Текст книги "Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»"

Сведения об объектах недвижимого имущества из системы ведения ЕГРП должны передаваться органам кадастрового учета в порядке и сроки, определенные органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

В отношении объектов недвижимости, данные о которых не будут содержаться в ЕГРП к моменту начала осуществления кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом, будут вноситься в кадастр недвижимости в следующем порядке.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок не более чем 5 рабочих дней со дня государственной регистрации права на объект недвижимости и сделок с ним должен будет представить в орган кадастрового учета документ, содержащий сведения:

1) о зарегистрированном праве на такой объект недвижимости и об обладателях или обладателе этого права в объеме соответствующих сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если зарегистрировано право на такой объект недвижимости);

2) о зарегистрированном ограничении (обременении) вещного права на такой объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлено это ограничение (обременение), в объеме соответствующих сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если зарегистрировано ограничение (обременение) вещного права на такой объект недвижимости).

Таким образом, планируется обеспечить непрерывный обмен сведениями об объектах недвижимого имущества между различными информационными ресурсами для более точного учета объектов недвижимости, отдельных их характеристик и прав на данные объекты.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации:

1) описание прохождения Государственной границы Российской Федерации;

2) реквизиты международных договоров Российской Федерации, федеральных законов, в соответствии с которыми установлено или изменено прохождение Государственной границы Российской Федерации;

3) реквизиты документов об изменениях, уточнениях прохождения Государственной границы Российской Федерации на местности, произведенных в порядке проверки Государственной границы Российской Федерации на основании международных договоров Российской Федерации.

Согласно Закону РФ «О Государственной границе Российской Федерации» под Государственной границей РФ (ст. 1) понимается линия и проходящая по этой линии вертикальная поверхность, определяющие пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) РФ, т. е. пространственный предел действия государственного суверенитета РФ.

Государственной границей РФ является граница РСФСР, закрепленная действующими международными договорами и законодательными актами бывшего СССР; границы Российской РФ с сопредельными государствами, не оформленные в международно-правовом отношении, подлежат их договорному закреплению.

Российская Федерация при установлении и изменении прохождения своей Государственной границы руководствуется принципами:

обеспечения безопасности РФ и международной безопасности;

взаимовыгодного всестороннего сотрудничества с иностранными государствами;

взаимного уважения суверенитета, территориальной целостности государств и нерушимости государственных границ;

мирного разрешения пограничных вопросов.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о прохождении Государственной границы РФ:

1. Описание прохождения Государственной границы РФ.

Прохождение Государственной границы, если иное не предусмотрено международными договорами РФ, устанавливается:

а) на суше – по характерным точкам, линиям рельефа или ясно видимым ориентирам;

б) на море – по внешней границе территориального моря РФ;

в) на судоходных реках – по середине главного фарватера или тальвегу реки; на несудоходных реках, ручьях – по их середине или по середине главного рукава реки; на озерах и иных водоемах – по равноотстоящей, срединной, прямой или другой линии, соединяющей выходы Государственной границы к берегам озера или иного водоема. Государственная граница, проходящая по реке, ручью, озеру или иному водоему, не перемещается как при изменении очертания их берегов или уровня воды, так и при отклонении русла реки, ручья в ту или иную сторону;

г) на водохранилищах гидроузлов и иных искусственных водоемах – в соответствии с линией Государственной границы, проходившей на местности до ее затопления;

д) на мостах, плотинах и других сооружениях, проходящих через реки, ручьи, озера и иные водоемы, – по середине этих сооружений или по их технологической оси независимо от прохождения Государственной границы на воде.

Государственная граница на местности обозначается ясно видимыми пограничными знаками.

Так, например, в Договоре между РФ и Эстонской Республикой о российско-эстонской государственной границе (от 18 мая 2005 г.) дано следующее описание прохождения границы:

«Протяженность государственной границы между Российской Федерацией и Эстонской Республикой (далее – граница) – 333,7 км, в том числе по суше и рекам – 207,5 км, по Псковскому, Теплому и Чудскому озерам – 126,2 км.

Начальная точка границы находится в точке стыка государственных границ Российской Федерации, Эстонской Республики и Латвийской Республики на середине реки Педедзе (Педетси) приблизительно в 70 м вверх по течению от места впадения в нее реки Лайкупе.

От этой точки граница идет 8 км в общем северном направлении вверх по течению реки Педедзе (Педетси) до моста около хутора Кивиору-Вески, 1 км в общем северо-северо-западном направлении вверх по течению безымянного ручья. Около эстонского хутора Сууремяэ граница отходит от ручья, идет 0,6 км в восточном и 0,9 км в северо-восточном направлениях по заболоченному лесу.

Далее граница идет 0,5 км в северном и 1,3 км в северо-восточном направлениях по лесу до озера Крийва и пересекает его в южной части.

От озера Крийва граница идет 1 км в восточном, 0,4 км в юго-восточном и 0,9 км в северо-северо-восточном направлениях по заболоченному лесу, пересекая полевую дорогу между российской деревней Боброво и эстонской деревней Крийва. Пройдя 0,2 км в восточно-северо-восточном направлении по болоту, граница подходит к озеру Бобровское (Пабра) и идет по нему 1,3 км через середину безымянного острова до устья ручья Кодаполене.

Далее граница идет 0,9 км в западно-северо-западном направлении по лесу и пашне, пересекая газопровод, проходящий в середине данного участка, затем 0,4 км в северном направлении по лесу между российским хутором Железово 2-е и эстонским хутором Сааре, поворачивает на запад, через 0,4 км на север и, пройдя 0,1 км в том же направлении по лесу, подходит к шоссе Псков – Рига.

После пересечения шоссе Псков – Рига граница идет 0,6 км в северо-северо-восточном направлении по пашне и лугам, оставляя на российской стороне деревню Горланово, а на эстонской стороне хутор Хальясору затем 0,2 км в северо-западном направлении по пашне через холм, 0,9 км в северо-северо-восточном направлении, в основном по лесу оставляя хутора Вахтра и Палу на эстонской стороне, затем 0,3 км в северо-северо-западном направлении по лугу и лесу

От плотины граница идет 3,2 км сначала по середине сухого русла, затем по реке Нарва, оставляя г. Ивангород на российской стороне, а г. Нарву с островом Георги на эстонской стороне, пересекая железнодорожный и автомобильный мосты по их середине.

От автомобильного моста граница идет 15 км по фарватеру реки Нарва, оставляя остров Петровский на российской стороне, а остров Канниссаар на эстонской стороне, до конечной точки сухопутного участка границы, находящейся в устье реки Нарва, которая является начальной точкой линии разграничения морских пространств между Российской Федерацией и Эстонской Республикой с координатами 59°28,300' северной широты, 28°02,695' восточной долготы в системе координат 1942 г.

Принадлежность островов, не указанных в настоящем Описании, будет определена в ходе демаркационных работ после уточнения фарватера реки Нарва и прохождения границы по Нарвскому водохранилищу.

Описание прохождения границы составлено по листам топографической карты масштаба 1:50000, изданной российским государственным предприятием «Аэрогеодезия» в 1995 году.

Координаты поворотных точек на озерном участке определены по указанной карте в системе координат 1942 г.

Описанная выше граница нанесена на делимитационную карту масштаба 1:50000, изданную на русском и эстонском языках».

2. Реквизиты международных договоров РФ, федеральных законов в соответствии с которыми установлено или изменено прохождение Государственной границы РФ.

Прохождение Государственной границы устанавливается и изменяется международными договорами РФ, федеральными законами.

3. Реквизиты документов об изменениях, уточнениях прохождения Государственной границы РФ на местности, произведенных в порядке проверки Государственной границы РФ на основании международных договоров РФ.

Документы об изменениях, уточнениях прохождения Государственной границы на местности, произведенных в порядке проверки Государственной границы на основании международных договоров РФ, вводятся в действие в соответствии с законодательством РФ.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов:

1) описание местоположения границ между субъектами Российской Федерации;

2) реквизиты правовых актов о согласовании и об утверждении изменения границ между субъектами Российской Федерации;

3) описание местоположения границ муниципальных образований;

4) реквизиты правовых актов об установлении или изменении границ муниципальных образований;

5) описание местоположения границ населенных пунктов;

6) реквизиты правовых актов об установлении или изменении границ населенных пунктов.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о границах между субъектами РФ:

1. Описание местоположения границ между субъектами РФ.

Под границами между субъектами РФ понимается линия и проходящая по этой линии вертикальная поверхность, разделяющая пределы территории субъектов РФ.

Описание границы субъекта РФ может быть выражено следующим образом:

«Границы нового субъекта Российской Федерации (Иркутской области) совпадают с границами Иркутской области и охватывают территории объединившихся Иркутской области и Усть-Ордынского Бурятского автономного округа».

2. Реквизиты правовых актов о согласовании и об утверждении изменения границ между субъектами РФ.

Реквизитами акта, утвердившего границы указанной выше Иркутской области, является: Федеральный конституционный закон от 30 декабря 2006 г. № 6-ФКЗ «Об образовании в составе Российской Федерации нового субъекта Российской Федерации в результате объединения Иркутской области и Усть-Ордынского Бурятского автономного округа»[20]20
  СЗ РФ. 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 1.


[Закрыть].

3. Описание местоположения границ муниципальных образований.

Установление и изменение границ муниципального образования, в том числе при образовании, объединении, преобразовании или упразднении муниципальных образований, осуществляются с учетом исторических и иных местных традиций по инициативе населения, органов местного самоуправления, а также органов государственной власти субъекта РФ.

Изменение границ муниципального образования не допускается без учета мнения населения соответствующих территорий. Законодательные (представительные) органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают законом гарантии учета мнения населения при решении вопросов изменения границ территорий, в которых осуществляется местное самоуправление.

Порядок образования, объединения, преобразования или упразднения муниципальных образований, установления и изменения их границ и наименований определяется законом субъекта РФ.

Описание границ муниципального образования представляет собой картографическое описание нахождения границ на местности.

4. Реквизиты правовых актов об установлении или изменении границ муниципальных образований.

Описание границ муниципального образования, как правило, содержится в приложении к уставу муниципального образования.

5. Описание местоположения границ населенных пунктов и реквизиты правовых актов об их установлении или изменении.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий, а также не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы и пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение:

1) генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

2) схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

Актами, устанавливающими границы населенных пунктов, являются как распоряжения Правительства субъекта РФ, так и постановления сельского Совета.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и т. п.) таких зон;

2) описание местоположения границ таких зон;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;

5) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий.

В комментируемой статье под территориальной зоной понимается часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством РФ и ее субъектов.

Так, например, согласно Градостроительному кодексу РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. В результате могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения, размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

Границы территориальных зон могут устанавливаться:

1) по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) по красным линиям;

3) по границам земельных участков;

4) по границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) по по границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) по естественным границам природных объектов;

7) по иным границам.

Границы зон с особыми условиями использования территорий, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Под зонами с особыми условиями использования территорий понимаются охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

В государственном кадастре недвижимости указываются индивидуальные обозначения и описание местоположения границ территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий, наименование органов их установивших, реквизиты решений органов и источники их официального опубликования.

В составе сведений о зонах с особыми условиями использования территорий устанавливается также содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон.

Например, согласно ст. 65 ВК РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

В границах водоохранных зон запрещаются:

1) использование сточных вод для удобрения почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными для водоохранных зон ограничениями запрещаются:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

На местности границы водоохранных зон и границы прибрежных защитных полос закрепляются специальными информационными знаками в соответствии с земельным законодательством.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о кадастровом делении территории Российской Федерации:

1) номера единиц кадастрового деления;

2) наименования кадастровых округов, кадастровых районов;

3) описания местоположения границ единиц кадастрового деления;

4) реквизиты правовых актов об установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации.

Комментируемая статья посвящена описанию тех сведений о кадастровом делении территории Российской Федерации, которые подлежат обязательному внесению в государственный кадастр недвижимости.

Под «кадастровым делением» понимается административное деление территории Российской Федерации для целей присвоения кадастровых номеров земельным участкам и прочно связанным с ними объектам недвижимого имущества (более подробно см. комментарии к ст. 5 Федерального закона).

Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров должен быть установлен органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Рассмотрим три группы сведений о кадастровом делении территории Российской Федерации.

К первой группе относятся сведения о номерах единиц кадастрового деления и наименованиях кадастровых округов и кадастровых районов.

Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы.

Как уже было указано, система государственного кадастра недвижимости, скорее всего, будет создаваться на базе существующей системы государственного земельного кадастра, так как принципы и единицы кадастрового деления территории одни и те же.

Таким образом, по аналогии с государственным земельным кадастром можно предположить, что номера единиц кадастрового деления территории государства будут определяться органом нормативно-правового регулирования следующим образом.

В качестве номеров кадастровых округов будут учитываться номера всех субъектов РФ, выстроенных в алфавитном порядке. Так, приказом Росземкадастра от 14 мая 2001 г. № П/89 «О кадастровом делении территории Российской Федерации» было образовано 89 кадастровых округов.

Однако в последнее время происходили существенные изменения в составе субъектов РФ, связанные с их объединением и образованием одного субъекта.

На данный момент ст. 65 Конституции РФ предусматривает, что в составе Российской Федерации находятся следующие субъекты РФ:

Республика Адыгея (Адыгея), Республика Алтай, Республика Башкортостан, Республика Бурятия, Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Калмыкия, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Карелия, Республика Коми, Республика Марий Эл, Республика Мордовия, Республика Саха (Якутия), Республика Северная Осетия – Алания, Республика Татарстан (Татарстан), Республика Тыва, Удмуртская Республика, Республика Хакасия, Чеченская Республика, Чувашская Республика – Чувашия;

Алтайский край, Камчатский край, Краснодарский край, Красноярский край, Пермский край, Приморский край, Ставропольский край, Хабаровский край;

Амурская область, Архангельская область, Астраханская область, Белгородская область, Брянская область, Владимирская область, Волгоградская область, Вологодская область, Воронежская область, Ивановская область, Иркутская область, Калининградская область, Калужская область, Кемеровская область, Кировская область, Костромская область, Курганская область, Курская область, Ленинградская область, Липецкая область, Магаданская область, Московская область, Мурманская область, Нижегородская область, Новгородская область, Новосибирская область, Омская область, Оренбургская область, Орловская область, Пензенская область, Псковская область, Ростовская область, Рязанская область, Самарская область, Саратовская область, Сахалинская область, Свердловская область, Смоленская область, Тамбовская область, Тверская область, Томская область, Тульская область, Тюменская область, Ульяновская область, Челябинская область, Читинская область, Ярославская область;

Москва, Санкт-Петербург – города федерального значения;

Еврейская автономная область;

Агинский Бурятский автономный округ, Ненецкий автономный округ, Усть-Ордынский Бурятский автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Чукотский автономный округ, Ямало-Ненецкий автономный округ.

Таким образом, пока в составе Российской Федерации находятся 85 субъектов.

Однако уже сейчас принят ряд федеральных конституционных законов, предусматривающих очередные изменения в составе субъектов РФ:

Федеральным конституционным законом от 21 июля 2007 г. № 5-ФКЗ установлено, что с 1 марта 2008 г. образуется новый субъект РФ – Забайкальский край – в результате объединения Читинской области и Агинского Бурятского автономного округа, которые прекращают существование в качестве субъектов РФ с 1 марта 2008 г.

Федеральным конституционным законом от 30 декабря 2006 г. № 6-ФКЗ установлено, что с 1 января 2008 г. образуется новый субъект РФ – Иркутская область – в результате объединения Иркутской области и Усть-Ордынского Бурятского автономного округа, которые прекращают существование в качестве субъектов РФ с 1 января 2008 г.

Таким образом, к моменту вступления основной части статей Федерального закона в силу в составе Российской Федерации будут 83 субъекта (при условии, что к этому моменту не появятся еще акты об образовании новых субъектов).

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом, если опять же предполагать аналогию с государственным земельным кадастром, скорее всего, будет часть территории кадастрового округа, в пределах которой будет осуществляться государственный кадастр недвижимости кадастрового района.

На данный момент кадастровый район (для целей земельного кадастра) включает, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ.

Поэтому в качестве наименований кадастровых районов будут указываться соответствующие наименования административно-территориальных единиц субъектов РФ (города, поселки городского типа, села и т. д.).

Ко второй группе сведений о кадастровом делении территории Российской Федерации относятся сведения об описании местоположения границ единиц кадастрового деления (кадастровых округов, кадастровых районов и кадастровых кварталов).

В соответствии со ст. 68 ЗК РФ, ст. 17 Федерального закона «О землеустройстве» работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения называются межеванием объектов землеустройства.

В межевание объекта землеустройства входят определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование, закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства, изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Результаты проведения межевания закрепляются в землеустроительной документации. К видам землеустроительной документации относятся:

генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований и других административно-территориальных образований, схемы использования и охраны земель;

проекты территориального землеустройства;

материалы межевания объектов землеустройства;

карты (планы) объектов землеустройства;

тематические карты и атласы состояния и использования земель.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. № 514 «Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства» генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации утверждается Правительством РФ по представлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, согласованному с заинтересованными органами исполнительной власти. Схемы землеустройства территорий субъектов РФ, муниципальных и других административно-территориальных образований утверждаются соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления при наличии необходимых согласований.

К третьей группе сведений о кадастровом делении территории Российской Федерации относятся сведения о реквизитах правовых актов об установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации.

Согласно ст. 5 Федерального закона при установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Таким образом, при необходимости внесения изменений в сведения о кадастровом делении в государственном кадастре недвижимости обязательно должны быть зафиксированы основания для внесения таких изменений, а именно дата, номер правового акта, наименование органа кадастрового учета, иные необходимые реквизиты.