Текст книги "Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса"

Можно сослаться и на другой документ. В п. 96 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»[51]51
  Бюллетень ВС РФ. 2012. № 7.


[Закрыть] – одном из ключевых юридических документов в области наследственного права – даются следующие указания: «При рассмотрении заявлений об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство надлежит учитывать, что не допускается отказ в выдаче свидетельства о праве на наследство в случае смерти наследодателя, получившего свидетельство о праве на наследственное имущество, подлежащее государственной регистрации, до регистрации его права в установленном порядке».

И еще один вопрос принципиального характера. Он связан со способами принятия наследства. Традиционно нормы гражданского законодательства выделяют два способа, посредством которых наследник может принять причитающееся ему наследство – юридический и фактический способ. Относительно юридического способа принятия п. 1 ст. 1153 ГК РФ устанавливает, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Причем такое заявление должно быть подано нотариусу (должностному лицу) со стороны наследника в течение сроков принятия наследства, установленных ст. 1154 ГК РФ[52]52
  По общему правилу, такой срок составляет шесть месяцев со дня открытия наследства.


[Закрыть].

Однако очевидным остается то обстоятельство, что юридическое принятие наследства, да еще и в установленные законом сроки – явление в нашей стране, увы, не весьма распространенное. Именно поэтому п. 2 ст. 1153 ГК РФ дает регламентацию вопросов фактического принятия наследства. Данная правовая норма устанавливает следующее правило.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

– вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

– принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

– произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

– оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Достаточно подробные комментарии к указанным предписаниям содержатся в настоящее время в п. 36 упоминавшегося выше «наследственного» Постановления Пленума ВС РФ. В рамках данного пункта отмечается следующее:

«Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных п. 2 ст. 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.

В качестве таких действий, в частности, могут выступать: вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания), обработка наследником земельного участка, подача в суд заявления о защите своих наследственных прав, обращение с требованием о проведении описи наследственного имущества наследодателя, осуществление оплаты коммунальных услуг, страховых платежей, возмещение за счет наследственного имущества расходов, предусмотренных ст. 1174 ГК РФ, иные действия по владению, пользованию и распоряжению наследственным имуществом. Указанные действия должны быть совершены в течение срока принятия наследства, установленного ст. 1154 ГК РФ.

В целях подтверждения фактического принятия наследства наследником могут быть представлены, в частности, справка о проживании совместно с наследодателем, квитанция об уплате налога, о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сберегательная книжка на имя наследодателя, паспорт транспортного средства, принадлежавшего наследодателю, договор подряда на проведение ремонтных работ и др.

При отсутствии у наследника возможности представить документы, содержащие сведения об обстоятельствах, на которые он ссылается как на обоснование своих требований, судом может быть установлен факт принятия наследства, а при наличии спора соответствующее требование рассматривается в порядке искового производства».

Теперь еще раз хотелось бы возвратиться к проблематике соотношения права собственности на жилые помещения и договора социального найма. Выше показывалось, что единственным юридическим основанием, дающим право на занятие жилого помещения по договору социального найма, является ордер на данное жилое помещение или как он теперь абстрактно называется – решение компетентного государственного (муниципального) органа о предоставлении жилья. На основании выданного ордера с нанимателем должен быть заключен договор социального найма в письменной форме. Собственники жилья с этих позиций находятся в более выгодном юридическом положении. Российское гражданское законодательство предусматривает самые разнообразные основания приобретения права собственности на жилые помещения. Такие основания могут носить как безвозмездный (приватизация, наследование, дарение, приобретательная давность[53]53
  Хотя с учетом разъяснений, данных высшими судебными инстанциями, стать собственником вещи (в том числе и жилого помещения) в порядке приобретательной давности весьма и весьма непросто. Подробнее см.: п. 15 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Особого внимания заслуживает следующая мысль в данном пункте: «Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности».


[Закрыть]), так и возмездный характер (купля-продажа, мена, рента, участие в долевом строительстве, членство в жилищно-строительных кооперативах и др.). Иными словами, с юридической точки зрения (но никак не с экономической) собственником жилого помещения стать намного проще, чем социальным нанимателем; нормы гражданского законодательства весьма способствуют этому явлению.

Однако данное правовое благо имеет и свою «темную сторону». Выше уже отмечался тот фактор, что социальный наниматель находится в более защищенном правовом положении. Ведь если наниматель правомерным образом проживает в предоставленном ему жилом помещении (т. е. использует данное жилое помещение по назначению, не нарушает прав и законных интересов соседей и др.), то такого нанимателя можно выселить из указанного жилого помещения только по единственному юридическому основанию – посредством признания выданного ему ордера недействительным. Если же обратиться к современной судебной практике, то можно увидеть, что споры подобного рода в настоящее время встречаются крайне редко. Возможно именно поэтому в современном ЖК РФ вообще отсутствуют прямые нормы, регулирующие вопросы признания ордеров недействительными[54]54
  В прежнем жилищном законодательстве эти вопросы регулировались весьма подробно. См.: ст. 48 ЖК РСФСР, а также п. 7 Постановления Пленума ВС РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР».


[Закрыть]. Условно можно сказать так, что социальный наниматель имеет полное правовое основание проживать в занимаемом им жилом помещении спокойно и беззаботно.

Совсем иная картина вещей сложится применительно к отношениям собственности. Ведь отечественное гражданское законодательство знает не только достаточно много правовых оснований приобретения права собственности на жилые помещения, но и не меньшее количество юридических оснований признания сделок, в силу которых лица указанное право собственности приобретают, недействительными. Современной судебной практике известны многочисленные случаи, когда лицо приобретает на первый взгляд безупречное право собственности на жилое помещение, регистрирует это право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, получает в приобретенном им жилье регистрацию по месту жительства, однако затем появляется некое заинтересованное лицо (как правило это будет лицо, считающее именно себя реальным собственником), которое начнет оспаривать совершенные сделки и (или) требовать возврата жилого помещения из чужого незаконного владения в порядке виндикационного иска. И практика современного гражданского оборота устроена таким образом, что даже если сделку по приобретению жилого помещения в собственность будет анализировать и контролировать высококвалифицированный специалист по сделкам с недвижимостью, даже если в результате такого анализа будет изучен большой объем всевозможных юридических документов, показывающих «правовую историю» приобретаемого жилья, все это, увы, не будет гарантировать на сто процентов, что приобретаемый объект недвижимости освобожден от всевозможных юридических пороков, которые в будущем, возможно, начнут разрушать приобретенное право собственности. Абсолютно любая сделка по приобретению жилого помещения сопряжена с огромным количеством так называемых «подводных камней». Как это ни грустно звучит, но собственник жилого помещения, в отличие от социального нанимателя, по крайне мере потенциально практически всегда находится в некоем подвешенном состоянии.

Без сомнения, подробный анализ всевозможных гражданско-правовых и жилищно-правовых ситуаций, в результате которых приобретенное жилое помещение может быть изъято у его собственника, является предметом самостоятельного, причем весьма объемного и всестороннего научного исследования[55]55
  См., например: Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Научно-практич. пособие по применению гражд. зак-ва / Под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко. М.: Изд-во Юрайт, 2011.


[Закрыть]. Такой анализ не входит в предмет исследования настоящей работы. Здесь же будет представлен небольшой ряд судебных дел, рассмотренных ВС РФ, из которых будет хорошо видно, в каком тупиковом положении может оказаться собственник жилого помещения.

Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б., Управлению федеральной регистрационной службы по Омской области об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, ссылаясь на следующее. На основании договора купли-продажи от 5 сентября 2005 г. он являлся ее собственником. В отсутствие его согласия 9 февраля 2006 г. на основании поддельных документов указанная квартира была продана Б., который, в свою очередь, 22 марта 2006 г. продал это имущество К. Последним приобретателем названной квартиры по сделке, заключенной 1 июня 2006 г. с К., является Е.

Решением Кировского районного суда г. Омска 23 октября 2007 г. квартира была истребована из незаконного владения Е. и возвращена Д. Записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за Е. права собственности на квартиру и свидетельства, подтверждающего это право, признаны недействительными.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда решение суда первой инстанции оставила без изменения.

Президиум Омского областного суда решение районного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда отменил, по делу вынес новое судебное постановление, которым в удовлетворении исковых требований Д. отказал.

В надзорной жалобе Д. просил об отмене постановления президиума Омского областного суда и оставлении в силе решения Кировского районного суда г. Омска о определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 25 ноября 2008 г. надзорную жалобу удовлетворила, указав следующее.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 5 сентября 2005 г. Д. приобрел в собственность квартиру, после чего предоставил ее для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу, которое, как выяснилось впоследствии, в отношениях с Д. действовало под чужим именем. Полученная таким образом для временного проживания квартира с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени Д., 9 февраля 2006 г. была продана гражданину Б. При этом лицом, представлявшим интересы Д. в указанной сделке, указан А., чья смерть наступила еще 4 октября 2004 г. В дальнейшем по поводу данной квартиры заключались сделки купли-продажи: 22 марта 2006 г. между Б. и К., 1 июня 2006 г. между К. и Е. Приобретший последним квартиру Е. зарегистрировал за собой право на недвижимое имущество в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанная квартира выбыла из владения Д. помимо его воли, и с учетом этого обстоятельства, со ссылкой на положения ст. 302 ГК РФ принял решение об истребовании данного недвижимого имущества от Е.

С выводом суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда.

Президиум Омского областного суда, отменяя решение суда первой и кассационной инстанций и принимая по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что недвижимое имущество выбыло из владения Д. по воле самого истца, передавшего принадлежащую ему квартиру нанимателю Т. [мошеннику], действовавшему под чужим именем, поэтому предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания для истребования указанной квартиры от добросовестного приобретателя Е. отсутствуют. При этом суд надзорной инстанции сослался на обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежавшей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. в течение длительного периода времени контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией.

Выводы суда надзорной инстанции ошибочны.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом первой инстанции установлено, что первоначальная сделка по купле-продаже спорной квартиры от 9 февраля 2006 г., заключенная между Т., действовавшим от имени истца на основании доверенности, удостоверенной нотариусом, и Б., была совершена по поддельным документам.

В соответствии с актом о смерти от 5 октября 2004 г. А. умер 4 октября 2004 г., т. е. до совершения указанной сделки. На запрос суда нотариус дал ответ, что доверенности от имени Д. им не удостоверялись, а под указанными в названных доверенностях реестровыми номерами проведены другие нотариальные действия. По заключению судебно-почерковедческой экспертизы подписи в доверенностях о наделении полномочиями собрать необходимые документы для оформления договора купли-продажи спорной квартиры и о наделении полномочиями продать вышеназванную квартиру от имени Д. выполнены не им, а другим лицом. По факту незаконной продажи квартиры возбуждено уголовное дело.

Обстоятельства оформления сделки со спорной квартирой не самим Д., а от его имени по подложным документам, а также последующее возбуждение в связи с этим уголовного дела дают достаточные основания полагать, что указанная квартира выбыла из владения Д. помимо его воли; к этому выводу пришли суды первой и кассационной инстанций. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии воли Д. на отчуждение спорной квартиры, в материалах дела не имеется. Таким образом, спорная квартира выбыла из владения Д. помимо его воли, в связи с чем заявленные истцом требования подлежали удовлетворению на основании положения ст. 302 ГК РФ.

Отменяя судебные постановления судов первой и кассационной инстанций и вынося по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, президиум Омского областного суда не учел, что передача квартиры в пользование по договору найма по своим правовым последствиям отлична от передачи ее по договору купли-продажи, т. е. в собственность. Вопрос о наличии у истца надлежащей осмотрительности при передаче квартиры третьим лицам по договору найма не является юридически значимым обстоятельством при разрешении настоящего дела. Таким образом, постановление президиума Омского областного суда незаконно, принято с существенными нарушениями норм материального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ постановление президиума Омского областного суда отменила, решение Кировского районного суда г. Омска и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда оставила в силе[56]56
  Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25 ноября 2008 г. № 50-В08-4 // Бюллетень ВС РФ. 2009. № 10.


[Закрыть].

Итак, представленное судебное дело в достаточно наглядной форме показало, что у конечного приобретателя жилого помещения (гражданина Е.) это жилое помещение было изъято (причем изъято, естественно, безвозмездно) в пользу первоначального обманутого собственника (гражданина Д.). Изъято окончательно и бесповоротно. И это при том, что конечный приобретатель жилья являлся, судя по фактическим обстоятельствам представленного дела, приобретателем добросовестным, так как он не знал и не должен был знать, что приобретает жилое помещение у неуправомоченного отчуждателя.

Какие возможны выходы из этой ситуации? Теоретически такой приобретатель сможет обратиться с иском в суд к своей стороне по сделке (т. е. продавцу) о полном возмещении убытков в размере стоимости утраченной квартиры. Ведь ст. 461 ГК РФ прямо указывает, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Однако это только теоретически. В реальной жизни покупатель (добросовестный приобретатель) при исполнении судебного решения скорее всего столкнется с тем, что у ответчика-должника либо вовсе не будет, либо будет, но крайне недостаточно необходимого ликвидного имущества, которое сможет стать объектом судебного взыскания[57]57
  Весьма интересное, но крайне тяжелое для восприятия судебное дело о привлечении нотариуса к гражданско-правовой ответственности, участвовавшего в совершении сделки по приобретению жилого помещения, которое в последующем было изъято у конечного и добросовестного приобретателя содержится в Обзоре судебной практики ВС РФ за второй квартал 2012 г. (Бюллетень ВС РФ. 2013. № 1).


[Закрыть].

И еще один момент содержательного характера. Конечно сложно спорить с ВС РФ и уж тем более как-то критически оценивать его решения. Ведь это ВС РФ! Однако мы позволим себе высказать свое принципиальное несогласие с тем правовым подходом, который был применен в рассматриваемом судебном деле. Напомним, что конструкция виндикационного иска в российском правопорядке смоделирована таким образом, что если имущество выбывает из обладания первоначального собственника по его воле (например, в результате совершенной сделки), а конечный приобретатель вещи является приобретателем добросовестным и возмездным, первоначальный собственник не имеет право на виндикацию; вещь остается во владении и в собственности добросовестного приобретателя. Если же вещь выбывает из обладания первоначального собственники против его воли (например, в результате кражи), виндикация возможна во всех случаях невзирая ни на какие позитивные качества конечного приобретателя.

ВС РФ рассудил таким образом, что в указанной ситуации жилое помещение выбыло из обладания собственника против его воли, а потому и удовлетворил его иск. Однако не будем забывать, что с учетом описанных выше фактических обстоятельств собственник жилья (гражданин Д.) передал принадлежащее ему жилое помещение мошеннику (гражданину Т., действующему под именем умершего гражданина А.) по договору коммерческого найма. С классических же гражданско-правовых позиций передача вещи во владение другому лицу по договору аренды, найма, хранения, залога, перевозки является выбытием такой вещи из обладания собственника по его воле[58]58
  См., например: Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России. М.: Статут, 2008. С. 18–34; Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору // Проблемы теории гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 77–126; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. 2007. № 4. С. 63–107; Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Труды по гражданскому праву. – М.: Статут, 2001. С. 171–224.


[Закрыть], а в этой ситуации, еще раз повторим этот важный постулат, собственник далеко не во всех случаях имеет право на виндикацию.

Более того, собственник жилья не только произвел отчуждение вещи по своей воле, но и в процессе заключения и исполнения договора найма проявил и продолжал проявлять чрезмерную невнимательность и неосмотрительность. Ведь как прямо отметил президиум Омского областного суда, который, напомним, отказал в иске первоначальному собственнику в виндикации квартиры, «в деле имеются обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежащей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. в течение длительного периода времени контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией». И неужели за все эти акты крайней невнимательности и неосмотрительности, проявленные со стороны собственника, должен отвечать конечный добросовестный приобретатель? Вряд ли такой подход будет соответствовать требованиям разумности и справедливости.

Вполне возможно, что вынося соответствующее решение, ВС РФ руководствовался идеями, высказанными в юридической литературе в 90-е годы. Например, в одном из учебников по жилищному праву, вышедшем в те годы, можно найти следующие слова: «Трудно признать обоснованной практику признания судами недействительными целых цепочек договоров купли-продажи жилых помещений или мены ими при обнаружении изъянов в одном из договоров. В этих случаях нарушаются права граждан, являющихся добросовестными приобретателями[59]59
  Такой подход чуть позже нашел свое прямое отражение в практике Конституционного Суда РФ. Подробнее см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой, В.М. Ширяева».


[Закрыть]. Исключение составляют случаи, когда оно выбыло из владения собственника или законного владельца, помимо их воли. Это касается, видимо, и встречающихся неправомерных действий лица, «добывшего» доверенность на отчуждение жилого помещения, которая изначально недействительна или впоследствии признана таковой (в том числе по причине установленного порока воли доверителя). В этих случаях собственник или лицо, которому помещение было предоставлено собственником во владение, вправе истребовать его и у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ)»[60]60
  Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. – М.: Юристъ, 1997. С. 280.


[Закрыть].

Очень может быть, что именно такой подход был оправдан в условиях отечественной правовой действительности конца XX века. Однако если занять именно эту позицию в современных российских условиях, то мы неизбежно столкнемся со следующим вопросом. Если считать, что для целей виндикационного иска вещь выбывает из обладания собственника против его воли в ситуации, когда такая вещь передается в аренду (коммерческий наем), а арендатор (наниматель) подделывает доверенность на продажу такой вещи с последующим присвоением себе вырученных от совершенной сделки денежных средств, то что тогда, опять-таки для целей виндикационного иска, считать выбытием вещи из владения собственника по его воле? Ответ на этот простой в принципе вопрос загонит в тупик. По крайней мере практика ВАС РФ в этом вопросе была куда более последовательной[61]61
  См. п. 10 и 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».


[Закрыть].

Однако вернемся к практике ВС РФ. Достаточно интересный пример изъятия жилого помещения у добросовестного приобретателя содержится в документе под названием «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержденном Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.[62]62
  Бюллетень ВС РФ. 2015. № 2.


[Закрыть] В рамках данного документа приводится, в частности, следующая правовая информация.

Как разъяснено в п. 39 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

В ситуации, когда Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не являлись участником договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного судебного решения), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, суды принимают решение об истребовании жилого помещения, в том числе и от добросовестного приобретателя, поскольку в указанном случае выбытие имущества из владения собственника происходило помимо его воли.

Так, решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением областного суда, удовлетворены исковые требования муниципального образования к Д. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, квартира возвращена в муниципальную собственность города.

При рассмотрении дела судом установлено, что в спорной квартире в период с 1974 по 2009 г. по договору социального найма проживали Н. и члены его семьи. В мае 2009 г. наниматель Н. умер. Другие лица из числа приобретших право пользования жилым помещением по договору социального найма в квартире после смерти Н. не проживали.

По договору купли-продажи от 7 июля 2011 г. квартира была приобретена М. у С., а впоследствии по договору купли-продажи от 21 сентября 2011 г. продана ответчику Д.

На регистрацию договора купли-продажи, заключенного между М. и С. 7 июля 2011 г., были представлены дубликат договора передачи от 17 января 1994 г. и поквартирная карточка по состоянию на 7 июля 2011 г.

Между тем суд установил, что договор передачи от 17 января 1994 г. уполномоченным органом местного самоуправления не заключался, должностными лицами городского БТИ не подписывался и печатью данного учреждения не удостоверялся; поквартирная карточка лицом, указанным в ней, не составлялась. С. в квартире никогда не проживал, нанимателем или собственником спорной квартиры не являлся. Согласно пояснениям С. сделка купли-продажи квартиры была им оформлена за вознаграждение по просьбе незнакомых лиц и на основании предоставленных ими документов.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии соответствующего волеизъявления муниципального образования как собственника жилищного фонда на отчуждение спорной квартиры.

Квартира поступила в фактическое владение других лиц помимо воли муниципального образования, что в силу положений ст. 301, 302 ГК РФ послужило основанием для удовлетворения требований об истребовании квартиры из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он являлся добросовестным приобретателем[63]63
  Похожий спор, но с несколько иным составом фактических отношений и, как следствие этого, иным разрешением спора по существу, представлен в деле «Гладышева против России», опубликованном в рубрике «Практика Европейского суда по правам человека» в рамках Обзора судебной практики ВС РФ за второй квартал 2012 г. (Бюллетень ВС РФ. 2013. № 1).


[Закрыть].

И снова перед нами наглядный пример безвозмездного изъятия жилого помещения из владения добросовестного приобретателя без какой-либо компенсации в его пользу. Правда, данный судебный подход заслуживает уже самой полной поддержки, так как жилое помещение, ставшее предметом спора, действительно выбыло из обладания публично-правового собственника против его воли, а это всегда стопроцентное основание для виндикации имущества.

И еще один небольшой пример из данного Обзора ВС РФ. Он связан с истребованием имущества у недобросовестного приобретателя[64]64
  Подробные характеристики добросовестных и недобросовестных приобретателей содержатся в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».


[Закрыть]. Напомним, что у недобросовестного приобретателя имущество может быть изъято во всех случаях, вне зависимости от форм и условий выбытия такого имущества из обладания собственника.

Судами первой и кассационной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая предоставленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества[65]65
  Бюллетень ВС РФ. 2015. № 2.


[Закрыть].

* * *

Подводя итог, связанный с анализом общих положений, касающихся договора социального найма и права собственности на жилые помещения, необходимо сделать следующие выводы. Как социальный наниматель, так и собственник жилья находятся в неоднозначном юридическом положении.

Социальный наниматель, с одной стороны, находится в менее выгодном положении, так как единственным юридическим основанием возникновения данных жилищных правоотношений является выдаваемый компетентным государственным (муниципальным) органом власти ордер (решение) на занятие соответствующего жилого помещения. Однако данная негативная черта имеет и свои плюсы. И они заключаются в том, что социальный наниматель находится в более защищенном положении, потому что споры о признании выданных ордеров недействительными в современной судебной практике встречаются крайне редко.

С собственником жилья дело обстоит с точностью до наоборот. С одной стороны собственник находится в более привилегированном положении, так как приобретение права собственности на жилые помещения – явление куда более доступное для участников гражданского оборота. Однако данная черта имеет и свои негативные аспекты. И они связаны с тем, что собственник живет в юридически нестабильном положении. Потенциально любой собственник жилья может быть выселен из приобретенного им жилого помещения по причине признания совершенной им сделки недействительной или в результате истребования (виндикации) занимаемого им помещения первоначальным собственником.