Текст книги "Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса"

В связи с этим невольно возникает следующий вопрос: как следует поступать нанимателю, если наймодатель в нарушение закона изначально предоставил ему технически непригодное для проживания жилое помещение с расчетом на то, что соответствующие изъяны будут устранены нанимателем за счет собственных средств? Ответ на этот важный вопрос хотелось бы проиллюстрировать судебным прецедентом ВС РФ.

Н. и З. обратились к мировому судье судебного участка № 4 г. Набережные Челны с иском к МУП «Челныстройремонт» о зачете произведенных ими затрат на ремонт квартиры и приобретение необходимого для проживания в ней оборудования в сумме 13 091 руб. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате и коммунальные услуги. В обоснование своих требований они ссылались на следующее. Предоставленная им в мае 2002 г. по договору социального найма двухкомнатная квартира не была отремонтирована, находилась в антисанитарном состоянии, поскольку ранее в ней располагался опорный пункт милиции, в ней отсутствовали газовая плита, смесители для ванны и кухни, мойка на кухне и умывальник в ванной. В связи с этим наниматели были вынуждены произвести ремонт в квартире, а также купить и установить необходимое для проживания оборудование.

Решением мирового судьи судебного участка № 4 г. Набережные Челны Республики Татарстан от 25 ноября 2003 г. в иске отказано.

Апелляционным решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 26 января 2004 г. решение мирового судьи отменено и по делу вынесено новое решение, которым требования частично удовлетворены: с МУП «Челныстройремонт» в пользу Н. и З. в зачет платежей за оплату квартиры и коммунальных платежей взыскано 10 841 руб.; в остальной части иска отказано.

Президиум Верховного Суда Республики Татарстан от 28 июля 2004 г. апелляционное решение городского суда отменил и оставил в силе решение мирового судьи.

В надзорной жалобе Н. и З. просили определение президиума Верховного Суда Республики Татарстан отменить и оставить в силе апелляционное решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 апреля 2005 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.

В силу ч. 1 ст. 40 ЖК РСФСР жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Согласно п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, п. 6 Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР (утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415) наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в надлежащем состоянии.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, мировой судья сослался на то, что истцами не предоставлено достаточных доказательств разукомплектования квартиры, а производство текущего ремонта квартиры, включая покупку материалов для него, в соответствии с заключенным договором социального найма жилого помещения является обязанностью нанимателя.

Суд апелляционной инстанции при пересмотре дела не согласился с решением мирового судьи в связи с его необоснованностью и принял новое решение о частичном удовлетворении иска. При этом суд исходил из того, что представленная квартира не была оборудована газовой плитой и сантехническим оборудованием; кроме того, в непригодном состоянии находилось линолеумное покрытие пола. Наниматели вынуждены были за счет собственных средств привести предоставленную им квартиру в пригодное для проживания состояние, хотя такая обязанность лежит на наймодателе.

Руководствуясь ст. 40 ЖК РСФСР, Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, а также заключенным между сторонами договором социального найма жилого помещения и установленными по делу обстоятельствами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поскольку предоставленная наймодателем квартира не отвечала санитарным и техническим требованиям, т. е. находилась в ненадлежащем состоянии, в связи с чем Н. и З. понесли затраты личных средств на устранение недостатков квартиры, то они вправе требовать от наймодателя зачета понесенных расходов в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на краску, клей и другие материалы, используемые для текущего ремонта квартиры.

Судебная коллегия находит данный вывод суда апелляционной инстанции правильным, основанным на нормах материального права, регулирующим спорные правоотношения, и имеющихся в деле доказательствах.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определение президиума Верховного Суда Республики Татарстан отменила, оставила в силе апелляционное решение Набережночелнинского городского суда[79]79
  Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 апреля 2005 г. № 11-В05-5 // Бюллетень ВС РФ. 2005. № 9.


[Закрыть].

4. Последняя обязанность наймодателя, о которой прямо говорится в ст. 65 ЖК РФ, заключается в том, что наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Однако перечень обязанностей наймодателя, данный в ЖК РФ, не является исчерпывающим. Типовой договор социального найма 2005 г. возлагает на наймодателя ряд дополнительных обязанностей. В продолжение вышеприведенного перечня на наймодателя возлагаются следующие обязанности:

5. Предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

6. Информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.

7. Принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях.

8. Контролировать качество предоставления жилищно-коммунальных услуг.

9. Производить или поручить уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

10. Наконец, последняя обязанность наймодателя заключается в том, что он должен принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора социального найма.

IV. Права наймодателя

1. Формально ст. 65 ЖК РФ выделяет только одно право наймодателя. Это право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако если обратится к нормам жилищного законодательства в целом, то можно увидеть, что наймодатель обладает рядом иных правовых возможностей, связанных с совершением нанимателем определенных распорядительных сделок с занимаемым им жилым помещением. К числу таких правовых возможностей наймодателя относятся следующие моменты.

2. У нанимателя в процессе его проживания в жилом помещении может появиться необходимость вселения в это помещение новых членов своей семьи. По общему правилу, такое вселение осуществляется с согласия наймодателя. В связи с этим ч. 1 ст. 70 ЖК РФ прямо указывает, что наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

3. Наниматель обладает возможностью совершения с принадлежащим ему жилым помещением такой сделки, как обмен. Статьи 72 и 74 ЖК РФ по этому поводу указывают, что совершение обмена производится только с письменного согласия наймодателя, а наймодатель может отказать в заключении данной сделки, если хотя бы одно из жилых помещений, участвующих в обмене, соответствует критериям, указанным в ст. 73 ЖК РФ (в частности, право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке, обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания и др.).

4. Наконец, наниматель имеет право передать все или часть занимаемого им жилья другим гражданам по договору поднайма. Часть 1 ст. 76 ЖК РФ на этот счет также устанавливает, что заключение договора поднайма производится с письменного согласия наймодателя, а наймодатель может отказать в совершении указанного договора, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – менее нормы предоставления.

Теперь обратимся к анализу юридического положения собственника жилого помещения. Предварительно хотелось бы отметить, что вне зависимости от оснований приобретения лицами права собственности на жилые помещения между такими собственниками не существует каких-либо принципиальных различий. Все они изначально находятся в одинаковом как гражданско-правовом, так и жилищно-правовой положении. Например, лицо, ставшее собственником жилья в порядке приватизации, ничем не будет отличаться от такого же лица, ставшего собственником в порядке дарения. Собственник жилого помещения, получивший это помещение в дар, не будет принципиально отличаться от собственника, купившего квартиру и т. д.

Теперь подробнее о правовом статусе собственника. Начнем с рассмотрения его юридических обязанностей.

I. Обязанности собственника

С одной стороны, между собственником и социальным нанимателем существует глобальное правовое различие. Собственник – это полноценный хозяин жилого помещения, который может делать с ним практически все что угодно (естественно, в рамках закона). Социальный же наниматель – это только производный владелец и пользователь жилого помещения, который постоянно находится в правовых взаимоотношениях с противоположенной стороной договора социального найма – наймодателем. Однако несмотря на все эти обстоятельства, и собственник, и социальный наниматель обладают достаточно похожим набором обязанностей, которые они должны исполнять в процессе своего проживания. Ввиду того, что многие из этих обязанностей были подробно рассмотрены выше применительно к договору социального найма, в рамках данного подраздела будет представлен только тезисный перечень таких обязанностей с их кратким правовым анализом. Итак, любой собственник жилого помещения должен исполнять следующее:

1. Использовать жилое помещение по назначению (ст. 17 ЖК РФ). Данная обязанность является универсальной и применяется к любому лицу, проживающему в жилом помещении по тому или иному правовому основанию. По общему правилу, собственник обязан использовать жилое помещение только для собственного проживания, проживания членов его семьи, либо проживания граждан по различным гражданско-правовым договорам (коммерческий наем, безвозмездное пользование). Как и любой иной пользователь, собственник имеет правовую возможность использовать жилое помещение для осуществления профессиональной и (или) индивидуальной предпринимательской деятельности (естественно, при соблюдении прав и законных интересов соседей и различных требований санитарно-гигиенических и технических норм). Отдельно стоит подчеркнуть, что собственник не имеет право организовывать в занимаемом им жилом помещении офис юридического лица, даже если такой собственник является его учредителем и (или) генеральным директором.

2. Собственник должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем виде, не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Данная обязанность означает, что собственник должен принимать все возможные усилия по поддержанию принадлежащего ему жилого помещения в надлежащем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии. Собственник не должен разрушать свое жилое помещение, либо производить в нем несанкционированное переустройство и (или) перепланировку. Собственник не должен забарахлять свое жилое помещение, устраивать в нем «склад» забытых вещей или выброшенных предметов. Вспоминая известного литературного героя Н.В. Гоголя, можно подметить, что собственник ни при каких обстоятельствах не может становиться своеобразным «Плюшкиным», отравляющим не только свою жизнь, но и жизнь окружающих соседей. Собственник (как и любой иной пользователь жилья) должен вести такой образ жизни, чтобы ему не было стыдно пригласить в свой дом неожиданно нагрянувших гостей.

Частным проявлением обязанности по обеспечению сохранности жилого помещения является обязанность собственника поддерживать в надлежащем исправном состоянии санитарно-техническое оборудование, находящееся в квартире. В случае обнаружения неисправностей такого оборудования, собственник незамедлительно должен предпринять все возможные от него меры (лично или посредством управляющей компании) по устранению возникших неисправностей.

3. На любом собственнике лежит святая для него обязанность соблюдать права и законные интересы соседей. Причем под соседями здесь понимаются как соседи по квартире (в случае коммунальной квартиры), так и соседи по дому. Конечно, с одной стороны, необходимо понимать, что любой собственник в принадлежащем ему жилом помещении имеет право слушать музыку, смотреть телевизор, играть на музыкальных инструментах, заниматься профессиональной деятельностью, осуществлять строительно-ремонтные работы. Однако такая деятельность во всех без исключения случаях должна осуществляться исключительно с учетом прав и законных интересов всех соседей, проживающих в сопредельных жилых помещениях. Если говорить более конкретно, то собственник имеет право слушать музыку или смотреть телевизор, но только не превышая допустимого уровня звука. То же самое относится и к игре на музыкальных инструментах (вряд ли кому-нибудь из соседей понравится, если собственник будет играть в квартире на ударной (барабанной) установке, либо воспроизводить игру на некоем музыкальном инструменте через звуковой усилитель). Собственник, естественно, имеет право осуществлять в своем жилом помещении строительные работы. Однако такие работы не могут производиться в ночное время, а также в выходные и праздничные дни. Профессиональная деятельность собственника также не должна нарушать тишину и спокойствие соседей.

Если говорить о более серьезных вещах, то собственник, естественно, не имеет право осуществлять в отношении соседей каких бы то ни было хулиганских действий (в широком смысле значения этого слова). В противном случае собственник может быть привлечен не только к жилищной, но и к административной (а то и уголовной) ответственности.

4. Как и социальный наниматель, собственник жилья должен бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, содержать его в чистоте и порядке. Однако такое отношение у собственника и нанимателя будет различным. Если социальный наниматель – это только пользователь общим имуществом многоквартирного дома, то собственнику в этом имуществе принадлежит доля в праве собственности, которая будет зависеть от размера его жилой площади и общей площади всех жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Любой собственник должен проявлять свое бережное отношение к общему имуществу многоквартирного дома. Например, собственник не имеет право заниматься «художественным творчеством» на стенах лестничных клеток, портить кнопки в кабинах лифтов, либо поджигать почтовые ящики. За нарушение данных обязанностей виновные лица должны привлекаться к мерам гражданско-правовой ответственности в виде полного возмещения убытков (как в натуральной, так и в денежной форме).

Собственник должен содержать в чистоте и порядке общее имущество многоквартирного дома. Это означает, что собственник не должен заставлять и (или) забарахлять своим имуществом общие коридоры, тамбуры, лестничные клетки, запасные выходы. Общее имущество дома не должно становиться объектом продолжения жизнедеятельности собственника. Собственник не может устроить себе в таком месте дополнительный ночлег или пункт приготовления пищи.

5. Несмотря на то, что нормы жилищного законодательства прямо не говорят о данной обязанности, любой собственник должен переселиться вместе с членами своей семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция невозможны без выселения жильцов) в иное жилое помещение, предоставленное организатором указанного ремонта (реконструкции). Естественно, что факт временного переселения не прекращает право собственности на жилое помещение.

6. Наконец, любой собственник должен оплачивать надлежащим способом и в надлежащие сроки потребленные им коммунальные услуги (электроэнергию, водоснабжение, газоснабжение и др.).

Еще раз повторим, что представленный здесь перечень юридических обязанностей собственника является перечнем универсальным. Данные обязанности лежат в полной мере как на собственнике, так и на социальном нанимателе. Однако на собственника жилого помещения возлагается ряд дополнительных обязанностей, свойственных уже исключительно его гражданско-правовому положению. Собственник жилья, в отличие от социального нанимателя, присуждается к исполнению следующих важных обязанностей.

7. В предыдущем подразделе, посвященном жилищно-правовому положению нанимателя и наймодателя, показывалось, что бремя по осуществлению текущего и капитального ремонта распределяется между ними следующим образом. Наниматель жилого помещения осуществляет текущий ремонт занимаемого им жилья, а наймодатель – ремонт капитальный. С собственником жилого помещения дело будет обстоять иначе. Ввиду того, что на собственника возлагаются все расходы по ремонту и содержанию принадлежащей ему вещи (ст. 210 ГК РФ), именно собственник жилого помещения и должен нести полный спектр обязанностей по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта принадлежащего ему жилья. Никакое иное лицо к исполнению данной обязанности присуждено быть не может.

8. Похожая картина вещей будет наблюдаться и в области содержания общего имущества многоквартирного дома. Напомним, что социальный наниматель (не будучи собственником жилья) не обладает долей в праве на общее имущество дома. Он только пользователь такого имущества. А раз это так, то социальный наниматель, по общему правилу, не должен нести никаких финансовых расходов и затрат по содержанию общедомового имущества[80]80
  Об исключениях из этого правила см. ст. 154 ЖК РФ.


[Закрыть].

Собственник жилого помещения будет находиться совершенно в ином юридическом положении. Уже не раз говорилось о том, что жилое помещение – это не единственный правовой объект, принадлежащий собственнику. Помимо жилого помещения любому собственнику в качестве «юридического довеска» принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Причем под общим имуществом в контексте жилищного законодательства понимается не только имущество, которым собственник жилого помещения непосредственно пользуется (лифты, лестницы, мусоропроводы и др.), но и имущество, которое не находится в его непосредственном владении и обладании (чердаки, подвалы, дворницкие и др.). Если все общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности частным собственникам жилых помещений, то именно они, в соответствии с незыблемым принципом гражданского законодательства о несении собственником вещи бремени по ее содержанию и ремонту, должны нести все финансовые расходы по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта общедомового имущества. Конечно, данную юридическую обязанность не нужно понимать в том смысле, что все собственники должны дружно взять в руки краски, кисти, иные необходимые инструменты и начать собственными усилиями выполнять требуемый ремонт. Вовсе нет. Непосредственное проведение необходимых ремонтных работ ложится на плечи управляющих компаний. Однако все собственники должны принимать прямое финансовое участие в оплате таких работ, к которым относится, еще раз повторим это, проведение не только текущего, но и капитального ремонта общедомового имущества.

Для того, чтобы подтвердить все сказанное конкретными нормами законодательства, обратимся к уже упоминавшимся выше Правилам пользования жилыми помещениями (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25). В данном документе об обязанности собственника оплачивать необходимый ремонт общего имущества многоквартирного дома говорится дважды. Подпункт «г» п. 19 устанавливает, что в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Следующий за ним пункт (подп. «д» п. 19) дополнительно устанавливает, что собственник обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги[81]81
  Более подробно см.: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.


[Закрыть].

Сразу хотим оговориться, что в рамках настоящей работы мы не будем рассматривать такие вопросы, как порядок определения платы за содержание общего имущества, порядок использования указанных денежных средств, условия их возможного перераспределения, периодичность проведения текущих и капитальных ремонтов. Рассмотрение данных вопросов является темой отдельного исследования. Мы же обратим свой взор к материалам судебной практики, дабы на примере конкретного судебного прецедента показать, как обязанность собственников жилых помещений по содержанию общедомового имущества работает (или должна работать) в практической жизни.

Рассмотренное судебное дело касается на первый взгляд банального вопроса. В жилом помещении проживает инвалид, использующий кресло-коляску. Такой жилой дом (подъезд), естественно, должен быть оборудован необходимыми техническими средствами, позволяющими инвалиду беспрепятственно покидать свое жилое помещение и выходить на улицу. На этой почве конечно же возникает закономерный вопрос: кто должен оплатить приобретение и установку необходимого технического оборудования? ВС РФ, столкнувшись с подобным вопросом, увидел его разрешение в следующем ключе.

К. является инвалидом I группы с детства, передвигается на кресле-коляске. В течение 2010 г. он обращался в органы исполнительной власти г. Санкт-Петербурга с просьбой провести мероприятия по созданию условий для беспрепятственного доступа в многоквартирный дом по месту его жительства. Письмом администрации Колпинского района г. Санкт-Петербурга от 8 октября 2010 г. ему отказано в удовлетворении просьбы по причине отнесения указанных мероприятий к компетенции товарищества собственников жилья, осуществляющего управление многоквартирного дома. Считая данный отказ незаконным, К. обратился в суд с иском к администрации Колпинского района г. Санкт-Петербурга об обязании обеспечить инвалиду, использующему кресло-коляску, беспрепятственный доступ к объекту социальной инфраструктуры, обязании осуществить установку подъемной платформы, заключить с ООО «Лифтовая компания «Афонская» договор на поставку, монтаж и ввод в эксплуатацию подъемной платформы вертикального типа в парадной дома, где проживает истец.

Решением Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 сентября 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 ноября 2011 г., в удовлетворении исковых требований К. отказано.

В кассационной жалобе К. просил об отмене вынесенных по делу судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 26 октября 2012 г. кассационную жалобу удовлетворила, указав следующее.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для возложения обязанности на ответчика осуществить установку, ввод в эксплуатацию и постановку на учет подъемной платформы вертикального типа для перемещения инвалидов, использующих кресла-коляски. При этом суд указал на то, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о необходимости установки в подъезде дома, где проживает истец, подъемной платформы в качестве единственно возможного средства подъема.

Между тем приведенные выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении положений действующего законодательства по следующим основаниям.

Как установлено судом, К. является инвалидом I группы с детства бессрочно, передвигается на кресле-коляске. Управление, обслуживание и содержание многоквартирного дома, в котором проживает истец, осуществляет товарищество собственников жилья.

В ответ на заявление К. от 16 августа 2010 г. письмом от 24 августа 2010 г. управляющая компания сообщила о возможности и необходимости обеспечения истца беспрепятственным доступом к своему жилью, выразила согласие на установку подъемной платформы для перемещения инвалидов, использующих кресла-коляски. Однако в связи с отсутствием денежных средств истцу рекомендовано обратиться с данным вопросом в органы государственной власти г. Санкт-Петербурга.

Решением Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 апреля 2011 г. по иску прокурора Колпинского района г. Санкт-Петербурга в защиту интересов К. на товарищество собственников жилья возложена обязанность обеспечить в подъезде дома, в котором проживает истец, сплошное ровное без выступов покрытие ступеней крыльца, снизить порог дверного проема до 0,025 м. В удовлетворении требований об обязании установить подъемную платформу вертикального типа для перемещения инвалидов, использующих кресла-коляски, отказано.

Одним из самостоятельных требований, заявленных К., являлось требование об обязании ответчика провести мероприятия по обеспечению истцу как инвалиду, использующему кресло-коляску, беспрепятственного доступа, отвечающего требованиям безопасности, к многоквартирному дому, где проживает истец. В связи с чем предметом доказывания по данному делу являлся факт отсутствия реального доступа истца к занимаемому им жилому помещению.

Однако суд доводы участников процесса о технической возможности или отсутствии таковой установить пандус либо подъемную платформу не исследовал, лишь указав в решении, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о необходимости установления в подъезде дома, где проживает истец, подъемной платформы в качестве единственного возможного средства подъема.

Между тем обязанность по представлению доказательств доступности беспрепятственного пользования истцом своим жилым помещением, наличия или отсутствия необходимости в установке специальных приспособлений для доступа истца к месту своего проживания, а также возможность установления иных приспособлений для перемещения маломобильных групп населения в данном случае возлагается не на истца, а на собственников данного жилого многоквартирного дома, которыми являются и администрация Колпинского района г. Санкт-Петербурга, и товарищество собственников жилья.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга и определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда отменила, передала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции[82]82
  Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26 октября 2012 г. № 78-КГ12-17 // Бюллетень ВС РФ. 2013. № 5.


[Закрыть].

Знакомясь с соответствующими источниками, как-то невольно вспоминается мысль Е.А. Суханова, высказанная им еще в 90-е годы. Рассматривая обязанность собственников содержать общее имущество дома, указанный автор отмечал следующее: «Что касается приватизации жилья, то она не была рассчитана на решение жилищных проблем населения, ибо преследовала исключительно фискальные цели – постепенное снятие с бюджетов бремени гражданских расходов по содержанию этого [общедомового] дорогостоящего и не приносящего никаких доходов недвижимого имущества и переложении этого бремени на частных собственников. Большинство из последних при этом даже не поняли, что на них, по существу независимо от их материального положения, возлагается обычное для всякого собственника бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ)»[83]83
  Суханов Е.А. Проблемы правового регулирования отношений публичной собственности и новый Гражданский кодекс // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Междунар. центр финансово-экономического развития, 1998. С. 211.


[Закрыть]. По крайней мере ясно одно. В настоящее время собственники не могут ругать государство (публично-правовые образования) за то, что они живут в убогих подъездах или пользуются обшарпанными лифтами. Уровень благоустройства общего имущества дома зависит теперь в первую очередь от самих собственников, от уровня их материально-финансового достатка. Можно даже сказать и так, что обязанность по финансовому обеспечению текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома является неизбежным следствием экономики рыночного типа.

9. Последняя обязанность, возлагаемая на собственника жилья, и отсутствующая у социального нанимателя, заключается в том, что любой собственник должен платить налог на недвижимое имущество.

II. Права собственника

Рассуждения о юридических обязанностях собственника жилого помещения показали, что собственник и социальный наниматель в этом плане достаточно близки. Как собственник, так и социальный наниматель в процессе своего проживания должны исполнять приблизительно одинаковый набор юридических обязанностей. Аналогичная картина вещей сложится и в области прав, которыми обладает любой собственник жилья. Несмотря на то, что собственник и социальный наниматель находятся между собой в различном социально-юридическом положении, набор их правовых возможностей во многом совпадает. Итак, любой собственник жилого помещения имеет следующие права.

1. Бессрочно пользоваться жилым помещением. Как и в области социального найма, проживание собственника изначально не ограничено какими-либо временными рамками, либо условиями. Собственник жилья проживает в своем помещении на бессрочной основе. Лицо не может стать собственником, например, только на 10 лет, либо до достижения определенного возраста. Для любого права собственности (в том числе и на жилые помещения) свойственна такая юридическая черта, как неопределенность продолжительности во времени.

Однако бессрочность права собственности не означает вечность такого права. Собственник жилья в силу различных правовых обстоятельств может утратить свое право а, следовательно, и право проживания в жилом помещении. Например, собственник с принадлежащим ему жилым помещением может совершить определенную гражданско-правовую сделку (куплю-продажу, дарение), в результате которой право собственности на данный объект перейдет к другому лицу. За совершение собственником определенных жилищных правонарушений (нецелевое использование жилья, нарушение прав и законных интересов соседей и др.) к собственнику может быть применен такой вид юридической ответственности, как продажа принадлежащего ему жилого помещения с публичных торгов с последующим выселением собственника (ст. 293 ГК РФ). Наконец, собственник может просто умереть, в результате чего право собственности на его жилое помещение перейдет к соответствующим наследникам.