Текст книги "Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса"

Собственник жилого помещения, в отличие от социального нанимателя, обладает практически неограниченными возможностями по совершению с принадлежащим ему жильем разнообразных гражданско-правовых сделок. Жилое помещение, принадлежащее лицу на праве собственности, может быть объектом таких традиционных сделок, как купля-продажа, мена, дарение, рента. Жилое помещение может стать предметом и таких более экзотических гражданско-правовых актов, как новация или отступное. Жилое помещение, находящееся в частной собственности лица, может быть заложено. Наконец, жилое помещение может фигурировать и в рамках так называемых непоименованных договоров (безымянных контрактов), но, естественно, при условии, что содержание таких договоров не будет противоречить общим требованиям российского правопорядка, а также духу и смыслу гражданского законодательства[97]97
  Подробнее см.: Бекленищева И.В. Гражданско-правовой договор: классическая традиция и современные тенденции. М.: Статут, 2006; Брагинский М.И. Основы учения о непоименованных (безымянных) и смешанных договорах. М.: Статут, 2007.


[Закрыть].

В рамках настоящей работы мы не будем анализировать условия и особенности совершения всех возможных гражданско-правовых сделок, которые допустимо совершать с жилыми помещениями. Такому исследованию должна быть посвящена отдельная научная работа[98]98
  См. например: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М.: Статут, 2009; Латынова Е.В. Практика применения законодательства о правах собственности на жилье. М.: Изд-во Юрайт, 2012.


[Закрыть]. Здесь же будет представлен анализ только трех гражданско-правовых сделок, которые так или иначе будут переплетаться с договором социального найма. Речь пойдет о коммерческом найме, наследовании жилых помещений и использовании жилых помещений для нужд юридического лица. Рассмотрим каждую из этих областей в отдельности.

I. Договор коммерческого найма

Рассматривая вопросы правового регулирования договора социального найма, показывалось, что социальный наниматель обладает правовой возможностью передачи занимаемого им жилого помещения по договору поднайма в пользование третьим лицам. Если речь идет о собственнике жилья, то любой собственник может передать принадлежащее ему жилое помещение для проживания посторонним лицам в рамках договора коммерческого найма[99]99
  Формально в настоящее время термина «коммерческий наем» законодательство не знает. Нормы гражданского законодательства используют более нейтральный термин – «наем жилого помещения». Однако вследствие того, что термин «коммерческий наем» получил устойчивое содержательное наполнение не только в юридической, но и в бытовой сфере, мы позволим себе использовать данный термин и в рамках настоящей книги. Более того, этот термин весьма удачно подойдет для размежевания договоров коммерческого и социального найма.


[Закрыть]. Конечная юридическая цель договора поднайма и договора коммерческого найма одинакова – это передача всего или части жилого помещения для проживания третьим лицам на возмездной основе.

Правовое регулирование договора коммерческого найма достаточно подробно представлено в ст. 671–688 ГК РФ. Среди важнейших юридических черт указанного договора можно было бы назвать следующее.

Первое. Договор коммерческого найма должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Однако несоблюдение письменной формы договора (что на практике встречается довольно часто) не повлечет его недействительности. В соответствии со ст. 162 ГК РФ указанный договор будет считаться действительным, однако в случае возникновения спора по поводу такого договора, стороны не смогут ссылаться на свидетельские показания.

Еще один важный момент. Он связан с тем, что в 2014 г. в раздел ГК РФ, посвященный договору найма, была дополнительно внесена норма, вводящая процедуру обязательной государственной регистрации отношений, связанных с наймом жилых помещений. Пункт 2 ст. 674 ГК РФ устанавливает, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Второе. Размер наемной платы за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению сторон. На законодательном уровне этот вопрос, по понятным причинам, никак не регулируется. Правда п. 1 ст. 682 ГК РФ указывает, что в случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Однако в настоящее время такого закона (или иного нормативного акта) применительно именно к договору коммерческого найма нет.

Третье. Договор коммерческого найма является договором исключительно срочным. Максимальный срок действия договора составляет пять лет. Однако это вовсе не говорит о том, что его участники не могут возобновить свои договорные отношения после истечения срока действия договора. Фактические отношения по пользованию жилым помещением в рамках договора коммерческого найма могут длиться не только годами, но и десятилетиями.

Четвертое. Пункт 1 ст. 673 ГК РФ прямо указывает, что объектом договора найма жилья может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (например, отдельная квартира или комната). В связи с этим необходимо признать, что практика по сдаче «койко-мест», расположенных в коридорах, на кухнях, на балконах, в иных местах общего пользования, не имеет юридического права на существование.

Пятое. Отдельного внимания заслуживает рассмотрение фигуры наймодателя. На практике достаточно часто возникает вопрос, должен ли наймодатель (если им является физическое лицо) быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Ведь лицо, сдавая жилое помещение внаем, регулярно получает прибыль в виде наемной платы (а в жизни такие суммы достигают весьма неплохих размеров). Если жилое помещение сдается внаем на систематической основе, наймодатель, с формальной точки зрения, становится самым настоящим индивидуальным предпринимателем в соответствии с тем определением предпринимательской деятельности, которое дано в ст. 2 ГК РФ. Наверное, ни для кого ни секрет, что граждане, которые постоянно сдают свое жилье внаем, живут весьма и весьма зажиточно. Ведь не зря же договор по сдаче жилых помещений внаем получил именно такое название – договор коммерческого найма.

Прямое разрешение данного вопроса представлено в настоящее время в Постановлении Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве»[100]100
  Бюллетень ВС РФ. 2005. № 1. В первоначальной редакции данный документ носил более длинное название: «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем».


[Закрыть]. В п. 2 данного документа даются следующие разъяснения: «В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но с связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного ст. 198 УК РФ».

Шестое. Последний рассматриваемый аспект касается вопроса прав и обязанностей наймодателя и нанимателя. Подробно на данном вопросе мы останавливаться не будем, так как, во-первых, права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения в рамках договора социального найма подробнейшим образом были рассмотрены в предыдущем параграфе и, во-вторых, набор таких прав и обязанностей как в отношении наймодателя, так и применительно к нанимателю практически стопроцентно совпадает и в рамках договора найма коммерческого.

Теперь обратимся к анализу соотношения договора коммерческого найма и поднайма жилого помещения. Если смотреть на собственника жилья и социального нанимателя с позиций возможности заключения и совершения ими договора найма (поднайма), можно увидеть, что собственник с этой точки зрения находится в более выгодном юридическом положении, нежели социальный наниматель.

Напомним, что заключение договора поднайма для социального нанимателя обусловлено целым рядом правовых формальностей. Во-первых, заключение такого договора возможно только с письменного согласия всех членов семьи нанимателя, в том числе членов семьи временно отсутствующих. Во-вторых, заключение договора поднайма возможно только с согласия наймодателя (собственника) жилого помещения.

Для собственника жилого помещения возможность заключения договора коммерческого найма строится по совершенно другой модели. Не будем забывать, что собственник является, если так можно сказать, абсолютным и полноправным хозяином занимаемого им жилого помещения. Для собственника нет такой фигуры, как наймодатель. А раз так, то решение вопроса о заключении договора коммерческого найма будет принимать исключительно собственник. Никакого специального согласования такого договора с возможными заинтересованными лицами (соседями по лестничной клетке, правлением управляющей компании) собственнику получать не нужно. Если с собственником в одном жилом помещении проживают члены его семьи, не являющиеся собственниками жилья, их согласия на передачу жилого помещения внаем также не требуется. Еще раз повторим, что принимать решение о заключении договора коммерческого найма будет собственник и только собственник.

Сложнее будет обстоять разрешение вопроса о заключении договора коммерческого найма, если жилое помещение будет находиться в коммунальной квартире. Применительно к договору поднайма данная ситуация прямо урегулирована в ч. 2 ст. 76 ЖК РФ. Напомним, что данная норма устанавливает, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Применительно к договору коммерческого найма аналогичных или похожих требований ни нормы жилищного, ни нормы гражданского законодательства не устанавливают. Пожалуй, единственной нормой, которая вводит определенную специфику в регулирование отношений совершения сделок с жилыми помещениями, находящимися в коммунальной квартире, является норма ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, которая гласит, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

В практике гражданского оборота достаточно долго стоял вопрос, должен ли собственник комнаты, находящейся в коммунальной квартире, для сдачи такой комнаты в коммерческий наем получать в обязательном порядке согласие других собственников, проживающих в данной коммунальной квартире (других комнатах), так, как это происходит в рамках договора поднайма. ВС РФ в этом вопросе наконец-то поставил окончательную точку.

Г. обратилась в суд иском к Ф. о защите гражданских прав. В обоснование иска Г. указала, что проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей на праве собственности принадлежат две комнаты. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф., которая без согласия истца сдает комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в квартире граждане пользуются местами общего пользования (кухня, ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.

Г. просила запретить Ф. предоставлять во владение, пользование гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет, кухня, коридор), принадлежащее на праве общей долевой собственности двум собственникам комнат Г. и Ф., без письменного согласия Г.; обязать Ф. при предоставлении своей комнаты во владение, пользование гражданам включать в договор пункт о запрещении гражданам пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире.

Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 11 октября 2012 г. в удовлетворении иска Г. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Г. просила об отмене вынесенных судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 24 сентября 2013 г. жалобу удовлетворила, поскольку имелись основания для отмены вынесенных судебных постановлений в кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.

Как установлено судом, Г. зарегистрирована и постоянно проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей на праве собственности принадлежат две комнаты.

Собственником третьей комнаты в указанной квартире по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф.

Порядок пользования местами общего пользования (кухня, коридор, ванная, туалет) между собственниками комнаты не определен.

С момента приобретения в собственность названной выше комнаты Ф., не вселяясь в нее, по договорам найма и договорам безвозмездного пользования сдавала ее внаем различным гражданам. На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика никто из посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Г. требований, суд исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрено такое ограничение права собственника жилого помещения, как необходимость получения согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи или иных лиц на основании договора. При этом суд указал на то, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушает имущественные права истца, поскольку комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом права собственности, в отношении которого истец вещными или обязательственными правами не обладает, а общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст. 41 и 42 ЖК РФ, являться не может.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей собственности, в частности нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом.

Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовывать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Судом установлено, что какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и Ф. о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Останкинского районного суда г. Москвы и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции[101]101
  Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101 // Бюллетень ВС РФ. 2014. № 4.


[Закрыть].

II. Наследование жилых помещений

Если сравнивать собственника и социального нанимателя сквозь призму возможности передачи занимаемых ими жилых помещений по наследству, то собственник жилья, бесспорно, будет находиться в более выигрышном правовом положении. Напомним, что для социального нанимателя возможность передачи жилого помещения по наследству как таковая закрыта. Совсем иное положений вещей имеет место применительно к собственнику.

Жилое помещение (точнее было бы сказать право частной собственности на жилое помещение) является полноценным объектом, входящим в состав наследственной массы умершего человека. Можно даже сказать и так, что в составе общей массы всего наследственного имущества умершего лица жилое помещение всегда будет занимать особое (в большинстве случаев – первостепенное) положение[102]102
  См.: Манылов И.Е. Наследование жилых помещений. М.: Статут, 2007.


[Закрыть].

Возможность наследования жилого помещения, принадлежащего лицу на праве собственности, будет слагаться из следующих интегральных составляющих. Если собственник жилья умрет, не оставив завещания, принадлежащее ему жилое помещение унаследуют его наследники по закону пропорционально их наследственным доля. Если таких наследников вовсе не окажется, либо они не захотят или смогут быть призваны к наследованию (например, в силу своей недостойности (ст. 1117 ГК РФ)), жилое помещение, как составная часть выморочного наследства, перейдет в собственность соответствующих публично-правовых образований (подробнее см. ст. 1151 ГК РФ).

Жилое помещение вполне свободно может стать предметом завещания. Лицо может завещать принадлежащее ему жилье как одному, так и нескольким наследникам. Причем такими наследниками могут быть как лица из числа наследников по закону (супруги, дети, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки и др.), так и совершенно посторонние люди (дальние родственники, друзья, знакомые, коллеги по работе). Наследником жилого помещения может быть даже юридическое лицо или международная организация (ст. 1116 ГК РФ). Лицо при составлении завещания не связано очередностью наследников. Например, собственник может завещать принадлежащее ему жилое помещение напрямую своему потенциальному наследнику третьей очереди (к примеру, дяде), минуя наследников предыдущих очередей (супругов, детей, родителей и др.). Наконец, лицо при составлении завещания может указать конкретные доли в наследственном имуществе, которые будут приходиться на каждого из наследников. Например, отец завещает свое жилое помещение двум сыновьям. В рамках завещания он указывает, что старшему сыну он завещает ¾, а младшему сыну, соответственно, ¼ долей в праве собственности на жилище. Если доли каждого из наследников прямо в рамках завещания не будут обозначены, такие наследственные доли будут считаться равными.

Таков в самых общих чертах алгоритм наследования жилых помещений, осуществляемый как в рамках закона, так и в рамках завещания. Более подробно данные вопросы здесь анализироваться не будут, потому что указанная правовая материя не является специальным предметом настоящего исследования. Однако в наследственно-правовой сфере все же есть одна правовая категория, которая для целей настоящей книги имеет принципиальное значение. Речь идет о таком явлении, как завещательный отказ (легат). Ввиду того, что жилое помещение, переходящее в порядке наследования, в дополнение ко всему вполне свободно может стать предметом завещательного отказа, остановимся на анализе данных юридических отношений более подробно.

Законодательное определение сути завещательного отказа содержится в п. 1 ст. 1137 ГК РФ. В соответствии с данной нормой завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей, легатариев), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Раскрытие того, что конкретно может быть предметом завещательного отказа, содержится в п. 2 ст. 1137 ГК РФ. В рамках данного пункта указывается, что предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы[103]103
  Б.Л. Хаскельберг иллюстрирует эту ситуацию примером, когда завещатель возлагает на наследника обязанность написать портрет легатария (см.: Хаскельберг Б.Л. Правоотношение из завещательного отказа и его элементы // Цивилистические исследования. Выпуск первый: Сб. научных трудов памяти профессора И.В. Федорова. М.: Статут, 2004. С. 94).


[Закрыть] или оказание ему определенной услуги[104]104
  Например, обучение племянника наследодателя (легатария) игре на скрипке // Хаскельберг Б.Л. Указ. соч.


[Закрыть], либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей.

Уже применительно к теме нашего исследования в абз. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ отдельно отмечается, что, в частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

Именно так в самом общем виде выглядит смысл завещательного отказа. Теперь обратимся к конкретной практической ситуации, дабы на ее примере показать, каким образом завещательный отказ может воплощаться и реализовываться в структуре жилищно-правовых отношений. Допустим, у мужчины на праве единоличной собственности есть жилое помещение. У такого мужчины есть жена и ребенок; других родственников он не имеет. Мужчина хочет, чтобы принадлежащее ему жилое помещение после его смерти перешло к самым близким членам его семьи. Если жена такого мужчины является матерью его ребенка (т. е. ребенок является их общим ребенком), в данной ситуации более целесообразным представляется вариант завещания жилого помещения сразу в пользу двух наследников – как жены, так и ребенка. Причем конкретные доли наследников могут быть как равными, так и неравными. А теперь изменим этот пример. Представим себе, что ребенок мужчины является его взрослым, совершеннолетним ребенком от предыдущего брака; его действующая жена не является матерью такого ребенка. Мужчина понимает, что если указанная квартира будет завещана одновременно и жене и ребенку (в их общую долевую собственность), в будущем у них могут возникнуть многочисленные споры и разногласия, связанные с вопросами владения, пользования и распоряжения указанным имуществом[105]105
  Не зря еще европейские юристы предупреждали: «Общность – мать потасовок» (немецкая юридическая поговорка); «Если ты имеешь сособственника – ты имеешь хозяина» (французская юридическая поговорка) (цит. по: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. № 4. С. 231).


[Закрыть]. Возможный выход в данной ситуации – установление завещательного отказа. В данном примере это будет выглядеть приблизительно следующим образом. Муж завещает свою квартиру только жене (в ее индивидуальную собственность). В пользу сына на данную квартиру устанавливается легат. Сын в силу такого легата получит право проживания в квартире и пользования ею. Причем, что очень важно, сын (как и вообще любой подобный легатарий) собственником указанного имущества не станет. У него появится только право по ограниченному владению и усеченному пользованию жилым помещением. Отношений общей долевой собственности в данной ситуации не возникнет.

Теперь остановимся на юридических характеристиках завещательного отказа, объектом которого будет выступать жилое помещение. Такие характеристики будут слагаться из следующих параметров.

Первое. ГК РФ прямо отмечает, что предметом завещательного отказа может быть как все жилое помещение в целом (квартира, индивидуальный жилой дом), так и его определенная часть. Если легат будет установлен на все жилое помещение целиком (а для однокомнатной квартиры – это единственный вариант), то все участники наследственных правоотношений в данной ситуации должны будут понимать, что после открытия наследства и приобретения права собственности на жилое помещение, наследник (собственник) и отказополучатель должны будут договориться между собой об условиях, порядке и режиме совместного пользования жилым помещением, так как закон на этот счет не дает (да и объективно не может дать) каких-либо рекомендаций или указаний. Если такого соглашения им достигнуть не удастся, то возникший спор придется передавать на рассмотрение суда. При разрешении же споров подобного рода суд в порядке аналогии будет руководствоваться, в частности, разъяснениями, данными в п. 37 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В рамках данного пункта указывается следующее: «Разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования».

Завещательный отказ может быть установлен на определенную часть жилого помещения. Такой отказ возможен применительно к квартирам, состоящим из двух и более комнат, а также индивидуальным жилым домам. В этом случае завещатель в рамках составленного им завещания должен конкретно указать, какая комната (или комнаты) передаются в индивидуальное пользование отказополучателя. Завещание, составленное именно на таких условиях, избавит в дальнейшем наследника (собственника) и легатария согласовывать между собой общий порядок пользования унаследованным жилым помещением.

Наконец, возможна такая ситуация, когда предметом завещательного отказа будет выступать жилое помещение, состоящее из нескольких комнат, однако в тексте завещания не будет указана та конкретная часть жилого помещения (комната), которая поступит в индивидуальное пользование отказополучателя. В этом случае все жилое помещение необходимо будет рассматривать в качестве предмета легата. Однако в данной связи необходимо понимать, что собственник жилья и отказополучатель должны будут договориться между собой о конкретном порядке пользования жилым помещением. В противном случае такое пользование будет просто невозможным.

Места общего пользования (коридоры, кухни, санузлы) самостоятельным предметом завещательного отказа, естественно, быть не могут.

И еще один важный момент. Он связан с тем, что завещательный отказ, предметом которого выступает жилое помещение, должен быть объективно исполним на момент открытия наследства. Представим себе такие фактические ситуации. Жилое помещение, обремененное легатом, к моменту открытия наследства конструктивно (физически) погибает в результате пожара или землетрясения (возможно даже вместе с наследодателем). Или собственник-завещатель, после совершения им завещания, принадлежащее ему жилое помещение продает постороннему лицу[106]106
  Факт составления завещания на жилое помещение, а также обременение его завещательным отказом, естественно, никоим образом не ограничивает собственника в вопросах распоряжения таким жилым помещением. Собственник остается собственником. Завещанное жилое помещение при жизни собственника-завещателя абсолютно свободно может быть предметом самых различных гражданско-правовых сделок. Факт завещания жилого помещения на действительности таких сделок никак не отразится.


[Закрыть]. Наконец, возможно и такое положение вещей, когда собственник-завещатель при жизни перенесет право собственности на жилое помещение на своего потенциального легатария (например, в результате той же самой купли-продажи или дарения).

Понятно, что в подобных ситуациях завещательный отказ к моменту открытия наследства будет неисполним. Более того, окажется неисполнимым и общий процесс по наследованию жилого помещения. Где-то это будет связано с фактическими (гибель жилья), а где-то с юридическими (перенос права собственности на жилое помещение) причинами. Во всех описанных ситуациях завещательный отказ, установленный в рамках завещания, будет аннулирован[107]107
  См. также: Генкин Д.М. К вопросу о влиянии на обязательство невозможности исполнения // Сб. статей по гражданскому и торговому праву. Памяти профессора Габриэля Феликсовича Шершеневича. М.: Статут, 2005. С. 176–201.


[Закрыть].

Второе. На практике достаточно распространенным является такое явление, когда на жилое помещение устанавливается легат, однако наследник (или наследники) сами очень остро нуждаются в жилом помещении. В связи с этим возникает вполне резонный вопрос: могут ли такие наследники каким-либо образом оспорить установленный завещательный отказ, доказав, в частности, что легат будет существенным образом нарушать (затруднять, ограничивать) их право собственности на жилое помещение? В настоящее время прямой ответ на этот вопрос содержится в п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании». В рамках данного пункта даются следующие разъяснения: «При рассмотрении споров между наследниками по завещанию или по закону, на которых наследодателем возложено исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера, и отказополучателями необходимо иметь в виду, что на право отказополучателя требовать исполнения указанной обязанности не влияет нуждаемость наследника в пользовании наследственным имуществом (например, личная нуждаемость в жилье)». По всей видимости, данное разъяснение должно применяться и в том случае, когда у легатария к моменту исполнения завещательного отказа на праве собственности или каком-либо ином праве будет находиться другое жилое помещение. Хотя это и не исключает определенного недобросовестного поведения (вплоть до злоупотребления правом) с его стороны.

Третье. Данный параметр касается сроков, на которые может быть установлен завещательный отказ. Во-первых, право проживания в жилом помещении в рамках легата может быть установлено на период всей жизни отказополучателя (об этом прямо говорится в ст. 1137 ГК РФ). То есть такое право проживания будет носить для него бессрочный, а точнее было бы сказать – неопределенно-срочный характер. Во-вторых, право проживания для легатария может быть установлено на конкретный срок (об этом также прямо отмечается в ст. 1137 ГК РФ). Выбор этого срока будет всецело зависеть от свободного усмотрения и субъективных представлений завещателя, так как нормы гражданского законодательства по этому вопросу не дают никакого позитивного правового регулирования. В-третьих, несмотря на молчание закона по этому вопросу, необходимо признать принципиальную возможность «привязки» права проживания в жилом помещении к наступлению или ненаступлению определенного условия. Например, в завещании может быть указано, что право проживания у легатария будет сохраняться только до достижения им определенного возраста, до момента вступления им в брак, до момента окончания высшего учебного заведения, до момента приобретения самостоятельного права собственности на иное жилое помещение, до момента рождения у наследника (собственника жилья) ребенка и др.