Текст книги "Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса"

2. Собственник обладает возможностью сохранять все свои права на жилое помещение в случае непроживания в нем. С этих позиций статус собственника и социального нанимателя будет немного различаться. Напомним, что социальный наниматель сохраняет право проживания в жилом помещении только в случае своего временного отсутствия (служба в Вооруженных Силах, командировка, работа в другом населенном пункте и др.). Если наниматель будет отсутствовать в жилом помещении на постоянной основе (вступит в новый брак, создаст новую семью, вывезет из жилого помещения свои вещи и др.), по иску заинтересованных лиц указанного нанимателя можно будет признать утратившим право на жилое помещение.

С собственником дело будет выглядеть несколько иначе. Даже если собственник вообще не будет проживать в своем жилом помещении, право собственности в отношении него он все равно не утратит. Непроживание собственника в принадлежащей ему квартире (комнате) не свидетельствует об отказе от соответствующих прав. Более того, собственник может не проживать в принадлежащем ему помещении в силу определенных объективных причин. Приведем конкретный пример. Лицу на праве собственности принадлежат три квартиры. В первой он проживает вместе со своей семьей. Вторую квартиру собственник на постоянной и систематической основе сдает по договору коммерческого найма. Третья квартира просто пустует. Данные обстоятельства не дадут никаким заинтересованным лицам права требовать (в том числе в судебном порядке) утраты собственником принадлежащих ему субъективных прав.

Однако необходимо иметь в виду, что неосуществление собственником принадлежащего ему права (т. е. непроживание в жилом помещении) никоим образом не освобождает его от исполнения лежащих на нем юридических обязанностей. Например, собственник жилья все равно должен будет платить установленные налоги, необходимые коммунальные платежи, нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

3. У любого собственника существует такое естественное для любого человека право, как право вселять в жилое помещение своих членов семьи. Потенциальный состав членов семьи собственника жилого помещения, а также порядок и условия их вселения определяются ст. 31 ЖК РФ. Подробный юридический анализ данных отношений будет представлен в следующей главе настоящей книги.

4. Собственник имеет право осуществлять переустройство и (или) перепланировку своего жилого помещения. Однако единолично такой вопрос собственник решать, естественно, не может. Как переустройство, так и перепланировка жилого помещения предварительно осуществляются исключительно в административном порядке путем их согласования, одобрения и легализации.

5. Наконец, последнее право, существующее и у собственника, и у социального нанимателя, заключается в том, что собственник жилья имеет право требовать предоставления ему коммунальных услуг надлежащего качества. В противном случае собственник будет иметь право на применение к соответствующим ресурсоснабжающим организациям мер оперативного воздействия (перерасчет коммунальных платежей, полное возмещение убытков и др.).

6. Пожалуй, единственное право, которое существенным образом отличает собственника от социального нанимателя, касается того момента, что собственник жилого помещения имеет достаточно широкие возможности распоряжаться принадлежащим ему жильем, т. е. совершать в отношении него разнообразные гражданско-правовые сделки. Для социального нанимателя такие возможности практически закрыты. В связи с этим считаем целесообразным обратиться к подробному анализу тех распорядительных актов, которые вправе совершать в отношении жилого помещения как собственник, так и социальный наниматель.

* * *

Однако для начала подведем промежуточные итоги. Если смотреть на собственника жилья и социального нанимателя под углом зрения прав и обязанностей, которыми они обладают в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства, то с данной точки зрения собственник жилья, как это ни странно звучит, будет находиться в менее выгодном правовом положении. Объяснение этому видится в том, что на собственника возлагается ряд дополнительных финансовых обязанностей, которые будут отсутствовать у социального нанимателя. Во-первых, собственник обязан осуществлять за свой счет не только текущий, но и капитальный ремонт своего жилья. В области социального найма капитальный ремонт жилого помещения производит наймодатель. Во-вторых, собственник должен принимать прямое финансовое участие по содержанию общего имущества многоквартирного дома, осуществлению его текущего и капитального ремонта. У нанимателя такой обязанности, по общему правилу, нет (исключения представлены в ст. 154 ЖК РФ). Наконец, в-третьих, собственник обязан платить налог на принадлежащее ему недвижимое имущество. Все сказанное позволяет говорить о том, что право собственности на жилое помещение рассчитано на людей небедных, состоятельных, имеющий относительно высокий уровень дохода. А социальный наем, как следует из его названия, наоборот, предназначен для социально незащищенных слоев населения.

В графическом виде общее и различное в правах и обязанностях собственника и социального нанимателя будет выглядеть следующим образом.

§ 1.3. Особенности совершения некоторых распорядительных актов с жилыми помещениями, находящимися в социальном найме и принадлежащих на праве собственности

Прежде чем говорить о тех распорядительных актах, которые вправе совершать социальный наниматель с принадлежащим ему жилым помещением, необходимо сделать ряд важных пояснений. Выше уже неоднократно говорилось о том, что социальный наниматель не является собственником занимаемого им жилого помещения. А раз это так, то данное обстоятельство позволяет прийти к очень важному выводу, что социальный наниматель практически лишен правовых возможностей по совершению с жилым помещением разнообразных гражданско-правовых сделок. Например, наниматель не может данное помещение продать, подарить, заложить, передать в рамках договора ренты. Все-таки не будем забывать, что классический римский подход гласит: «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам». Ввиду того, что социальный наниматель не является собственником жилья, его правомочия по распоряжению закрепленным за ним жилым помещением весьма и весьма ограничены и усечены.

Однако из данного общего правила жилищное законодательство знает ряд исключений. Причем данные исключения были известны и советскому жилищному праву. Речь идет о таких сделках, как поднаем и обмен жилья. По причине того, что каждая из обозначенных сделок обладает своей юридической спецификой, считаем целесообразным остановиться на отдельном анализе как договора поднайма, так и договора обмена.

I. Договор поднайма

Смысл договора поднайма весьма прост. Он заключается в том, что социальный наниматель передает все или часть занимаемого им жилого помещения для проживания третьим лицам на возмездной основе. Если бы такой договор заключал собственник жилого помещения, то это был бы классический договор коммерческого найма. Если бы такой договор заключался в рамках договора аренды, указанный договор именовался бы термином «субаренда».

Еще раз повторим, что договор поднайма был известен еще советскому жилищному законодательству. Однако данный договор в указанную эпоху характеризовался весьма специфическими качествами. С одной стороны, советские граждане-наниматели действительно имели полное право сдавать свои жилые помещения в поднаем посторонним лицам, причем, что очень важно, сдавать именно на возмездных основах. Однако, с другой стороны, то же жилищное законодательство устанавливало такое количество ограничений в этой сфере, что смысл договора поднайма (по крайней мере с формально-юридической точки зрения) сводился практически на нет.

Например, ст. 10 ЖК РСФСР 1983 г., посвященная общим жилищным правам и обязанностям граждан, категорично устанавливала, что жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества. Конкретизация данной общей правовой нормы содержалась в ст. 79 ЖК РСФСР. Данная статья гласила, что если наниматели жилых помещений систематически сдают жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемая изолированная жилая площадь подлежит изъятию в судебном порядке[84]84
  Кстати, аналогичный подход можно обнаружить и в более ранних актах советского правопорядка. Как отмечалось в Постановлении Пленума ВС СССР от 25 марта 1964 г. № 3 «О судебной практике по гражданским жилищным делам», при систематической сдаче нанимателем в поднаем отдельной изолированной комнаты в целях извлечения нетрудового дохода эта комната в соответствии со ст. 5 Основ гражданского законодательства может быть изъята у нанимателя в судебном порядке по иску наймодателя или прокурора.


[Закрыть]. Но что означала сдача жилого помещения в поднаем именно с целью извлечения нетрудовых доходов? По сути, прямой ответ на этот вопрос содержался в ст. 78 ЖК РСФСР, которая императивно устанавливала, что размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги. А в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы, незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства[85]85
  См. также: Постановление Пленума ВС РСФСР от 15 декабря 1987 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами норм Жилищного кодекса РСФСР об ответственности граждан за использование жилых помещений для извлечения нетрудовых доходов».


[Закрыть]. Таким образом, в рамках советской правовой системы договор поднайма становился бессмысленным не только в силу юридических, но в первую очередь в силу экономических причин.

Современный подход в правовом регулировании договора поднайма строится уже на базе рыночных механизмов, хотя он также не лишен элементов формализма. Самое главное в этом вопросе заключается в том, что наниматель, не будучи собственником жилого помещения, не имеет право заключать этот договор самостоятельно, что называется своей волей и в своем интересе. Статья 76 ЖК РФ по этому поводу устанавливает следующие требования. Во-первых, сдача жилого помещения в поднаем допускается только с письменного согласия наймодателя[86]86
  Аналогичное требование содержалось и в ст. 76 ЖК РСФСР. Формально такой подход правилен, так как собственник-наймодатель, естественно, должен знать, какие лица будут проживать в его жилом помещении и на каких условиях. Однако на практике эта норма, судя по всему, полноценно никогда не работала.


[Закрыть]. Во-вторых, для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо получить письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе членов семьи временно отсутствующих. В-третьих, дополнительные требования установлены для случаев сдачи в поднаем жилого помещения, расположенного в коммунальной квартире. Часть 2 ст. 76 ЖК РФ на этот счет устанавливает, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей[87]87
  Содержание ч. 2 ст. 76 ЖК РФ на практике будет означать, что сдать в поднаем жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, на легальной основе практически невозможно.


[Закрыть]. Наконец, в-четвертых, ЖК РФ императивно устанавливает, что договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Таким образом нетрудно увидеть, что заключение договора поднайма в современных условиях обусловлено таким количеством необходимых формальностей, что их неукоснительное соблюдение вряд ли сможет породить возникновение соответствующих договорных правоотношений в практической жизни.

Завершая рассмотрение вопросов договора поднайма, хотелось бы отметить еще три частных аспекта.

Первое. Договор поднайма должен быть заключен в письменной форме. Более того, ч. 1 ст. 76 ЖК РФ дополнительно требует, чтобы один экземпляр соответствующего договора был передан наймодателю.

Второе. Срок действия договора устанавливается по соглашению сторон. Максимальный срок действия договора законом не установлен. Если в договоре срок его действия не будет определен, договор будет считаться заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ).

Третье. Плата за жилое помещение также устанавливается по соглашению сторон (ст. 78 ЖК РФ). На законодательном уровне размер такой платы, естественно, никоим образом не определяется и не ограничивается.

II. Договор обмена

Во времена Советского Союза обмен жилыми помещениями являлся, пожалуй, самой распространенной жилищно-правовой сделкой. Обмен жилья являлся, по сути, единственным договором, в результате совершения которого наниматель мог осуществить полное отчуждение жилого помещения (а не временное, как при поднайме) с последующим приобретением прав на иное жилое помещение[88]88
  См., например: Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утв. приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. № 12.


[Закрыть]. В настоящее время сделки по обмену жилыми помещениями в практической деятельности используются достаточно редко. Вследствие этого анализ договора обмена будет произведен только в самых общих чертах.

Итак, ч. 1 ст. 72 ЖК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Часть 5 данной статьи отдельно конкретизирует, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Именно так законодатель определяет суть отношений, складывающихся по поводу обменных договоров. Если на время отойти от норм жилищного законодательства и обратиться к научной литературе, то можно встретить следующие определения договора обмена. Договор обмена жилых помещений – это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогичному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение[89]89
  Российское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. II. Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 411.


[Закрыть]. Обмен жилыми помещениями – договор двух и более нанимателей жилых помещений и совместно с ними проживающих граждан в домах государственного, общественного или индивидуального жилищных фондов о взаимной передаче жилых помещений в пользование с передачей соответствующих прав и обязанностей по договору найма жилого помещения[90]90
  Юридический энциклопедический словарь / Гл. ред. А.Я. Сухарев. М.: Сов. энциклопедия, 1984. С. 202 (автор – В.Н. Литовкин).


[Закрыть]. Советский ученый-цивилист М.М. Агарков писал, что обмен жилплощадью представляет собой не что иное, как одновременную цессию и перевод долга в области прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями[91]91
  Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2. Общее учение об обязательствах и его отдельных видах. М.: Статут, 2012. С. 62.


[Закрыть].

Невооруженным глазом видно, что суть договора обмена (как в советскую эпоху, так и в современном правопорядке) заключается в том, что его участниками могут быть исключительно социальные наниматели. Никакие иные пользователи жилья заключать обменные договоры не имеют право. Однако когда в нашей стране в начале 90-х годов стали постепенно появляться частные собственники жилых помещений, появилась острая потребность в совершении так называемых смешанных обменов, суть которых состояла в том, что его сторонами являлись, с одной стороны, социальные наниматели, а с другой – частные собственники жилья. В результате совершения и исполнения указанных обменных сделок наниматель и собственник менялись местами. Социальный наниматель становился собственником того жилого помещения, куда он въезжал, а собственник наоборот – социальным нанимателем. Законодательной базой смешанных обменов являлся один из первых в России рыночных нормативных актов в области жилищно-правовой сферы. Речь идет о Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики»[92]92
  Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99.


[Закрыть]. Статья 20 указанного Закона давала следующие предписания: «Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение)».

Однако как обстоят дела со смешанным обменом в условиях современной российской деятельности? Ни ЖК РФ, ни ГК РФ этот очень важный вопрос к сожалению никак не регламентируют. Однако он прямо представлен в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»[93]93
  Бюллетень ВС РФ. 2009. № 9.


[Закрыть]. Пункт 33 данного документа гласит, что при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена – наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен) Жилищным кодексом РФ не предусмотрен.

Пожалуй, последнее, что хотелось бы здесь сказать о договоре обмена, связано с вопросом совершения так называемых фиктивных обменов. Дело в том, что обмен жилыми помещениями, как и любая иная гражданско-правовая сделка, должен совершаться не просто на бумаге, а фактически реализовываться в практической жизни. Каждый из социальных нанимателей, участвующих в обменной сделке, должен реально переехать в новое жилое помещение. Однако во времена советского правопорядка были весьма распространены случаи, когда обмен совершался, что называется, для видимости, без реального намерения сторон переехать в новые жилые помещения. Такие обмены совершались сугубо юридически, а не фактически.

Для чего на практике совершались фиктивные обмены – разговор отдельный. Подробнее об этом будет сказано чуть ниже. Здесь же хотелось бы обратиться к конкретному судебному делу, рассмотренному ВС РФ в середине 90-х годов, дабы на его примере показать, каким образом совершались фиктивные обмены и, самое главное, какие юридические последствия такие обмены порождали.

Мельникова и ее дочь Шульгина с сыном проживали в однокомнатной квартире. В апреле 1985 г. Шульгиной с ребенком была предоставлена двухкомнатная квартира в жилищно-строительном кооперативе «Калиновский», в которую она переехала с сыном.

В декабре 1985 г. Мельникова и ее дочь произвели обмен жилой площадью, согласно которому Шульгина с сыном прописалась в однокомнатной государственной квартире, а ее мать – в кооперативной.

В связи с обменом жилой площади Мельникова была принята в члены ЖСК «Калиновский», а Шульгина исключена из кооператива. В кооперативную квартиру Мельникова не вселилась.

В декабре 1993 г. она обратилась в суд и иском о выселении Шульгиной, указав, что дочь препятствует в пользовании кооперативной квартирой, освободить жилое помещение добровольно отказывается, не желая переселиться в однокомнатную квартиру, где прописана с ребенком.

Шульгина предъявила встречные требования о признании произведенного обмена недействительным по мотивам его фиктивности, без намерения сторон вселиться в полученные по обмену жилые помещения.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга в иске Мельниковой отказано, встречный иск Шульгиной удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда решение оставила без изменения, резолютивную часть решения дополнила признанием недействительности регистрационного удостоверения, выданного БТИ г. Екатеринбурга Мельниковой о праве собственности на кооперативную квартиру.

Заместитель Генерального прокурора РФ поставил в протесте вопрос об отмене всех судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 марта 1995 г. протест оставила без удовлетворения, указав следующее.

При рассмотрении спора суд правильно признал произведенный обмен фиктивным, поскольку он был совершен без намерения сторон вселиться в другие жилые помещения.

Вывод суда в этой части подтвержден объяснениями сторон, показаниями допрошенных свидетелей о том, что, несмотря на оформленный обмен, стороны остались проживать в прежних жилых помещениях. Никаких действий по исполнению сделки не было совершено в течение восьми лет, что свидетельствует об отсутствии у сторон намерения, чтобы по сделке наступили юридические последствия. Мельникова не представила суду доказательств договоренности между участниками сделки о том, что после оформления обмена Шульгина временно останется проживать в двухкомнатной кооперативной квартире.

При таких обстоятельствах суд обосновано признал, что обмен жилыми помещениями носил фиктивный характер, и в соответствии со ст. 73 ЖК РСФСР и ст. 48 ГК РСФСР признал его недействительным.

Решение суда соответствует собранным доказательствам и требованиям закона[94]94
  Бюллетень ВС РФ. 1995. № 8.


[Закрыть].

Завершая рассмотрение вопросов договора обмена, хотелось бы сказать, что категория фиктивных обменов присутствует и в современном жилищном законодательстве. Например, ч. 1 ст. 75 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Пункт 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» прямо устанавливает, что фиктивность совершенного обмена может являться основанием для признания такого обмена недействительным.

III. Наследование жилых помещений

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что такой договор является договором высокоперсонифицированным. Проживать в жилом помещении, предоставленном в рамках указанного договора, может только наниматель вместе с членами своей семьи. Можно даже сказать так, что фигура нанимателя имеет для наймодателя существенное значение. Для наймодателя весьма важно, чтобы в его жилом помещении проживало не какое-то абстрактное лицо, а вполне конкретный наниматель. Следствием таких строго личных правовых отношений является то обстоятельство, что наниматель, по общему правилу, лишен правомочий совершать с занимаемым им жилым помещением каких бы то ни было гражданско-правовых сделок. Только две сделки открыты для нанимателя – это поднаем и обмен жилья.

Все сказанное в полной мере относится и к области наследования жилых помещений. Ввиду того, что право проживания в рамках договора социального найма является правом личным, индивидуальным, непередаваемым и неотчуждаемым, данное право, как таковое, закрыто для сферы наследственных отношений. Конкретно это означает, что наниматель лишен правовой возможности распоряжаться своим правом проживания посредством составления им завещания. Если наниматель умрет, не оставив завещания, законные наследники указанного нанимателя не получат право вселиться в занимаемое им прежде жилое помещение в качестве его правопреемников, либо неких потенциальных членов семьи. Право проживания по договору социального найма не входит в состав наследственной массы умершего человека. И об этом прямо говорит жилищный закон. Часть 5 ст. 83 ЖК РФ однозначно устанавливает, что договор социального найма жилого помещения прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

В условиях современной российской действительности вопрос о наследовании жилых помещений, находящихся в социальном найме, как таковой вообще не стоит. Если наниматель желает, чтобы закрепленное за ним жилое помещение после его смерти перешло к соответствующим наследникам (как по закону, так и по завещанию), социальный наниматель должен стать собственником такого жилья. А делается это посредством приватизации занимаемого жилого помещения. Лицо приобретает право собственности на жилое помещение. Такое право собственности безусловно входит в состав наследственной массы человека и наследуется на общих основаниях. Жилым помещением, принадлежащим лицу на праве частной собственности, можно свободно распоряжаться в рамках завещания. С некой долей условности можно даже предположить, что побудительным мотивом многих граждан, которые когда-то решили воспользоваться своим правом на приватизацию, являлось именно приобретение правовой возможности передачи жилых помещений по наследству[95]95
  Подробнее см.: Литовкин В.Н. Конституционное право российских граждан на жилище // Актуальные вопросы российского частного права: Сб. статей, посвященный 80-летию со дна рождения профессора В.А. Дозорцева. М.: Статут, 2008. С. 59–101.


[Закрыть].

В советскую эпоху российского правопорядка картина вещей выглядела иначе. Прав частной собственности на жилые помещения граждане иметь не могли. Права личной собственности на жилые дома не играли какой-либо серьезной роли. Практически весь жилищный фонд находился в исключительной государственной собственности. Наследование жилых помещений как таковое было во многом закрыто[96]96
  Подробнее см.: Седугин П.И. Право на жилище в СССР // Избранное / Сост. и науч. ред. П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2013. С. 51–77.


[Закрыть]. Если умирал одиноко проживающий гражданин, члены его семьи (прямые наследники), проживающие в иных жилых помещениях, это помещение теряли.

Именно на данной почве в структуре советского жилищного законодательства появился весьма своеобразный правовой институт, который по своей сути и выполнял функции наследования жилых помещений. Речь идет о таком институте, как «родственный обмен». В ЖК РСФСР родственному обмену была посвящена ст. 70. Данная статья устанавливала следующее правило: «Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения».

На практике родственный обмен выглядел бы приблизительно следующим образом. Допустим, в одном жилом помещении по договору найма единолично проживает пожилой человек. Члены его семьи (дети, внуки, иные родственники) проживают в ином жилом помещении. Все осознают, что если этот пожилой человек умрет, занимаемое им жилое помещение для членов его семьи пропадает. Такое жилое помещение поступит в ведение органов государственной власти и будет предоставлено совершенно посторонним людям. Что делать в данной ситуации? Совершать классический обмен нет никакого смысла, так как указанный пожилой человек опять же единолично переедет в новое жилое помещение. Выход один – совершить родственный обмен, т. е. обмен не полносемейный, а внутрисемейный. Пожилой человек переедет жить к членам своей семьи, а один из членов его семьи (например, сын или дочь) переедет в его жилое помещение.

Именно так выглядел родственный обмен в его классическом виде. Однако как показывала правоприменительная практика советских лет, родственные обмены совершались достаточно часто фиктивно, исключительно на бумаге. По факту все и дальше оставались проживать в своих первоначальных жилых помещениях. Посредством совершения фиктивного родственного обмена жилое помещение просто «бронировалось» за членами семьи одиноко проживающего нанимателя. Поэтому без преувеличения можно сказать, что во времена советского правопорядка родственные обмены из полноценной юридической категории стали превращаться в сделки по «родственному обману». Еще раз напомним, что указанные обмены по иску заинтересованных лиц могли быть признаны в судебном порядке недействительными как совершенные фиктивно.

Однако так обстояли дела во времена Советского Союза. Нынешний подход российского правопорядка к родственным обменам изменился кардинальным образом. В п. 33 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» однозначно указывается, что обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) ЖК РФ не предусмотрен.