Текст книги "Организация и финансирование инвестиций"

Ипотечное кредитование

Залог жилого помещения является способом обеспечения обязательств по кредитному договору. Сущность договора залога квартиры заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (подробнее см. Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

Каковы преимущества ипотеки?

1. Ипотека обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором.

2. Ипотека обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.

3. Реальная опасность потерять заложенное имущество в случае неисполнения обязательств по кредитному договору является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

В качестве залогодателя имущества могут выступать либо сам заемщик по кредитному договору, либо третье лицо.

Договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией. Несоблюдение данного требования влечет его недействительность.

Существенными условиями договора ипотеки жилого помещения являются:

• предмет ипотеки;

• оценка заложенного имущества;

• существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

• наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего право залогодателя на предмет ипотеки.

Залогодатель может предоставить в залог недвижимое имущество, уже находящееся в залоге по другому договору ипотеки (последующий залог) при соблюдении двух обязательных условий.

1. Такой порядок передачи в залог имущества возможен, если последующий залог не запрещен предшествующим договором о залоге.

2. Залогодатель обязан сообщать каждому новому залогодержателю сведения обо всех существующих залогах этого имущества, то есть существенные условия предыдущего залога (о предмете залога, его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспеченного залогом).

В случае невыполнения этой обязанности залогодатель должен возместить соответствующему залогодержателю все причиненные им убытки.

Диспозитивные нормы, закрепленные в законодательстве в отношениях, регулируемых договором ипотеки:

• залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, включаются собственно суммы долга, проценты по предоставленному кредиту, неустойка (штраф, пени), убытки, образовавшиеся в связи с неисполнением заемщиком своего обязательства, дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество;

• независимо от того, у кого – залогодателя или залогодержателя – находится заложенное имущество, другой стороне предоставлено право контролировать обеспечение его сохранности и в этих целях проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны;

• сторона, у которой находится заложенное имущество, должна выполнять следующие обязательства: • осуществлять страхование этого имущества в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, которое во всех случаях производится за счет залогодателя;

• защищать заложенное имущество от требований и иных посягательств других лиц, а также принимать иные меры, необходимые для обеспечения его сохранности;

• немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

• невыполнение вышеперечисленных обязательств залогодержателем, если имущество находится у него, может повлечь для него досрочное прекращение залога;

• залогодержатель может получить удовлетворение своих требований и из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано;

• требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества лишь после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей;

• риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества несет залогодатель, если иное не предусмотрено договором о залоге. Это правило будет действовать даже тогда, когда заложенное имущество, которое утрачено или повреждено, находилось в этот момент у залогодержателя;

• залогодатель имеет право пользоваться предметом залога и извлекать из него и доходы;

• залогодатель может распорядиться имуществом, в том числе путем его отчуждения, передачи в аренду или безвозмездное пользование другому лицу только с согласия залогодателя;

• залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя. В случаях же, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Основные условия, необходимые для решения проблемы. Создание надежной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и размеры потенциального рынка ипотечного кредитования зависят от ряда факторов:

• наличия эффективно действующей законодательной базы;

• наличия достаточного платежеспособного спроса на ипотечные кредиты со стороны населения;

• доступности жилищных кредитов для населения, определяемой величиной процентных ставок, продолжительностью кредитного периода, уровнем цен на жилье и уровнем доходов населения;

• уровня развития банковской системы;

• состояния и перспектив развития рынка жилья, жилищного строительства; • создания условий для эффективного привлечения в сферу банковского кредитования долгосрочных кредитных ресурсов для предоставления кредитов на приобретение жилья.

Портфельные инвестиции

Портфельное инвестирование позволяет планировать, оценивать, контролировать конечные результаты всей инвестиционной деятельности в различных секторах фондового рынка. Как правило, портфель представляет собой определенный набор из корпоративных акций, облигаций с различной степенью обеспечения и риска, а также бумаг с фиксированным доходом, гарантированным государством, то есть с минимальным риском потерь по основной сумме и текущим поступлениям. Например, до недавнего времени банки исходя из зарубежного опыта, формируя инвестиционный портфель, набирали его в следующем соотношении: в общей сумме ценных бумаг около 70 процентов – государственные ценные бумаги, около 25 процентов – муниципальные ценные бумаги и около 5 процентов – прочие бумаги. Таким образом, запас ликвидных активов составляет примерно 1/3 портфеля, а инвестиции с целью получения прибыли – 2/3. Как правило, такая структура портфеля характерна для крупного банка, мелкие же банки в своем портфеле имеют 90 процентов и более государственных и муниципальных ценных бумаг. Теоретически портфель может состоять из бумаг одного вида, а также менять свою структуру путем замещения одних бумаг другими. Однако каждая ценная бумага в отдельности не может достигать подобного результата. Основная задача портфельного инвестирования – улучшить условия инвестирования, придав совокупности ценных бумаг такие инвестиционные характеристики, которые недостижимы с позиции отдельно взятой ценной бумаги, и возможны только при их комбинации. Только в процессе формирования портфеля достигается новое инвестиционное качество с заданными характеристиками. Таким образом, портфель ценных бумаг является тем инструментом, с помощью которого инвестору обеспечивается требуемая устойчивость дохода при минимальном риске. Считается, что возможность проведения портфельных инвестиций говорит о зрелости рынка, и это, на наш взгляд, совершенно справедливо.

Еще в 1994 г. в России полемика относительно методов портфельного инвестирования была сугубо теоретической, хотя уже тогда существовали банки и финансовые компании, которые брали средства клиентов в доверительное управление. Однако лишь немногие из них подходили при этом к портфельному инвестированию как к сложному финансовому объекту, обладающему тонкой спецификой и подчиняющемуся соответствующей теории. Практика показывает, что портфельным инвестированием сегодня интересуются два типа клиентов. К первому относятся те, перед кем остро стоит проблема размещения временно свободных средств (крупные и инертные государственные корпорации, выросшие из бывших министерств, различные фонды, создаваемые при министерствах, и другие подобные структуры, а также клиенты из тех регионов, где рынок не способен освоить крупные средства). Ко второму типу относятся те, кто, уловив эту потребность «денежных мешков» и остро нуждаясь в оборотных средствах, выдвигают идею портфеля в качестве «приманки» (не очень крупные банки, финансовые компании и небольшие брокерские конторы). Конечно, многие клиенты не до конца отдают себе отчет, что такое портфель активов, и в процессе общения с ними часто выясняется, что на данном этапе они нуждаются в более простых формах сотрудничества. Да и уровень развития рынков в различных регионах разный – во многих регионах процесс формирования класса профессиональных участников рынка и квалифицированных инвесторов еще далеко не завершен. Тем не менее, усиление клиентского спроса на услуги по формированию инвестиционного портфеля в последнее время очевидно. Это говорит о том, что вопрос назрел. Однако, как происходит со всем новым, процессу формирования инвестиционного портфеля сопутствует ряд проблем, которые и будут рассмотрены далее. Принципы формирования инвестиционного портфеля При формировании инвестиционного портфеля следует руководствоваться следующими соображениями: безопасность вложений (неуязвимость инвестиций от потрясений на рынке инвестиционного капитала), стабильность получения дохода, ликвидность вложений, то есть их способность участвовать в немедленном приобретении товара (работ, услуг), или быстро и без потерь в цене превращаться в наличные деньги. Ни одна из инвестиционных ценностей не обладает всеми перечисленными выше свойствами. Поэтому неизбежен компромисс. Если ценная бумага надежна, то доходность будет низкой, так как те, кто предпочитают надежность, будут предлагать высокую цену и собьют доходность. Главная цель при формировании портфеля состоит в достижении наиболее оптимального сочетания между риском и доходом для инвестора. Иными словами, соответствующий набор инвестиционных инструментов призван снизить риск вкладчика до минимума и одновременно увеличить его доход до максимума. Основной вопрос при ведении портфеля – как определить пропорции между ценными бумагами с различными свойствами. Так, основными принципами построения классического консервативного (малорискового) портфеля являются: принцип консервативности, принцип диверсификации и принцип достаточной ликвидности.

Капитальные вложения

Капитальные вложения – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно – изыскательские работы и другие затраты;

Объекты капитальных вложений

1. Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

2. Запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам).

Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений

1. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее – субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее – иностранные инвесторы).

3. Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

5. Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

6. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Источники финансирования капитальных вложений

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Иностранные инвестиции

В основном Россия привлекает капитал в виде прямых и портфельных инвестиций, ссудных капиталовложений и путем размещения облигационных займов на международном рынке капиталов. Прямые инвестиции обеспечивают иностранным инвесторам, юридическим и физическим лицам право на управление предприятием и представляют собой преимущественно взносы в уставные фонды совместных предприятий и кредиты, полученные от зарубежных совладельцев предприятий. Прямые вложения осуществляются как в свободно конвертируемой валюте, так и в национальной валюте. Сравнивая относительную предпочтительность привлечения капитала в различных формах, следует подчеркнуть, что прямые инвестиции имеют ряд преимуществ. Прежде всего активизируется деятельность частного сектора, расширяется выход на внешние рынки и облегчается доступ к новым технологиям и методам управления. В этом случае больше вероятность реинвестирования прибыли внутри страны, чем вывоза в страну базирования. Кроме того, приток предпринимательского капитала не увеличивает размер внешней задолженности. Процесс приватизации государственной собственности, акционирование промышленных предприятий привели к формированию в России фондового рынка, создали объективные предпосылки иностранным инвесторам для портфельных капиталовложений (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006). Под портфельными инвестициями понимается покупка нерезидентами акций, векселей и других долговых ценных бумаг, составляющих менее 10 % акционерного капитала предприятия. Портфельные инвестиции не дают вкладчикам права участвовать в управлении предприятием. Постепенно иностранные портфельные инвестиции начали перемещаться и в другие отрасли российской экономики, прежде всего в связь и средства телекоммуникаций, в пищевую, деревообрабатывающую, цементную промышленность.

Лизинг и форфейтинг

Лизинг появился и стал бурно развиваться в 50-х – начале 60-х годов в США. Как форма аренды оборудования и недвижимости идея лизинга далеко не нова, в сельском хозяйстве аренда земли и средств производства известна очень давно. Аренда складов, машин и оборудования достаточно широко практиковались еще в прошлом веке. Во второй половине 20 века банки вместо денежных ссуд в отдельных случаях стали предоставлять клиентам в аренду машины и оборудование, таким образом, старые арендные отношения перешли на новую экономическую платформу и, как считают специалисты, стали разновидностью банковских кредитов.

Под лизингом понимается сдача в аренду предметов длительного пользования: зданий, машин, самолетов, автомобилей, компьютеров, контрольного оборудования.

Лизинг – это предоставление права на пользование движимым или недвижимым имуществом путем передачи его во владение на определенный срок или неопределенное время за периодически выплачиваемую компенсацию.

Лизинг представляет собой, как правило, трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает ему во временное пользование.

В состав комплекса входят два договора:

1. договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель продавец, а лизинговая компания-получатель)

2. договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).

Существуют различные формы и виды лизинга.

По объекту сделки лизинг подразделяется на лизинг потребительских товаров длительного пользования и лизинг инвестиционных товаров; арендаторами при лизинговой сделки могут быть как частные лица, так и предприятия, арендодателями при лизинговой сделках являются промышленные предприятия, которые довольно часто имеют собственные лизинговые компании, специальные лизинговые компании, которые во многих случаях представляют собой дочерние фирмы банков, а также ряд независимых от банков специальных лизинговых институтов, особенно широко распространенных при финансовом лизинге.

По характеру различают финансовый (капитальный) лизинг и операционный.

Особые виды лизинга

Аренда автотранспортных средств.

Лизинг автотранспортных средств стал важной и довольно своеобразной областью арендных операций, который заслуживает определенного внимания. Прежде всего, все более широкое предпочтение лизинга перед покупкой в рассрочку как для частных лиц, так и для предприятий связано с низким первоначальным платежом, а равно как и ежемесячных взносов. При этом, однако, лицо, не использующее арендованный автомобиль для деловых целей, лишено возможности вычитать из облагаемого налогом дохода сумму выплачиваемых процентов. Лизинг также выгоден для автомобильных дилеров, так как стимулирует желание купить автомобиль, а сам дилер может воспользоваться налоговым инвестиционным кредитом и ускоренным начислением износа.

Аренда с привлечением средств.

Этот вид лизинга предусматривает получение арендодателем долгосрочного займа у одного или нескольких кредиторов на сумму до 80 % стоимости сдаваемых в аренду активов. В сделке лизинга с привлечением средств арендодатель кроме дохода в виде процента и быстрого возмещения капиталовложений за счет изъятия из-под налогообложения амортизационных отчисления и процентных платежей в первые годы лизинга, получает также вознаграждение за организацию финансирования. Арендодатель берет долгосрочную ссуду (без права обратного требования к арендатору), причем арендные платежи и оборудование служат обеспечением ссуды. Для снижения налогов арендодатель отсчитывается по лизинговым платежам как по статье дохода, и в этом случае получает право вычитать амортизационные начисления по лизинговому оборудованию, а также и ссудный процент по долгосрочному займу из суммы, облагаемой налогом. Таким образом, в первые годы лизинга арендодатель несет крупные убытки из-за налогов, но имеет значительные поступления денежных средств, которые на последующих этапах идут на убыль.

ФОРФЕЙТИНГ – это покупка долга, выраженного в оборотном документе, у кредитора на безоборотной основе. Это означает, что покупатель долга (форфейтер) принимает на себя обязательство об отказе – форфейтинге – от обращения регрессивного требования к кредитору при невозможности получения удовлетворения у должника. Покупка оборотного обязательства происходит, естественно, со скидкой. Механизм форфейтинга используется в двух видах сделок: · в финансовых сделках – в целях быстрой реализации долгосрочных финансовых обязательств; · в экспортных сделках – для содействия поступлению наличных денег экспортеру, предоставившему кредит иностранному покупателю. Основными оборотными документами, используемыми в качестве форфейтинговых инструментов, являются векселя. Однако объектом форфейтинга могут стать и другие виды ценных бумаг. Важно, чтобы эти бумаги были “чистыми” (содержащими только абстрактное обязательство).

Форфейтинговые бумаги

Основным видом форфейтинговых ценных бумаг являются ВЕКСЕЛЯ – ПЕРЕВОДНЫЕ и ПРОСТЫЕ. Операции с ними обычно осуществляются быстро и просто, без неожиданных осложнений. Кроме векселей объектом форфейтинга могут быть обязательства в форме аккредитива. АККРЕДИТИВ, как известно, – это расчетный или денежный документ, представляющий собой поручение одного банка (кредитного учреждения) другому произвести за счет специально забронированных средств оплату товарно-транспортных документов за отгруженный товар или выплатить предъявителю аккредитива определенную сумму денег. Документарный аккредитив может быть ОТЗЫВНЫМ и БЕЗОТЗЫВНЫМ. Безотзывный аккредитив является твердым обязательством банка-эмитента произвести платежи по предоставлении ему коммерческих документов, предусмотренных аккредитивом, и соблюдении всех его условий.