Текст книги "Строительство дома быстро и дешево"

Исходно-разрешительная документация и согласование проекта

Итак, вы держите в руках альбом требуемого формата A3, в котором, на ваш взгляд, есть все необходимые документы. Уже можно начинать строительство? Нет, еще рано. Чтобы строительство было полностью законным, необходимо получить ряд согласований.

Проведение государственной экспертизы (согласования) проектной документации направлено на то, чтобы обеспечить при строительстве объекта соблюдение прав граждан и юридических лиц, интересов государства и города (поселка).

Согласование проектной документации осуществляется в несколько этапов. На первом этапе необходимо собрать первичные документы:

♠ распоряжение (постановление) председателя комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) о предоставлении права на строительство нового объекта и ведение необходимых для этого проектно-изыскательных работ. Учтите: даже если проектно-изыскательские работы проведут специалисты экстра-класса, но данного распоряжения (постановления) у вас не будет, то вы просто-напрасно выбросите деньги на ветер;

♠ документ об оформлении границ земельного участка;

♠ разрешительное письмо КГА;

♠ строительный паспорт объекта;

♠ архитектурно-планировочное задание (АПЗ);

♠ разрешение на инженерное обеспечение объекта;

♠ технические условия на инженерное обеспечение объекта;

♠ технические условия Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям;

♠ разрешение на проведение топографо-геодезических работ и инженерно-геологических изысканий для строительства. Без данного разрешения все изыскательские работы также будут незаконными.

Чтобы получить постановление местного органа исполнительной власти о разрешении на строительство дома, вы должны представить:

♠ заявление установленного образца на имя главы местного органа исполнительной власти с просьбой разрешить строительство дома на соответствующем земельном участке;

♠ паспорт и его копию;

♠ документ, подтверждающий право пользования земельным участком, и его копию;

♠ план земельного участка;

♠ постановление (ходатайство) органа исполнительной власти о разрешении на строительство;

♠ проект дома;

♠ заверенную копию лицензии на выполнение проектных работ;

♠ акт обследования участка перед строительством или план топографической съемки.

Если общая площадь дома будет превышать 500 м², то потребуется получить АПЗ, выдачей которого занимается районный комитет по архитектуре. АПЗ содержит все требования, которые необходимо соблюдать при строительстве: экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные; требования по охране памятников истории и культуры; указания на строительство в особых условиях; требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе строительства.

Получить АПЗ довольно просто. Для этого нужно представить заявку и документы, утверждающие право собственности на данный земельный участок (или разрешение собственника земельного участка на проектирование дома на данном участке, если он не является вашей собственностью, а арендуется).

После того как вся вышеперечисленная разрешительная документация будет собрана, необходимо получить разрешение на производство земляных и строительно-монтажных работ. Потребуется также окончательное разрешение на строительство, которое выдает межведомственная комиссия. Не забудьте, что именно она принимает дом в эксплуатацию по завершении строительства.

Топографические изыскания (съемку) выполняют специальные изыскательские организации (найти такую организацию можно по объявлению в СМИ или Интернете). Результаты их работы передаются застройщику либо в виде чертежей, либо на магнитных носителях; это следует специально оговаривать в техническом задании. Если топографическая съемка производилась ранее и ее срок не превышает двух лет, то можно разрабатывать проектную документацию на основании этих сведений.

ВНИМАНИЕ

Материалы топографических и инженерно-геологических изысканий должны быть сданы и зарегистрированы в отделе геолого-геодезической службы КГА. Один экземпляр этих документов сдается в КГА – в территориальный фонд топографо-геодезических материалов.

Итак, исходная разрешительная документация собрана. Теперь нужно заняться согласованиями.

В соответствии с законодательством Российской Федерации все проекты строительства зданий и сооружений подлежат государственной экспертизе.

Так, согласно п 1.1 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации градостроительная и проектная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе, независимо от источников финансирования и формы собственности объектов. Если же строительство осуществляется без получения необходимых согласований, проведения государственной экспертизы и получения положительного заключения, то такое строительство незаконно и запрещено.

Государственную экспертизу осуществляют:

♠ экологическую – Государственный комитет по охране окружающей среды;

♠ вневедомственную – Управление государственной вневедомственной экспертизы.

В соответствии с п. 1.5 (в) Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации экспертизу могут осуществлять федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на проведение ведомственной экспертизы.

Исходно-разрешительную и проектную документацию следует представить в согласовывающие инстанции. Согласование может выдаваться в форме письма, экспертного заключения, выписки из решения органа, который рассматривал проектную документацию, или в форме постановки штампа о согласовании на основных чертежах проекта.

Архитектурно-планировочную часть проекта согласовывает главный архитектор или его заместитель, проставляя подписи на копиях основных чертежей (генеральный план, фасады здания). Такие копии необходимо представлять в трех экземплярах.

Согласование Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН) представляет собой экспертное заключение, подписанное главным санитарным врачом города или его заместителем.

Согласованием Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций (ГУ ГО и ЧС) является экспертное заключение экспертного центра этой организации, утвержденное начальником ГУ ГО и ЧС.

Согласованием Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству (КБДХ) является экспертное заключение или письмо Управления дорожного хозяйства КБДХ. Предприятия – поставщики инженерных ресурсов, как правило, готовят письменное заключение о согласовании проектной документации.

Если ваш дом будет строиться в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), то нужно получить согласование Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Лучше всего еще на стадии приобретения участка уточнить, не входит ли данная территория в границы охранной зоны. Дело в том, что в таких зонах новое строительство может быть запрещено, а иногда вводятся ограничения на капитальный ремонт и реконструкцию уже имеющихся объектов.

Процесс согласования и экспертизы длится от двух до шести месяцев. Чтобы строительство не затянулось, лучше всего заняться «бумажными процедурами» осенью или зимой. Это же время можно потратить на поиски и приобретение строительных материалов (если вы уверены, что проект благополучно пройдет все этапы согласования и экспертизы).

Государственная экологическая экспертиза (ГЭЭ) – платная процедура, которая проводится до того, как принимается решение о реализации проекта.

Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» предусматривает и проведение оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС). Существует перечень объектов, строительство которых требует такой оценки, так что вас подобная экспертиза может и не коснуться – все зависит от конкретного месторасположения земельного участка и планируемой деятельности (к примеру, вы собираетесь вести фермерское хозяйство). Однако отсутствие стадии ОВОС не отменяет экологической экспертизы в целом.

ВНИМАНИЕ

В случае если выявляются снижение уровня безопасности, ухудшение состояния окружающей среды, другие неблагоприятные последствия, уполномоченные государственные органы в области государственной экологической экспертизы имеют право остановить строительство на любом этапе.

После получения положительного заключения ГЭЭ наступает следующий этап – государственная экспертиза проектно-сметной документации, которая проводится в соответствии с постановлением Правительства РФ от 20 июня 1993 г. № 585 «О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства». Для этого проектную, исходную и разрешительную документацию, необходимые согласования требуется в двух экземплярах представить в Управление государственной вневедомственной экспертизы (УГВЭ). Стоимость экспертизы зависит от стоимости проектных работ. Затем сводное экспертное заключение УГВЭ нужно представить в Управление государственного архитектурно-строительного надзора и получить на его основании разрешение на ведение строительно-монтажных работ.

Утвержденную проектную документацию, исходную разрешительную документацию, согласования, экспертные заключения и иные документы, полученные в ходе согласований и утверждений, необходимо хранить как минимум до сдачи дома в эксплуатацию. Лучше всего, если эти документы будут храниться и далее: сложно предугадать, какие постановления и законы будут приняты в отношении индивидуального строительства, и впоследствии может потребоваться предъявить либо всю документацию, либо отдельное экспертное заключение.

Если вы не собираетесь начинать строительство сразу после получения всех необходимых согласований и разрешений, то подумайте – стоит ли тратить на них время и деньги. Дело в том, что вся полученная документация действительна в течение двух лет, по прошествии этого срока всю процедуру придется начинать сначала.

Представляя проектную документацию для согласования, проверьте, насколько она соответствует вашим желаниям и возможностям. Для внесения в ходе строительства изменений, превышающих 10%, потребуется получить разрешение главного архитектора.

Подумайте также, все ли строения, которые вам необходимы, учтены в плане, даже если вы не собираетесь возводить их прямо сейчас (например, баня, летняя кухня или сарай для хранения сельхозинвентаря не относятся к объектам первостепенной важности). Помните: строительство всего, что не отражено в согласованном проекте дома и плане размещения строений на участке, необходимо согласовывать с главным архитектором. Кроме того, вам потребуется получить разрешение районной администрации.

Приемка и ввод объекта в эксплуатацию

Дом готов – в него можно въезжать прямо сейчас. Однако предварительно требуется юридически оформить права на построенный объект – ввести его в эксплуатацию. Этот процесс осуществляется в пять этапов.

Этап 1. Получение письменного уведомления подрядной организации, которая строила дома, об окончании строительства и акта выполненных работ с указанием конкретных видов работ, фамилий ответственных лиц и с копиями лицензий. К уведомлению и акту должен прилагаться комплект документов, включающий:

♠ перечень организаций, участвовавших в строительстве дома и монтаже коммуникаций;

♠ рабочие чертежи объекта с пометками о внесенных изменениях;

♠ техническую документацию на материалы и изделия, подтверждающую их качество;

♠ технические паспорта на установленное оборудование;

♠ акты приемки отдельных этапов работы;

♠ журналы производства работ и авторского надзора;

♠ документы на геодезические изыскания.

Этап 2. Проверка готовности дома к приемке в эксплуатацию. Для этого создается рабочая комиссия в следующем составе: заказчик (вы или ваш представитель по доверенности), представители проектной организации, эксплуатационных служб и служб государственного надзора (санитарно-эпидемиологического, противопожарного и др). Комиссия проверяет количество и правильность оформления необходимых документов, оценивает соответствие строительных конструкций требованиям проекта, выполняет пробный пуск установленного оборудования и инженерных систем. Если все в порядке, составляется заключение о готовности объекта к приемке в эксплуатацию. При выявлении дефектов и отступлений от требований проектной документации и строительных нормативов составляется заключение о неполной готовности объекта к приемке в эксплуатацию. К заключению прилагается перечень и описание дефектов, которые необходимо устранить. Оплата работ по проверке готовности объекта к приемке в эксплуатацию осуществляется застройщиком, то есть вами.

Этап 3. Подача в Главное управление архитектуры заявления с просьбой разрешить ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прилагаются:

♠ правоустанавливающие документы на земельный участок;

♠ утвержденный план участка;

♠ разрешение на строительство;

♠ акт приемки дома;

♠ документация, подтверждающая, что параметры построенного дома соответствуют проектной документации (подписывается лицом, осуществляющим строительство);

♠ документация, подтверждающая соответствие построенного дома техническим условиям (подписывается представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей);

♠ схема, отображающая расположение дома и коммуникационных сетей на земельном участке;

♠ планировочная организация участка.

В течение десяти дней после поступления заявления проводится проверка комплектности документов и правильности их оформления, а также осмотр дома. По результатам осмотра выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо отказ в выдаче разрешения с указанием причин.

Этап 4. Комплексная проверка здания приемочной комиссией. Для получения акта комиссии о вводе объекта в эксплуатацию необходимо подать комплект документов, который представлялся рабочей комиссии, вместе с заключением рабочей комиссии и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно действующему законодательству Российской Федерации эксплуатация построенного объекта без положительного решения приемочной комиссии не допускается. Приемочная комиссия изучает представленные документы и, если все в порядке, составляет акт приемки построенного объекта в эксплуатацию. Данный акт в семидневный срок со дня его подписания членами комиссии подлежит утверждению главой местного управления архитектуры. Датой ввода дома в эксплуатацию считается дата утверждения акта о вводе объекта в эксплуатацию.

Далее следует получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдает местное управление архитектуры, после чего можно будет вселяться. Для этого вы должны представить копию схемы, отображающей расположение построенного дома и сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, а также планировочную организацию земельного участка.

ПРИМЕЧАНИЕ

Ввод дома в эксплуатацию стоит недешево. Даже если у вас все в порядке и не потребуются никакие доработки, только расходы на получение справок, разрешений и оплату работы комиссий составят около 50 тыс. рублей. Если не заниматься этим самостоятельно, а поручить какой-либо организации, то стоимость ее услуг будет в среднем равняться 30 тыс. рублей. Зато вам не придется бегать по инстанциям и стоять в очередях.

Этап 5. Регистрация прав на дом. Для этого в учреждение юстиции, которое осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо представить:

♠ разрешение на ввод дома в эксплуатацию;

♠ правоустанавливающие документы на земельный участок;

♠ акт приемочной комиссии;

♠ строительный паспорт;

♠ технический паспорт БТИ (бюро технической инвентаризации);

♠ документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Документ о государственной регистрации объекта недвижимости выдается в срок до полутора месяцев.

ПРИМЕЧАНИЕ

В зависимости от региона строительства перечень необходимых документов, наименования и количество согласующих органов могут различаться.

Глава 4
Нулевой цикл и фундамент дома

Дом начинается с фундамента. Его возведение – один из самых затратных этапов работ, на него уходит как минимум 15–20% от общей суммы, выделенной на строительство. Фундамент является основанием дома, он должен выдерживать вес постройки, не допускать ее оседания, перекашивания, возникновения трещин.

Экономя на фундаменте, вы строите «воздушный замок», который изящно выглядит, но сдувается первым же ветерком. Обычно экономят, используя не слишком качественные материалы или недостаточное их количество. Так, некоторые устраивают не слишком надежную гидроизоляцию фундамента или вовсе отказываются от нее. Это приводит к сокращению срока службы фундамента и частым ремонтам. Замечу, что такой ремонт стоит весьма дорого. Кроме того, оседание и (или) перекашивание фундамента способствует возникновению трещин в стенах, разрывов водопроводных и канализационных труб, газовых магистралей, а это может привести к тому, что дом станет аварийно-опасным.

Первое, что вы должны определить, – тип фундамента. Решение принимается на основании данных инженерно-геологических изысканий. При этом учитываются тип и прочность грунта, глубина его промерзания, уровень залегания грунтовых вод. Также принимаются во внимание конструкция будущего дома, его вес, этажность, наличие подвала, цокольного этажа, погреба и др. Например, если вы собираетесь построить легкий одноэтажный деревянный дом на однородном грунте из крупнозернистого песка, подойдет фундамент любого типа. Но если речь идет о торфяном грунте и тяжелом двух-трехэтажном кирпичном доме, то, чтобы постройка была надежной и долговечной, над выбором типа фундамента придется изрядно поломать голову.

Определившись с типом фундамента, вы должны рассчитать количество всех материалов, используемых при его строительстве.

Не забывайте, что точные расчеты помогают сэкономить средства и при этом возвести надежную постройку, которая прослужит вам долгие годы.

На чем стоим

Только один тип фундамента можно возводить без учета особенностей грунта, глубины залегания и промерзания грунтовых вод – заглубленный плитный фундамент. Если подвести под строение мощную монолитную железобетонную плиту, то можно не беспокоиться не только об оседании грунта, но и о землетрясении. Однако прибегать к этому способу стоит далеко не всегда. Необходимость в столь дорогом фундаменте определяется конструкцией дома и характеристиками грунта.

С характеристиками грунта лучше всего ознакомиться еще до покупки участка. В противном случае высока вероятность того, что строительство дома окажется слишком дорогим за счет вынужденного выбора дорогостоящего фундамента.

При помощи проб грунта можно проанализировать до 20 его параметров – пластичность, прочность, кислотность и др. Не следует думать, будто химические характеристики грунта неважны для строительства. Порой грунтовые воды обладают таким составом, что способны разрушить материалы, из которых возводится фундамент. В таком случае вопрос о типе фундамента отпадает: строительство либо невозможно в принципе, либо является настолько дорогостоящим, что просто не имеет смысла.

Чтобы выявить характеристики грунта и глубину залегания грунтовых вод, на участке пробивают скважину (шурф). Ее можно выкопать вручную: на глубину 0,6–0,8 м – лопатой, а дальше (до 2–8 м) – при помощи ручного бура. При этом образцы грунта следует отбирать с промежуточных глубин. Скважину можно вырыть и при помощи машины с буровой установкой. Нужно учитывать, что данная машина отнюдь не внедорожник и может не пройти на участок, особенно если на нем растут деревья. В таком случае возможен отбор образцов грунта не на самом участке, а поблизости от него.

Если предполагается строительство дома на участке с неровным рельефом или на склоне, то необходимо обратить особое внимание на такие характеристики грунта, как устойчивость к сдвигу, возможность просадки, пучения при промерзании. Все это определяется по образцам грунта в лаборатории.

ПРИМЕЧАНИЕ

Пучинистость – одна из важнейших характеристик грунта, влияющая на выбор не только типа фундамента, но и конструкции самого дома. Большинство грунтов в средней полосе России – пучинистые. Это означает, что в грунте много влаги, а пор и пустот мало. При замерзании вода, увеличиваясь в объеме, вызывает подъем грунта.

По результатам проб грунта составляются геологические разрезы участка и заключение, которое имеет юридическую силу. Не каждая проектная и строительная организация возьмется за проектирование фундамента без такого документа. Заключение требуется и для привязки готового проекта к конкретному участку.