Текст книги "Как приручить налоги. Путеводитель по миру налогов для тех, кто зарабатывает, тратит и планирует открыть малый бизнес"

• цена продажи – 250 000 рублей (либо 1 000 000 рублей для жилой недвижимости или земли) = налогооблагаемый доход;

• цена продажи – документально подтвержденные расходы на приобретение = налогооблагаемый доход.

Клиенты нередко задают мне вопрос: «Я продал одну квартиру и купил другую. Я слышал, что при покупке жилья имущественный вычет равен 2 000 000 рублей. Означает ли это, что я могу уменьшить свой доход от продажи на 2 000 000 рублей?» Это не совсем так. Доход от продажи можно уменьшить на 1 000 000 рублей или на сумму, равную расходам по приобретению того имущества, которое вы продали. Если в этом же году вы купили жилье и раньше не пользовались налоговым вычетом в связи с приобретением жилья, вы вправе дополнительно уменьшить доходы этого года на 2 000 000 рублей. Это другой вид вычета, и его можно применять одновременно с первым. В этом случае при подаче декларации вы сможете зачесть налог, подлежащий возврату в связи с покупкой квартиры, в счет налога, подлежащего уплате в связи с продажей. Общая сумма уменьшения налогооблагаемого дохода составит 3 000 000 рублей или расходы на покупку проданной собственности + 2 000 000 рублей. Но помните: это сработает только в том случае, если вы успеете совершить обе сделки и зарегистрировать переход права собственности в течение одного года. Иначе вычет в связи с покупкой квартиры будет уменьшать не доходы от продажи, а доходы того периода, когда вы купили квартиру.

Часто возникающие вопросы в связи с уменьшением доходов от продажи на сумму расходов:

• Можно ли уменьшить доходы от продажи квартиры не только на цену квартиры, но и на расходы по ее ремонту?

Можно, но при соблюдении двух условий: речь идет о квартире в новостройке, и в продажных документах указано, что жилье продается без отделки.

• Можно ли вычесть из доходов расходы на услуги риэлтора?

Нет, нельзя.

• Можно ли вычесть из доходов расходы по ипотечному кредиту?

Да. Минфин считает, что можно.

• А что, если квартира куплена с использованием материнского капитала?

Материнский капитал, израсходованный на приобретение жилья, можно учесть в составе расходов, уменьшающих доход от продажи. При этом маткапитал считается расходами не только для матери, но и для всех членов семьи пропорционально их долям в праве собственности на квартиру.

Квартира, купленная на средства материнского капитала, на 8/10 находится в совместной собственности супругов и по 1/10 принадлежит детям. Материнский капитал, использованный для покупки, составлял 400 000 рублей. Это значит, что расходы каждого из родителей, понесенные за счет материнского капитала, составляют 4/10 * 400 000 рублей = 160 000 рублей, а расходы каждого из детей – 1/10 * 400 000 рублей = 40 000 рублей.

А если я продал квартиру, которую получил в подарок или унаследовал?

В этом случае имущественным вычетом можно воспользоваться в размере, равном стоимости квартиры, с которой при получении подарка был уплачен налог. Если же доход в виде подарка или наследства освобождался от налогообложения (см. главы 4 и 5), можно вычесть из доходов расходы дарителя или наследодателя на приобретение квартиры. Главное, чтобы они были документально подтверждены, и сам даритель или наследодатель эти расходы для целей налогообложения раньше не учитывал (например, в рамках предпринимательской деятельности). В любом случае, при продаже подаренного или унаследованного имущества налоговый резидент может воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 рублей.

Размер налоговой ставки

Если вы убедились, что НДФЛ с доходов от продажи имущества заплатить надо, и посчитали налоговую базу с учетом вычетов или расходов, осталось определиться, по какой ставке платить налог.

Если коротко, до 2025 года для резидентов налоговая ставка составляет 13 % от налоговой базы независимо от суммы дохода. Что касается повышенной ставки в размере 15 % для доходов от продажи имущества, то до 2025 года она не применяется, даже если доходы составили больше 5 000 000 рублей.

С 2025 года, если сумма всех доходов налогоплательщика от продажи имущества за год за минусом вычетов, а также других доходов, облагаемых по такой же ставке, составит больше 2 400 000 рублей, то с доходов больше 2 400 000 рублей надо будет заплатить налог по ставке 15 %. Другие повышенные ставки НДФЛ к доходам от продажи имущества применяться не будут.

Подробнее про ставку НДФЛ мы еще поговорим в главе 11.

Внимание, грабли!

Грабли № 1. Не подать декларацию, если прибыли от продажи имущества нет.

Помните, что налогоплательщик освобождается от обязанности подавать декларацию, только если доход от продажи имущества составил меньше 1 000 000 рублей для продажи жилой недвижимости (садовых домов, земли) или меньше 250 000 рублей для всего остального.

Грабли № 2. Уменьшить налог с дохода от продажи, указав в договоре заниженную цену вместо реальной.

В сделках между посторонними людьми редко встретишь покупателя, согласного указать в договоре неверную цену. Но в сделках между «своими» такое все еще происходит. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, помните: если для недвижимого имущества установлена кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (она начинает действовать с 1 января года, в котором осуществляется продажа или регистрация перехода права собственности в связи с продажей), доход от продажи не может быть меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Если доход занизить, налоговый орган доначислит налог, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, вместе с пенями и штрафом за занижение налога.

Грабли № 3. Продажа имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Если это ваш случай, обратите внимание на два важных момента:

• При продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности налогоплательщика больше минимального срока владения, освобождение от налогов сработает только для жилых помещений, садовых домов и транспортных средств. В остальных случаях доход от продажи не будет освобождаться от налога, даже если имущество находилось в собственности больше трех (или пяти) лет.

• При продаже недвижимого имущества и транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, имущественные вычеты не применяются. Это значит, что из доходов от продажи нельзя вычесть ни 1 000 000 рублей, ни расходы, связанные с приобретением. При этом в некоторых случаях расходы вычесть можно, но не в рамках имущественного вычета, а в порядке применения профессионального вычета для предпринимателей. Вот только большинство предпринимателей платят не НДФЛ, а, например, налоги по упрощенной системе налогообложения, так что профессиональными вычетами пользоваться не могут.

Вы спросите: что же делать, если вы в прошлом сдавали квартиру как предприниматель, платили 6 % налога по упрощенной системе, а потом решили ее продать? Неужели платить 6 % от полной продажной стоимости квартиры?

В общем случае – да. Но избежать этого можно, если доказать, что квартира уже достаточно продолжительное время использовалась не в предпринимательской деятельности, а в личных целях. Например, вы сами или кто-то из ваших родственников были в ней зарегистрированы и реально проживали. Лучше всего при этом прекратить свою предпринимательскую деятельность как ИП на момент продажи. Так или иначе, продажа имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, – тот случай, когда лучше не заниматься самодеятельностью, а обратиться к профессионалу в налоговой сфере.

Отсутствие регистрации в качестве ИП не всегда спасает от возможных претензий, связанных с продажей имущества. Например, гражданин Т. продал 17 транспортных средств, указав в налоговой декларации налогооблагаемый доход, равный нулю, поскольку все было продано дешевле, чем куплено. Налоговый орган, а затем и суд решили, что такое количество транспорта, среди которого были и грузовики, и автобус, не могло использоваться в личных целях, а значит, Т. фактически вел предпринимательскую деятельность. Это лишает его права пользоваться имущественным вычетом. На заявление Т., что в таком случае он имел право воспользоваться профессиональными вычетами в виде расходов на приобретение автомобилей как предприниматель, суд возразил, что профессиональные вычеты предусмотрены только для тех, кто официально зарегистрирован как ИП. В итоге Т. пришлось заплатить 13 % от полной продажной цены проданных транспортных средств.

Отдельная категория владельцев жилья, сдаваемого в аренду, – самозанятые. Могут ли они при продаже квартиры уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с приобретением? Вопрос неоднозначный.

С одной стороны, самозанятый не считается предпринимателем, так что почему бы не воспользоваться имущественным вычетом? Есть много доводов в пользу того, что самозанятый, сдающий квартиру, может при ее продаже уменьшить доходы на расходы. Например, в пользу этого говорит тот факт, что к доходам от продажи недвижимости налоговый режим в виде налога на профессиональный доход в принципе не применяется – НДФЛ нужно исчислять и уплачивать по общим правилам. Однако есть мнение налоговых чиновников, что деятельность в качестве самозанятого по своей сути является предпринимательской, а значит, вычетами воспользоваться нельзя. В такой ситуации я бы предложила все же вычеты заявить, но готовиться к тому, что может возникнуть спор с налоговиками.

Итак, если к концу этой главы вы чувствуете, что запутались в своих правах и обязанностях, пришло время проверить себя по алгоритму.

Схема 2. Продажа имущества

Для самостоятельного изучения:

Как определяется налоговая база при продаже имущества – пункт 6 статьи 210 НК РФ.

Особенности определения налоговой базы при продаже недвижимого имущества – статья 214.10 НК РФ.

Освобождение доходов от продажи имущества от налогообложения – пункт 17.1 статьи 217 НК РФ.

Освобождение доходов от продажи долей в уставном капитале от налогообложения – пункт 17.2 статьи 217 НК РФ.

Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества – статья 217.1 НК РФ.

Применение имущественных вычетов при продаже имущества – пункты 1, 2, и 7 статьи 220 НК РФ.

Декларирование доходов от продажи имущества – пункт 4 статьи 229 НК РФ.

Налоговые ставки – пункт 1.1 статьи 224 НК РФ.

Про изменение режима совместной собственности по соглашению супругов – статьи 38, 41 и 42 Семейного кодекса РФ.

О случаях, когда продажа жилых помещений может считаться предпринимательской деятельностью, а также об имущественном вычете при продаже прав по договору долевого участия – пункт 16 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в четвертом квартале 2021 года (Письмо ФНС России от 2 марта 2022 года № БВ-4-7/2500@).

Про учет при продаже недвижимости расходов в виде процентов по ипотечному кредиту – письма Минфина России от 01.10.2018 № 03-04-05/69992, от 25.05.2015 № 03-04-07/29913 и от 27.07.2022 № 03-04-05/72542.

Про учет расходов на риелтора при продаже квартиры – письма Минфина России от 24.01.2018 № 03-04-05/3535, от 24.10.2017 № 03-04-05/69469.

Про исчисление срока владения при продаже унаследованного имущества – письма Минфина России от 10.08.2018 № 03-04-05/56572 и от 28.04.2017 № 03-04-05/25968.

Глава 4
Надо ли бояться дары приносящих?

В каких случаях следует заплатить налог при получении подарка?

Какие есть риски, если кто-то кидает вам деньги на карту?

Как вы уже знаете, деньги, вещи и даже имущественные права, полученные безвозмездно, то есть в виде подарка, относятся к доходам. При этом налогами такие доходы часто не облагаются.

Так, от налогообложения освобождаются подарки любой стоимости, полученные от физических лиц, кроме:

• недвижимого имущества;

• транспортных средств;

• акций, долей в уставном капитале, паев;

• с 14 июля 2022 года – цифровых финансовых активов, цифровых прав, включая одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права.

При этом даже такие подарки не будут облагаться налогами, если дарителем выступает член семьи или близкий родственник, к числу которых относятся:

• супруги;

• родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные;

• бабушки, дедушки, внуки;

• братья и сестры как полнородные, так и неполнородные, то есть имеющие только общего отца или мать.

Таким образом, подарки в виде денег и любых вещей, кроме недвижимости и транспорта, а также некоторых имущественных прав, налогами не облагаются. Близкие родственники и вовсе могут подарить вообще все что угодно, – налога не будет.

Что, если деньги подарены не просто так, а на покупку квартиры? Например, от родной тети, которая хочет порадовать племянника, но близким родственником не считается. Или от любящего человека, с которым одаряемый(ая) не связан(а) узами брака. Налога в этом случае все равно не будет. И неважно, на что вы потратите подаренные деньги: на квартиру, автомобиль или упомянутые имущественные права. Важно, что речь идет именно о деньгах, а не, скажем, о праве собственности на квартиру.

Среди имущественных прав, которые можно получить в подарок, – право, возникшее из договора о долевом участии в строительстве. Поскольку право – это еще не сама недвижимость, такой подарок не будет облагаться налогом, кто бы его ни сделал. Но что произойдет, когда стройка завершится и одаряемый получит свою квартиру? Минфин уверен: получение права в подарок и получение имущества при погашении этого права – разные вещи. Это значит, что при получении имущества в порядке погашения подаренного права возникнет доход, с которого надо заплатить налог. Позиция спорная, но ее следует иметь в виду, прежде чем принимать от кого-то в подарок имущественные права.

Допустим, вы получили налогооблагаемый подарок от другого физического лица – например, квартиру от того, кто не является близким родственником. В этом случае вы получили доход от лица, не являющегося налоговым агентом, а значит, как мы разбирались в главе 2, должны подать декларацию по итогам года, в который получили подарок, и заплатить налог.

Чтобы определить налоговую базу, то есть сумму, от которой надо считать налог, следует отталкиваться от рыночной стоимости имущества. Самый надежный способ ее определить – привлечь независимого оценщика. Впрочем, по мнению Верховного Суда РФ, нельзя считать ошибкой, если налог посчитан от кадастровой стоимости объекта недвижимости, а при ее отсутствии – от инвентаризационной, утвержденной органами технической инвентаризации. Если же вы получили в качестве подарка, например, новый автомобиль, за основу вполне можно взять цену, за которую он был куплен дарителем в автосалоне: скорее всего, она и есть рыночная. Впрочем, в любом случае, если хотите подстраховаться, отчет оценщика не помешает.

Рисунок 2. Что делать, если даритель – ИП?

Несколько иначе обстоит ситуация с подарками от организаций.

Подарки от организаций и ИП не облагаются налогами только если речь идет о сумме, не превышающей 4000 рублей в год.

Поскольку ИП – это физическое лицо, ведущее предпринимательскую деятельность, значит ли это, что подарки от ваших друзей, зарегистрированных как ИП, принимать опасно?

Конечно, это не так. Предприниматели тоже люди и имеют полное право дарить подарки. Но есть нюанс: подарок не должен быть сделан в рамках предпринимательской деятельности. Так, если подарок получил сотрудник или клиент ИП, вероятнее всего, налоговая сочтет его необлагаемым только в пределах 4000 рублей.

По гражданскому законодательству дарение – это не только безвозмездное вручение денег или другого имущества, но и освобождение кого-то от имущественной обязанности перед самим дарителем или третьим лицом. Таким образом, если вам простили долг или оплатили за вас, например, билеты в театр, это тоже подарок. Следовательно, если даритель – «просто физик», проблем нет, а вот если организация или ИП, то на сумму, превышающую 4000 рублей за год, придется уплатить налог.

Например, прощение долга по обязательству, которое возникло в рамках предпринимательской деятельности, или оплата товаров или услуг за кого-то со счета ИП создают налогооблагаемый доход для того, кому простили долг, или того, кто является получателем товара или услуги.

Иногда сложность заключается в том, чтобы понять, а был ли вообще подарок. Например, работник может совсем не хотеть проходить курсы повышения квалификации или изучать английский язык. Но если его работодатель, заинтересованный в этом, оплачивает образовательный курс, может ли это считаться подарком? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно помнить, что основная цель при дарении – облагодетельствовать одаряемого. Если же у дарителя есть свой корыстный интерес, вероятно, речь идет не о подарке.

Так или иначе, если дарителем выступает организация или ИП, задача посчитать налог лежит на дарителе – налоговом агенте. Он же должен удержать налог из доходов, выплачиваемых получателю подарка, а затем уплатить налог. Если же после вручения подарка налоговый агент больше не выплачивает получателю подарка денежные доходы, и, соответственно, налог удержать не сможет, он должен сообщить налоговому органу о факте выплаты дохода и невозможности удержать налог, а уже налоговый орган пришлет счастливому получателю подарка налоговое уведомление по итогам года с указанием суммы налога. Чтобы не было неприятных сюрпризов, лучше по окончании очередного года ознакомиться со справками о доходах и суммах налога физического лица от всех организаций и ИП, с которыми у вас были отношения в прошедшем году.

Что же с распространенными переводами между физическими лицами с карты на карту? С одной стороны, очевидно, что они не должны создавать проблем, ведь дарение денег между «физиками» налогом не облагается. Тем не менее не исключено, что у налоговой могут возникнуть вопросы к таким переводам, если они происходят слишком часто, регулярно или на слишком большие суммы. В этом случае вас могут заподозрить в ведении незаконной предпринимательской деятельности, а переводы посчитать выручкой, ведь на практике бывает, что кто-то оказывает услуги или продает товары, а оплату за них получает обычными переводами с карты на карту.

Что такое слишком часто или слишком много? Есть рекомендации от Центробанка для коммерческих банков обращать пристальное внимание на операции по картам физических лиц, если, в частности:

• количество контрагентов превышает 10 в день или 50 в месяц;

• количество операций по переводам от физических лиц или физическим лицам превышает 30 операций в день;

• сумма переводов, совершаемых между физическими лицами, превышает 100 000 рублей в день или 1 000 000 рублей в месяц;

• в течение недели средний остаток средств по счету на конец дня не превышает 10 % от среднедневного объема операций по счету.

Совсем необязательно, что при наличии этих признаков у налогового органа возникнут вопросы. Эти рекомендации адресованы банкам, а не налоговикам, и призывают лишь «обеспечить повышенное внимание к таким операциям». Банк может потребовать у вас предъявить документы или дать пояснения по существу операций, вызвавших подозрение. Повторю, это не значит, что у вас автоматически возникнут проблемы с налоговой. Но поскольку одна из целей рекомендаций Центробанка – борьба с незаконной предпринимательской деятельностью, нельзя исключать, что данные о ваших операциях будут переданы налоговым органам. Так что критерии, выработанные Центробанком, можно рассматривать как ориентир.

Чтобы избежать неприятных ситуаций, если вы получаете или дарите денежный подарок, можете при переводе написать сообщение получателю со словами «подарок», «день рождения» и подобными. Если же речь идет о крупной сумме, лучше и вовсе не полениться и составить письменный договор дарения, пусть даже на одной страничке.

Переводы между физическими лицами могут быть не только подарками или оплатой товаров и услуг. Речь может идти о предоставлении или возврате займа, возмещении доли общих расходов по чеку в ресторане или на подарок другу. В этих случаях дохода в принципе не возникает. Так или иначе, чтобы предотвратить вопросы, лучше указывать при переводе его цель, например: «предоставление займа», «погашение долга», «на подарок Максу».

Подведем итоги. При дарении возникает необходимость уплатить налог, если:

• подарок – это недвижимость, транспортное средство, акции, доли в уставном капитале, паи, цифровые финансовые активы, а даритель – физическое лицо, не являющееся близким родственником одаряемого;

• подарок или подарки делает организация или ИП, и их сумма превышает 4000 рублей за год;

• подарок только притворяется подарком, а на самом деле это оплата за что-то: проданные товары, работы или услуги, либо за работу по трудовому договору.

Если доход в виде подарка должен облагаться НДФЛ, то ставка по таким доходам будет определяться так же, как и при продаже имущества: до 2025 года ставка составляет 13 %, независимо от суммы дохода (кроме дарения ценных бумаг), а с 2025 года – 13 % для доходов до 2 400 000 рублей в год и 15 % для доходов сверх этой суммы (подробнее о ставках – в главе 11).

Для самостоятельного изучения:

Про освобождение подарков от налогообложения – пункты 18.1 и 28 статьи 217 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 03.09.2021 № 03-04-05/71523.

Кто такие близкие родственники – статья 14 Семейного кодекса РФ.

Про дарение – глава 32 Гражданского кодекса РФ, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 декабря 2012 года № 8989/12.

О суммах, с которых считается налог при получении подарка, – статья 212 НК РФ.

Про определение рыночной стоимости – пункт 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 октября 2015 года).

О критериях подозрительных операций – Методические рекомендации Центрального банка о повышении внимания кредитных организаций к отдельным операциям физических лиц от 06.09.2021 № 16-МР.

Про дарение имущественных прав и их последующее погашение – письмо Минфина России от 18 марта 2022 года № 03-04-05/20800.