Текст книги "Жилищное право. Учебное пособие"

§ 3 Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

Условия перевода жилого помещения в нежилое содержатся в ч. 3 ст. 22 ЖК.

Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда эта квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое не допускается, изложены в ч. 2 и 4 ст. 22 ЖК. Такой перевод невозможен, если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилых помещений в нежилые осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную (см. ст. 288 ГК).

Соответствующие положения в части перевода жилых помещений в нежилые содержались в ранее действовавшем жилищном законодательстве (ст. 9 ЖК РСФСР). Что касается перевода нежилого помещения в жилое, то в законодательных актах такой перевод обозначен не был. Хотя, конечно, подобные вопросы решались.

Жилое помещение должно быть переведено в нежилое прежде всего в случае признания этого помещения не пригодным для проживания, о чем не упоминается в Жилищном кодексе.

Жилые помещения, которые не отвечают требованиям, предъявляемым к жилому помещению (например, в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), а также жилые дома либо переоборудуются для использования в других целях (для торговых, бытовых и проч.), либо подлежат сносу, если использование их в любом качестве невозможно (значительная степень износа дома).

После перевода в нежилое помещение комнаты в квартире (если комната признана непригодной для проживания, например не отвечает санитарным требованиям: темная, сырая в результате неустранимых дефектов и проч.) это помещение используется для удовлетворения бытовых и иных нужд лиц, проживающих в квартире.

Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда.

Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использованию по назначению – для проживания граждан (см. ст. 17 ЖК). Исключением может явиться, допустим, проведение градостроительных мероприятий, иные достаточно обоснованные случаи. Признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд может явиться основанием для перевода этого помещения в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК).

Сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).

Перевод независимо от формы собственности жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение осуществляет орган местного самоуправления (ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК).

Заявитель – собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения следующие документы:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).

Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеобозначенных.

Статьей 22 ЖК предусматривается, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот не допускается,если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя в установленный срок. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении (ч. 5 ст. 23 ЖК).

Правительством РФ (постановление от 10 августа 2005 г. № 502)[46]46
  СЗ РФ. 2005. № 33. Ст. 3430.


[Закрыть] утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (ФИО гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или нежилого в жилое) и цель использования.

Указывается принятое решение:

1. Перевести:

а) без предварительных условий;

б) при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация).

2. Отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 Кодекса.

К сожалению, логически не завершено правило ч. 5 ст. 23 ЖК об информировании собственников помещений, примыкающих к переводимому. Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Казалось бы, данное положение должно иметь «глубокий смысл», имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц (см. ст. 209 ГК). Однако не обозначено, в какой «форме» может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие их или неприятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения.

Представляется, что их мнение не может (не должно) остаться без внимания, ст. 209 ГК устанавливает: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, в рассматриваемом случае можно обращаться в судебные органы. Решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд, как это следует из положений ст. 46 Конституции РФ.

Согласно ч. 10 ст. 23 ЖК при использовании помещения после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Если для использования помещения в целях, которые преследует соответствующий перевод, необходим ремонт или переустройство, в решении должны содержаться требования о проведении таких работ и их перечень (ч. 6 ст. 23 ЖК). В этом случае решение является основанием для соответствующего ремонта или переустройства (ч. 8 ст. 23 ЖК).

Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, который является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК).

Перевод жилых помещений в нежилые и наоборот осуществляется, повторим, органами местного самоуправления независимо от формы собственности помещений. Предоставление органу местного самоуправления права решать судьбу не только муниципального, но и государственного (т.е., по существу, осуществление распорядительной деятельности), видимо, вошло в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК, в частности – беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также со ст. 209 ГК, согласно которой собственник по своему усмотрению осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Согласно ст. 2 ГК («Отношения, регулируемые гражданским законодательством») порядок осуществления права собственности определяется гражданским законодательством.

Примечательно, что Жилищный кодекс вообще не содержит положений, касающихся роли органа государственной власти в этом вопросе (см. ст. 12, 13 ЖК). Тогда как наниматель жилого помещения для реализации намерения использовать помещение в ином качестве (в том числе и вынужденно, допустим, одна из комнат в занимаемой квартире сырая, темная и годится только для использования в качестве подсобного помещения) должен обратиться к собственнику жилищного фонда с соответствующей просьбой, поскольку ему (нанимателю) не предоставлено право непосредственно обращаться в соответствующий орган по этому вопросу.

Следовательно, в подобных случаях собственник жилого помещения (или уполномоченное им лицо) должен рассмотреть этот вопрос (при наличии документов, подтверждающих необходимость перевода) и при согласии обратиться в орган, осуществляющий перевод помещений (см. ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК). Но как при этом «строятся отношения», если собственник – муниципалитет? В подобном случае фактически заявителем является наниматель жилого помещения, который, как уже упоминалось, не обозначен как возможный заявитель на перевод помещения (ч. 2 ст. 23 ЖК).

В качестве информации (анализа, сопоставления) обратимся к институту признания жилых помещений непригодными для проживания. Согласно ст. 12 ЖК (см. также ч. 4 ст. 15) в компетенции Российской Федерации находится определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания (п. 11). Что касается признания жилья непригодным для проживания, то каждый собственник жилищного фонда решает этот вопрос в отношении только принадлежащих ему жилых помещений (см. п. 12 ст. 12; п. 6 ст. 13; п. 8 ст. 14) в соответствии с установленным порядком.

Следует иметь в виду, что признание жилого помещения непригодным для проживания является основанием перевода его в нежилое. Таким образом, если решение первоначального вопроса в этой «схеме» осуществляет собственник жилья самостоятельно,то последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависят от воли органа местного самоуправления.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот может последовать в случаях:

непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов;

представления документов в ненадлежащий орган;

несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК;

несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ (п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК).

Обращают на себя внимание п. 1 и 2 ч. 1 ст. 24 ЖК. Наличие их представляется крайне сомнительным.

О каком решении может идти речь, если документы не представлены (п. 1)? Можно говорить лишь об отказе в рассмотрении вопроса о «перепрофилировании» помещений. В этом случае об этом (отказе в рассмотрении вопроса) следует сообщить заявителю с предложением оформить обращение должным образом.

Еще более невразумителен п. 2 этой статьи – представление документов в ненадлежащий орган. В данном случае вообще нельзя вести речь о рассмотрении вопроса в надлежащем органе (у него нет оснований на это), тем более о вынесении решения об отказе.

Решение об отказе в переводе помещения должно быть обоснованным.

Основанием отказа, как представляется, должно также являться нарушение при переводе помещений прав и законных интересов собственников примыкающих к переводимому помещений, а также пользователей соседними помещениями. Положение ч. 5 ст. 23 ЖК означает, что при принятии соответствующего решения следует учитывать мнение собственников примыкающих к переводимому помещений (иначе каков смысл в информировании). Их мнение следовало бы учитывать при решении вопроса о переводе; строго говоря, это должно быть одним из основных условий перевода, разумеется, кроме случаев непригодности жилья.

Решение об отказе в соответствующем переводе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

§ 4 Переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК).

Эта статья не содержит достаточной информации в отношении видов переустройства и перепланировки жилого помещения.

Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»[47]47
  Российская газета. 2003. № 214 (доп. выпуск).


[Закрыть] установлены условия и порядок таких работ. Перечень этих работ включает:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и т.д. и т.п.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. (см. п. 1.7.1 Правил).

Согласно этим Правилам указанные работы, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Правилами предусматривается также Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение № 8 к Правилам).

Следует отметить, что ст. 678 ГК (подлежащая применению к договору социального найма – ст. 672 ГК) содержит иную терминологию, нежели предложенная Жилищным кодексом. Данная статья Гражданского кодекса предусматривает производство переустройства и реконструкции.

Что касается требования ст. 678 ГК о проведении переустройства и реконструкции жилья с согласия наймодателя, то данное положение некоторым образом согласуется с положениями ст. 26 ЖК, согласно которой наниматель может быть «заявителем» только в качестве уполномоченного наймодателем (п. 5 ч. 2).

Переустройство или перепланировка жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, в который надлежит представить:

заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;

правоустанавливающие документы на жилое помещение;

проект переустройства или перепланировки;

технический паспорт жилого помещения;

согласие всех членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2 ст. 26 ЖК);

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, о допустимости проведения обозначенных работ.

Требование о представлении других документов является неправомерным (ч. 3 ст. 26 ЖК).

Решение о согласовании или об отказе в переустройстве или перепланировке доводится до сведения заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). Данный документ является основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке.

Правительством РФ утверждены форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки (постановление от 28 апреля 2005 г. № 266)[48]48
  СЗ РФ. 2005. № 19. Ст. 1812.


[Закрыть].

При применении утвержденных форм заявления и документа необходимо обратить внимание на следующие их положения.

Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК перечень представляемых документов является закрытым. Частью 3 этой статьи установлено, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме установленных ч. 2 этой статьи.

Вместе с тем п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривается представление иных документов. Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на с. 1. Что касается перечня документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать «закрытым».

Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.

Необходимо отметить, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено Жилищным кодексом к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать порядок проведения таких работ (см. ст. 13 и 14).

В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения наряду с нанимателем и собственником жилья, обозначаемых в настоящей статье в качестве потенциальных заявителей, упоминается арендатор жилого помещения. Видимо, требует пояснения целесообразность (возможность) обозначения арендатора в таком качестве, поскольку ст. 26 ЖК его не упоминает. Следует при этом обратить внимание на ст. 671 ГК, согласно которой арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо.

Обозначение в форме заявления договора найма (на с. 2: «Прошу разрешить...») не согласуется с положениями ст. 26 ЖК, согласно которой лицом, «уполномоченным» наймодателем, может быть наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (п. 5 ч. 2).

В завершение следует отметить необоснованность упоминания в постановлении ст. 28 ЖК. Поручения в отношении и формы заявления, и формы документа содержатся в ст. 26 (п. 1 ч. 2 и п. 5).

Статьи 25—29 ЖК, посвященные переустройству и перепланировке, не содержат следующие, столь серьезные, позиции:

переустройство и перепланировка жилого помещения производится с целью благоустройства помещения;

такие работы должны проводиться с учетом соответствующих норм и правил;

такие работы не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК). Последняя позиция отражена в ст. 29 ЖК в связи с необходимостью судебного решения как последствия самовольных переустройства или перепланировки. Однако данное положение должно применяться в качестве условия проведения таких работ, а также в качестве основания отказа в согласовании этих работ.

Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ[49]49
  См., в частности: БВС РФ. 1995. № 8, № 10.


[Закрыть]. Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415, предусматривалось, что переустройство и перепланировка жилого помещения могут производиться только в целях повышения благоустройства квартир.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Обязательным условием обращения нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в качестве лица, уполномоченного наймодателем) является согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия на это хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано. Дело в том, что согласно ст. 27 ЖК обжаловать в судебном порядке можно только отказ соответствующего органа, но не членов семьи нанимателя.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества для внесения необходимых изменений в инвентаризационные документы.

Статья 29 ЖК устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Самовольное переустройство и (или) перепланировка влекут ответственность, предусмотренную законодательством. Последствием этого может явиться расторжение договора социального найма жилого помещения, принудительное изъятие жилья. В подобных случаях может возникнуть административная ответственность (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Собственник или наниматель жилого помещения обязаны привести жилое помещение (самовольно переустроенное или перепланированное) в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. В случае невыполнения этого требования судом по иску органа, осуществляющего согласование, может быть принято решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 ст. 29 ЖК.

Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшего собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 указанной статьи Жилищного кодекса договору.

Следует отметить, что законодатель не устанавливаетпоследствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, это следует расценивать как определенное нарушение жилого помещения (т.е. в какой-то степени повреждение), поскольку судом не принято решение сохранить его в переустроенном состоянии, т.е. создана угроза жизни или здоровью граждан (см. ч. 4 ст. 29 ЖК) и, таким образом, возможно применять положение ст. 83 ЖК и как следствие – выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК).