Текст книги "Жилищное право. Учебное пособие"

7 глава. Договор социального найма жилого помещения

§ 1 Основные положения договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (ст. 19 ЖК). Это положение содержится и в актах гражданского законодательства. Так, ст. 672 ГК предусматривается, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилыми помещениями обеспечиваются малоимущие граждане, иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ. Жилое помещение по этому договору предоставляется с обязательным соблюдением следующих условий: нуждаемость в жилье; принятие на учет в качестве нуждающихся; получение жилого помещения (как правило) в порядке очередности (ст. 57 ЖК).

Договору социального найма отводится значительное место в сфере жилищных отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда. Он является наиболее значимым основанием возникновения жилищных отношений в числе иных оснований, предусмотренных жилищным законодательством.

Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков.

Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. 19, 49 ЖК, ст. 672 ГК.

Во-вторых, договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК).

В-третьих, по договору социального найма жилое помещение предоставляется с применением установленной нормы (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК).

И, наконец, заключению договора социального найма предшествует процедура предоставления жилого помещения: признание лица нуждающимся в жилом помещении, постановка на учет нуждающихся, соблюдение очередности при предоставлении жилья, решение соответствующего органа о его предоставлении (ст. 49, 51,52, 57 ЖК).

Регулирование жилищных отношений по договору социального найма базируется прежде всего на положениях Жилищного кодекса.

Конституция РФ признает жилищное законодательство в качестве самостоятельной отрасли в системе российского законодательства (ст. 72). Гражданским кодексом также признается самостоятельное существование жилищного законодательства. Большой интерес в этом плане представляет вопрос соотношения норм гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по социальному найму.

Гражданский кодекс предусматривает обязательное применение к договору социального найма правил, ряда статей, обозначенных в ст. 672 ГК. Это письменная форма договора (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678 ГК), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685 ГК).

Данные положения реализованы в Жилищном кодексе. Так, ст. 63 ЖК предусматривает письменную форму договора социального найма. Положение о сохранении договора социального найма при переходе права собственности на жилое помещение содержится в ст. 64 ЖК. Статьей 67 ЖК предусматривается обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, своевременно вносить плату за жилое помещение. Вопросы поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК) и вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК) решены в Жилищном кодексе с учетом положений ст. 680 и 685 ГК.

Статьей 672 ГК установлено, что другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (п. 3). Следовательно, если соответствующие отношения урегулированы жилищным законодательством в достаточной мере или иным образом, нежели в Гражданском кодексе, эти нормы Гражданского кодекса не применяются вообще.

В свою очередь, реализация норм Гражданского кодекса в ряде случаев требует применения правил жилищного законодательства (и не только в вопросах жилищного найма). В частности, ст. 682 ГК предусмотрено: если договором найма жилого помещения (подлежащим регламентации нормами гл. 35 ГК, т.е. коммерческого найма жилья) сроки платы за жилое помещение не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем в порядке, установленном Жилищным кодексом.

Положения жилищного законодательства подлежали применению (в период действия ЖК РСФСР) к договору (коммерческого) найма в случаях вселения в жилое помещение других граждан (ст. 679 ГК) и временных жильцов (ст. 680 ГК), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК). Статьи 679, 680 и 685 ГК содержали положения о соблюдении в установленных этими статьями случаях требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Такая норма была установлена ст. 38 ЖК РСФСР.

Жилищный кодекс отказался от понятия нормы площади на одного человека; таким образом, положения указанных статей Гражданского кодекса фактически не могут быть реализованы. Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ в ст. 679, 680, 685 ГК вносятся изменения: слова «О норме жилой площади на одного человека» заменены словами «О норме общей площади жилого помещения на одного человека». Однако это понятие в Жилищном кодексе не используется. Более того, о нем даже не упоминается и каких-либо поручений на этот счет Кодекс не содержит.

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения.

Каждый из участников договора является носителем большого числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой стороны договора.

Правовое положение сторон, вступающих в отношения пользования жилым помещением по договору социального найма, различно. Для граждан, получающих жилое помещение, – это право получить для проживания жилое помещение, отвечающее установленным требованиям к жилому помещению; для наймодателя – обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Обязанность вступить в договор социального найма вытекает из факта принятия решения соответствующим органом, предписывающего наймодателю предоставить гражданину-нанимателю возможность занять жилое помещение.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин, что следует из ч. 1 ст. 49 ЖК РФ. Данное положение соотносится со ст. 17 ЖК, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК), что практически означает «совпадение» с позицией о предоставлении жилья в бессрочное пользование. Это отличает его от договора коммерческого найма, который заключается на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. Сохранение в действующем законодательстве данного положения способствует стабильности отношений по договору социального найма.

В качестве иллюстрации: существенная позиция в части обеспечения устойчивости жилищных прав граждан содержалась в ст. 156 ГК РСФСР 1922 г.[62]62
  СУ РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.


[Закрыть], которой предусматривалось автоматическое возобновление договора найма жилья. Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. № 112/1843 было предусмотрено, что гражданам, выполняющим все обязательства по договору найма жилья и добросовестно относящимся к содержанию предоставленного в их пользование жилища, предоставляется преимущественное право возобновления договора по истечении срока его действия (ст. 26).

Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Общим имуществом определены такие помещения в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в этом доме. Перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 ЖК.

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 62 ЖК). Предоставляемое жилое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия его пользователям, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым, изолированным от смежных жилых и нежилых помещений.

«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда законодатель говорит о многоквартирном доме, он специально указывает на это (см. п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК).

Часть 1 ст. 62 ЖК не содержит определяемой ст. 15 ЖК характеристики жилого помещения. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Что касается требования об изолированности жилого помещения, то оно следует из ч. 2 ст. 62 ЖК. Данное требование является обязательным для жилого помещения в качестве предмета договора социального найма (как и коммерческого найма – см. ст. 673 ГК). Следует упомянуть, что предметом договора поднайма может быть и часть жилого помещения (см. ст. 76 ЖК).

В статье 62 ЖК не обозначено такое требование к жилому помещению, как его благоустройство. В то же время благоустройство – существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, по договору социального найма должно предоставляться жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (такое положение содержалось в ст. 40 ЖК РСФСР).

Следует обратить внимание, что требование о благоустроенности жилого помещения (как одной из его необходимых характеристик) не содержится и в ст. 15 ЖК; оно обозначено в ст. 84—89 ЖК, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений в связи с выселением в случаях, определенных ст. 85 ЖК.

Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. – см. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»)[63]63
  СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1650.


[Закрыть] и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 3 ст. 15 ЖК). Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилье (ст. 51 ЖК).

В отношении признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания следует обратиться к Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная); вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч.

Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира на семью. Несомненно, отдельная квартира отвечает требованию соответствия жилища потребностям человека, обеспечению его нормальной жизнедеятельности. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно (ст. 59 ЖК).

Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК, которая предусматривает, что в связи с выселением граждан им предоставляется комната (комнаты), если жилое помещение, из которого производится выселение, состояло из комнаты (комнат).

Согласно ст. 63 ЖК договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.

Необходимость письменной формы договора очевидна. Договор, как таковой, должен содержать все права и обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права иобязанности в соответствующем документе.

Принимая во внимание правила ст. 69 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), необходимо также отметить, что отказ от заключения договора в письменной форме ставит этих лиц – в случае жилищного спора – в тяжелое положение при доказывании своих прав.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Это правило, закрепленное в ст. 64 ЖК, является важной гарантией прав нанимателя жилого помещения и членов его семьи. На практике оно означает следующее: новый собственник жилого помещения становится наймодателем и не имеет права выселить нанимателя (членов его семьи), который пользуется этим помещением по договору социального найма.

Таким образом, позиция ст. 64 ЖК способствует стабильности отношений, возникающих из социального найма.

Однако положения этой статьи нельзя признать безупречными. Обратимся к ст. 49 и 60 ЖК. Согласно ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Статьей 60 ЖК установлено, что договор социального найма заключается на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно. Под переходом права собственности в рассматриваемом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (см. ст. 58 ГК).

§ 2 Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Отношения по обеспечению граждан жильем по договору социального найма занимают особое место в сфере жилищных отношений.

Статья 19 ЖК определяет категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

Жилищный кодекс устанавливает ряд условий, соблюдение которых необходимо для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма:

признание малоимущими, а также определение федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по такому договору;

нуждаемость в жилом помещении;

постоянное (как правило) проживание в данном населенном пункте.

Признание граждан малоимущими (в целях Жилищного кодекса, т.е. для обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма) возложено на органы местного самоуправления. Порядок признания граждан таковыми устанавливается законом соответствующего субъекта РФ.

Что касается иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст. 49 ЖК они определяются федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ. Данными актами может быть установлен и порядок обеспечения этих категорий граждан жилыми помещениями по договору социального найма.

Категориям граждан (иным, помимо малоимущих) жилые помещения могут предоставляться органами местного самоуправления (из муниципального жилищного фонда). Условиями обеспечения жильем этих граждан являются: наделение органов местного самоуправления государственными полномочиями на предоставление жилых помещений; предоставление жилья в определенном порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями осуществляется только законом. Такое требование содержится в ст. 132 Конституции РФ. Реализация данных полномочий подконтрольна государству.

Отдельные государственные полномочия, переданные органам местного самоуправления, исполняются ими в течение всего периода действия закона (см. Закон об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации).

В связи с рассматриваемым вопросом следует обратить внимание на ст. 49 ЖК в части обеспечения малоимущих граждан лишь жилыми помещениями муниципального жилищного фонда. Данное положение является достаточно сомнительным.

Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Обязательными условиями обеспечения указанных граждан жилыми помещениями должны быть нуждаемость в жилье и соблюдение установленной законом нормы предоставляемого жилья.

Как видим, указанная норма не содержит изъятий для государственного жилищного фонда, малоимущие граждане (согласно ст. 40 Конституции РФ) подлежат обеспечению жильем всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Таким образом, нет оснований для «исключения» из числа жилых помещений, подлежащих предоставлению малоимущим, жилья государственного жилищного фонда, и такое «исключение» не основано на Конституции РФ. Видимо, данный вопрос требует анализа и дополнительного рассмотрения.

Условием обеспечения жильем по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в жилом помещении. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях установлены ст. 51 ЖК. Это:

отсутствие жилья, которым гражданин вправе пользоваться как собственник, наниматель по договору социального найма или в качестве члена семьи собственника, нанимателя;

обеспеченность жильем менее учетной нормы;

неудовлетворительное состояние жилища;

состояние здоровья проживающих.

Все четыре основания нуждаемости перечислены в ч. 1 ст. 51 ЖК. По смыслу п. 1 ч. 1 названной статьи нуждающимися в жилье признаются: поднаниматели; лица, проживающие в служебном жилом помещении и общежитии; наниматели жилых помещений в домах и квартирах (комнатах), принадлежащих гражданам на праве собственности; наниматели по договору коммерческого найма и т.п.[64]64
  Требование законодателя – отсутствие жилья на праве собственности либо по договору социального найма.


[Закрыть]. Причем в этом случае ограничений такого характера, как обеспеченность жильем менее учетной нормы, нет.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК нуждающимися признаются граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (ст. 50 ЖК), являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма либо собственниками жилья, а также члены семей нанимателей и собственников.

Иные основания нуждаемости граждан в жилых помещениях (п. 3 и 4 ч. 1 ст. 51 ЖК) не связаны с размером занимаемой площади и не требуют применения учетной нормы. Так, п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК основанием признания граждан нуждающимися считает непригодность жилья для проживания.

Самостоятельное основание нуждаемости в жилых помещениях – проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе одной из них есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно (п. 4 ч. 1). Данное положение применяется и к нанимателям, и к собственникам жилых помещений, а также членам их семей. Условием его применения является отсутствие иного помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Семьи, в составе которых есть такой больной, переселяются главным образом в интересах иных проживающих в квартире лиц.

Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378[65]65
  СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.


[Закрыть]; кроме того, в данной сфере действует региональное законодательство.

Согласно ст. 51 ЖК нуждающимися в жилых помещениях должны признаваться лица, постоянно (как правило) проживающие в данном населенном пункте (иное возможно в случаях и в порядке, установленных законодательством – ст. 52 ЖК). Определенный интерес в этом плане представляет положение ч. 4 ст. 1 ЖК, согласно которой граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. При написании этой статьи, безусловно, использована ст. 27 Конституции РФ. Между тем эта статья предусматривает свободу выбора места пребывания и жительства. Положения ЖК об условиях получения жилого помещения по договору социального найма и процедура получения такого жилья делают сомнительной норму ст. 1 ЖК о свободе выбора жилого помещения (в частности, применительно к социальному найму).

Значимым фактором, позволяющим установить место жительства гражданина, является регистрация по месту жительства.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Подтверждением данной позиции служит определение Конституционного Суда РФ от 9 апреля 2002 г. № 123-O. По мнению Суда, условие о наличии регистрации по месту жительства направлено на обеспечение справедливого распределения жилья, на предотвращение возможных злоупотреблений со стороны граждан, обращающихся с заявлением о постановке на учет по улучшению жилищных условий, а также на защиту прав и законных интересов собственников жилищного фонда, иных граждан. В силу этого введение такого условия не может рассматриваться как не согласующееся с положениями ст. 17, 19, 27 и 40 Конституции РФ[66]66
  СЗ РФ. 2002. № 31. Ст. 3159.


[Закрыть].

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК). Очередность предоставления жилого помещения означает определенную последовательность выделения жилья лицам из числа принятых на учет; она совпадает с хронологической последовательностью учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Исключение из этого правила законодатель делает для граждан, которым жилые помещения предоставляются вне очереди. В соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляется:

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, если эти помещения не подлежат ни ремонту, ни реконструкции;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне, который утвержден Правительством РФ от 16 июня 2006 г. № 378.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

В судебной практике нередко возникают вопросы, связанные с внеочередным предоставлением жилья. Ответы на них дает Верховный Суд РФ в своих обзорах. Так, в частности, в отношении граждан, ранее имевших право на льготное обеспечение жильем, Верховным Судом было разъяснено следующее (приводится практически полностью).

Согласно п. 1 и 2 ч. 1 ст. 13 и п. 2 ч. 1 ст. 14 Закона РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» гражданам, получившим или перенесшим лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы гарантировалось одноразовое бесплатное обеспечение независимо от времени постоянного проживания в данном населенном пункте благоустроенной жилой площадью в течение 3 месяцев со дня подачи заявления при условии признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий либо проживания в коммунальных квартирах, а также одноразовое бесплатное обеспечение дополнительной жилой площадью в виде отдельной комнаты.

Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ ст. 14 указанного Закона РФ изложена в новой редакции.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 14 гражданам, получившим или перенесшим лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы гарантируется: «...обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года, жилой площадью в размерах и порядке, установленных Правительством Российской Федерации. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 года, обеспечиваются жилой площадью в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации».

Данная норма не содержит указания на предоставление жилья гражданам, получившим или перенесшим лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы во внеочередном порядке. Отсутствовало такое указание и в ЖК РСФСР, который действовал до 1 марта 2005 г.

Правительством РФ 29 декабря 2004 г. было принято постановление № 866 «О порядке обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий; граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц», п. 2 которого утверждены Правила обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц.

Как следует из содержания вышеназванных постановления и Правил, обеспечение жильем граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г., осуществляется путем предоставления им субсидий.

Таким образом, у граждан, получивших или перенесших лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидов вследствие чернобыльской катастрофы, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г., право на внеочередное предоставление жилого помещения отсутствует. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

В отношении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в части возможных ограничений для реализации их права на льготное обеспечение жильем Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказания в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.

Как следует из преамбулы указанного Закона, а также из ст. 1, его положения распространяются на детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа до достижения ими 23-летнего возраста.

Это значит, что гарантируемая данным лицам социальная поддержка, в том числе внеочередное обеспечение жилой площадью, должна предоставляться до достижения детьми-сиротами, детьми, оставшимися без попечения родителей, и лицами из их числа вышеуказанного возраста.

Однако социальная поддержка в виде внеочередного обеспечения жилой площадью будет реализована только после предоставления жилого помещения.

Поэтому достижение лицом 23-летнего возраста, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, не может являться основанием для лишения его гарантированного и нереализованного права на внеочередное предоставление жилья, которое не было им получено, и не освобождает соответствующие органы от обязанности предоставить жилое помещение.

Следовательно, достижение лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, возраста 23 лет, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, основанием для отказа во внеочередном предоставлении ему жилья по договору социального найма не является. (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2006 г.)

Одним из оснований получения жилья во внеочередном порядке является проживание в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для проживания (п. 1 ч. 2).

Подобное положение содержалось в ст. 37 ЖК РСФСР. Однако по сравнению с указанной статьей круг случаев обеспечения жильем по основанию «непригодности» расширен.

Так, если по ЖК РСФСР вне очереди обеспечивались жильем граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания (т.е., как правило, аварийным), то ЖК предусматривает такой порядок обеспечения жилыми помещениями при признании жилья непригодным для проживания не только в результате стихийного бедствия.

Уточнение, содержащееся в п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК (жилые помещения ремонту и реконструкции не подлежат), свидетельствует о том, что речь следует вести о непригодности в связи с определенным техническим состоянием жилья. Иначе говоря, речь идет об аварийности дома, поскольку ветхое жилье при определенных показателях может быть приведено в состояние, пригодное для проживания в результате капитального ремонта.

Таким образом, фактически возвращаемся к прежней позиции – признание жилого помещения непригодным в связи с аварийностью. Между тем если непригодность жилья в соответствии с редакцией ст. 37 ЖК РСФСР учитывалась в результате стихийного бедствия, то Жилищный кодекс (ст. 57) имеет в виду все случаи признания жилого помещения непригодным, т.е. и вследствие возможного неграмотного содержания жилищного фонда.