Текст книги "Жилищное право. Учебное пособие"

§ 2 Основания возникновения жилищных прав

Согласно ст. 10 ЖК жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено жилищным законодательством.

Так, согласно ст. 57 ЖК для заключения договора социального найма жилого помещения необходимо решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по такому договору. Статьей 86 ЖК установлено, что предоставление жилого помещения в связи со сносом дома осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе. Решение о включении жилья в специализированный жилищный фонд принимается органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом, как это предусмотрено ст. 92 ЖК. В соответствии со ст. 32 ЖК решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается органом власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка.

В качестве важного основания возникновения жилищных прав и обязанностей выступают договоры и иные сделки, как предусмотренные федеральным законом, так и не предусмотренные. Не предусмотренные федеральным законом договоры и иные сделки не могут противоречить закону (п. 1 ст. 10 ЖК).

Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании:

договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК); договора (коммерческого) найма жилого помещения (ст. 671 ГК); договора найма специализированных жилых помещений (ст. 100 ЖК);

договора поднайма жилого помещения (ст. 77 ЖК, ст. 685 ГК);

договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК, см. также ст. 99 и 109 ЖК);

договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК, см. также ст. 34 ЖК).

Права и обязанности по пользованию жилым помещением возникают у его собственника (ст. 30 ЖК). В соответствии с российским законодательством граждане могут приобрести жилое помещение по договору купли-продажи (ст. 454 ГК), договору дарения (ст. 572 ГК) и т.д. (см. также п. 4 ст. 218 ГК, Закон о приватизации жилых помещений).

Жилищные права и обязанности возникают из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Согласно ст. 111 ЖК право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет. Согласно ст. 124 ЖК основанием владения, пользования и в установленных пределах – распоряжения жильем является членство в жилищном кооперативе.

Основанием возникновения прав и обязанностей могут явиться судебные решения. Жилищный кодекс предусматривает значительное число случаев разрешения жилищных проблем в судебном порядке, в частности: если стороны жилищных отношений не пришли к соглашению; в виде ответственности за нарушения жилищного законодательства.

Так, в соответствии с Жилищным кодексом в суде можно обжаловать: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого – в жилое (ст. 24 ЖК); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27 ЖК); сохранение на определенный срок права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК); случаи принудительного обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК) и отказа наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74 ЖК); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79 ЖК), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 83, 91 ЖК); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90 ЖК); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103 ЖК).

Основанием возникновения (сохранения) жилищных прав и обязанностей могут быть: определенные действия участников жилищных отношений; бездействие участников; определенные события.

Жилищные права и обязанности возникают в силу волеизъявления участников жилищных отношений, т.е. в результате определенных действий этих лиц. Так, граждане, имеющие право на получение жилья по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по их обращению (ст. 52 ЖК). Права и обязанности возникают в связи с реализацией нанимателем жилого помещения по договору социального найма своих прав, «вытекающих» из договора: сдача жилья в поднаем (ст. 76 ЖК), обмен жилого помещения (ст. 72 ЖК), замена жилого помещения (ст. 81 ЖК) и проч. Собственник жилья может сдать его внаем, в связи с чем жилищные права и обязанности возникнут у собственника (наймодателя) и нанимателя этого жилого помещения (ст. 30 ЖК).

Каждому праву одного из участников жилищных отношений соответствует обязанность другого участника. Так, праву на получение жилья по договору социального найма соответствует определенная обязанность государства, муниципальных образований (ст. 49 ЖК).

Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам служит, например, положение ст. 684 ГК о продлении договора найма жилого помещения.

События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким событием их возникновение. Так, согласно ст. 82 ЖК дееспособный[55]55
  Полностью дееспособным признается гражданин, достигший 18 лет, а также вступивший в зарегистрированный брак до этого возраста. Кроме того, несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК РФ «Эмансипация»).


[Закрыть] член семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору (см. также ст. 672 и 686 ГК).

Законодатель определяет также случаи прекращения правоотношений в результате фактических событий. В частности, разрушение жилого помещения или смерть одиноко проживающего нанимателя влекут прекращение договора социального найма (ст. 83 ЖК), это, в свою очередь, порождает определенные последствия для поднанимателя (ст. 79 ЖК), временных жильцов (ст. 80 ЖК).

В ряде случаев в основе возникновения права на жилое помещение обозначены несколько юридических фактов. Так, по договору социального найма право на жилье возникает у гражданина, если: он состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор жилищного найма (ст. 52, 57, 60 ЖК).

Жилищные права и обязанности возникают вследствие правомерных действий граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления (в частности, получение жилого помещения по договору социального найма – ст. 57 ЖК; вступление в члены жилищных кооперативов – ст. 111 ЖК).

Что касается противоправных действий, то в результате таковых права на жилье не возникает (например, самовольное занятие жилого помещения).

Статья 1 ЖК предусматривает, что жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

§ 3 Условия осуществления жилищных прав

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.

Согласно этой статье пользоваться жилым помещением необходимо с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей.

Статья 83 ЖК предусматривает расторжение договора социального найма и выселение без предоставления другого жилья в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей.

Однако было бы неправильным ставить вопрос о расторжении договора, если виновным в нарушении интересов соседей является один из членов семьи пользователей жильем. В подобном случае речь следует вести об утрате права пользования жилым помещением виновным лицом. При этом договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.

Нарушение прав и законных интересов других граждан может выразиться в виде антиобщественных (аморальных) действий в квартире или в доме. Кроме того, права и интересы других граждан могут быть нарушены в случаях: использования жилья не по назначению (например, переоборудование жилого помещения под офисное); переустройства и реконструкции жилого помещения; вселения поднанимателей и временных жильцов и проч. В целях защиты законных прав и интересов членов семьи и соседей в указанных случаях Жилищный кодекс предусматривает основания и порядок: производства переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. 26), сдачи в поднаем (ст. 76), вселения временных жильцов (ст. 80).

Ответственность пользователей жилым помещением по договору коммерческого найма за нарушение прав и интересов соседей предусмотрена ст. 687 ГК. Статья 293 ГК устанавливает определенные последствия для собственника жилого помещения в случае систематического нарушения прав и интересов соседей. Представляется заслуживающим внимания мнение, что нарушение прав и интересов соседей может выразиться в несвоевременной оплате жилья (участие в расходах по содержанию многоквартирного дома).

Для применения положений ст. 293 ГК в указанном случае есть достаточное обоснование. В многоквартирном доме собственнику жилого помещения принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 289 и 290 ГК).

Статьей 210 ГК установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, невнесение собственником платы на содержание общего имущества дома (оплата жилья) нарушает данное положение Гражданского кодекса и, следовательно, является нарушением прав и законных интересов соседей, добросовестно участвующих в расходах по содержанию этого имущества.

§ 4 Возможность ограничения жилищных прав

Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Только по этим основаниям Жилищный кодекс допускает ограничение жилищных прав граждан (ст. 1 ЖК).

Провозглашенное ст. 40 Конституции РФ право граждан на жилище является одним из основных прав. Согласно ст. 17 Конституции РФ основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Статья 56 Конституции РФ в числе прав и свобод, которые не могут быть ограничены, определяет также право на жилище.

В то же время не исключается возможность ограничения права на неприкосновенность жилища. Статья 12 Закона о чрезвычайном положенииограничивает неприкосновенность в таких ситуациях. Статья 56 Конституции РФ не предусматривает неприкосновенность жилища в числе прав, которые не могут быть ограничены в условиях чрезвычайного положения.

Не исключается введение законодателем определенных ограничений иных жилищных прав. Так, может быть ограничена свобода выбора жилого помещения для проживания в связи с тем, что жилые помещения расположены, например, в закрытых военных городках, являются помещениями специализированного жилищного фонда, имеющего специальное назначение, особый правовой режим (раздел IV ЖК). Статья 4 Закона о приватизации жилых помещенийпредусматривает ограничения в приватизации жилья.

Статья 4 ЖК устанавливает, что его положения применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом. «Иное» предусматривается ст. 49 ЖК, согласно которой жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК).

Согласно ст. 1194 ГК Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.

§ 5 Защита жилищных прав граждан

Несомненно, достойны особого внимания положения Жилищного кодекса в части неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения (ст. 3 ЖК) и защиты жилищных прав (ст. 11 ЖК).

Согласно ст. 3 ЖК никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законном основании граждан, иначе как в предусмотренных Жилищным кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Данная статья основана на положениях ст. 25 Конституции РФ, которая предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища только в случаях, установленных федеральным законом или на основании судебного решения. Так, Законом о чрезвычайном положениипредусмотрено ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения (что основано на нормах ст. 56 Конституции РФ).

Правом на защиту от проникновения в жилище обладают проживающие в нем граждане независимо от того, кто является «посягателем»: физическое лицо, представитель юридического лица, должностное лицо государственного или муниципального органа.

Правонарушением является посягательство на жилое помещение, занимаемое на законных основаниях. Таким образом, это правило не подлежит применению в отношении граждан, проживающих в жилом помещении в случае (например) самовольного его занятия. За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК).

Что касается защиты нарушенных жилищных прав, то согласно ст. 11 ЖК она осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Одним из признаков правового государства является самостоятельность судебной власти, действующей независимо от законодательной, и исполнительной (см. ст. 10 Конституции РФ). Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ст. 118 Конституции РФ, ст. 1 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации»)[56]56
  СЗ РФ. 1997. № 1. Ст. 1.


[Закрыть].

Перечень способов защиты жилищных прав, изложенный в ст. 11 ЖК (ч. 3), не является исчерпывающим; пункт 6 ч. 3 этой статьи предусматривает, что защита жилищных прав может осуществляться иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом, другим федеральным законом.

При формировании ст. 11 ЖК использованы положения ст. 12 ГК «Способы защиты гражданских прав». Однако в ст. 11 ЖК не упоминается возможность самозащиты права, предусматриваемая ст. 12 ГК. Такие меры могут применяться при защите права на неприкосновенность жилища, для ограждения неприкосновенности или выдворения из жилого помещения незаконно «проникнувших» в него лиц.

Безусловно, самозащита допустима в определенных пределах. Статья 14 ГК («Самозащита гражданских прав») допускает самозащиту при наличии следующих условий:

нарушение права;

необходимость пресечь это нарушение;

соразмерность принятых для пресечения нарушения мер характеру и содержанию правонарушения.

Судебная система Российской Федерации устанавливается Конституцией РФ и федеральным конституционным законом.

Правосудие в России осуществляется только судом (ст. 118 Конституции РФ), судьи независимы и подчиняются только Конституции РФ и федеральному закону (ст. 120 Конституции РФ).

Конституционный Суд РФ является судебным органом конституционного контроля. Вопросы деятельности Конституционного Суда РФ регулируются Федеральным конституционным законом от 21 июля 1994 г. № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации»[57]57
  СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1447.


[Закрыть].

Решение Конституционного Суда является окончательным; акты или отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; решение Конституционного Суда действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.

Статьей 125 Конституции РФ и Федеральным конституционным законом «О Конституционном Суде Российской Федерации» установлена специальная конституционная подведомственность Конституционному Суду РФ дел по жалобам граждан о несоответствии Конституции РФ федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ, а также конституций республик, уставов, а также законов и иных нормативных актов субъектов РФ, изданных по вопросам, относящимся к ведению органов государственной власти Российской Федерации и совместному ведению органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов РФ.

В связи с жалобами граждан были признаны не соответствующими Конституции РФ:

постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. № 2-П – ст. 90 ЖК РСФСР в части выселения в административном порядке из домов, грозящих обвалом;

постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П – ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР;

постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П – положения ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений и т.д.

В соответствии со ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд Российской Федерации – это высший судебный орган по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подпадающим под общую юрисдикцию. Он осуществляет надзор за деятельностью соответствующих судебных учреждений, дает разъяснения по вопросам судебной практики. Полномочия, порядок образования и деятельности Верховного Суда РФ устанавливаются федеральным конституционным законом (см. ст. 19 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации»).

Полномочия верховных судов субъектов РФ, районных судов устанавливаются Федеральным конституционным законом «О судебной системе Российской Федерации» (ст. 20, 21).

Предметом рассмотрения судов общей юрисдикции является вопрос о законности нормативных актов. Так, Верховный Суд РФ рассматривает по первой инстанции дела об оспаривании нормативных актов федеральных министерств, дела, касающиеся прав и свобод граждан.

Применение норм жилищного законодательства вызывает многочисленные споры. В судебной практике наиболее распространены дела по спорам о признании за гражданами права на жилое помещение, расторжение договоров, обеспечение жильем в связи со сносом жилых домов и проч.

Верховный Суд РФ определил, что к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

Жалобы на действия и решения государственных органов и должностных лиц заинтересованными гражданами могут быть поданы в суд в соответствии с Законом РФ от 27 апреля 1993 г. № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан»[58]58
  Ведомости. 1993. № 19. Ст. 685.


[Закрыть].

В суд могут быть обжалованы как единоличные, так и коллегиальные решения государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений и должностных лиц, в результате которых: нарушены права и свободы граждан; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность. Защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права, восстановления нарушенного права, прекращения или изменения жилищного правоотношения и проч.

В судах общей юрисдикции рассматриваются также споры между гражданами и жилищными кооперативами (связанные с пользованием жильем, исключением из кооператива и проч.); споры, связанные с защитой права собственности на жилище (споры о порядке пользования жилым помещением, разделе его и проч.).

Согласно ст. 127 Конституции РФ Высший Арбитражный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами; осуществляет судебный надзор за их деятельностью; дает разъяснения по вопросам судебной практики (см. ст. 9 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации»[59]59
  СЗ РФ. 1995. № 18. Ст. 1589.


[Закрыть]).

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления, граждан.

Судом общей юрисдикции и арбитражным судом защита прав граждан и юридических лиц осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, устанавливаемой Гражданским процессуальным и Арбитражным процессуальным кодексами Российской Федерации.

Согласно ст. 22 ГПК суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают в рамках гражданского судопроизводства споры, возникающие из гражданских, жилищных, семейных и иных правоотношений, по обращению граждан, организаций (и др.), за исключением экономических споров и других дел, отнесенных к ведению арбитражных судов.

Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 27 АПК).

Дела в рамках гражданского судопроизводства рассматриваются с учетом постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»[60]60
  БВС. 2003. № 3.


[Закрыть]; арбитражные дела – с учетом постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2002 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»[61]61
  Вестник ВАС. 2003. № 2.


[Закрыть].

Перечень способов защиты жилищных прав изложен в ст. 11 ЖК. Помимо осуществляемых только судом (в частности: восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право; признания судом недействующими нормативных актов), Кодексом определены способы, позволяющие реализовать права без обращения в суд. Так, прекращение или изменение жилищных правоотношений (п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК) осуществляется способами, предусмотренными Жилищным кодексом. В частности, наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор (ч. 2 ст. 83 ЖК).