Текст книги "Anabasis. Право на настоящее"

Запись 28.04.2017. Создаю «Управляющую компанию»

Категория: ВОСПОМИНАНИЯ

Ближе к лету, пока массово не «пошли» огороды, мы провели второе собрание, чтобы решить судьбу дальнейшего управления двумя домами. Чуда не произошло – большинство присутствующих высказалось за сохранение «статус-кво». Видимо, примириться с многочисленными и очевидными проблемами оказалось проще, чем принимать риск неизвестности в новом начинании первыми в городе. Вернее, даже не в городе, а во всем Центральном Черноземье. Однако притормозить процесс это уже не могло; база данных предприятий, потенциально готовых заключить контракт, понемногу уже наполнялась.

Понемногу выстраивались отношения и с городской властью, которой я предложил войти в число учредителей будущей управляющей компании. Спасибо друзьям – помогли с офисом в центре города, познакомили с заместителем мэра по ЖКХ. Вскоре между нами установились вполне доверительные отношения, неоднократно подкрепленные посещением бани. Русскую баню, с паром, веником и сугробом, я очень люблю, но здесь «париться» приходилось исключительно при костюмах-галстуках, с налитым до краев граненым стаканом дорогого шотландского самогона. Эта баня, с бассейном и водопадом, оказалась чем-то вроде вокзала, куда могли в любой момент прибыть-отбыть разные узнаваемые персоны с приятным «сопровождением».

Худо-бедно дело торило дорожку: за зиму-весну девяносто шестого года мы набросали проект местной нормативной базы по товариществам собственников жилья. По «горячим следам» проведенного собрания с жильцами мы встретились с самыми «ярыми» и вменяемыми общественными активистами, предложив им стать ядром инициативной группы по созданию домового товарищества.

Перспективу работы я ощущал душой и сердцем. Еще бы! Вся страна полна новыми жилыми домами. Их собственник – город, а большинство квартир – в частной собственности. Нонсенс! Плюс промышленность, как скоро стало понятно, спит и видит, как сбросить этот балласт, не имеющий отношения к основной деятельности, съедающий время и деньги, создающий проблемы и риски.

Что надо делать – я понимал; опыт наработан был уже немалый; за консультацией, по наводке из городских структур, уже начинали обращаться разные активные люди, интересующиеся в теории, как изменить жизнь в доме к лучшему. Мои предложения перевести разговор в практическую плоскость, «сколотить» команду и начать профессионально работать с жильем успеха не обрели. Общественники предпочитали попить чайку с печеньем в уютном офисе, поговорить о насущном, получить бесплатные, ни к чему не обязывающие консультации. Тянуть лямку желающих не находилось. Дело, начатое с таким энтузиазмом, понемногу увязало в рутине.

Однако случай и тут сыграл свою роль в ускорении процесса. Начало лета девяносто шестого года ознаменовалось для нас – да и для всей страны – двумя событиями разного масштаба, происшедшими практически «день в день». Президентскими выборами и принятием нового федерального закона «О товариществах собственников жилья».

Итоги выборов гарантировали неизменность «курса», как бы мы к нему ни относились; почва к принятию закона была уже основательно подготовлена. Документы по созданию управляющей компании ждали своего срока еще с весны. В числе учредителей планировалась городская администрация; в числе членов правления – представители профильных департаментов и служб. Дело было «на мази». Не откладывая в долгий ящик, мы дали ход экономическому обоснованию проекта, учредительным документам компании и Постановлению муниципального совета. Скоро были собраны визы и подписи, согласовано включение вопроса в повестку заседания горсовета. Там почва тоже была удобрена: было кому замолвить доброе слово о «новом начинании». Тем более, на основании нового федерального закона, подписанного свежеизбранным президентом.

Немногим месяц спустя, в конце июля, горсовет одобрил вхождение города Воронежа в состав учредителей компании. Она оказалась если не первой, то, во всяком случае, одной из первых профессиональных частных компаний в России по управлению жилищным фондом. Наличие федеральной законодательной базы дало нам возможность быстро доработать местное законодательство по ТСЖ. В начале осени, распоряжением мэра города была создана рабочая группа по всем вопросам, связанным с ТСЖ, членом которой являлся и я, как главный инициатор всех этих подвижек. Подвижки зачинались также и в личном плане: почва под ногами уже начинала уплотняться; контуры будущего приобретали более внятные очертания.

Более внятные очертания приобрели и мои мечты о «крепком тыле». Опять случай – на этот раз в бассейне, ранней весной – свел меня с высокой, стройной, симпатичной девушкой. Блондинка, глаза ясные, «тыл крепкий». В сушилке мы разговорились. Отношения развивались достаточно динамично; в то лето, когда создавалась управляющая компания, мы и сыграли нашу свадьбу с Ириной.

Запись 30.04.2017. «Обратная сторона Луны»

Категория: ВОСПОМИНАНИЯ

Создание фирмы с участием города резко облегчило работу с крупными предприятиями. От отдельных встреч произошел переход к системной работе. Каждое утро начиналось с телефонного разговора с секретарями, далее шла череда личных встреч с руководством, осмотр объектов, согласование условий их передачи на баланс создаваемого товарищества. Дело отнюдь не ограничивалось бумажной работой. В домах жили люди, с ними надо было наладить диалог, объяснить суть происходящего. А проблем тут было много. Очень.

В теории результат создания товарищества имел очевидную ценность для всех сторон – собственники недвижимости получали в свои руки право распоряжаться домовладением, серьезные суммы отчислений на баланс товарищества, устранение дефектов – за счет передающей стороны. Предприятие было готово единоразово дать деньги, чтобы никогда больше не возвращаться к больной теме прорыва труб и разбору постоянных жалоб жильцов. Другим плюсом для него было то, что мы за передачу дома просили вдвое меньше, чем администрация города. Да и делалось это в разы быстрее, не обижая финансово никого из участников сделки. Товарищество получало реальные деньги на свой счет: на жизнь и на устранение недоделок по составляемой совместно дефектной ведомости. При поступлении в бюджет они расходились на множество ручейков, до конкретного дома отнюдь не дотекавших. С одной стороны, город в этой схеме был единственным, теряющим потенциальные деньги. С другой, местные власти получали прецедент решения сложной и системной проблемы.

Наша задача заключалась в нахождении баланса между всеми сторонами процесса: предприятием, городом, жильцами, собственниками коммерческих помещений. Нужно было вычислить лидеров мнений, подобрать дееспособное правление и председателя товарищества из числа немногих вменяемых граждан, добиться, чтобы их утвердили на эту роль все остальные. Найти непьющих слесарей и дворников, что было делом совсем немыслимым. На практике, на роль председателя ТСЖ ставилось сначала доверенное лицо, согласованное с заказчиком и нами, спустя какое-то время на эту роль подбирался кто-то из членов правления дома.

С населением дело обстояло много сложнее. Логики здесь было очень немного – в основном, эмоции и мнения. Дом на улице Кирова, с которого все и начиналось, был хорошей школой жесткой обратной связи. Но это были еще цветочки. Ягодки начались, когда мы начали работать с домами рабочих окраин поселка Придонской, улицы Волгоградской и общежитиями швейной фабрики «Работница».

На одну из первых встреч в поселке Придонском я, недодумавши, приехал на черной директорской «Волге» прямо с переговоров, в компании двух начальников достаточно высокого ранга. Сворачивая с трассы к поселку, мы проехали длинный бетонный забор, за которым виднелся тупой частокол железных крыш гаражных боксов, обогнули подстанцию, сплошь покрытую экспрессивной живописью по выщербленным стенам из силикатного кирпича.

«Живопись», чье несовершенство компенсировалось поистине первобытной мощью и динамикой, явно свидетельствовала о жизненном укладе, свойственном данной территории. Наша машина, начищенная до блеска, вкупе с ее обитателями находилась с ним в явном противоречии. Этот уклад, куда мы намерены были вторгнуться, уже сейчас начинал вести против нас невидимое противостояние.

Во дворе толпились люди, недобро косясь в нашу сторону. Машина притормозила, мой начищенный ботинок, судорожно метнувшись из стороны в сторону, нашел пристанище на крохотном островке асфальта среди луж, прелой листвы, мелкого сора и утоптанной в грязь земли. Следом вылез и я, путаясь в складках длинного кожаного плаща и поддерживая шляпу, чтобы уберечь ее от падения. Идти пришлось по бетонному бордюру, балансируя портфелем, как циркач на канате. За мной – привычно, напролом, прямо по грязи, – торило путь видавшее виды начальство.

Мы остановились как раз напротив дома, на плотно прибитом песчаном пятачке, посреди неухоженного двора с разбитыми скамейками. Как боец на ринге, дом довлел над нами в замкнутом дворовом прямоугольнике, уносясь в высоту, в холодное осеннее небо с гонимыми ветром серыми рваными облаками. Я взглянул вверх: лестничная клетка была без оконных и дверных проемов, очевидно разобранных для дач и сараев; ржавый остов входной группы, сделанный когда-то в расчете на остекление, был заколочен разномастными обрезками фанеры, расписанной граффити. Даже металлические двери и те были изрядно помяты и поцарапаны, а сварные ручки из толстой арматуры свернуты набок.

Народ хмуро смотрел на наше шествие; двор заметно ожил, зашевелился, уплотняясь; новые кучки людей, как капельки ртути, вливались в темное, похожее на амебу пятно посреди двора. Это пятно понемногу нас окружало. Оно уже начинало довлеть над нами: на ржавые поручни лоджий в нижних этажах лестничной клетки тяжело улеглись могучие груди представительниц прекрасной половины, покинувших рабочие места на кухне и у телевизора. Видимо, здесь было интересней. Из-за их спин на меня смотрели пустые глазницы лестничных окон, вокруг проемов, подобно волосистой растительности, вился вихрь аэрозольных росписей. Наконец народ сплотился. Внутренняя энергия выплескивалась наружу, по толпе пробегали волны глухого рокота, перемежавшегося вскриками и восклицаниями.

Медлить было нельзя: я, как на ринге, привычно устремился к центру, сохраняя на языке готовые выплеснуться наружу жесткие факты объективной реальности. Те факты, что уже были прописаны в договоре, и за что мной был получен неплохой аванс. Говорить к тому времени я уже научился неплохо. Особенно в обстановке почти боевых действий.

Но этот мир не принимал слов рассудка. Это был мир воистину древнего, первобытного сознания, пробиться к которому через разум было невозможно. Он был устроен по понятиям отнюдь не декартовским, где противопоставлялись объект субъекту, причины следствиям, свобода ответственности. Этот мир жил своим порядком, был им недоволен, но категорически не хотел что-либо менять. Я со своей логикой был так же ему чужд, как мой костюм-тройка был чужд неприхотливой, на любой случай пригодной местной одежде.

Весь патронташ из арсенала моих доводов ушел в мягкое тело толпы, как будто в тюки с ватой или, скорее, в бурлящую магму в жерле вулкана. Молча, я озирал толпу, пытаясь найти хотя бы какое подобие ответа в тусклых, непонимающих глазах вокруг. Но в них отчетливо читалось лишь одно – недоверие к сказанному, знание, что и сейчас их обманут в очередной раз. Длить паузу было опасно: вулкан уже напрягся под внутренним давлением, готовый вздрогнуть, осесть и прорваться наружу ожесточенным потоком кипящей магмы.

Все замерло. Где-то выбивали ковер. Гулкие хлопки мерно звучали в тишине, будто предвещая приход грядущих всадников апокалипсиса. Ветер дул. Тяжелые низкие тучи, свинцовые, как рыбья чешуя, летели по небу, будто бы стараясь побыстрее убраться с этого гиблого места.

Я втянул в грудь воздух, намереваясь перехватить инициативу, однако меня опередили. Один из моих попутчиков, до этого тяжело – как памятник Валериану Куйбышеву на площади перед серой самарской оперой – стоявший на маленьких, словно бы вросших в землю ногах, вдруг сделал полшага вперед и заговорил, негромко и основательно. «Палец за кожаной портупеей был бы кстати», – подумалось мне, – но портупей нам не выдавали.

Из небольшого и почти безгубого, словно пупок, рта, увесисто и неторопливо, как валуны, знающие свой вес, свой срок и свое место, катились слова, падая в толпу людей, как в омут. Говорилось почти то же самое, но по-другому. Я вспомнил «говорящие» следы Гобсека – «когтистую лапу неотвратимости». Под ней – люди еще сильней ссутулились, еще сильней сбились в кучу, понимая уже не разумом, а каким-то иным чутьем, что и на этот раз какие-то люди все уже решили за них, что поделать ничего нельзя, что надо терпеть и смиряться.

Все, что говорилось после, играло скорее техническую роль. Главное было уже решено, оставались детали – подобрать из жильцов некое подобие совета, временного, как и все на свете, составить протокол и пронести его по квартирам, сделать осмотр дома и определить список неотложных нужд, требующих своего разрешения.

Подобных встреч были многие десятки. Единого сценария тут не было, все происходило по-разному, и ориентироваться приходилось на месте. Сразу нужно было выхватить из невнятной толпы лица тех, к кому можно обращаться и выстраивать конструктивный диалог. Увидеть и нейтрализовать тех, кто полезет на амбразуру против любых предложений. Понять, кто что хочет, подобрать нужные аргументы, которые будут услышаны и усвоены. В общем, комбинация опыта западного сетевого маркетинга и заводского советского руководства свою задачу решала.

С элитным жилым фондом дела обстояли не легче. В одном таком доме, в тихом городском центре, еще до дефолта девяносто восьмого года квартиры стоили до четверти миллиона долларов. На вводном собрании мы предложили обустроить помещения для консьержек и слегка поднять платежи. Реакция была сходной: из холеных хозяйских лиц вдруг прорвался наружу оскал слободских закоулков и подворотен.

Интерес подавляющего большинства жителей как элитных домов в центре города, так и рабочих трущоб не выходил за пределы собственной квартиры. Убедить жильцов в том, что свой дом, как и автомобиль, требует постоянной заботы и поддержания в должном состоянии, было крайне непросто. Для каждой аудитории требовались соответствующий внешний вид, способ общения, характер аргументации.

Столь же непростым делом было отстаивание интересов жильцов перед балансодержателем домовладения, особенно перед строительным бизнесом. При передаче дома на баланс товарищества сплошь и рядом наблюдалось разительное отличие проектной документации и реальности. В проекте и смете заложена облицовка цоколя камнем, реально – сделана покраска, чешуйки которой уже начинали отколупываться. Ну, на пару лет еще хватит, далее – ремонт за счет жильцов.

Часто в момент передачи дома оказывалось, что общедолевая собственность (в подвале или на чердаке), стоимость которой заложена в цену квартир, уже продана некоей коммерческой фирме, которая в свою очередь кому то ее уже продает. Или на крыше установлен мощный ретранслятор и заключен долгосрочный договор застройщика с оператором связи, о чем покупатели квартир и знать не знают. Подобных подводных камней, которые надо было обозначить совету дома и как-то обойти, было множество.

В одном многоэтажном доме отводная канализация наружу была в диаметре полтора десятка сантиметров, причем рядом застройщик строил еще две секции на ту же трубу. Глаза у застройщика были ясны и невидящи: прокладывать нормальный диаметр до неблизкой городской канализации он явно не собирался, оставляя это дело, стоящее многих миллионов рублей, будущему товариществу. Аргументы в своем чуть ли не убожестве и альтруизме лились потоком: что и этот дом – опять им в убыток; что все, собранное с дольщиков, – уже ушло на стройку; что ее завершение – идет чуть ли не из личного кармана.

Однако на наши собрания застройщик и строитель дома приезжали на очень неплохих автомобилях: один на грузном, высоком, крепко сбитом джипе «Volvo», другой – на чем-то низком, длинном и вытянутом. Обе машины были черные, очень респектабельного вида, как испанские гранды. Рядышком, на парковке, они напоминали мне легендарную парочку из романа Сервантеса, в то недолгое время, когда герцог существенно поднял статус наших героев.

Запись 02.05.2017. Я начинаю учиться

Категория: ВОСПОМИНАНИЯ

Дело двигалось, работы прибавлялось, добавлялось и работников. Через полтора-два года работы под нашим управлением находилось полтора десятка многоэтажек, а это более ста тысяч квадратных метров жилищного фонда. Вместе со штатом ТСЖ, членами правлений, просто дворовыми активистами это были уже многие десятки человек, интенсивное взаимодействие с которыми шло как у нас в офисе, так и на многочисленных площадках. Шла столь же активная внешняя работа с журналистами, партнерами, администрациями разных уровней, муниципальным советом.

В рамки управляющей компании вся эта деятельность уже не умещалась, поэтому мы организовали новое юридическое лицо – Воронежскую городскую ассоциацию товариществ домовладельцев (ВГАТД). Ее учредителями выступили созданные товарищества домовладельцев, а руководство ассоциацией я временно взял на себя, пока не созреют кадры, которым можно будет перепоручить работу.

Ассоциация явилась очень удобной некоммерческой платформой для отстаивания своих интересов в различных инстанциях, с одной стороны. С другой – в ее среде происходила кристаллизация новой городской общности. Председатели ТСЖ еженедельно собирались в офисе управляющей компании, решая текущие вопросы, представители домов интересовались, как обстоят дела в других ТСЖ, обменивались информацией, обсуждали инициативы, что можно сделать у себя во дворе и в доме. Новая система давала им возможность прямого контакта с различными городскими службами, тесная работа с которыми была у нас налажена.

Жилкомхоз всегда представлял собой проблемную тему. И к нам зачастили журналисты за новостями. В это время создание ТСЖ начинало происходить по всей России, такой опыт, отечественный и зарубежный, мы собирали по крупицам. Рабочий процесс происходил в основном за пределами офиса: в подвалах, на чердаках и кровлях домов, в бурных дворовых обсуждениях текущих вопросов, на совещаниях и обсуждениях в местных администрациях, офисах партнеров и заказчиков. По-прежнему, но уже не столь часто, как раньше, я захаживал на третий этаж Никитинской библиотеки.

Именно в это время я полностью отказался и от телевизора, и от компьютерных игрушек. Они и до того практически не играли заметной роли, изредка снимая стресс и отвлекая внимание. Телевизор просто стоял дома выдернутым из розетки, на случай всяких экстренных новостей; игры включались в конце работы минут на пятнадцать-двадцать. Играл я тогда в Quake. Кардинальное решение я принял одномоментно, осознав, что подсаживаюсь на игру, начиная посвящать ей все больше времени. Понемногу, но постоянно. А времени на все катастрофически не хватало.

В тот же вечер, практически не думая, я вычистил все игрушки со своего компьютера, наутро попросил всех работников повторить это на своих машинах. Домашний телевизор вскоре был отдан кому-то из знакомых. А весь невеликий досуг был безраздельно посвящен чтению деловой и художественной литературы. Однако чтение меня уже не удовлетворяло. Бизнес-курсы и тренинги тогда еще не стали массовым явлением, да и носили они скорее теоретический оттенок. А мне требовалось хорошее практическое образование.

Мне повезло: абсолютно случайно, как всегда в таких случаях, проходя где-то мимо телевизора, я слышу о некоей новой государственной программе, по которой молодые управленцы могут бесплатно поучиться и даже съездить на стажировку за рубеж по теме своего бизнеса. Сначала я не поверил, что такие вещи возможны в нашем государстве той эпохи. Но оказалось – правда.

Буквально в последний день утром я попадаю в нужный кабинет областного правительства, где принимались документы на конкурс. Мне объясняют, что прием документов окончен, опоздал:

– Через год приходите. Я толкую: – Какой год, каждый день на счету, учиться край надо.

– Ну ладно, парень, если до обеда все принесешь, примем.

Успел, принес, хотя бумажек и немало было. Про программу тогда еще мало кто знал, аншлага не было. В этом был и большой плюс: практически не было случайных людей – в большинстве своем «офисного планктона». В последующие годы эта, любящая халяву публика, массой полезла в программу и, словно ряска на теплом пруду, многократно размножилась и повсеместно распространилась. А в нашей группе состав подобрался достойный и интересный – реальные управленцы из реального бизнеса. Условия учебы тоже очень порадовали: днем – работа, каждый вечер – учеба, все выходные – за книгами. И так полгода, с весны по осень 1998 года.

Августовский дефолт, пришедшийся как раз на середину учебы, существенно оживил наше дело, да и вообще весь рынок российского жилищного строительства. Деньги стремительно теряли вес, народ стремился перевести их в нечто более овеществленное. В августе-сентябре в дверях офисов продаж встали очереди клиентов с пухлыми пачками наличных денег. Квартиры начали разлетаться, как горячие пирожки.

Дипломную работу все делали по теме своего бизнеса, моя работа называлась «Организация системы управления жилищным фондом г. Воронежа в негосударственной сфере». Научным руководителем диплома был легендарный профессор, декан экономического факультета Владимир Наумович Эйтингон. Его отец, сталинский генерал Наум Эйтингон, был личностью куда более легендарной – соратник Павла Судоплатова, руководил операцией по ликвидации Льва Троцкого.

Защита прошла на «отлично», прибавив к архитектурному диплому диплом экономический. После полугодичного учебного марафона настал еще трехмесячный марафон усиленного изучения английского перед поездкой. Переводчика мне не предполагалось; я ехал один, без группы, с полным погружением в языковую среду. Это также явилось очень отрадной новостью. Со стажировкой мне тоже здорово повезло: изучать опыт управления недвижимостью мне выпало в Чикаго, США, весной девяносто девятого года.

Это был последний год, когда Штаты принимали наших стажеров. Исторические события разворачивались широкой панорамой: буквально за неделю до начала моей поездки министр Примаков развернул самолет над Атлантикой, когда НАТО начало бомбардировку Югославии. В апреле-мае, когда я был в Чикаго, боевые действия уже шли полным ходом, в июне наши танки вошли в Приштину. Перспективы третьей мировой, по свидетельству самих американцев, были вполне ощутимы. Не удивительно, что программы для молодых российских управленцев в Штатах далее были закрыты.

К этому масштабному фону, добавилось еще одно, очень важное для меня событие: незадолго до подачи документов на участие в программе, в июле девяносто седьмого года, в нашей семье появился долгожданный сыночек, мой первенец – Леня.

Тогда таких стиральных машин, как сейчас, у нас не было; белье и пеленки ежедневно и многократно крутились в легендарной «Ивушке». После этого я собственноручно, до семи раз, прополаскивал и выжимал их в ванне. Дважды в день мыл полы с хлоркой в нашей двухкомнатной квартире. Вечерами после работы-учебы гулял с колясочкой в местном парке; после наступало время книг, курсовых, дипломной работы. Малыш спал, как и положено спать детям его возраста, с сопением, частыми пробуждениями, громким плачем, не давая мне погрузиться в сон, отвлекающий от учебы.