Текст книги "Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография"

Единственным претендентом на роль третьего лица в договоре лизинга остается продавец предмета лизинга. Удовлетворяет ли он тем условиям, которые отмечались выше, и, прежде всего, приобретает ли он только права, или на него возлагаются некоторые обязанности? Одного названия ст. 670 ГК РФ «Ответственность продавца» достаточно для ответа на этот вопрос, т. к. договорная ответственность, по общему правилу, наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение участником обязательственного правоотношения своих обязанностей.

Как заключает в диссертационном исследовании Л.Ю. Василевская, если бы речь шла о простом возложении исполнения или договоре в пользу третьего лица, не было бы никакой необходимости в особой регламентации лизинга, поскольку применительно к этим отношениям действуют правила из общей части обязательственного права. Однако ситуация, при которой в рамках сложившихся между тремя сторонами двух отношений, каждое из них существует благодаря другому, и создает то новое качество, позволяющее выделить лизинг как особый вид аренды[60]60
  См.: Василевская Л.Ю. Лизинг в Германии и россии: опыт сравнительноправового исследования: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2002. с. 107.


[Закрыть].

Это следует учитывать при возможном дополнении перечня договоров, порождающих отношения по лизингу недвижимости. Договоры о приобретении предмета лизинга будут обладать определенными особенностями по сравнению с обычными договорами купли-продажи, подряда и т. д. В таких договорах появится обязанность по информированию контрагента о цели приобретения имущества, некоторые обязанности контрагентов распространятся в отношении лизингополучателя, не являющегося стороной подобных договоров. Например, в отношениях по поводу качества, гарантий качества, сроков обнаружения ненадлежащего качества результата работы будут участвовать непосредственно лизингополучатель и контрагент лизингодателя, отчуждающий либо создающий предмет лизинга в соответствии с указаниями лизингополучателя.

Вышеперечисленные договоры не поменяют своей правовой природы. Однако необходимость достижения «правового взаимодействия» договора лизинга и договора о приобретении предмета лизинга для возникновения отношений по лизингу недвижимости, права и обязанности участников которых взаимообусловлены, приведет к тому, что на содержание договоров купли-продажи, мены, подряда, договора об участии в долевом строительстве будет влиять содержание ранее заключенного договора лизинга, материальный предмет которого приобретается на основании названных договоров.

Изложенное позволяет сделать вывод о тесной связи договора лизинга и договора о приобретении предмета лизинга. Но эта связь не превращает договор лизинга в многосторонний, либо в договор в пользу третьего лица или с возложением исполнения на третье лицо, равно как не делает таковым договор о приобретении предмета лизинга. Отношения в «лизинговом треугольнике» оформляются двумя самостоятельными двусторонними договорами, на основании которых возникают правоотношения между участниками лизинга. Отношение из договора лизинга недвижимости только совместно с отношением из договора о приобретении предмета лизинга составляет отношения по лизингу недвижимого имущества.

Возможно привлечение к лизинговой операции других лиц, но поскольку договоры, заключаемые во исполнение договорных обязательств субъектов лизинга (договор о привлечении средств, договор о залоге, договор гарантии, договор поручительства и другие), не образуют неразрывной связи с договором лизинга, субъектами лизинга недвижимости эти лица не являются.

В результате исполнения договорных обязанностей по передаче имущества сторонами договора о приобретении недвижимого имущества и договора лизинга предмет лизинга передается лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование. В литературе можно встретить утверждение о том, что в результате совершения лизинговой сделки право собственности лизингодателя на предмет лизинга «расщепляется», вследствие чего лизингодатель остается юридическим собственником переданного в лизинг имущества, а лизингополучатель становится его экономическим собственником[61]61
  См.: Роум-ЛиндвальН.Р. становление лизинговых отношений в современной российской экономике: Дисс… канд. экон. наук. Казань, 1999. с. 14.


[Закрыть]. Итальянский профессор М. Джованьоли в монографии «Лизинг в Европе – развитие и юридическая природа» подчеркивает, что лизинг основан на разделении права собственности подобно трасту[62]62
  См.: GiovanoliM. Le credit – bail (leasing) en Europe. P., 1980. (Приводится по: Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. М.,1991. с. 16).


[Закрыть]. Насколько адекватно такое представление отражает правовую сущность лизинга?

Право собственности в любом обществе, в том числе в современном российском обществе, функционирует в рамках определенных субъективных структур (моделей). Известны две основные структурные модели права собственности: упрощенная, при которой у имущества может быть только один собственник, и сложно-структурная, опосредующая принадлежность имущества на праве собственности одновременно нескольким лицам[63]63
  См.: МозолинВ.П. Право собственности в российской федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. с. 39 и далее.


[Закрыть]. Субъективное право собственности определяет содержание правомочий собственника, которыми он наделяется в рамках возникающего на основании закона конкретного правоотношения. Оно закрепляет за его обладателем экономическую власть над имуществом. В праве это выражается в возможности собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не запрещенные законом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Лизинг как экономическое отношение основан на разделении права собственности на актив и права использования этого актива, поэтому, с одной стороны, представление лизингополучателя в качестве «экономического собственника» выглядит оправданным. Однако договор лизинга (курсив мой. – И.К.) не направлен на передачу права собственности, собственником предмета лизинга остается лизингодатель. Признание лизингополучателя экономическим собственником не влияет на гражданско-правовую квалификацию договора и не позволяет вести речь о расщеплении права собственности.

§ 2. Квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости

Цивилистическое исследование лизинга принадлежит сфере договорного права, в центре внимания которого находится гражданско-правовой договор[64]64
  См., напр.: Нечаев В. М. Теория договора// Юридический вестник. 1888. № 10. с. 242–265; ШершеневичГ.Ф. Учебник русского гражданского права. с. 304; Агарков М.М обязательство по советскому гражданскому праву. М, 1940; Новицкий И. Б., ЛунцЛ. А. общее учение об обязательстве. М., 1950. с. 95; Халфина Р. О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. с. 120; Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. с. 117;. советское гражданское право. Л., 1961. с. 385–386. Гавзе Ф. И. социалистический гражданско-правовой договор. М., 1972. с. 6–7; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: общие положения. М., 2008. Гл. Ill, IV.


[Закрыть]. Условием адекватного правового регулирования лизинга недвижимости является определение юридической природы договора лизинга, что позволит обозначить четкие критерии, дающие возможность отнести его к надлежащему типу гражданско-правовых договорных обязательств. Выбранный договорный тип должен в наибольшей степени соответствовать заложенному в лизинге экономическому потенциалу, обеспечивать его реализацию и не приводить к исключению налоговых преимуществ, от которых невозможно отказаться в практике. Кроме того, определение места договора в системе гражданско-правовых обязательств необходимо для того, чтобы в случае, если какой-либо аспект отношений сторон окажется вне сферы договорного регулирования, можно было бы применить норму права, отвечающую смыслу и содержанию договора.

Резюмируя мнения, высказанные в литературе относительно правовой природы договора лизинга, возможно выделить три основных позиции:

1. договор лизинга – вид договора аренды[65]65
  См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 2001; Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга). М., 2001.


[Закрыть];

2. договор лизинга – вид договора об оказании возмездных услуг или кредитного договора[66]66
  См.: Громов С.А. Обеспечительная функция права собственности на предмет лизинга. Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: сборник статей / рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. рожкова. М., 2010.


[Закрыть];

3. договор лизинга – договор sui generis[67]67
  См.: РешетникИ.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в российской федерации: Автореф. дис….канд. юрид. наук. Пермь. 1998.


[Закрыть].

Договором sui generis считается договор, не подходящий под установленные договорные типы и обладающий существенными признаками, которые обособляют его среди известных договорных конструкций и не совпадают с их существенными признаками. Поскольку из принципа свободы договора вытекает возможность заключения договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательством, в гражданском праве выделяются поименованные (названные в ГК РФ или в ином законе) и непоименованные договоры, которые неизвестны законодательству, но не противоречат его общим началам и смыслу. Последние договоры, в основном, и составляют группу договоров sui generis.

Отнюдь не любое договорное правоотношение, характеризующееся новыми свойствами, требует формирования нового договорного института. Необходимость его выделения из числа уже известных договорных конструкций возникает лишь тогда, когда исключительный признак требует легального отражения. Как заключает Ю.В. Романец, «определяя место нового договорного обязательства в законодательном акте, следует учитывать нормообразующие признаки, на которых построена существующая система договоров» [68]68
  Романец Ю.В. Указ. соч. с. 71.


[Закрыть].

Выдающийся отечественный цивилист, профессор О.С. Иоффе по этому вопросу отмечал, что в случаях, когда договоры сходны как по лежащим в их основе материальным отношениям, так и по существенным условиям, объективно необходимым для возникновения обязательства, они соотносятся друг с другом не как типы, а как разновидности одного и того же договорного типа. «Какие бы различия не наблюдались, например, в правовом нормировании купли-продажи жилых домов и розничной купли-продажи, они составляют не более чем разновидности того договорного типа, который именуется куплей-продажей, так как выражают однопорядковые экономические отношения и однохарактерные правовые условия, объективно необходимые для формирования соответствующих обязательств»[69]69
  Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. с. 38.


[Закрыть].

Признание договора лизинга самостоятельным типом гражданско-правового договора потребует не просто обособления норм, регламентирующих лизинговые отношения, в отдельную главу ГК РФ, но создания новой системы правового регулирования лизинга. В таком случае применительно к договору лизинга утратит силу ст. 625 ГК РФ, а вместе с ней и все общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), которые подлежат субсидиарному применению к отдельным видам договора аренды. Обособление норм о договоре лизинга в отдельную главу в рамках ГК РФ вызовет включение в данную главу подавляющего большинства норм, составляющих сегодня общие положения об аренде, т. е. их дублирование[70]70
  См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 614.


[Закрыть].

Такое же последствие признания договора лизинга договором sui generis демонстрирует С.В. Сарбаш, который замечает, что если исследователи затрудняются то или иное правовое явление подвести под известный институт, возникает соблазн – объявить его правовым явлением особого рода. Практическая опасность подобного объяснения заключается в том, что соответствующее явление оказывается выведенным из-под действия норм, которым оно действительно принадлежит. Это может повлечь возникновение неопределенности, неоправданной аналогии, излишнего специального регулирования[71]71
  См.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. с. 41.


[Закрыть].

Квалификация договора в качестве sui generis означает, что этот договор не подпадает ни под один из существующих типов гражданско-правовых договорных обязательств. Если же договор представляет собой специфическую модификацию какого-либо договорного типа, объявлять его договором «особого рода» некорректно.

О.С. Иоффе отмечал, что обычно в момент появления особых договорных форм, применяемых в сфере гражданского оборота, «такие формы стремятся подключить в качестве специфических подразделений к ближайшему по содержанию из числа сложившихся договорных типов. Но как только процесс их нормативного созревания достигает оптимальных масштабов, вдумчивый пересмотр ранее разработанных концепций чаще всего выливается в возведение былых договорных разновидностей в ранг договоров самостоятельной типологической значимости»[72]72
  Иоффе О.С. развитие цивилистической мысли в ссср (часть II). Л., 1978. с. 434.


[Закрыть].

Вероятно, пока доктрина не сможет предложить эффективного варианта существования договора лизинга в качестве договора самостоятельной типологической значимости, договор лизинга способен оставаться особым видом договора аренды.

Отечественный законодатель исходит из того, что договор лизинга принадлежит к видам договора аренды, располагая нормы о финансовой аренде (лизинге) в § 6 гл. 34 «Аренда» ГК РФ. Это позволяет не дублировать нормы общих положений об аренде, применяющиеся для правового регулирования лизинга, и поместить в отдельный параграф ГК РФ только нормы, упорядочивающие специфические вопросы лизинга, такие как: передача предмета лизинга лизингополучателю, переход риска случайной гибели или случайной порчи имущества, ответственность продавца.

Однако о значительном различии между договорами аренды и лизинга и сходстве последнего с кредитным договором свидетельствуют особенности правового положения лизингодателя, в частности, освобождение его от рисков, связанных с имуществом, и рисков в связи с возмещением уплаченной покупной цены, освобождение, по общему правилу, от ответственности арендодателя за качество передаваемого имущества, возмещение лизингополучателем всей суммы лизинговых платежей по договору при случайной гибели предмета лизинга не по вине сторон, зачастую – фиксированный срок, в течение которого договор не подлежит расторжению, возмещение посредством лизинговых платежей затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга, а также выплата ему вознаграждения. Более того, в литературе выдвигается тезис о наличии противоречия между экономическим содержанием лизинга (кредит) и его правовой формой (аренда)[73]73
  См.: Егоров А.В. Тезисы вводного доклада на круглом столе «Лизинговая операция: как распутать клубок противоречий» (02 февраля 2012 г.). Текст доступен по ссылке: http://www.privlaw.ru/rshchp.php


[Закрыть].

Поэтому чтобы подтвердить родовую принадлежность договора лизинга к арендным договорам, следует установить, на что направлено лизинговое договорное обязательство[74]74
  см. подробнее о классификации договорных обязательств: советское гражданское право. Ч. 2. Л., 1961. с. 8, 12; ЯковлевВ.Ф. Гражданский кодекс и государство // Вестник ВАс рф. 1997. № 6. с. 135; КабалкинА.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. М., 1980. с. 32.


[Закрыть].

На первом месте в классификации по критерию направленности находятся договоры, направленные на передачу имущества, и прежде всего, на передачу имущества в собственность. Наличие в договоре лизинга условия о покупке лизингополучателем предмета лизинга (п. 1 ст. 19 Закона о лизинге) не дает оснований для причисления его к договору купли-продажи в рассрочку[75]75
  См.: Витрянский В.В. Договор финансовой аренды (лизинга) // Вестник ВАс. 1999. спец. прил. к № 10. с. 91; КулагинМ.И. Предпринимательство и право: опыт Запада // Избранные труды. М., 1997. с. 259.


[Закрыть]. Главное его отличие от договора купли-продажи в рассрочку проявляется в том, что право собственности, по общему правилу, переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора купли-продажи, а лизингодатель остается собственником передаваемого имущества в течение всего срока действия договора лизинга (абз. 1 ст. 665 ГК РФ).

Возможность заключить договор купли-продажи в будущем не приравнивается к наличию заключенного, но не исполненного договора. К тому же, у покупателя есть определенная цель – приобретение права собственности на вещь, поэтому для договора купли-продажи в рассрочку условие о переходе права собственности от продавца к покупателю существенно. Напротив, опцион на покупку по российскому и ряду зарубежных законодательств, а также в соответствии с Конвенцией УНИДРУА и Модельным законом о лизинге, не принадлежит к числу существенных условий договора лизинга, и его наличие либо отсутствие не влияет на правовую квалификацию договора.

Представляется лишним и выделение двух разновидностей лизинга, правовое регулирование которых осуществляется на основании различных принципов и норм: оперативного лизинга – на основании норм об аренде, финансового лизинга – на основании норм о кредите, т. к. употребление терминов «финансовая» и «оперативная» аренда в России связано с правилами бухгалтерского учета, а не с правовой характеристикой сделки.

Иной подвид рассматриваемых договоров составляют договоры о передаче имущества во временное владение и пользование. К последним принадлежит договор аренды (гл. 34 ГК РФ), и в эту же группу российский законодатель поместил договор финансовой аренды (лизинга).

В настоящем исследовании уже говорилось о терминологических трудностях, с которыми столкнулась российская законодательная и правоприменительная практика при восприятии конструкции лизинга из англо-американского права. Разрешение спора о терминах будет иметь значительные последствия, т. к. две основные теории, объясняющие правовую природу договора лизинга, по-разному расставляя акценты в словосочетании «финансовая аренда», сводят лизинг либо к аренде, либо к финансовым услугам.

Основной интерес лизингополучателя, зачастую, состоит в получении имущества во временное владение и пользование, а впоследствии, по окончании срока лизинга, – в приобретении предмета лизинга в собственность по остаточной стоимости. Договор лизинга опосредует передачу имущества и представляет собой специфический вид договора аренды. Эта позиция подтверждается некоторыми правоприменительными актами и судебной практикой[76]76
  см., например: Методические рекомендации по выявлению и предоставлению сведений о сделках (операциях) с движимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, разработанные и утвержденные Комитетом Ассоциации российских банков по вопросам противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма / Протокол заседания Комитета № 22 от 27.01. 2010 г.) // Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04. 2010 г. по делу № А39-2030/2009 // http://fasvvo.arbitr.ru; О том, что аренда и лизинг не относятся к услугам, следовательно, не требуется составления Акта выполненных работ (услуг) См.: Постановления Президиума ВАс рф № 3089/03 от 22.07. 2003 г., № 11668/01 от 22.07.2003 г., п. 2 Информационного письма Президиума ВАс рф от 22.12. 2005 г. № 98 // http://www.arbitr. ru/; Постановление ФАС Московского округа от 28.01. 2004 г. № КА-А41/11444-
  03 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Однако лизинг трактуется и как финансовая услуга. В ст. 3 Федерального закона от 23 июня 1999 г. № 117-ФЗ «О защите конкуренции на рынке финансовых услуг»[77]77
  сЗ рф. 1996. № 26. ст. 3174.


[Закрыть] заключение договоров финансовой аренды (лизинга) рассматривалось в качестве финансовой услуги. После 2006 г., когда законодатель перешел к единой модели антимонопольного регулирования, данные отношения стали подчиняться действию закона о защите конкуренции. Но и в ст. 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»[78]78
  сЗ рф. 31.07.2006. № 31 (1 ч.). ст. 3434.


[Закрыть] заключение договоров финансовой аренды (лизинга) отнесено к финансовым услугам, которые лизингодатель оказывает лизингополучателю.

Сама же финансовая услуга в последней редакции антимонопольного закона стала рассматриваться как разновидность товара (п. 1 ст. 4 Закона о защите конкуренции). Здесь уместно напомнить подход зарубежной правовой науки, объединяющей в понятии «товар» любое имущество, работы, услуги, к чему сейчас тяготеет и отечественное конкурентное законодательство.

Оказание услуги признается сущностью лизинга в ряде судебных актов[79]79
  См.: Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2005 г. № А36-182/2-04 // http://fasco.arbitr.ru;, Постановление ФАС северо-Западного округа от 25.04.2005 г. № А52/6733/2004/2 // http://fasszo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2005 г. № А55-10371/04-10 // http://faspo. arbitr.ru/; Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 17.10.2005 г. № Ф04-3329/2005(15890-А27-34) // http://www.faszso.ru/; Постановление ФАС северо-Западного округа от 18.10.2004 г. № А56-2650/04 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. К услугам относит лизинг и Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 004-93)[80]80
  общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (оК 004-93). Утв. Постановлением Госстандарта рф от 06.08.1993 № 17 // М., 1996.


[Закрыть]. Тот же подход содержится в некоторых правоприменительных актах, например, в письме МНС РФ от 9 сентября 2004 г. № 03-2-06/1/1977/22@ «О налоге на добавленную стоимость» обращается внимание, что, несмотря на законодательное определение лизинговой деятельности как вида инвестиционной, при передаче объекта лизинга лизингополучателю происходит не передача имущества в порядке инвестирования, а оказание платной услуги, являющейся объектом налогообложения[81]81
  Письмо МНс рф от 09.09. 2004 № 03-2-06/1/1977/22@ «О налоге на добавленную стоимость».


[Закрыть].

Из правоприменительных актов налоговых органов следует, что услуги по ГК РФ и услуги по НК РФ – это не тождественные понятия[82]82
  Письмо МНс рф от 26.03. 1999 г. № 01-3-09/561 «О налоге с продаж».


[Закрыть]. В ст. 11 НК РФ указано, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Конституционным Судом РФ в Определениях от 18 января 2005 г. № 24-О и от 15 февраля 2005 г. № 56-О[83]83
  Определение Конституционного суда рф от 15.02.2005 г. № 56-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «Новосибирский завод химконцентратов» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса российской федерации и частью второй статьи 32.1 федерального закона от 5 августа 2000 года «О введении в действие части второй Налогового кодекса российской федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации
  0 налогах»; Определение Конституционного суда рф от 18.01.2005 г. № 24-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Печоранефтегаз» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом
  1 статьи 11 Налогового кодекса российской федерации и частью второй статьи 32.1 федерального закона «О введении в действие части второй Налогового кодекса российской федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации о налогах».


[Закрыть] выявлен конституционно-правовой смысл указанной нормы: при налогообложении институты, понятия и термины других отраслей законодательства применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях, лишь в тех случаях, когда не определены непосредственно налоговым законодательством.

Но при всех особенностях терминологии налогового законодательства, она не должна «использовать знакомые термины и институты, давая им совершенно новое содержание»[84]84
  Комарова Т.Ю. Налог с продаж и НДс при сдаче имущества в аренду (является ли услугой передача имущества в аренду) // Законодательство. № 5. 2000 г.


[Закрыть]. Тем более, даже формулировки НК РФ не позволяют считать передачу имущества в аренду деятельностью, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38, ст. 39 НК РФ), поскольку «результат» аренды – имущество, которое арендатор получил во временное владение и пользование, не «потребляется» в процессе заключения и исполнения договора аренды.

Разница между лизингом и возмездным оказанием услуг удачно продемонстрирована в комментарии к Принципам европейского договорного права: Аренда оборудования, подготовленном Группой разработчиков Европейского гражданского кодекса, где подчеркивается, что различия указанных отношений имеют сущностный характер. При лизинге лизингополучателю предоставляется право на использование чужого имущества в своих интересах и к своей выгоде, тогда как услугодатель использует свое имущество во благо услугополучателя[85]85
  См.: Principles of European Law: Lease of Goods (PEL LG) PEL/Lilleholt, LG, Introduction, A, 1 PEL/Lilleholt, LG, Chapter I, Article 1:101, Comments, A, 1 PEL/ Lilleholt, LG, Chapter I, Article 1:101, Notes, I, 1. München, 2008. P. 118–121.


[Закрыть].

Основная цель заключения договора лизинга сводится не к получению денежных средств, а к приобретению имущества во владение и пользование. Наличие определенного «финансового» аспекта в этих отношениях неоспоримо, но он равным образом присутствует и в отношениях, возникающих, например, из договора купли-продажи в рассрочку, однако это не дает оснований для причисления такого договора к «услугам финансового характера»[86]86
  См.: Кабатова Е.В. От лизинга национального к лизингу международному… с. 291.


[Закрыть]. Лизингодатель в договоре лизинга преимущественно выполняет функцию финансирования, но это не освобождает его от выполнения главной обязанности стороны по договору, направленному на возмездную передачу имущества, – от обязанности предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества.

Относясь к группе арендных договоров, договор лизинга обладает следующими видовыми особенностями.

1. Предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность в соответствии с указаниями лизингополучателя, которые могут обязывать лизингодателя приобрести конкретный объект или любой объект, удовлетворяющий потребности лизингополучателя;

2. В состав лизинговых платежей входит не только плата за пользование имуществом (арендная плата), но также возмещение затрат и доход лизингодателя. Возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга, и иных затрат, возникающих из договора лизинга, является договорной обязанностью лизингополучателя;

3. Срок лизинга соизмеряется со сроком полезного использования предмета лизинга и определяется с применением коэффициента ускоренной амортизации. Полная амортизация предмета лизинга достигается в течение фиксированного срока.

4. Для лизинга свойственно уникальное распределение прав и обязанностей сторон в договорах лизинга и договоре, опосредующем приобретение права собственности лизингодателя на предмет лизинга. Лизингодатель освобождается от большинства обязанностей арендодателя и не несет рисков случайной гибели и случайного повреждения имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Вместе с тем, лизингополучатель наделяется некоторыми правами контрагента по договору о приобретении предмета лизинга, хотя стороной этого договора не является.

Договор лизинга недвижимости может быть признан видом договора лизинга (и в качестве такового – подвидом договора аренды), специфика которого проявляется в наличии особого предмета лизинга: земельных участков, как составляющих единый объект недвижимости совместно с расположенными на них зданиями (сооружениями), так и незастроенных[87]87
  обоснование возможности предоставления в лизинг незастроенных земельных участков См.: § 1 гл. II настоящего издания.


[Закрыть]; имущественных комплексов; зданий, сооружений; жилых и нежилых помещений, выделенных в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав; и вызванных этим особых требованиях к форме, порядку заключения, изменения и расторжения договора.

Среди иных видов договора аренды есть договор аренды зданий и сооружений и договор аренды предприятия, которые также имеют своим предметом недвижимое имущество. Договор лизинга недвижимости объединяет с этими договорами то, что недвижимое имущество предоставляется лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование. Лизингодатель, как и арендодатель, может приобрести право собственности на недвижимость на основании различных договоров.

В настоящее время этому препятствуют только законодательные ограничения, часть из которых предлагается устранить и наряду с договором купли-продажи наделить лизингодателя возможностью приобретать право собственности на имущество на основании договора строительного подряда[88]88
  См.: проект федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса российской федерации, федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» и отдельные законодательные акты российской федерации» // письмо Министра экономического развития Набиуллиной Э.с. на имя Председателя Правительства Путина В.В. от 31.07.2010 г. № 13612-ЭН/Д06.


[Закрыть]. Однако в отличие от названных видов договора аренды, лизингодатель обязан передать в лизинг не уже принадлежащий ему объект недвижимости, а недвижимость, которую он специально обязуется приобрести для лизингополучателя.

На основании ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В лизинг имущество передается, по общему правилу, лицом, приобретшим право собственности на предмет лизинга. Это требование препятствует развитию лизинга недвижимости, поскольку государственная регистрация права собственности лизингодателя на предмет лизинга недвижимости занимает достаточно длительное время. Представляется, что формулировка ст. 665 ГК РФ «обязуется приобрести в собственность <…> и предоставить» позволяет для договоров лизинга недвижимости, в отличие от лизинга движимого имущества и аренды зданий, сооружений и предприятий, разрешить передачу предмета лизинга лизингополучателю до государственной регистрации права собственности лизингодателя. Т. е. лизингодатель подобно покупателю в договоре купли-продажи предприятия (п. 3 ст. 564 ГК РФ) будет вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться предметом лизинга в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предмет лизинга приобретается им в собственность (для цели предоставления полученного имущества в лизинг).

Действие ст. 608 ГК РФ возможно распространить на договоры об отчуждении предмета лизинга, но в отношении договора лизингодателя с его контрагентом, создающим предмет лизинга, эта статья неприменима, т. к. на стадии создания предмета лизинга еще нет, следовательно, и право собственности на него не возникает.

Передача недвижимости в аренду осуществляется арендодателем. Он же несет ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение своей обязанности по предоставлению имущества и за недостатки сданного в аренду имущества. Фактическую передачу недвижимости по договору лизинга осуществляет лицо, отчуждающее либо создающее объект недвижимости для лизингодателя. Ответственность при неисправности исполнения и при недостатках переданного в лизинг имущества возлагается на лизингодателя и его контрагента или на последнего и лизингополучателя, в зависимости от того, кто осуществлял выбор продавца и предмета лизинга. Но по общему правилу, лизингодатель освобождается от обязанностей арендодателя (ст. 611 ГК РФ), и на него не возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (ст. 612 ГК РФ).

В договоре лизинга недвижимости сохраняются и видовые отличия по определению срока и цены договора, поэтому нельзя заключить договор лизинга недвижимости на срок менее года[89]89
  см. об этом подробнее: п. § 1 гл. II настоящего издания.


[Закрыть].

Ранее специфика договора лизинга проявлялась в его субъектном составе. Вступление в силу Федерального закона от 08.05.2010 № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений»[90]90
  сЗ рф 10.05. 2010. № 19. ст. 2291.


[Закрыть], ст. 14 которого сняла ограничение по использованию предмета лизинга для предпринимательских целей и расширила круг субъектов лизинга за счет бюджетных (государственных и муниципальных) учреждений, не занимающихся предпринимательской деятельностью, ставит вопрос о том, может ли договор лизинга быть признан общегражданским договором, или он остается в сфере «предпринимательских договоров».

Ст. 2 ГК РФ распространяет действие норм гражданского законодательства на отношения, возникающие в сфере осуществления предпринимательской деятельности, и формулирует четыре признака последней: самостоятельность, рисковый характер, направленность на систематическое получение прибыли и осуществление ее лицом, зарегистрированным в качестве коммерсанта. Предпринимательская деятельность опосредуется договорами, о природе которых ведутся споры. Одни представители юридической науки считают, что предпринимательские договоры существуют[91]91
  См.: Лаптев В.В. Предпринимательское право: Понятие и субъекты. М.,
  1997.


[Закрыть], другие, отказывая в родовой самостоятельности, исходят из общей гражданско-правовой природы этих договоров[92]92
  См.: Витрянский В.В. Ответственность за нарушения «предпринимательского договора» // Материалы Ежегодных научных чтений памяти профессора с. Н. Братуся (М., 24 октября 2007 г.). М., 2008; Белов В.А. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики /под общ. ред. В.А. Белова. М., 2008.


[Закрыть].

Легальное определение договора носит общий характер, т. к. нормы российского ГК РФ предназначены для регулирования отношений между любыми участниками гражданского оборота. Предпринимательский договор, если он представляет собой отдельную правовую категорию, должен обладать отличительными признаками, отражающими специфику предпринимательской деятельности.

К числу таковых в литературе относят субъектный состав (юридические либо физические лица, зарегистрированные в установленном порядке как субъекты предпринимательской деятельности) и цель заключения договора. Этой целью должно быть непосредственно получение прибыли либо достижение иного полезного результата, который в итоге способствует получению прибыли хозяйствующим субъектом. Все другие признаки предпринимательского договора (обязательная письменная форма; возмездный и, как правило, длительный характер регулируемых договором отношений, особый порядок заключения, изменения, расторжения договора и т. п.) следуют из вышеозначенных. Т. к. предпринимательская деятельность осуществляется и тогда, когда оба контрагента обладают статусом предпринимателя, и в случае, если таким статусом обладает только одна сторона, предпринимательским следует признавать договор, опосредующий осуществление предпринимательской деятельности как промысла, хотя бы одна из сторон которого обладает статусом предпринимателя.

Противники выделения категории «предпринимательский договор» пишут о том, что, несмотря на многочисленность, все «предпринимательские нормы» ГК РФ являются видовыми по отношению к общим – гражданско-правовым. Факт наличия в российском гражданском праве норм, рассчитанных на регламентацию отношений с участием предпринимателей, не оспаривается, но нет оснований для рассмотрения этих норм в качестве норм, не принадлежащих гражданскому праву[93]93
  См.: Белов В.А. Указ. соч. с. 80–86.


[Закрыть].

Поскольку отношения собственности и товарно-денежного оборота в предпринимательской деятельности регулируются гражданским правом, из этого следует, что предпринимательский договор имеет гражданско-правовую природу. Договор, применяющийся в сфере предпринимательской деятельности, и возникающее из него обязательство не могут не отражать ее особенностей, но это не меняет гражданско-правовой природы такого договора. Как отмечает В.В. Витрянский, «обозначение договора или группы договоров как «предпринимательских» носит условный характер: такой класс договоров не предусмотрен ГК РФ и иным законодательством»[94]94
  См.: Витрянский В.В. Указ. соч. с. 17.


[Закрыть].

В проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект) сохранено классическое для российской цивилистики понимание договора как соглашения лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Значительная часть изменений общих положений о договоре касается регулирования публичного и предварительного договоров, договора присоединения, а также закрепления новых видов договоров – рамочного и опционного. Понятия предпринимательского или коммерческого договора в Проекте не содержится, что свидетельствует об отношении законодателя к предпринимательским договорам как к договорам гражданско-правовым.