Текст книги "Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография"

Включение в договор о приобретении предмета лизинга в качестве существенного условия о том, что недвижимое имущество будет использоваться в дальнейшем для передачи в лизинг, может также быть вызвано необходимостью повышенной защиты сторон лизинговых отношений.

В п. 2 ст. 7 Закона о лизинге указано, что договор лизинга может включать условия проведения дополнительных работ, под которыми понимаются работы любого рода, выполненные лизингодателем как до начала, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с исполнением договора лизинга. Эти отношения (подрядные по своей сути) регулируются нормами о подряде, что подтверждает тезис о совместимости договорных конструкций лизинга и подряда.

Возможность проведения таких работ продавцом предмета лизинга законом не установлена, хотя это было бы логичнее, принимая во внимание то, как распределяются права и обязанности участников лизинга. Лизингодатель фактически поручает лизингополучателю получить имущество, приобретенное им у продавца, и предъявлять непосредственно продавцу претензии по качеству передаваемой вещи. Если передаваемый в лизинг предмет нуждается в доведении до состояния, в котором он пригоден для использования, следует выполнение этого действия поручить продавцу, а не возлагать его на лизингодателя.

В настоящее время при необходимости создания предмета лизинга приходится оперировать нормами ГК РФ о том, что договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, который будет создан продавцом в будущем (ст. 455, 506 ГК РФ). Но отношения по созданию вещей опосредуются, в основном, иными договорами. Поэтому стремление участников лизинга урегулировать отношения по изготовлению (созданию) предмета лизинга договором подряда, как договором специальным и более отвечающим их потребностям, не должно встречать законодательного сопротивления.

Рабочая группа по совершенствованию законодательства в сфере финансовой аренды (лизинга) при Минэкономразвития РФ предлагает включить договор подряда в качестве альтернативы договору купли-продажи как основанию приобретения права собственности на предмет лизинга, ссылаясь на то, что внесение этой поправки расширит горизонты лизинговых проектов за счет сложного технологического оборудования, объектов недвижимости, воздушных и морских судов, и позволит грамотно оформить отношения сторон в тех случаях, когда есть необходимость не просто приобрести лизинговое имущество, но и произвести его, а также устранит существующие на практике проблемы признания материального результата дополнительных работ в отношении предмета лизинга.

В практике подобные отношения встречаются, что нашло отражение в нормах налогового законодательства, в соответствии с которыми первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (ст. 257 НК РФ). Но в НК РФ термины «лизинг» и «предмет лизинга» используются для целей налогообложения и не позволяют расширительно толковать эти термины для целей гражданско-правового регулирования.

Стороны договора лизинга, предмет которого приобретается на основании договора подряда, рискуют тем, что договор лизинга будет признан обычным договором аренды. Если «маскировать» договор подряда под договор купли-продажи товара, который будет создан продавцом в будущем, такой договор купли-продажи может быть признан притворной сделкой.

Реализация идеи о приобретении предмета лизинга по договору подряда либо только по договору строительного подряда[135]135
  См.: Громов С.А. Указ. соч. с. 348.


[Закрыть], удовлетворяя определенные потребности деловой практики, требует учета особенностей подрядных отношений, в том числе положений о возможности предоставления материалов заказчиком, о дополнительных обязанностях заказчика по договору строительного подряда, о содействии заказчика и иных положений, относящихся к встречным обязанностям заказчика. Договор строительного подряда характеризуется, среди прочего, активностью заказчика, наличием у него специфических обязанностей (ст. 742, 745, 748, 753 ГК РФ и др.), не свойственных «пассивному» лизингодателю. Но и договор купли-продажи предмета лизинга обладает заметными особенностями по сравнению с обычным договором купли-продажи, что не свидетельствует о ненадлежащем способе приобретения предмета лизинга.

Подобно существующему в гражданском законодательстве наделению лизингополучателя определенными правами и обязанностями из договора купли-продажи, стороной которого он не является, возможно и распространение на него некоторых обязанностей заказчика по договору подряда, если выбор подрядчика осуществлял лизингополучатель.

Правовая природа договора лизинга не препятствует тому, чтобы предмет лизинга приобретался лизингодателем на основании иного договора, кроме договора купли-продажи. Предпочтение договора строительного подряда перед иными видами подрядных договоров видится неоправданным, поэтому необходимо допустить приобретение предмета лизинга не только на основании договора строительного подряда, но на основании иных видов договора подряда, сочетающихся с лизинговыми отношениями (договор подряда для государственных или муниципальных нужд).

Содержащееся в проекте Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предложение Минэкономразвития о расширении перечня договоров, порождающих отношения по лизингу, может быть принято. Однако эффективной эта новелла, с одной стороны, закрепляющая существующую практику, с другой, наделяющая участников лизинга дополнительными обязанностями, будет только при распространении на подобные отношения льготного публично-правового режима.

В литературе обосновывается возможность приобретения лизингодателем предмета лизинга по договору мены[136]136
  См.: ВасильевА.Н. Институт лизинга в гражданском законодательстве россии: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. сПб., 2004. с. 15.


[Закрыть]. Т. к. договор мены представляет собой договорную конструкцию, наиболее близкую к договору купли-продажи, это предложение не вызывает возражений. Договор мены будет особенно востребован в ситуации, когда из-за неисправности лизингополучателя договор лизинга досрочно расторгается, и лизингодателю возвращается предмет лизинга. Лизингодатель не заинтересован в имуществе как таковом, поэтому стремится заключить новый договор лизинга по поводу этого предмета. Однако если имущество уже стало собственностью лизингодателя, а не приобретается им специально, утрачивается специфический признак лизинга. Поэтому договор мены следует рассматривать в качестве исключительного основания приобретения права собственности на предмет лизинга.

Мена позволяет лизингодателю передать имущество, возвращенное ему неисправным лизингополучателем, и приобрести иное, предварительно выбранное новым лизингополучателем. Если с движимым имуществом могут возникнуть сложности из-за того, что на определенные его виды затруднительно найти лицо, желающее приобрести его по договору мены, то отчуждение и одновременно приобретение недвижимости по договору мены – достаточно распространенная операция. В результате лизингодатель по договору мены передает ненужный ему объект недвижимости и получает в собственность недвижимость, выбранную лизингополучателем и удовлетворяющую его потребности. Эти отношения соответствуют признакам лизинга, что обеспечивает интерес лизингодателя в возврате вложенных средств и является дополнительной гарантией сохранения выбранного им способа инвестирования даже в случае неисправности контрагента по договору лизинга.

Применительно к договору мены действует специальное правило, определяющее момент перехода права собственности на обмениваемые товары, которое существенно отличается от общих положений о договоре. Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

Но это не означает, что договор мены относится к реальным договорам. Он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения в надлежащей форме по всем существенным условиям договора, а момент вступления договора в силу не связывается с фактической передачей сторонами обмениваемых товаров. Обмен товарами есть исполнение заключенного и вступившего в силу договора мены, поэтому в случаях, когда момент вступления договора в силу в соответствии с его условиями совпадает с фактической передачей сторонами товаров друг другу, имеет место исполнение договора мены в момент его заключения.

Презумпция равноценности обмениваемых товаров, момент перехода права собственности на обмениваемые товары, применение к отношениям, вытекающим из договора мены, правил о встречном исполнении обязательств и наделение добросовестной стороны, передавшей товар контрагенту, не обеспечившему надлежащее исполнение своего обязательства, в определенных ситуациях правом требовать от последнего возврата переданного ему товара (ст. 571 ГК РФ) сохраняется в договоре мены, на основании которого приобретается предмет лизинга в случаях, если в договоре мены не установлено иное.

Некоторыми авторами поддерживается идея о том, что предмет лизинга может приобретаться на основании учредительного договора, в качестве вклада в уставный капитал лизинговой компании[137]137
  См.: Королев С.Б. Правовое регулирование лизинга в российской федерации: Автореф. дисс…канд. юрид. наук. М., 2002. с. 9.


[Закрыть]. Последнее положение отчасти иллюстрировалось п. 8.7. ст. 11 Федерального закона от 02.12. 2009 г. № 308-ФЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов»[138]138
  федеральный закон от 02.12. 2009 г. № 308-фЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов» // российская газета. 04.12. 2009. № 232. 11.12. 2009. № 238.


[Закрыть], который устанавливал, что федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие функции в соответствующей сфере деятельности, в 2010 году в установленном порядке в пределах предусмотренных им бюджетных ассигнований должны направить средства федерального бюджета в уставный капитал открытого акционерного общества «Росагролизинг» в сумме 1 000 000,0 тыс. рублей в целях приобретения и последующей передачи по договорам лизинга отечественной сельскохозяйственной техники, включая автомобильную технику, сельскохозяйственного оборудования, племенного скота, техники и технологического оборудования для организаций сельскохозяйственного машиностроения, пищевой перерабатывающей промышленности.

Однако направление в уставный капитал лизингодателя денежных средств является мерой государственной поддержки лизинга. Сами денежные средства в лизинг не передаются. Принципиальная невозможность лизинга денежных средств также подтверждает родовую принадлежность договора лизинга к договору аренды.

Для приобретения недвижимого рукотворного имущества, не относящегося к объектам производственного назначения, применим договор участия в долевом строительстве, по которому возведенный объект недвижимости поступает в собственность лизингодателя.

Фактически, лизингодатель и в рамках отношений из договора лизинга недвижимости, и в отношениях из договора об участии в долевом строительстве, выступает в роли инвестора. Единая функция финансирования, присущая ему и в том, и в другом случае (только по договору лизинга лизингодатель осуществляет нефинансовые инвестиции[139]139
  См.: РайзбергБ.А.,ЛозовскийЛ.Ш., СтародубцеваЕ.Б. современный экономический словарь. 2 е изд., испр. М., 1999. с. 107.


[Закрыть]), общий материальный предмет договоров и приобретение лизингодателем права собственности на созданный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости свидетельствуют о том, что приобретение объекта недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве должно быть признано надлежащим способом приобретения права собственности лизингодателя на предмет лизинга.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Участникам лизинга недвижимости, приобретающим и получающим предмет лизинга на основании договора участия в долевом строительстве, необходимо учитывать, что в п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ установлен особый срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства за установленным в законе исключением.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного объекта недвижимости.

Право собственности лизингодателя, приобретающего предмет лизинга недвижимости по договору участия в долевом строительстве, подлежит государственной регистрации, которая проводится на основании документов, подтверждающих факт создания объекта долевого строительства, и передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Маловероятным представляется приобретение предмета лизинга недвижимости на основании договора дарения[140]140
  См.: Королев С.Б. Там же.


[Закрыть], потому что два из трех участников лизинга, как правило, являются коммерческими организациями, в отношениях между которыми дарение не допускается, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей (ст. 575 ГК РФ), а стоимость предмета лизинга недвижимости значительно выше.

Принцип свободы договора позволяет сторонам заключать иные договоры, не предусмотренные гражданским законодательством, но не противоречащие ему. В условиях динамично развивающегося гражданского оборота ожидаемо появление новых договоров, опосредующих отношения по созданию и передаче недвижимости, поэтому нельзя лишать участников лизинга принципиальной возможности достижения соглашения о приобретении предмета лизинга недвижимости на основании смешанных договоров, элементами которых будут вышеназванные договорные виды[141]141
  См.: БрагинскийМ.И. Основы учения о непоименованных (безымянных) и смешанных договорах. М., 2007. с. 60.


[Закрыть].

В целях совершенствования нормативного регулирования лизинга предлагается следующая формулировка абз. 1 ст. 665 ГК РФ: «По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное имущество у определенного лизингополучателем контрагента по договору о приобретении предмета лизинга и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и контрагента по договору о приобретении предмета лизинга».

Особенностью договора лизинга является наделение лизингополучателя некоторыми правами и обязанностями из договоров о приобретении предмета лизинга. Соответственно, контрагент лизингодателя отвечает за выполнение требований, вытекающих из договоров о приобретении предмета лизинга, перед лизингополучателем, с которым не связан договорным обязательством.

Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи (п. 1 ст. 4 Закона о лизинге). Права и обязанности продавца, участвующего в лизинге, значительно отличаются от его обычных прав и обязанностей по договору купли-продажи. В лизинговых отношениях проданное имущество передается продавцом непосредственно лизингополучателю. Если же стороны имеют в виду иное место исполнения продавцом обязанности по передаче имущества, это должно быть специально предусмотрено договором лизинга (ст. 668 ГК РФ).

Соглашением сторон могут быть введены иные существенные условия договора купли-продажи вещи для целей лизинга или иного договора о приобретении предмета лизинга, обусловленные особенностями исполнения продавцом обязанности передать вещь в собственность приобретателя в соответствии с порядком и моментом, не противоречащими порядку и моменту передачи вещи лизингополучателю во исполнение обязанности лизингодателя.

По сравнению с общим правилом о купле-продаже, согласно которому, если иное не предусмотрено указанным договором, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ), риск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества переходит непосредственно к лизингополучателю в момент передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК РФ, п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Если предмет лизинга приобретается на основании договора строительного подряда, и выбор подрядчика осуществлял лизингополучатель, риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика, может возлагаться на лизингополучателя после предварительного принятия им результата отдельного этапа работ.

Поскольку для недвижимого имущества установлены специальные правила, передача недвижимости лизингополучателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, и обязанность по передаче недвижимости считается исполненной при условии вручения этого имущества лизингополучателю и подписания сторонами соответствующего документа, если иное не предусмотрено законом или договором. Акт приема-передачи является надлежащим и достаточным доказательством передачи имущества лизингополучателю. Вместе с тем, его отсутствие не свидетельствует о пороке формы договора лизинга недвижимости[142]142
  см. аналогичную судебную практику для договоров аренды зданий и сооружений: Постановление ФАС северо-Западного округа от 06.05.2006 г. по делу № А21-1407/04-с2 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. В то же время, данный акт не является бесспорным доказательством фактической передачи имущества и исполнения договора лизинга, что не позволяет лизингополучателю предъявлять виндикационное требование к третьему лицу, если передача имущества подтверждается только актом приема-передачи[143]143
  См.: Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 09.12.2009 г. по делу № А74-2454/2009 // http://fasvso.arbitr.ru/


[Закрыть].

Если предложения по наделению лизингодателя возможностью приобретать предмет лизинга на основании иных договоров, наряду с договором купли-продажи, будут приняты законодателем, лицо, передающее предмет лизинга по этим договорам, также будет обладать определенными правами и обязанностями. Среди таковых можно перечислить право быть информированным о цели приобретения либо изготовления имущества, обязанность по удовлетворению требований лизингополучателя, вытекающих из договора о приобретении предмета лизинга.

Если предмет лизинга передается лизингополучателю-потребителю, на продавца или иного участника лизинга возлагается обязанность по соблюдению законодательства о защите прав потребителей независимо от вида договора, на основании которого имущество приобреталось или создавалось для лизингодателя. Исключение может быть установлено для случаев, когда третий участник лизинга не был уведомлен о цели приобретения или создания имущества и не мог знать о потребительском характере договора лизинга, заключенного между его контрагентом-лизингодателем и лизингополучателем.

Несмотря на допущение оформления отношений субъектов лизинга недвижимости различными гражданско-правовыми договорами, общим должен оставаться принцип распределения прав, обязанностей и рисков участников лизинга, согласно которому лизингодатель освобождается от большинства обязанностей арендодателя, лизингополучатель приобретает некоторые права, обязанности и несет риски по договору о приобретении предмета лизинга как если бы он был его стороной, а контрагент лизингодателя обязывается перед лизингополучателем по требованиям, вытекающим из этого договора.

Ответственность продавца за нарушение условий договора купли-продажи основывается на нормах главы 30 ГК РФ, регулирующих куплю-продажу имущества, и поскольку специальные параграфы этой главы посвящены купле-продаже недвижимости и купле-продаже предприятия (§ 7 и § 8 гл. 30 ГК РФ), то ответственность продавца недвижимого имущества – предмета лизинга – будет определяться, в том числе, по правилам п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 556, ст. 557, 565 ГК РФ.

Если недвижимость будет приобретаться лизингодателем в собственность на основании иных договоров, к отношениям из ненадлежащего исполнения или неисполнения его контрагентом договорных обязанностей будут применяться нормы об ответственности сторон этого договора.

Продавец несет ответственность как перед покупателем имущества, с которым связан договором, так и перед лизингополучателем, поскольку правовая связь между данными субъектами лизинга возникает из положения закона (п. 1 ст. 670 ГК РФ). В отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы, и их отношения регулируются п. 1 ст. 670 и ст. 326 ГК РФ, которая устанавливает, что любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику, которым является продавец предмета лизинга, требование в полном объеме. Должник, исполнивший обязательство полностью одному из солидарных кредиторов, освобождается от исполнения остальным. Сторонам рекомендуется детально прописывать в соглашении механизм реализации сторонами договора лизинга закрепленных в п. 1 ст. 670 ГК РФ прав, уточняя порядок предъявления требований и согласования их объема, в связи с тем, что размер убытков, причиненных лизингодателю и лизингополучателю нарушением продавцом своих обязанностей, может отличаться.

Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи и связанные с этим убытки возлагаются на сторону договора лизинга, осуществившую выбор продавца. Если продавец, выбранный лизингополучателем, нарушил свою обязанность по передаче предмета лизинга в собственность лизингодателя или исполнил ее ненадлежащим образом, риск неблагоприятных последствий возлагается на лизингополучателя, который не освобождается от обязанности по уплате лизинговых платежей и обязан возместить лизингодателю убытки, вызванные неисполнением договора купли-продажи предмета лизинга (ст. 665, 670 ГК РФ, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге)[144]144
  См.: решение Арбитражного суда свердловской области от 16.06.2009 г. по делу № А60-8997/2009-с2.


[Закрыть].

Если за выбор продавца отвечает лизингодатель, лизингополучатель на основании п. 2 ст. 670 ГК РФ может предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю. В соответствии со ст. 323 ГК РФ он вправе требовать исполнения как от продавца и лизингодателя совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. В практике арбитражных судов подчеркивается необходимость выяснения, допущена ли просрочка передачи предмета лизинга лизингополучателю или неисполнение обязательства по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, либо по обстоятельствам, за которые отвечает продавец[145]145
  См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.04.2010 г. по делу № А43-6182/2009 // http://fasvvo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Однако солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью.

Невыполнение продавцом обязанности по передаче имущества лизингодателю влечет для него негативные последствия, предусмотренные нормами ГК РФ о купле-продаже (ст. 463 ГК РФ), с той лишь разницей, что соответствующие требования предъявляет не покупатель по договору купли-продажи (лизингодатель), а непосредственно лизингополучатель. В отношениях с продавцом лизингополучатель вправе действовать так, как если бы он был стороной договора купли-продажи предмета лизинга. Однако формулировка «как если бы он был стороной договора купли-продажи» указывает на то, что положение лизингополучателя отличается от статуса покупателя, во-первых, отсутствием обязанности оплатить приобретенное имущество, а во-вторых, невозможностью расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя (п. 1 ст. 670 ГК РФ).

Если же выбор продавца осуществлял лизингополучатель, что для лизинга более характерно, то диспозитивная норма п. 2 ст. 670 ГК РФ освобождает лизингодателя от ответственности перед последним за выполнение продавцом обязанностей по договору купли-продажи[146]146
  См.: Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2005 г. по делу № КГ-А40/12614-04 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Представляется уместным установление солидарной ответственности продавца и лизингополучателя за невыполнение продавцом, выбранным лизингополучателем, обязанности по передаче вещи в лизинг. Поэтому предлагается внести в ст. 670 ГК РФ п. 3: «В случае нарушения лицом, выбор которого осуществлял лизингополучатель, обязанности по передаче имущества в соответствии с договором о приобретении предмета лизинга в собственность лизингодателя, лизингополучатель и контрагент лизингодателя несут солидарную ответственность перед лизингодателем, если иное не предусмотрено договором лизинга».