Текст книги "Инновационный бизнес. Практические аспекты оценки активов"

1.14
Состав документов, необходимых для оценки

Документы, предоставляемые оценщику, должны содержать всю информацию, необходимую для подготовки отчета об оценке. Состав документов во многом зависит от цели оценки. Например, для определения стоимости работ по оценке бизнеса, предприятия, пакета акций, доли в уставном капитале оценочной компании потребуются:

1) копии учредительных документов (устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации);

2) копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерных обществ);

3) перечень видов деятельности и сведения об организационной структуре компании;

4) копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть);

5) данные бухгалтерской отчетности за последние три – пять лет (или за возможное количество предшествующих периодов):

– бухгалтерский баланс;

– отчет о прибылях и убытках;

6) последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка);

7) ведомость основных фондов;

8) инвентарные списки имущества;

9) данные о всех активах (недвижимости, запасах, акциях сторонних обществ, векселях, нематериальных активах и пр.);

10) расшифровка кредиторской задолженности;

11) расшифровка дебиторской задолженности:

– по срокам образования;

– по видам дебиторской задолженности;

– доля сомнительной задолженности;

12) информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним;

13) план развития предприятия на ближайшие три – пять лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам (услугам), необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли по годам.

Данный перечень будет затребован только для определения стоимости работ по оценке и не является исчерпывающим для проведения работ по оценке.

Полный перечень документов и информационных данных, необходимых для проведения работ по оценке бизнеса (предприятия, пакета акций, доли в уставном капитале), будет значительно шире. Этот перечень может быть, например, таким.

Уставные документы:

– копия устава (с учетом последних изменений) либо выписка из устава с указанием общего количества акций, номинала и их распределения на обыкновенные и привилегированные. Если оценке подлежит общество с ограниченной ответственностью, то указывается размер уставного капитала;

– выписка из реестра акционеров (основного внимания заслуживает информация об акционерах, владеющих 5 % акций и более) – для акционерных обществ;

– размер оцениваемой доли (пакета акций), вид акций, входящих в оцениваемый пакет.

Общеэкономическая и общепроизводственная информация об оцениваемом предприятии:

– общая информация (достижения, положение на рынке, основные направления деятельности, перечень дочерних предприятий, филиалов, представительств);

– среднесписочная численность работающих на предприятии за последний год;

Финансово-бухгалтерская отчетность предприятия:

– Бухгалтерский баланс (форма № 1);

– Отчет о прибылях и убытках (форма № 2);

– Отчет о движении капитала (форма № 3);

– Отчет о движении денежных средств (форма № 4);

– Приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5).

Информация об активах предприятия:

– полный перечень основных средств, находящихся на балансе предприятия, на последнюю отчетную дату с указанием наименования каждой единицы, даты ввода в эксплуатацию (постановки на баланс), первоначальной и остаточной стоимости. Все в электронном виде. Сведения о последней переоценке: на какую дату проведена, какие группы основных средств переоценивались, способ проведения переоценки;

– данные об амортизационных отчислениях по основным средствам, средняя норма амортизации;

– данные по движимому имуществу, включенному в состав основных средств: наименование, марка (модель), изготовитель (страна и фирма) состояние (рабочее / нерабочее), ориентировочный пробег (по автомобилям), технические характеристики (мощность, производительность, грузоподъемность и др.);

– данные по недвижимости, включенной в состав основных средств: копии свидетельств о государственной регистрации права; копии технических паспортов либо выписки из паспортов БТИ (форма БТИ № 1а), экспликации, поэтажные планы, справки о состоянии здания / помещения (форма БТИ № 5). При отсутствии данных документов заполняется форма «Описание здания (сооружения)», выдаваемая в департаменте оценки.

Кроме того, необходимы: копия договора аренды земельного участка или другого документа, подтверждающего права на земельный участок; среднегодовые суммы расходов на содержание зданий (по возможности по каждому зданию).

Незавершенное строительство: общая площадь, высота (либо строительный объем), материал постройки, степень завершенности, балансовая стоимость, дата проведения последних работ по каждому объекту, наличие замороженных объектов.

В случае отсутствия замороженных объектов – справка об их отсутствии.

Долгосрочные финансовые вложения: перечень финансовых вложений (их характеристика), балансы дочерних, зависимых и других организаций – объектов финансовых вложений.

Краткосрочные финансовые вложения в следующем виде:

Расшифровка запасов: информация об имеющихся излишках, неликвидах и устаревших запасах. В случае отсутствия неликвидных запасов представляется справка об их отсутствии.

Информация о составе дебиторской задолженности у предприятия (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты): объем, дата возникновения, ожидаемый график погашения, валюта расчетов.

Информация о составе дебиторской задолженности у предприятия (платежи по которой ожидаются по истечении 12 месяцев после отчетной даты): объем, дата возникновения, ожидаемый график погашения, валюта расчетов.

Есть ли неликвидная дебиторская задолженность у предприятия (если есть, надо указать суммы по каждому дебитору, дату возникновения, истекшую дату погашения по каждому дебитору). В случае отсутствия неликвидных дебиторов требуется представить справку об их отсутствии.

Информация о пассивах предприятия:

– информация о составе кредиторской задолженности у предприятия (объем, дата возникновения, ожидаемый график погашения, валюта расчетов);

– информация о полученных кредитах:

– суммы кредитов, которые предприятие предполагает брать в ближайшие три года:

Информация о производственной деятельности:

– калькуляция выручки предприятия: объем предоставляемых услуг (продаваемой продукции) по каждому виду услуг (продукции) и цена на каждый вид услуг (продаваемой продукции). Доля каждого вида продукции (направления деятельности) в общем объеме выручки;

– состав себестоимости (расшифровка себестоимости);

– затраты, не зависящие от объема предоставленных услуг (реализуемой продукции);

– суммы по уплаченным налогам (относимым и не относимым на себестоимость):

Данные по прочей финансово-хозяйственной деятельности:

– расшифровка операционных доходов и расходов;

– расшифровка внереализационных доходов и расходов;

– бизнес-план предприятия (или краткий финансовый план) на ближайшие два-три года деятельности.

Если такого плана нет, то необходима следующая информация:

– прогноз объемов оказания услуг (продукции) на ближайшие три года в натуральном выражении;

– прогноз изменения цен на услуги (продукцию) в ближайшие два – три года в процентах;

– план капитальных вложений (затрат на покупку оборудования и пр.) на ближайшие три года:

– перечень основных конкурентов;

– примерное число основных клиентов – потребителей услуг (покупателей продукции). Значительная доля в объеме оказания услуг (реализации продукции) приходится на одного или на нескольких потребителей.

Приведенный выше перечень является базисным и может быть изменен в каждом конкретном случае.

1.15
Отчет об оценке

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3 (ФСО № 3), стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Законом № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно Закону № 135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете также должны быть указаны:

– дата составления и порядковый номер отчета;

– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

– дата определения стоимости объекта оценки;

– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

В ФСО № 3 изложены принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке:

– в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

– информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

– содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначное толкование (принцип однозначности);

– состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

– отчет об оценке не должен содержать информацию, не используемую в случае оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

В ФСО № 3 также содержатся требования к содержанию отчета об оценке. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

1) основные факты и выводы. В этом разделе должны содержаться:

– общая информация, идентифицирующая объект оценки;

– результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

– итоговая величина стоимости объекта оценки;

2) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

3) сведения о заказчике оценки и об оценщике.

В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике:

● сведения о заказчике:

– о заказчике – юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее – ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

– о заказчике – физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

● сведения об оценщике:

– об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

– об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

– информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

4) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

5) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

6) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

– количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

– количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

– информация о текущем использовании объекта оценки;

– другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

7) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использованным при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

8) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

9) согласование результатов.

В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, и использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используются весовые результаты, полученные при применении различных подходов к оценке, и разные методы в рамках применения каждого подхода, то оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и других документов по объекту оценки (при их наличии).

В ФСО № 3 содержатся и другие требования к отчету, в частности касающиеся описания информации и методологии, используемой при оценке. Так, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в Интернете не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

В отчете об оценке должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, что позволит пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должен быть обоснован выбор примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, а также приведены расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Итоговое значение стоимости в отчете об оценке после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

В Законе № 135-ФЗ закреплена презумпция достоверности отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения: итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Контрольные вопросы

1. Что относится к основным механизмам регулирования оценочной деятельности?

2. Какие уровни включает система регулирования оценочной деятельности?

3. Каким основным документом регулируется оценочная деятельность в России?

4. В чем заключается назначение стандартов оценочной деятельности?

5. Применение каких стандартов обязательно для всех оценщиков?

6. Изложите требования, предъявляемые к оценщику.

7. Какие функции осуществляют саморегулируемые организации оценщиков?

8. В каких областях применяются результаты оценки?

9. Каковы основные направления и специализация оценочной деятельности?

10. Назовите общие правила проведения обязательной оценки.

11. Приведите примеры добровольной оценки.

12. Что является объектами оценки?

13. Перечислите этапы работ по проведению оценки.

14. Какие сегменты информации используются для оценки?

15. Каково содержание отчета об оценке?

16. Приведите требования к отчету об оценке.

Литература

1. Щепотьев А. В., Кандауров Д. В. Комментарий к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный). – М.: Деловой двор, 2008.

2. Борисов А. Н. Комментарий к федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный). – М.: Юстицинформ, 2008.

Интернет-ресурсы

1. http://www.economy.gov.ru (официальный сайт Минэкономразвития России).

2. http://www.economy.gov.ru / wps / wcm / connect / economylib / mert / welcome / economy / corporatemanagement / evaluativedirect (официальный адрес сайта, на котором можно посмотреть документы по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности).

Нормативные правовые документы

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.