Текст книги "Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало"

Глава 11
Смена орбитальной позиции

Размышляя над идеями Кийосаки, я пришел к выводу, что потерял очень много времени и возможностей, сосредоточившись лишь на одной части того самого «денежного квадранта». Все 12 лет своего предпринимательства я зарабатывал деньги и вкладывал их в бизнес. То есть вариант «деньги работают на тебя» я не использовал никак.

Увлеченный мыслями Кийосаки, я прочел все его книги и на поставленный им вопрос «Могу ли я построить трубопровод или должен всю жизнь таскать ведра?» ответил однозначно. А затем, вслед за Кийосаки, перелопатил большое количество литературы, связанной с пассивным доходом от инвестиций в недвижимость. Само собой, это были зарубежные источники – отечественного опыта в этой сфере тогда особо не было.

Иностранцы, в том числе Кийосаки, предлагали отличную модель: купить в ипотеку большой объект, сделать ремонт и сдать его в аренду. Такая модель с лихвой покрывала ежемесячные банковские платежи и приносила прибыль. Но дьявол, как известно, кроется в деталях.

Это в Америке можно было купить дом под 2–3 % годовых и получать 10 % годовых от аренды. В России на тот момент ипотеку давали под 12–13 %, доходность же от сдачи составляла максимум 7–8 %. Не нужно заканчивать кибернетический факультет Политеха, чтобы понять, что у нас такая модель не работает. Даже при условии, что капитализация объекта недвижимости в нашей стране растет неуклонно. Например, в центральных районах Санкт-Петербурга за последние семь лет она достигла 130 %. Это, конечно, здорово, но мне хотелось жить и получать доход здесь и сейчас.

И все же чем глубже я погружался в тему, тем больше меня вдохновляла идея о пассивном доходе от инвестиций в недвижимость. В конце концов, изучив матчасть, я поставил перед собой цель: со временем приобрести несколько объектов, сдавать их в аренду и достичь того самого варианта, когда «деньги работают на тебя».

Первым делом я подвел свой финансовый баланс, результаты которого, скажем прямо, оказались весьма бледными. Свободных средств у меня набралось всего полтора миллиона рублей. Теперь передо мной стоял вопрос: что я могу себе позволить на эти скромные для недвижимости средства? Я снова стал изучать рынок и понял, что у меня есть только два варианта.

Первый – купить студию в новостройке на окраине Петербурга. Такие лоты стоили порядка двух миллионов плюс еще тысяч четыреста на ремонт и мебель. Второй – комната в коммуналке в центре города. Ее цена начиналась от полутора миллионов, а вот сумма ремонта варьировалась – причем значительно – в зависимости от состояния жилья. Но зато коммуналка хорошо сдавалась.

Просчитав два этих варианта, я пришел к неутешительному выводу: моего бюджета явно не хватает. Однако даже этот факт не был для меня приговором: недостающую сумму я планировал заработать в «Астре» и немного занять у друзей. Поэтому продолжал искать свой инвестиционный объект. Когда я его наконец нашел и свел доходы и расходы, выяснилось, что игра все же не стоит свеч: доходность квартиры на окраине исчислялась пятью процентами в год.

Я снова начал думать и изучать отечественные стратегии в инвестиционной недвижимости – теперь уже с привлечением ипотечных средств. На тот момент российский опыт был собран на онлайн-курсах и YouTube-каналах, где инвесторы-практики, в основном москвичи, рассказывали о своих кейсах. Я купил несколько тренингов и начал изучать российскую модель. Достаточно много я почерпнул от Николая Мрочковского[18]18
  Николай Мрочковский – практикующий инвестор, автор деловых бестселлеров и популярного YouTube-канала, имеющий степень Executive MBA (Московская Школа Управления «Сколково»), кандидат экономических наук, рекордсмен мира, вошедший в Книгу рекордов Гиннеса за проведение «Самого масштабного онлайн-бизнес-тренинга» в мире, отец четверых детей, дважды финалист IronMan. – Прим. ред.


[Закрыть], идея которого заключалась в том, что нужно покупать большой объект, делить его на несколько маленьких автономных юнитов[19]19
  Юнит (англ. unit – «единица») – многозначный термин, в данном случае автономная часть помещения апартаментов. – Прим. ред.


[Закрыть] и сдавать каждый по отдельности в аренду. Эта бизнес-идея в те годы была очень популярна в столице.

Московские предприниматели покупали в ипотеку большие двух-трехэтажные загородные дома недалеко от МКАДа с хорошей транспортной доступностью, а точнее – с удобными выездами на центральные магистрали или близкими остановками общественного транспорта. Делили особняки на 12–15 студий площадью от 12 до 17 квадратов, делали максимально бюджетный ремонт и буквально через пару-тройку месяцев сдавали их в долгосрочную аренду. Учитывая дорогую аренду в самой Москве, эти загородные студии, стоившие на 30 % ниже столичных квартир, разлетались как горячие пирожки. Стратегия была настолько успешной, что в Первопрестольной появились строительные компании, которые специализировались на возведении подобных доходных домов.

Из этих размышлений выкристаллизовалась основная моя стратегия, которая уместилась в четыре пункта:

1. Покупать нужно недооцененные объекты по стоимости ниже рынка: то есть объекты в плохом техническом состоянии с имеющимися юридическими сложностями в плане документов или проблем с проведением сделки.

2. Делить большие площади на маленькие и сдавать в аренду уже их – это приносит гораздо бо́льшую прибыль.

3. Делать практичный и недорогой ремонт: вложенные солидные суммы в отделку объекта несопоставимы с арендной доходностью и не гарантируют ее существенного повышения.

4. Объекты нужно покупать с привлечением ипотечных средств: банковский рычаг существенно улучшает экономику объекта, минимизирует потребность в собственных средствах и при грамотном подходе арендный поток превышает ипотечные расходы.

Итак, передо мной снова встал вопрос об ипотеке, но в банке меня ждал «холодный душ».

– Нет, мы не можем дать вам ипотечный кредит, – холодно ответила мне менеджер банка, в который я обратился. – Вы, как предприниматель, входите в число высокорисковых клиентов.

– Нет, мы не работаем с предпринимателями, – таким же ледяным голосом произнес менеджер в другом банке. – И неважно, что вы генеральный директор фирмы.

Что ж, это был удар, но не смертельный. «Если нет гербовой, будем писать на почтовой» – вспомнил я известную поговорку и прямиком двинулся к ипотечному брокеру.

– Да, банки неохотно работают с собственниками бизнеса, – объяснил мне брокер. – Частный предприниматель – слишком большой риск. Но я смогу согласовать вам ипотеку, хотя это потребует, скажем так, нетривиального хода.

– Я готов, – тут же ответил я. – Что вы подразумеваете под нетривиальным ходом?

– Вы должны устроиться на работу, причем задним числом, – ответил брокер. – Если вы будете наемным сотрудником, пусть и одновременно владельцем бизнеса, ваши шансы на ипотеку повышаются. Хотя, конечно, процент все равно будет выше.

– Намного? – спросил я.

– Думаю, удастся согласовать под шестнадцать процентов, – сказал брокер.

– Да вы что? – полезли у меня глаза на лоб. – Ипотека везде двенадцать процентов, ну в крайнем случае тринадцать!

– Ну, тут вопрос простой, – усмехнулся брокер. – Иметь или не иметь. Подумайте, посчитайте.

Я сел за расчеты и понял, что даже такие в общем-то кабальные условия стоят того, чтобы ринуться в бой. Причем решил начать все-таки с загородной недвижимости.

Недели три я колесил по Ленинградской области в поисках подходящего особняка. К моему удивлению, достойных объектов было немало. Мне казалось, что я на верном пути: отличная природа, чистый воздух, тишина и в то же время близость к городу. Да я бы и сам не отказался пожить в таком особняке!

Наконец я нашел объект, который, как мне думалось, произведет революцию на рынке арендной недвижимости Петербурга.

Трехэтажный дом на хорошем участке с соснами располагался всего в 25 километрах от Петербурга. Встречать меня вышел седовласый мужчина с волевым лицом, одетый в военный китель без знаков отличия.

– Здравия желаю, Кирилл! – хорошо поставленным командирским голосом начал он. – Прошу! Пойдемте осмотрим мое семейное гнездо.

– Здравствуйте, Петр Алексеевич, – протянул я ему руку. – У вас тут такой воздух, что кажется, жить нужно на улице.

– Приветствую. Да, сосны корабельные тут просто пьянят! – ответил он, обменявшись со мной рукопожатием. – Я двадцать лет в Сибири служил, так даже там в тайге не было такого аромата.

– А здесь давно живете? – поинтересовался я.

– Увы, не жил вообще, – печально сказал он. – Построил дом для всей своей большой семьи, но, к сожалению, родового гнезда не получилось.

Дальше генерал-майор в отставке, что следовало из рассказа хозяина о своем прошлом, показал чудесный дом с просторными комнатами, большими окнами и сауной в цоколе. Особняк идеально соответствовал моим условиям: планировка располагала к разделу помещений на два десятка студий, ремонт требовался минимальный, а стоимость была ощутимо ниже рынка. Ну и локация была просто идеальной. Дом находился в небольшом городке Ленинградской области – Всеволожске, в десяти минутах ходьбы от станции электрички и остановки другого общественного транспорта. До КАДа на машине можно было доехать за 15 минут, а до центра Питера – за 40.

И я вновь сел за расчеты: 20 студий я планировал сдавать за 18–19 тысяч рублей. С учетом всех расходов и платежей по ипотеке чистая прибыль от генеральского особняка в случае полной загрузки составила бы 200 тысяч рублей ежемесячно. Такой вариант меня устраивал настолько, что я был готов влезть в долги, чтобы внести первоначальный взнос. В общем, я решил, что все звезды совпали и можно начинать атаку.

Но мне было уже 35 лет, поэтому я все же предпочел подстелить соломку. Прежде чем заключать сделку с генералом, я решил протестировать свою инвестиционную модель. Сделал фотографии дома, утопающего в соснах, с лучших ракурсов. Подобрал красивые снимки маленьких студий – примерно таких, какие я планировал «нарезать» в особняке – с классными интерьерами, кухонными уголками, спальными местами и зонами гостиных. Сочинил соответствующее объявление, которое звучало дословно так:

«В живописнейшем местечке около Всеволожска сдаются уютные студии со свежим ремонтом и всем необходимым для жизни за 20 тысяч рублей в месяц».

Вот такое убойное, на мой взгляд, предложение я выставил на «Авито» и «ЦИАНе» и положил рядом с собой телефон в ожидании непрерывного потока звонков.

Но прошла неделя, а мне не позвонил ни один потенциальный арендатор! Что ж, по закону рынка я снизил цену на две тысячи и переработал свое описание студий еще более талантливо и завлекательно. Только неделю спустя раздался долгожданный звонок.

– А можно поподробнее про ваш вариант? – лениво поинтересовался мужской голос в трубке.

– В получасе езды от Питера стоит прекрасный трехэтажный дом, десять минут пешком до электрички и маршрутки, – начал я рекламировать свой объект. – На участке сосны, зона барбекю, в доме сауна, только что сделан ремонт, никто не жил.

– А что с комнатами? – невежливо перебил меня голос.

– Несколько вариантов студий – от 12 до 16 метров, – вдохновенно продолжал я. – В каждой вся необходимая мебель и техника, включая холодильник и плиту, а также свой санузел.

– А цену скинете? – спросил голос.

– Слушайте, я вам фактически предлагаю однокомнатную квартиру в экологически чистом районе, а не в человейнике с идеальной слышимостью соседей! – слегка удивился я. – Вы семь дней в неделю двенадцать месяцев в году можете шашлыки жарить на завтрак, обед и ужин.

– Да это вообще не интересно! – недовольно ответил голос. – Я лучше в Девяткино нормальную квартиру сниму за 16 тысяч!

На этом наша беседа закончилась, не было и новых потенциальных арендаторов. Тогда я сбросил цену до 16 тысяч, но мой демпинг добавил только два звонка с примерно таким же содержанием беседы.

Что ж, итог был очевиден: моя инвестиционная идея, так хорошо работавшая в Москве, в Питере оказалась никому не нужна.

Почему так произошло? А потому, что в северной столице аренда была ощутимо ниже, и люди предпочитали снимать отдельные квартиры на окраинах, не прельщаясь свежим воздухом, прелестью малоэтажного строительства и клубным форматом жилья. Кстати, забегая вперед, скажу, что в дальнейшем идея со студиями в загородных особняках в Москве тоже умерла – законодатели ввели новую норму, которая запрещала строительство и эксплуатацию подобных вариантов на земельных участках для индивидуального жилищного строительства.

Итак, моя идея провалилась. Но я не унывал, а начал искать другие варианты. И вновь пришел к идее коммуналки.

Что такое питерская коммуналка, откуда вообще взялось это понятие? После революции 1917 года большевики много чего обещали народу, в том числе и улучшение жилищных условий. Но решили квартирный вопрос пролетариата за счет господ, которых просто-напросто «уплотнили», а потом и вообще стали выселять из их просторных квартир, располагавшихся, конечно, в историческом центре Петербурга.

В лучшем случае «бывшим» оставляли одну, максимум две комнаты. В остальных ставили перегородки и заселяли туда из расчета «одна комната – одна семья» представителей рабочего класса. Гегемоны громили уникальную архитектуру, ценнейшую мебель пускали на дрова, варварски вырывали голландские изразцы из каминов и печей. В общем, все как в той песне:

 
«Весь мир насилья мы разрушим
До основанья, а затем
Мы наш, мы новый мир построим:
Кто был ничем, тот станет всем».
 

Спустя несколько десятилетий практически весь центр Питера представлял из себя сплошную коммунальную квартиру. Конечно, с годами такое совместное проживание – а в одной коммуналке могло быть десять комнат, которые вмещали около сорока жильцов, – стало проблемой, а вскоре и бичом города. Настолько острым, что в 60-х годах прошлого века советские власти вынуждены были взять курс на расселение коммуналок. Однако и по сей день в них продолжают проживать тысячи петербуржцев.

Коммунальные условия иначе как ужасными назвать нельзя: прогнившие перекрытия и трубы, осыпающаяся штукатурка, комнаты порой вообще без окон, потрясающая слышимость. В общем, большая часть – это аварийные помещения, в которых попросту небезопасно жить.

Но с другой стороны, питерские коммуналки – это произведения искусства. В таких квартирах сохранились арочные окна и старинные витражи, невероятная лепнина и прекрасные изразцовые печи, семиметровые потолки, оригинальная немецкая сантехника, прекрасная плитка, уложенная по уникальной бесшовной технологии. И, конечно, красивейшая архитектура зданий.

С таким «багажом» коммуналка в историческом центре идеально укладывалась в выведенные мною правила приобретения инвестиционного жилья. Разумеется, речь шла не об отдельной комнате, а о выкупе целой коммунальной квартиры. Такие объекты продавались гораздо ниже рынка, поскольку в 99 % случаев находились в откровенно ужасном состоянии и требовали капитального ремонта. Вместе с тем они прекрасно «нарезались» на студии.

Но тут при ближайшем рассмотрении выяснилась одна очень серьезная проблема. Деление коммуналки на студии предполагало перепланировку всего помещения с переносом мокрых точек[20]20
  Мокрая точка – место в жилом помещении, где есть вода и возможны протечки: ванная, туалет, кухня. Его обозначают на плане, а при строительстве дополнительно гидроизолируют. – Прим. ред.


[Закрыть], поскольку я намеревался делать комнаты с собственным санузлом и кухонным уголком, в которых люди могли бы полноценно жить годами. Но моя забота о комфорте арендаторов сталкивалась с необходимостью согласования проекта и одновременно невозможностью этого сделать.

– Ваш проект можно согласовать только в том случае, если мокрые точки не будут находиться над жилыми помещениями, – сообщили мне в конторе по согласованию перепланировок. – То есть у вас есть только два варианта. Либо помещение располагается на первом этаже, либо на втором, но тогда под вами должно быть нежилое помещение – офис или магазин.

Вот так вырисовался мой будущий объект: трех-четырехкомнатная коммуналка в центре города, размещенная на первом или втором этаже, расположенная недалеко от метро и по пути популярных туристических маршрутов, в состоянии «чем хуже, тем лучше».

Я неторопливо начал поиски такого лота, попутно споря с друзьями относительно моего нового бизнеса.

– Кир, это мутная тема, – говорил мне Женя. – Если не пойдет, ты же попадешь на бабки.

– Очень рискованно, сын, – со скепсисом смотрел на меня отец. – Это же ежемесячные платежи. А если не будет арендаторов? Мне кажется, овчинка выделки не стоит.

И только моя любимая супруга Виктория была полностью на моей стороне, хотя тоже очень переживала:

– Кирилл, конечно, схема рискованная, но я в тебя верю. Я знаю тебя – ты все продумал до мелочей, иначе бы не начал. Но если ты решил, значит, ты уверен в своей победе.

– Спасибо, Вик, – с благодарностью посмотрел я на жену. – Ты всегда находишь нужные слова!

Слова Виктории меня действительно здорово поддержали и придали сил для движения вперед. Она права: риск серьезный, ведь у меня семья и двое детей. Но внутри меня крепла уверенность, что все получится.

Так к концу 2015-го моя новая идея окончательно оформилась и перетекла в практическое поле.

Тем временем подошли новогодние праздники, которые мы с Викторией решили провести в Индии. И не только потому, что в Питере был сезон под названием «грязь замерзла» (а в Питере всего три времени года – грязь намокла, грязь засохла, грязь замерзла), но и оттого, что мне требовалось перезагрузиться и очистить голову.

Поехали мы в Гоа – штат на западе Индии – туристическую Мекку и пристанище дауншифтеров, в котором уже побывали все наши друзья и настоятельно рекомендовали сделать это и нам.

Конечно, Индия меня восхитила – и климатом, и людьми, и архитектурой, и природой. Хотя поначалу я напрягся, когда на паспортном контроле увидел, что таможенники оформляют все документы вручную и на бумаге. Казалось, что я попал в 70–80-е годы, когда о компьютерах еще никто не слышал. Мои ощущения усилились, когда я увидел транспорт, на котором ездили индусы и предстояло передвигаться и нам. Машины и автобусы, выпущенные лет сорок назад, не вызывали доверия. Но, как оказалось позже, они весьма бодро бегали и находились в отличном техническом состоянии. В чем мы и убедились, доехав на таком доисторическом автобусе до нашего отеля.

Гостиницу мы выбрали самую дешевую, поскольку планировали осмотреться на месте и снять коттедж. Но в итоге наша программа была такой насыщенной, что арендовать дом мы попросту не успели. Да, если честно, и не горели желанием. Нас вполне устроил наш «однозвездочный» отель, где мы, по сути, только ночевали. Ну и любовались похрюкивающими свинками, которые с удовольствием валялись в луже во дворе гостиницы.

В Индии меня покорила местная кухня – все эти карри, роти, бирьяни, тандури, обжигающие своей остротой. Но фаворитом стал чай масала, который в каждом ресторанчике делали по-своему. Вроде ничего особенного – в молоке заваривается черный чай и добавляются специи: кардамон, корица, имбирь, черный перец и гвоздика. А вкус изумительный! Я, кстати, потом заказывал такой чай в самых дорогих ресторанах Петербурга, но, увы, вкус был совсем не тот.

В первый же день своих гоанских каникул я взял напрокат байк. Конечно, погонять с ветерком мне не удалось из-за большого трафика. Но все же мы с Викторией объехали многие пляжи Северного Гоа и осмотрели все местные достопримечательности. И каждый день обязательно начинали с рынка, где продавались свежевыловленные морепродукты. Там покупали килограмм громадных креветок и везли их в наш отель, где гостиничный повар творил из них шедевр в тандуре и подавал нам на ужин умопомрачительно вкусное блюдо. Кстати, стоили эти самые большие, когда-либо виденные мною креветки сущие копейки. Эту мечту гурмана я запивал восхитительным местным ромом Old Monk.

Ну а вершину наслаждения я испытал во время полета на параплане над Аравийским морем. Солнце, море, сумасшедшие виды – все это только усилило мое желание заняться инвестициями в недвижимость. Причем в таком объеме, чтобы я мог проводить на том же Гоа не 10 дней, а три-четыре месяца в году.

С тем я и вернулся в Питер, и с новыми силами принялся за поиски квартиры. И эти просмотры легендарных и ужасных питерских коммуналок достойны отдельного описания.

Когда я заходил в большинство квартир, то мне казалось, что на дворе не первая четверть XXI века, а как минимум послевоенные годы или же вообще блокада.

Бесконечная грязь в санузлах и кухнях создавала впечатление, что уборкой жильцы не занимались с момента въезда. Ржавые, изъеденные коррозией и текущие трубы в ванных и туалетах удивляли своей стойкостью. В одной из квартир на меня с потолка упал кусок штукатурки, в другой при мне осыпалась гипсовая лепнина, в третьей я наблюдал, как от стены отлетают куски глины, обнажая дранку – совсем как ту, что я в детстве делал с дедом. При этом во всех квартирах стоял отвратительный запах. И да, во многих из них я встречал маргинальный контингент. Собственно, именно поэтому коммуналки в Питере продавались дешевле рынка.

В конце концов я нашел квартиру недалеко от станции метро «Лиговский проспект» в километре от Невского проспекта и Московского вокзала. Квартира после всех просмотренных мною коммунальных вариантов казалась просто объектом премиум-класса: она была достаточно чистой и в более-менее приличном состоянии. В ней жила одна большая семья, но родители, взрослые дети и внуки, как это часто бывает, не могли ужиться друг с другом, поэтому решили разъехаться.

Самый большой плюс этой квартиры заключался в том, что находилась она на бельэтаже. То есть расстояние от земли до окна составляло где-то два с половиной метра и, соответственно, прохожие не могли заглядывать внутрь. К тому же под жильем был подвал, так что количество и расположение мокрых точек законодательство не ограничивало. Площадь квартиры была 90 квадратных метров, что позволяло мне разделить ее на пять студий. К тому же у жилья был всего один собственник, что значительно упрощало оформление сделки. Конечно же, я поторговался и в итоге договорился об окончательной стоимости в 7 200 000 рублей.

Дальше я опять сел за расчеты. Квартиру я планировал разделить на пять студий по 16–17 метров и сдавать их в аренду по 25–27 тысяч в месяц, что приносило бы мне минимум 125 тысяч. Ипотечный платеж при моей драконовской ставке в 16 % составлял 78 тысяч в месяц. Таким образом, я все равно выходил в плюс почти на 50 тысяч.

Следующим этапом была, естественно, проверка моей гипотезы. Я вновь дал объявление на «Авито» с привлекательным описанием и ценой в гуманные 25 тысяч. На этот раз у меня был «Смольный» – звонки не прекращались. Тогда я поднял цену до 27 тысяч – звонков стало меньше, около пяти в день. Далее я задрал ценник до неприличных 30 тысяч – и тут тоже было по паре звонков в день. Что ж, моя идея оказалась не только вполне рабочей, но и очень привлекательной для рынка.

На третьем этапе я определял стоимость и масштаб строительных работ. Помня поговорку о том, что «хороший строитель – мертвый строитель», я провел тендер. Квартиру осматривали пятеро прорабов и каждый называл свою цену. Разумеется, разлет был ощутимый, равно как разнились и предложения по технологии ремонта. Я остановил свой выбор на Николае, простом парне с хорошим опытом в строительстве и адекватной стоимостью ремонта.

– Я бы хотел спуститься в подвал, это возможно? – спросил он, единственный из всех прорабов пожелавший его осмотреть. – Мы же будем прокладывать все коммуникации по новой. Мне нужно посмотреть, что там и как, чтобы оценить стоимость и понять, какие материалы нужны.

После посещения подвала Николай озвучил свои первые предложения. Внимательно выслушал мои и подкорректировал их дельными мыслями. Простота в общении и вдумчивый, серьезный подход к стройке произвели на меня хорошее впечатление. Поэтому мы ударили по рукам, и уже через два дня Николай представил смету, согласно которой стоимость строительно-ремонтных работ составляла 2 200 000 рублей.

С учетом первого платежа по ипотеке мне требовалось одномоментно три с половиной миллиона. Часть денег у меня была, другую я планировал занять. В сухом остатке – прогнозируемая доходность в 18 % годовых при том, что квартира фактически выкупала сама себя без моих дополнительных вливаний. Модель выглядела привлекательно, поэтому я стал готовиться к сделке.

17 марта 2016 года я подписал договор и стал обладателем трехкомнатной квартиры в 100 метрах от метро «Лиговский проспект», которая положила начало и стала днем рождения моей будущей компании Investa, в дальнейшем переименованной в Inreit.

Следующие три месяца прошли в ремонтных и интерьерных хлопотах. Дизайн наших апартаментов мы делали вместе с Викторией, что называется, «на коленке».

– Я думаю, что все должно быть просто, аккуратно и практично, – говорила Виктория, рисуя расстановку мебели.

– Согласен, нейтрально и функционально, – кивал я. – Но дешево и сердито.

А дальше мы с супругой ехали по магазинам и выбирали обои, мебель и текстиль. Само собой, мы понимали, что люди, арендующие жилье, относятся к нему не так щепетильно, как собственники. Поэтому не гнались за итальянскими диванами, европейской сантехникой и японской бытовой техникой. Более того, в будущие расходы мы закладывали траты, связанные с поломкой имущества и возможными косметическими ремонтами.

В итоге у нас получилось три студии по 14 метров и две по 16. Учитывая, что дом был дореволюционный с высотой потолков 3,4 метра, мы оборудовали в них второй этаж, где разместили спальные места. В каждом апартаменте был двухсекционный кухонный уголок шириной метр двадцать, с плитой и холодильником. В ванной имелись унитаз, раковина и душевая. В комнатах стояли диваны, столики, шкафы и телевизоры.

Скажу честно, что сначала меня смущали эти студии. Мне казалось, что жить в 14 метрах будет как минимум неуютно и тесно, но по окончании ремонта все сомнения рассеялись: апартаменты получились в самый раз – просто, функционально и удобно.

В смету мы, конечно, не уложились, и я достраивал объект при помощи трех кредитных карточек с 30-дневным бесплатным периодом. Погасить расходы я планировал с первого и последнего арендного платежа. Мотивация на поиск арендаторов была очень высокой: процент по картам колебался от 20 до 30.

Примерно за пару недель до окончания ремонта я выложил объявления о сдаче студий на «Авито» с тем, чтобы первые арендаторы заехали сразу же, без простоя помещений. Цену я поставил в 27 тысяч рублей в месяц. Пошли звонки, начались просмотры.

– Как необычно! – удивленно осматривалась девушка.

– А здорово! Все необходимое есть, и в буквальном смысле под рукой, – улыбался лохматый парень.

– Как непривычно! Интересный формат, – говорила, переглядываясь друг с другом, молодая пара. – Нам надо подумать!

– Класс! Я вам перезвоню через пару дней! – щелкал фотоаппаратом парень хипстерского вида.

Да, с первого раза мои студии никто не снял. Этот формат жилья тогда был редкостью в Питере. К моменту окончания ремонта у меня уже было три потенциальных арендатора, готовых въехать тут же. Но буквально за пару дней до старта аренды раздался звонок, который полностью изменил мои ожидания от первого инвестиционного проекта.

– Здравствуйте, меня зовут Иван, – представился мужской голос в трубке. – Я бы хотел посмотреть ваш объект и в случае, если он мне подойдет, готов снять целиком.

– О как! Очень интересно, – удивился я. – Жду вас завтра в два часа.

На следующий день Иван, молодой парень достаточно интеллигентного вида, звонил в квартиру на Черняховского. Я открыл дверь и показал ему свои студии.

– Прекрасно! Это как раз то, что нам нужно, – с воодушевлением сказал Иван.

– «Нам» – это кому? – осторожно спросил я. – И зачем вам одному пять студий?

– Смысла скрывать нет, так что скажу прямо, – начал Иван. – Мы с партнером снимаем квартиры на долгосрок и пересдаем их посуточно туристам. Сейчас у нас в управлении пять объектов. Ваш может быть шестым.

– Думаю, что мне это неинтересно, – холодно ответил я. – После посуточной аренды мне через полгода придется делать здесь полный ремонт и менять всю мебель.

Я хорошо помнил, как во время проекта «Петербургские квартиры», который запускали с Артуром и Виталиком, нам приходилось в авральном режиме делать чуть ли не полный ремонт, когда гости, снявшие номер для того, чтобы отметить какой-то праздник, били окна и крушили все, что под руку попадется. Как-то раз постояльцы даже умудрились оторвать унитаз от пола и разбить его.

– Такого не будет. Это я вам гарантирую, – улыбнулся Иван. – Мы сдаем жилье через Booking и Airbnb, соответственно, заинтересованы в хороших отзывах и высоких рейтингах. А потому тщательно следим за своими объектами. И, кстати, всю ответственность за сохранность вашего имущества мы берем на себя.

– То есть у вас есть штат, который занимается уборкой и обслуживанием? – уточнил я.

– Само собой, – кивнул Иван. – Все как положено: горничная, залог, штрафы за ущерб.

– Такой подход меняет дело, – задумчиво сказал я. – Да и мне интереснее иметь одного арендатора, а не пятерых. К тому же на моих 14 метрах вряд ли можно устроить шумную вечеринку.

– По опыту, в таких номерах селятся туристы, – улыбнулся Иван. – Так что в апартаментах они, как правило, только ночуют.

– Но думаю, что, учитывая посуточную аренду, стоимость будет другой, – сказал я.

– Согласен, – улыбнулся Иван. – Готов платить вам по 30 тысяч за каждую студию.

– Договорились, – согласился я. – Ну и, соответственно, первый и последний платеж сразу.

– По рукам, – протянул мне Иван руку, которую я с удовольствием пожал.

Итак, все звезды сошлись, мой план заработал, причем с бо́льшим эффектом, нежели я ожидал. Конечно, я не сдал бы все студии по 30 тысяч. Более того, я не был уверен в том, что смог бы сразу загрузить квартиру на сто процентов. А в случае с Иваном, который снял мой объект на старте туристического сезона для посуточной аренды, мне гарантировались стабильные арендные платежи, тщательное обслуживание номеров и взаимодействие всего с одним арендатором. Ну и самое важное: доходность с учетом текущей арендной ставки, несмотря на переплаты по ремонту и страховку за ипотеку, которую нужно было платить раз в год, превышала, по моим прогнозам, 20 %. Что ж, кажется, мне удалось перейти в тот денежный квадрант Кийосаки, в котором деньги работали на меня, а не я на них. Я был счастлив и начал обдумывать новое путешествие, но жизнь, как водится, внесла свои коррективы.

В один не очень прекрасный день мне позвонил полицейский, представившийся участковым уполномоченным Центрального района, и вызвал меня на беседу по поводу моей квартиры на улице Черняховского. Когда я приехал, он встретил меня в опорном пункте в окружении двух пожилых дам, которых принято называть элегантным эвфемизмом «коренная петербурженка».

– Здравствуйте, – обратился я к присутствующим. – Меня зовут Кирилл Кудинов, владелец девятой квартиры.

– Присаживайтесь, Кирилл Александрович, – кивнул мне на стул участковый. – Тут на вас гражданки жалуются.