Текст книги "Лига Наставников. Эпизод II. Как привести финансы в порядок, повысить доходы и настроить денежное мышление"

4
Алексей Унжаков
Никогда не покупайте квартиру

Как становиться богаче в обычных житейских условиях, меняя мышление

Эта глава посвящается всем, кто планирует за 3–5 лет создать капитал, который позволит больше никогда не работать. Всем, кто сомневается, куда направить заработанные средства – снова в квартиры или в инвестиции. Стоит ли вообще копить деньги и вкладывать их во что-то? Какие решения нужно принять сегодня, чтобы всю оставшуюся жизнь богатеть, а не беднеть?

Один мой знакомый, богатый предприниматель, сказал: «Мир – удивительная штука. Можно влачить жалкое существование либо быть миллиардером, затрачивая примерно одинаковый объем усилий. Вся разница – в точке их приложения. И чем раньше человек это поймет, тем быстрее перестанет бегать по кругу». Гениальная цитата, которую я запомнил на всю жизнь.

Как научиться принимать решения, благодаря которым вы станете богатым и вам не придется выживать на крохи в современном мире

Как правильно выбрать ту самую точку приложения усилий? Ведь и у бедняка, и у миллиардера, и у меня, и у вас есть 24 часа в сутках и семь дней недели, есть голова на плечах. А результаты у всех разные.

Чтобы помочь разобраться в этом вопросе, хочу рассказать историю из моей жизни – о деньгах и принятии решений.

Весной 2020 года я задумался на тем, чтобы расширить жилплощадь своей семьи: как-никак двое детей подрастают, им нужны отдельные комнаты. План был такой:

1) продать квартиру, купленную в 2008 году;

2) добавить к вырученной сумме материнский капитал;

3) вложить еще около 3 000 000 рублей и купить новую квартиру площадью примерно 110 квадратных метров;

4) сделать в ней ремонт и переехать.

Важно отметить, какая у меня финансовая стратегия в жизни и каков уровень дохода, а также где я живу. На данный момент я владею 15 источниками дохода разной величины и частоты выплат, которые целенаправленно создавались около семи лет: начиная с портфеля дивидендных акций и недвижимости в Москве, Краснодаре и Сочи, заканчивая собственным бизнесом и долями в других. Хорошо зарабатываю и давно стал финансово независимым. Возможно, вас удивит, что при этом я мало трачу. Это не случайность, не жадность и не скупость. Хотя мне часто пишут: «Какой ты инвестор и предприниматель, если живешь в обычной квартире, как все остальные? Ты лжец! У действительно богатых людей – дома, коттеджи, целые дворцы, дорогие автомобили».

Такое мнение распространено. Но в этой главе я предлагаю читателю рассмотреть иную точку зрения. Например, состояние Уоррена Баффета далеко не в течение 3–5 лет стало космическим. Оно увеличивалось по экспоненте более 30 лет и две трети этого срока, по сравнению с сегодняшними показателями роста, «болталось на дне».

График роста состояния Уоррена Баффета

У меня нет богатств Баффета, и этот пример я привел как самый популярный и понятный. Мыслю так: пока человек не создаст капитал своей финансовой свободы, он не должен покупать крупные пассивы, которые после покупки продолжают ежегодно отнимать деньги. Тогда как активы – имущество, приумножающее капиталы и приносящее доход. Таким образом, приобретая дорогие пассивы, можно лишь стать беднее, но не богаче.

Моя финансовая стратегия в одном предложении сегодня такова: более 50–60 % активного дохода каждый месяц пускать в инвестиции. И я постоянно увеличиваю этот процент. Поэтому не владею шикарными апартаментами за 10–15 миллионов рублей или частным домом, хотя могу накопить на них примерно за 1–3 года. Моя семья живет в обычной двухкомнатной квартире, которую на момент написания этой книги я и собирался расширить – с 65 квадратных метров до 100–110.

Вроде задача понятная, и как ее решить, тоже очевидно. Но… «Торопиться не будем. Давайте посчитаем!» – сказал я домочадцам.

После чего спросил себя: а верно ли я сделал десять лет назад, отправив 2 000 000 рублей наличными на покупку квартиры и еще 1 100 000 вложив в недешевый ремонт? Ведь с учетом инфляции (которая в России никак не меньше 10 % в год, если смотреть на «продуктовую корзину»), сейчас, через десять лет, эти 3,1 миллиона равны минимум 6 200 000 рублей!

Предупрежу: я очень не люблю денежные расчеты «задним числом» и в сослагательном наклонении (если бы да кабы). «Тогда зачем эти разговоры?» – спросите вы.

Затем, что мне предстоит сделать то же самое, что и в 2008-м, – вбухать кучу денег в квартиру, где будет жить семья. Фактически в пассив. Отсюда и вопросы.

1. Стоит ли покупать семье вторую, третью и так далее квартиру с целью сохранения и приумножения денег?

2. Почему не посчитать все с точки зрения инвестора?

3. Вообще, возможно ли НЕ покупать квартиру/дом? Насколько это безопасно?

4. Может, снимать хорошее жилье в течение десяти лет – гораздо выгоднее, чем приобретать собственное?

5. Что прибыльнее – купить квартиру или вложить деньги? Во что?

6. Сравнимые ли эти понятия в принципе?

Вопросов, конечно, много. Прежде чем написать данную главу, я обсуждал эту тему со многими людьми. С кем-то – вживую, от кого-то получал комментарии в интернете. Есть те, кто поддерживает идею, есть яростные критики и те, кто считает безумием «инвестировать деньги вместо покупки квартиры, жилья».

В этой главе я хочу дать мысли для размышления, а решать, как поступить, все равно вам.

Итак, в первую очередь я хочу все просчитать с точки зрения денег и инвестиций. Зачем? Объясню после расчетов. В конце концов, это просто эксперимент. Поехали!

Если бы десять лет назад я просто купил на 3 100 000 рублей доллары (по 30 рублей за штуку), то сейчас (в момент расчетов) продал бы их примерно за 7 194 667 рублей. Допустим, при этом я снимаю в течение десяти лет жилье уровня даже лучше, чем моя квартира, – тогда отдал бы за аренду примерно 3 600 000 рублей. Ох уж эти доллары!

Отнимаем одно от другого и получаем в плюсе примерно 3 594 667 рублей. Притом что наша квартира с дорогим ремонтом, купленная в 2008 году, сейчас продается максимум за 3 400 000 рублей. То есть на разницу в цене я бы сейчас купил такую же квартиру.

Получается, то на то выходит? Если бы тогда купил доллары и снимал квартиру, сейчас приобрел бы такую же. Верно? Посмотрим.

Первое, что повергло меня в шок: квартира в России, в отличие от товаров и услуг, за десять лет не стала стоить дороже в два раза!

КАК так?! В том числе моя жилплощадь в Краснодаре, точнее – в спальном «микрорайоне Гидростроителей», в панельном доме 2007 года постройки. Таким образом, купив жилплощадь, я на этой сделке обеднел примерно в два раза за десять лет. Квартиры, города, районы, виды недвижимости бывают разными, но в данном случае получилось именно так.

Один инвестор сказал мне на это: «Да, все так. Но, с другой стороны, ты не снимал квартиру десять лет, а жил в своей и не тратил на это деньги!»

Сейчас речь не об этом. Важно другое: купив квартиру с ремонтом за 3 100 000 в 2008–2010 годах, сегодня я могу продать ее только за 3 400 000 рублей! Если мы представим денежное хранилище, не подверженное инфляции, то 3 100 000 рублей образца 2008–2010 годов были бы примерно равны 6 200 000 нынешних рублей. (Как мы уже выяснили.) А у меня на руках только 3 400 000 рублей в виде этой квартиры. Понимаете, да?

Разумеется, есть города, округа и районы, где с ценами на жилье все обстоит иначе. Например, Сочи, побережье Краснодарского края, Москва, Санкт-Петербург и еще несколько мест. Там квартиры выросли в рублевой цене, хотя и не везде. Но мне от этого не легче.

Продолжаем вычисления. А если инвестировать? Давайте просчитаем невероятно простую операцию, доступную каждой домохозяйке в любое время, и в 2008-м – в том числе.

Предположим, я бы все-таки купил доллары и вложил бы их все в любые две акции США. Например, из списка S&P 500 (Standard and Poor’s 500 – индекс 500 крупнейших и богатейших компаний США), занимающие верхние строчки рейтингов. Ткну пальцем в потолок и выберу то, что у всех на слуху: «Макдоналдс» и Coca-Cola. Представим, что 50 % денег было бы отправлено в первую, 50 % – во вторую. Повторю: почти неважно, какие именно акции. Главное, чтобы это были компании топ-100 из списка S&P 500. Пока не вдаемся в науку выбора акций, это эксперимент.

Что же получается? Если бы я 10–12 лет назад сделал именно так, сегодня (на момент написания главы) продал бы акции примерно за 217 478 долларов, что в рублях составило бы примерно 15 440 948.

Отнимаем аренду за десять лет, ~3 600 000 рублей (которые я уплатил бы, не имея своего жилья), и получаем в остатке примерно ПЛЮС 11 840 948 рублей! Как вам такое? На эти деньги я купил бы сейчас целых две квартиры по 100–110 квадратных метров (без ремонта) в лучшем районе. Возможно, вас таким не удивишь, но я был потрясен!

Опубликовав этот пример в интернете, я получил шквал эмоций и возражений:

• «Но как же! Ты мог и потерять эти деньги!»;

• «А как бы ты разобрался, какие акции покупать? Вдруг купил бы Nokia, а они стухли»;

• «Ха! Всего две акции! Ну ты профан! Это же непрофессионально и рискованно»;

• «Это все – если бы да кабы! Так настоящие профессионалы не считают!»;

• «Ты хитрец, выбрал крутые акции, которые выросли, а есть те, которые упали»;

• «Результаты в прошлом не гарантируют результаты в будущем!».

Возможно, так думаете и вы. И я понимаю суть возмущения, с некоторыми мнениями даже согласен. Цель моего расчета – не отговорить вас от покупки недвижимости и не призвать тратить все средства на акции крупных компаний США. Мы просто экспериментируем и считаем. Акции, действительно, честно взяты наугад. Я лишь хочу показать другую сторону подхода к личным финансам. Как инвестирование может изменить все и на корню. Сделать бедного богаче! Получается, разница – в мыслях: какие из них мы допускаем в голову, а какие – нет. И в решениях, которые в итоге принимаем.

Что решил я сам? Напомню, я терпеть не могу теоретизировать о прошлом. Но если не смотреть назад и не делать выводов, мы будем всю жизнь наступать на грабли собственного финансового невежества. Это снова про мышление.

Так вот, произведя подобные расчеты, я принял решение НЕ ПОКУПАТЬ НОВУЮ КВАРТИРУ, не продавать старую и не добавлять к этой сумме 2,6 миллиона рублей. Вместо этого квартиру 2008 года сдавать, а к деньгам, которые приходят от арендаторов, добавлять новые, примерно 20 000–25 000 рублей/месяц, чтобы снимать более просторное жилье. Так и собственность останется, и переехать можно уже завтра, и деньги не замораживаются и не обесцениваются.

Два миллиона шестьсот тысяч рублей, которые я планировал потратить на покупку недвижимости, следует перевести в доллары и отправить в инвестиции. И не просто купить две акции, что весьма рискованно, а шесть видов бумаг ведущих мировых компаний (у некоторых из них капитализация выше, чем ВВП России, на секундочку). А также золото в монетах.

Я произвел еще один расчет: если средний показатель роста доллара, шести акций компаний из топ-100 S&P 500, а также золота в монетах сохранит ту же динамику, что и последние 20 лет, то через десять лет (снова отнимая затраты на аренду) я буду в плюсе примерно на 7 283 000 рублей. И не окажусь с подешевевшей (с учетом инфляции) в два раза жилплощадью в собственности, как случилось с квартирой 2008 года.

Повторю: я взял не абсолютный рост всех активов, который в некоторых примерах был и по 1000 % за десять лет, а именно средний показатель за 20 лет. Затем предположил, что следующие десять лет динамика сохранится. Коэффициент роста при этом будет ниже, чем рост акций в абсолютных значениях.

Еще раз просуммирую итоги моих расчетов. Я принял решение сдать квартиру 2008 года в аренду. Добавить 20 000–25 000 рублей/месяц к вырученным средствам и снять новую квартиру 100–110 квадратных метров в лучшем районе. Все как мы хотели! Только сразу, не дожидаясь долгих ремонтов. А планируемые деньги (кроме материнского капитала) я собираюсь отправить в крайне простые инвестиции, понятные любому человеку.

Таблица 3. Расчет прогнозируемой прибыли через 10 лет

Главный итог: если глобальный тренд роста за 20 лет сохранит свой вектор (а я не вижу причин, чтобы было иначе), я окажусь в плюсе на 7 283 495 рублей.

Возможно, вы сейчас возмущены и абсолютно не согласны с таким подходом, который может дать массу рисков и потерю денег. Но я очень прошу вас дочитать главу до конца, чтобы составить полную картину.

В моих расчетах есть погрешности, несомненно. Остаются открытыми некоторые вопросы, такие как: «А как же безопасность твоей семьи?», «Охота тебе бегать по съемным квартирам?» и многие другие.

Я глубоко уважаю точку зрения каждого читателя и прошу вас дочитать главу. Подробнее об этом – в постскриптуме к главе. Сейчас прошу о другом: уловите, пожалуйста, динамику и разницу, но не столько в рублях и долларах, сколько в образе мышления, присущего человеку.

В современном мире человека богатого от бедного отличают только мозги и принцип мышления. Не «голубая кровь», не сословие, не каста, не уровень достатка родителей.

Почему одному человеку такие расчеты могут вовремя прийти в голову, а другому – нет? Один мыслит в духе: «А дайте-ка я сначала посчитаю, найду примеры, изучу опыт других», «Как сделать иначе?», «Могу ли я, имея то, что у меня есть, стать богаче, а не просто жить и беднеть?». Тогда как другой думает: «Ну, все же так делают – друзья и родственники, родители. Значит, и я должен. Это мой единственный путь».

Тогда, в 2008 году, я тоже делал так, как принято и как поступают все. В то время работал по найму и получал примерно 50–60 тысяч рублей в месяц. Просто на тот момент я думал как бедный человек.

Суть текущей финансовой реальности спрятана в мышлении. И дело даже не в том, нужно ли вам иметь в собственности жилье. «Мой дом – моя крепость», как гласит народная мудрость, и она права!

Я не пытаюсь убедить вас в том, что не следует владеть недвижимостью. Хочу лишь обратить внимание на то, что, меняя мышление и привычки, вы способны значительно увеличивать доходы и повышать «финансовый потолок». Главное – научиться принимать верные решения.

Предлагаю вам продолжить путь развития собственного богатого мышления. Ведь эту тему невозможно раскрыть в одной статье. Прочтите книгу «Ген богатства», которую мы написали вместе с моим партнером Евгением Ходченковым. В сообществе «Город Инвесторов», основанном нами в 2014 году, учатся более 50 000 человек. Подтверждение моим выводам я видел тысячу раз!

Приглашаю пройти бесплатный четырехдневный онлайн-тренинг «Ген богатства», где вы научитесь, меняя мышление, значительно расти в доходах.

Чтобы принять участие, перейдите по этой ссылке: www.genbogatstva.ru

В ходе данного тренинга, который на сегодняшний день прошли более 25 000 человек, я покажу вам несколько сильнейших упражнений и техник. С их помощью вы найдете в себе десятки и сотни «ограничителей», исправляя которые будете всегда при деньгах.

Мы будем действовать, используя преимущественно простую логику, научные и статистические данные. Я принципиально стараюсь избегать подхода с точки зрения чуда, религии, магии, эзотерики.

Этот тренинг подойдет вам, если:

• у вас отсутствуют денежные накопления и «подушка безопасности»;

• у вас низкий доход и он постоянно падает;

• вы погрязли в «плохих кредитах» и долгах, а хотите научиться богатеть с их помощью;

• у вас есть нелюбимая работа, на которой вы чувствуете себя рабом, и это выжимает из вас все соки;

• вам надоело терять деньги на провальных инвестициях.

Можно ли не иметь собственную квартиру, а жить на съемной?

Мое мнение, что собственная квартира нужна. Почему?

Собственное жилье – одна из главных потребностей человека. Особенно в стране с постоянными кризисами и отсутствием стабильности.

Без собственного жилья нет прописки, нет возможности сходить к врачу, в паспорте нет штампа о регистрации, полис не получить, в институт без прописки не поступить и многое другое. Это базовая потребность!

К тому же для многих семей трудна ситуация, когда половину или большую часть дохода нужно отдавать за аренду. Это тяжело эмоционально. Арендные платежи всегда в приоритете, иначе вас просто выгонят на улицу. Риск и нестабильность давят. И очень не хочется, чтобы наши дети испытывали то же самое.

Поэтому квартира может быть и стартовым капиталом для детей. Сложно судить о том, сохранит ли она вложенные в нее богатства.

Мой пример показал, что НЕТ. С точки зрения инфляции, стоимости рубля и «продуктовой корзины» я обеднел в два раза, имея квартиру в собственности. Но с точки зрения стабильности важно иметь жилье за спиной, особенно в турбулентные времена.

Тогда зачем все эти расчеты под лозунгом «Инвестиции лучше, чем собственное жилье»?

Моя задача – обратить внимание на образ мыслей. Как вам свойственно принимать решения? Часто мы просто не задумываемся и на свободные деньги покупаем еще одну квартиру. Вторую, третью. Начинаем сдавать их, тоже не задумываясь. Или возьмем автомобиль. Имея собственное жилье, начинаем вкладывать новые деньги в то, что делает нас беднее. Обратите внимание: лично я в итоге оставил квартиру 2008 года, не продал ее, а новые 2,6 миллиона рублей решил инвестировать. Это называется «принцип “и то и другое”». Я выбрал и квартиру, и инвестиции.

Три вида богатств

Давайте подробнее поговорим о расчетах, приведенных в этой главе. Как уже было отмечено, я осознаю, что они очень приблизительные и не учитывают около десяти второстепенных показателей, неизбежно влияющих на результат.

Однако я предлагаю читателю сосредоточиться не на конкретных цифрах и их точности, а на динамике. Она понятна, ее легко объяснить даже ученику пятого класса средней школы. Моя задача – показать вам не столько конкретные цифры (и понести ответственность за их точность), сколько разницу в мышлении человека, принимающего финансовые решения.

Повторю: никоим образом не пытаюсь сказать, что покупать квартиру, дом и инвестировать в недвижимость – плохо. В целом инвестиции – мое хобби. Но я действую по методике лучших в мире экспертов и сильных наставников.

Одна из таких методик – «Три вида богатств». Ее описал Роберт Кийосаки в книге «Второй шанс», которую рекомендую иметь в своей библиотеке и перечитывать хотя бы раз в год.

Что это за три вида?

 «Первичные богатства». То, что уже никем не выпускается и не печатается и находится у нас под ногами: земля, водные ресурсы, полезные ископаемые, металлы простые и драгоценные и тому подобное. По мнению Кийосаки, данный вид богатств должен составлять от 10 до 30 % всех совокупных владений, в зависимости от вашего возраста. Например, земельные участки, золото или серебро в металле и так далее.

• «Вторичные богатства». Это все, что стоит на первичных богатствах: недвижимость, коммерческие организации, производства и тому подобное. Что называется, реальный сектор экономики. Будет хорошо, если от 30 до 50 % ваших владений принадлежат этому виду: квартиры и бизнес, инвестиции в него, доля в бизнесе – но не акции, я подчеркиваю!

 «Третичные богатства». Это производные от первичных и вторичных видов богатств: валюты, акции, облигации, разные деривативы, страховки, любые ценные бумаги, даже криптовалюты. Доля во владениях – от 30 до 40 %, в зависимости опять-таки от возраста.

Это хорошая диверсификация практически на все случаи жизни.

Предположим, все ваше состояние хранится только в валюте. Случился финансовый крах, вас обокрали или арестовали счета – и вы банкрот, все пропало. Все до копейки вложили в акции – та же опасность. Но если имеются и первичные, и вторичные богатства, бедность вам не грозит, это точно.

Поэтому у меня есть и золото, и инвестиции в земельные участки, и недвижимость, и валюта, и акции, и облигации, и криптовалюта. На момент написания этой главы, помимо квартиры, где живет семья, я имею шесть объектов недвижимости и один земельный участок. То есть квартиры в разных городах, включая Москву, и большой дом в Сочи.

Также за последние два года было заключено 12 инвестиционных сделок с недвижимостью под моим управлением. В некоторых из них доходность составляет 60–80 % годовых в рублях. И я не планирую отказываться ИНВЕСТИРОВАТЬ в недвижимость в принципе.

Поэтому своим расчетом с личной квартирой я не открыл Америку. И не призываю отказаться от покупки личной недвижимости. Более того, в моих планах после создания капитала «абсолютной финансовой свободы» – построить или купить себе шикарный дом. Он тоже будет пассивом, и если вместо приобретения особняка отправить эти деньги в инвестиции, они многократно вырастут за десять лет.