Текст книги "Настольная книга нотариуса"

5. Получатель ренты приобретает право бесплатного пожизненного пользования однокомнатной квартирой, находящейся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, дом 102, кв. 4, принадлежащей Плательщику ренты на праве собственности, свободной от каких-либо обременений и требований третьих лиц[130]130
  В пожизненное пользование Получателя ренты может быть предоставлено как отчуждаемое жилое помещение либо часть его (конкретная комната в квартире), так и иное жилое помещение.


[Закрыть].

6. Плательщик ренты в случае смерти Получателя ренты обязуется оплатить стоимость ритуальных услуг в размере не менее пятидесяти минимальных размеров оплаты труда, установленных законом на момент смерти Получателя ренты.

7. По требованию Получателя ренты предоставление содержания с иждивением в натуре в любое время в течение действия настоящего договора должно быть заменено выплатой периодических платежей в размере, указанном в п. 4 настоящего договора. Указанное требование Получателя ренты должно быть заявлено в письменной форме.

8. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять полученную в собственность квартиру только с предварительного согласия Получателя ренты.

9. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период действия настоящего договора использование переданной ему в собственность квартиры не приводило к снижению ее стоимости. В этих целях он обязуется содержать названную квартиру в порядке и чистоте в соответствии с санитарными и противопожарными требованиями, производить в ней необходимый текущий и капитальный ремонт, устранять последствия аварий и повреждений квартиры.

10. Получатель ренты принимает на себя обязательства, аналогичные предусмотренным в предыдущем пункте договора, в отношении квартиры, предоставленной ему Плательщиком ренты в пожизненное пользование, за исключением проведения в ней текущего и капитального ремонта.

11. В отчуждаемой под выплату ренты квартире никто не зарегистрирован, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования отчуждаемым жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкой ЖЭК N 50 Октябрьского района г. Екатеринбурга от 20.03.02 N 14.

12. Получателем ренты нотариусу представлено заявление о том, что она не имеет супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую квартиру. Плательщик ренты с содержанием указанного заявления ознакомлен.

Согласие супруги Плательщика ренты – Алексеева Игоря Владимировича – на приобретение квартиры на указанных в настоящем договоре условиях получено и нотариально удостоверено нотариусом города Карпинска Никитиной Р.Н. 11.03.02 по реестру N 2311.

13. Получатель ренты ставит Плательщика ренты в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры, не названных в настоящем договоре. В соответствии с его заявлением, а также согласно вышеуказанной справке Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Учреждением юстиции Свердловской области, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, 30.03.02 за N 1234, до заключения настоящего договора квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

14. Задолженности по налогам за отчуждаемую квартиру не имеется, о чем свидетельствует справка Государственной налоговой инспекции по Октябрьскому району города Екатеринбурга от 12.03.02 за N 344.

15. Передача отчуждаемой квартиры Получателем ренты и принятие ее Плательщиком ренты будет осуществляться по передаточному акту, который стороны обязуются подписать не позднее десяти дней со дня подписания настоящего договора.

16. Плательщик ренты приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации настоящего договора в Учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

17. В случае смерти Получателя ренты обязательство Плательщика ренты по выплате ренты считается прекращенным после выполнения условия, названного в п. 6 настоящего договора[131]131
  Если получателей ренты несколько, то в договоре следует конкретизировать требование, предусмотренное ст. 596 ГК: в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное. В связи с этим можно предусмотреть в договоре следующие возможные ситуативные варианты:
  – доля одного из умерших получателей ренты полностью переходит к оставшимся в живых получателям ренты (пропорционально их долям или иным способом);
  – доля умершего получателя ренты переходит к остальным получателям ренты частично;
  – доля умершего получателя ренты не переходит к остальным получателям, а договор в этой части прекращается.


[Закрыть].

18. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют в этой связи взаимных претензий.

19. Изменение условий настоящего договора, а также его расторжение производится по соглашению сторон, а в случае отказа одной из сторон от добровольного внесения изменений или расторжения договора – в судебном порядке.

20. Содержание ст. 209, 213, 346, 601 – 605 Гражданского кодекса РФ сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договора им известны.

21. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

22. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает Плательщик ренты.

23. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И. и по одному экземпляру выдается каждой из сторон.

Подписи:

Глава 10
Удостоверение договоров залога

§ 1. Общие положения о залоге

1. Понятие залога

Залог относится к числу наиболее распространенных и, по мнению многих, наиболее эффективным способом обеспечения обязательств. Обеспечение требования кредитора достигается выделением из всего имущества должника определенной части этого имущества, за счет которой будут удовлетворяться интересы данного кредитора преимущественно перед другими кредиторами.

2. Черты залога

Среди наиболее важных черт залога, присущих большинству видов залога, можно отметить следующие:

1) права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество;

2) право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);

3) залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;

4) залог зависим от основного обязательства. Эта зависимость четко отражена в законе. Наиболее общее правило включено в п. 4 ст. 4 Закона РФ «О залоге»[132]132
  ВВС РСФСР. 1992. N 23. Ст. 1239. (Далее – Закон о залоге.)


[Закрыть], в соответствии с которым судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Зависимость залога проявляется и в том, что залогом может обеспечиваться только действительное требование – если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. Если договор, порождающий основное обязательство, должен быть заключен в нотариальной форме, то в такую же (нотариальную) форму следует облечь и договор о залоге. Залог сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право залога и т.д.

Производность и зависимость залогового отношения от основного обязательства обусловлена назначением залога – обеспечивать основное обязательство.

3. Отличие залога как способа обеспечения обязательств от одноименных понятий

Залог как способ обеспечения обязательств необходимо отличать от одноименных понятий, используемых другими отраслями законодательства, а также существующих в виде «обычаев». Например, в уголовно-процессуальном законодательстве предусматривается возможность использования залога как меры пресечения: залог состоит в деньгах и ценностях, вносимых в депозит суда обвиняемым, подозреваемым либо другим лицом или организацией в обеспечение явки обвиняемого, подозреваемого по вызовам лица, производящего дознание, следователя, прокурора, суда. Использование «залога» в виде «обычаев» в ряде случаев противоречит закону, например изъятие в «залог» документов, удостоверяющих личность. Никакого отношения к залогу не имеют так называемые залоговые деньги.

Довольно широкое распространение имеет передача гражданам в краткосрочное пользование спортинвентаря, игрушек, велосипедов, лодок и т.д. «под залог» определенной суммы денег, часов, ювелирных изделий и т.д. Обычно это практикуется в парках, домах отдыха, пансионатах, на лодочных станциях и т.п. Законодательство о залоге такие общественные отношения не регулирует. Точно так же не подпадает под действие данного законодательства выдача посуды в столовых, рюмочных, закусочных и т.п. «под залог» определенной суммы. Обычно соответствующие отношения не получают юридической оценки. Очевидно, презюмируется их нахождение в области фактических отношений, лишенных правовой формы. Однако, несомненно, данные отношения регулируются гражданским законодательством, поскольку являются имущественными, основанными на равенстве сторон и т.д. При возникновении конфликтной ситуации не остается ничего другого как применить к таким отношениям законодательство о залоге по аналогии.

4. Законодательство о залоге

Регулирование залоговых отношений в первую очередь осуществляется ГК. Закон о залоге применяется в части, не противоречащей Кодексу (ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется ГК и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

§ 2. Основание возникновения права залога

Основанием возникновения права залога обычно является договор (п. 3 ст. 334 ГК). Например, банк готов предоставить кредит, но под залог какого-либо имущества. Заключается кредитный договор и договор о залоге. Последний и есть тот юридический факт, который порождает право залога. Именно с момента заключения данного договора возникает право залога. Если же имущество, являющееся предметом договора, подлежит передаче залогодержателю, то право залога возникает с момента передачи, поскольку иное не предусмотрено договором о залоге (п. 1 ст. 341 ГК). Так, договором может быть установлено, что право залога и в этом случае возникает с момента заключения договора (до передачи имущества).

Сравнительно редко залог возникает на основании закона. При этом в соответствующем законе должны быть указания:

а) юридических фактов, при наличии которых автоматически в силу закона возникает право залога;

б) предмет залога;

в) обеспечиваемое залогом обязательство (п. 3 ст. 334 ГК).

Кроме названных, в законе, могущем быть основанием возникновения права залога, иногда содержатся и иные указания. Например, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то в силу п. 5 ст. 488 ГК:

– товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца (обозначен юридический факт, порождающий право залога, – договор купли-продажи товара в кредит и предмет залога – товар, проданный в кредит);

– указанный товар признается находящимся в залоге у продавца с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (установлен период существования права залога у продавца);

– названный товар признается предметом залога для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (указано обеспечиваемое залогом обязательство). В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

К залогу, возникающему на основании закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное (п. 3 ст. 334 ГК, п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

Законом или другим актом, содержащим нормы гражданского права, может предусматриваться, что обязательство определенного рода должно обеспечиваться залогом. Основанием возникновения залога в таких случаях является договор. Закон, иной правовой акт лишь предписывают заключение договора о залоге, но автоматически на основании закона залог не возникает.

§ 3. Участники залогового правоотношения

1. Общие положения

Участниками залогового правоотношения являются залогодержатель и залогодатель.

Залогодержателем является лицо, которому в залог передается имущество. Им является кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству.

Залогодателем выступает лицо, которое передает имущество в залог. Обычно им является должник по основному (обеспечиваемому залогом) обязательству. Однако не исключено, что залогодателем выступает третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК). Например, акционерное общество передает в залог принадлежащее ему имущество в обеспечение обязательств производственного кооператива, возникших на основании кредитного договора данного кооператива с банком. В этом случае должником по основному обязательству (из кредитного договора) является кооператив, а залогодателем по договору, обеспечивающему данное обязательство, выступает третье лицо (не участвующее в основном обязательстве акционерное общество).

Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК).

Значит, при удостоверении договора залога необходимо истребовать документы, подтверждающие право собственности или право хозяйственного ведения должника на передаваемое в залог имущество.

Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Так, лицо, участвующее в договоре долевого участия в жилищном строительстве (по распространенной терминологии «дольщик»), может заложить принадлежащее ему право требования квартиры.

Залог права на чужую вещь (в том числе права аренды) не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п. 3 ст. 335 ГК).

Передача в залог имущества, находящегося в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК).

2. Залог может быть крупной сделкой

Федеральным законом «Об акционерных обществах» введено понятие крупной сделки (ст. 78). Если в залог по одному или нескольким взаимосвязанным договорам передается имущество, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, то соответствующая сделка считается крупной. Такие сделки совершаются с одобрения совета директоров (наблюдательного совета) как общего собрания. Если стоимость предмета залога составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, то решение об одобрении договора принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно. В случае, если единогласие не достигнуто, решение об одобрении передачи имущества в залог может быть принято общим собранием акционеров – владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании. Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров – владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

В соответствующих случаях при удостоверении договора залога (договоров залога, если они взаимосвязаны) нотариусу следует потребовать представления документов, свидетельствующих об одобрении залога. Решения общего собрания облекаются в форму протокола общего собрания акционеров. Требования, которым должен отвечать протокол общего собрания, указаны в ст. 63 Федерального закона «Об акционерных обществах» (протокол составляется не позднее 15 дней после закрытия собрания, подписывается председательствующим на общем собрании и секретарем собрания, в нем указываются место и время проведения собрания, количество голосов, которыми обладают акционеры, принимающие участие в собрании, итоги голосования, решения, принятые собранием, и т.д.). Решения совета директоров (наблюдательного совета) также содержатся в протоколе заседания (п. 4 ст. 68 Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Нотариусу при исследовании названных документов необходимо убедиться не только в том, что общее собрание или совет директоров (наблюдательный совет) одобрил передачу имущества в залог, но и в том, что в решении об одобрении такой сделки указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (залогодержателем), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия (п. 4 ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Уставом акционерного общества могут быть установлены иные случаи, когда на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок. Значит, при удостоверении договоров залога, совершаемых акционерным обществом, следует изучить уставы общества, в том числе с целью установления наличия или отсутствия таких указаний. И если они в уставе присутствуют, то необходимо истребовать решение об одобрении сделки.

В случае передачи имущества в залог с нарушением изложенных правил о крупных сделках соответствующий договор может быть признан недействительным по иску общества или акционера.

Указом Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» утвержден Типовой устав акционерного общества открытого типа[133]133
  САПП РФ. 1992. N 1. Ст. 3.


[Закрыть]. В Типовом уставе совершение ряда сделок обусловлено решением Совета директоров. Естественно, арбитражные суды многие сделки, совершенные при отсутствии решения Совета директоров, стали признавать недействительными[134]134
  Иногда Типовой устав применяется арбитражными судами даже к тем акционерным обществам, которые созданы не в процессе приватизации (см.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 апреля 1998 г. N 3081/97).


[Закрыть].

Кроме того, следует иметь в виду, что «в реальной судебной практике признаются ничтожными сделками договоры о передаче в залог залогодателем – государственным или муниципальным предприятием производственных фондов или иного имущества, без которого предприятие не сможет в полном объеме выполнять уставные цели, а также имущества, стоимость которого сравнима с балансовой стоимостью активов предприятия»[135]135
  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 410 – 411. См. также: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 августа 1997 г. N 1833/97.


[Закрыть].

3. Могут ли быть залогодателями казенные предприятия и учреждения?

Обладатели права оперативного управления (казенные предприятия и учреждения, финансируемые собственником) не упоминаются среди субъектов, могущих быть залогодателями. На практике казенные предприятия иногда передают имущество в залог с согласия собственника. Думается, соответствующие договоры являются недействительными, поскольку противоречат закону (ст. 168, п. 2 ст. 335 ГК). Поэтому, как представляется, нотариусу не следует удостоверять такие договоры.

По отношению к учреждениям как потенциальным залогодателям подход должен быть более дифференцированным. По общему правилу учреждение не может быть залогодателем. Во-первых, оно обладает правом оперативного управления закрепленным за ним имуществом. А ст. 335 ГК, очерчивая круг возможных залогодателей, обладателей права оперативного управления не называет. Во-вторых, учреждение не вправе отчуждать или иным образом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (п. 1 ст. 298 ГК).

В то же время некоторые учреждения, как представляется, могут выступать в качестве залогодателей при наличии условий, предусмотренных в п. 2 ст. 298 ГК:

а) учреждению предоставлено право осуществлять деятельность, приносящую доходы;

б) в залог передается имущество, полученное в результате такой деятельности (в том числе приобретенное за счет указанных доходов) и учитываемое на отдельном балансе.

В соответствующих случаях нотариус должен установить, что учредительные документы данного учреждения допускают осуществление деятельности, приносящей доходы. (Такое право учреждения может предусматриваться только в учредительных документах, но не в иных актах). Кроме того, нотариус должен убедиться, что передаваемое в залог имущество приобретено именно за счет указанных доходов (не за счет средств, выделенных по смете, не получено в дар, по завещанию и т.п.) И наконец, нотариусу должен быть представлен отдельный баланс.

Справедливости ради надо упомянуть о том, что в соответствующих случаях нотариусы нередко требуют согласия учредителя-собственника. Причиной тому отмеченная правовая неопределенность, наличие различных точек зрения по рассматриваемой проблеме и вполне понятное желание нотариуса обезопасить себя на случай будущего спора.