Текст книги "ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом"

Глава 2
Ситуация с ТСЖ в Российской Федерации

Несмотря на все сложности и проблемы, сегмент ТСЖ в России активно развивается. Согласно данным единой информационной системы «Реформа ЖКХ» (курируемой Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства), на начало 2016 г. в России насчитывалось 57 937 юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами. В их числе:

• 28 171 ТСЖ;

• 5368 жилищно-строительных кооперативов (ЖСК);

• 24 398 управляющих компаний.

Всего эти организации обслуживают 742 401 дом общей площадью 2 307 559 653 м², при этом доля ТСЖ составляет около 4 % от общей численности домов в нашей стране.

Тот факт, что количество ТСЖ превышает численность управляющих организаций, не должен вводить в заблуждение. На деле число домов под управлением ТСЖ в разы меньше, чем число домов, управляемых УК. Дело в том, что одна УК может управлять несколькими, а иногда и десятками домов. Порой это огромные «муравейники» на 400–500 квартир, жители которых разобщены и не знают друг друга. Им сложно объединиться и создать ТСЖ.

Илл. 1. Доля ТСЖ в общем числе домов в Российской Федерации (исходя из расчета «один дом – одно ТСЖ»*)

Источник: сайт «Реформа ЖКХ».

* Обычно одно товарищество собственников жилья обслуживает один дом. Однако нормы пп. 1 и 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ допускают, что ТСЖ может управлять несколькими домами, если у них один земельный участок, единые сети инженерно-технического обеспечения и другие общие элементы инфраструктуры.

В целом российские регионы демонстрируют похожее соотношение форм управления МКД:

Илл. 2. Процентное соотношение МКД с различными способами управления в Москве в 2016 г.

Источник: сайт «Реформа ЖКХ».

Приведенные данные отражают соотношение числа ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций. Вне зависимости от региона, его географических и территориальных особенностей число ТСЖ (но не общая площадь жилья в управлении!) почти всегда больше, чем число ЖСК и управляющих организаций.

ТСЖ управляют десятками тысяч домов, жители которых выбрали эту форму управления своим имуществом. Это говорит о том, что ТСЖ продолжают набирать популярность, а в условиях кризиса процесс их создания может даже ускориться, что диктуется, с одной стороны, необходимостью урезать расходы, с другой – растущими требованиями собственников к качеству оказываемых услуг.

Глава 3
Создание ТСЖ: с чего начать

1. Первичное общее собрание

Самая сложная часть при создании ТСЖ – уведомление собственников жилья о предстоящем собрании и проведение общего собрания. Начинать нужно с формирования группы активистов, заинтересованных в решении этого вопроса. Они инициируют проведение общего собрания, на котором будет приниматься решение о выборе ТСЖ в качестве способа управления МКД.

Порядок проведения общих собраний установлен ст. 45–48 ЖК РФ. Действующее законодательство выделяет три вида общих собраний: очное, очно-заочное и заочное (ст. 44.1 ЖК РФ).

1. Очное общее собрание проводят чаще всего, поскольку в ТСЖ все вопросы обычно решаются путем коллективного обсуждения и диалога. Заочные собрания в ТСЖ проводятся редко.

Общее собрание собственников помещений должно проводиться ежегодно. Годовое общее собрание проводится во II квартале года, следующего за отчетным годом (в период с апреля по июнь) (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Чтобы общее собрание было правомочно, на нем должен быть сформирован кворум, то есть должно присутствовать не менее 50 % от общего числа имеющих право голоса.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Голос одного собственника не приравнивается к одной квартире. Вес голоса рассчитывается исходя из площади жилого помещения (собственник двухкомнатной квартиры имеет больший вес голоса, чем собственник однокомнатной).

Уведомить всех собственников о собрании необходимо за 10 дней до даты проведения общего собрания (то есть, если собрание проводится 20-го числа месяца, уведомление о нем должно быть реализовано до 9-го числа месяца) (п. 4 ст. 45 ЖК РФ). Довести до собственников информацию о предстоящем собрании – самый трудный вопрос при подготовке общего собрания. Здесь можно выделить два основных (законных) варианта:

1. Общее собрание организуется и проводится собственными силами. Это идеальный и самый быстрый способ. К сожалению, он же является самым затратным и труднореализуемым, поскольку собственник, выступающий инициатором собрания, обязан направить каждому собственнику помещения МКД заказное письмо с сообщением о проведении общего собрания либо вручить такое сообщение каждому собственнику под роспись (приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр, раздел IV, п. 4).

Легко понять, почему этот вариант проведения общего собрания является труднореализуемым. Допустим, что в доме, в котором предстоит создать ТСЖ, 400 квартир. Каждого собственника (а их может быть не 400, а, например, 600 и больше) необходимо уведомить письменно (заказным письмом или под роспись) о проведении общего собрания. При этом для государства не имеет значения, что на общем собрании по факту будет представлен легитимный кворум. Закон требует уведомлять всех.

Допустим, инициаторы создания ТСЖ могут уведомить собственников 200 квартир и вручить им сообщения под роспись. Имена собственников еще 200 квартир инициаторам собрания вообще не известны. А поскольку реестры со сведениями об объектах недвижимого имущества в России, в отличие от западных стран, являются закрытыми, для того, чтобы получить сведения о собственниках, необходимо сделать запрос в Росреестр, где одна выписка стоит 200 руб. с физических лиц и 600 руб. с юридических. Таким образом, только получение сведений по 200 квартирам из 400 еще до создания ТСЖ обойдется в 40 000 руб. После того как эти выписки будут получены, необходимо разослать заказные письма с уведомлением о вручении. При условной цене одного письма 100 руб. это добавит к затратам еще 20 000 руб.

Таким образом, чтобы уведомить законным способом половину собственников МКД, насчитывающего 400 квартир, потребуется минимум 60 000 руб. И это до создания ТСЖ, регистрационных мероприятий и т. д.

Как видим, государство изначально задает высокую планку и создает организационные сложности. Я считаю, что необходимости в уведомлении 100 % собственников помещений МКД нет, поскольку по большей части вопросов повестки собрание легитимно при 50 % голосов.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственники помещений МКД на общем собрании вправе определить на будущее особый порядок уведомления о проведении общих собраний и порядок информирования о результатах голосования и обнародовании решений собраний. Это делается для того, чтобы минимизировать издержки, связанные с необходимостью заказа выписок из ЕГРП (Росреестра) и рассылки заказных писем. Обычно в качестве места уведомления о проведении общих собраний выбирается информационный стенд внутри подъездов МКД либо доска объявлений при входе в подъезд. Этот перечень можно дополнить сайтом будущего ТСЖ или его сообщества «ВКонтакте». Все эти способы уведомления сокращают информационные расходы ТСЖ.

2. Общее собрание организуется и проводится силами и средствами управляющей организации – способ мучительный, длительный, но зато дешевый.

В соответствии с п. 6 ст. 45 ЖК РФ для проведения общего собрания силами управляющей организации (от которой ТСЖ в дальнейшем предстоит избавиться) необходимо создать инициативную группу собственников не менее чем 10 % квартир (если в МКД 400 квартир, инициативная группа должна состоять минимум из 40 человек). После того как инициативная группа будет создана, у нее есть право обратиться в письменной форме в УК для организации проведения общего собрания собственников помещений в МКД. В обращении должна быть сформулирована повестка предстоящего общего собрания.

В течение 45 дней с момента поступления обращения (но не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания) управляющая организация обязана своими силами и за свой счет провести все мероприятия, связанные с уведомлением собственников, обеспечить проведение общего собрания и довести его результаты до сведения собственников, разместив соответствующее сообщение в помещении данного дома не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Следует учесть, что описанный выше порядок является относительно новым (введен с 29.06.2015 г.), а управляющие организации идут на эти действия крайне неохотно, ведь фактически они за свой счет организуют общее собрание, которое будет их «свергать». Поэтому членам инициативной группы нужно быть готовым к длительному затягиванию вопроса, а все обращения, подаваемые в управляющую организацию, должны иметь дубликат, заверенный подписью руководителя и печатью УК. Если управляющая организация уклоняется от проведения общего собрания в установленные сроки (45 дней), немедленно подавайте жалобу в жилищную инспекцию (приложив подтверждающие документы) и в прокуратуру. Также можно обратиться на телевидение, обычно скандал и шумиха действуют на управляющие компании отрезвляюще.

У значительной части собственников могут быть заключены договоры управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Такие договоры являются срочными и могут заключаться на срок от нескольких месяцев до 5 лет – в зависимости от случаев, определенных в п. 5 ст. 162 ЖК РФ. При этом односторонний порядок отказа от исполнения таких договоров обычно не предусматривается и потому может оказаться очень непросто отказаться от исполнения договоров управления МКД управляющей организацией на этапе создания ТСЖ.

Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (гл. 29 ГК РФ). Если МКД новый, вряд ли управляющая организация так просто откажется от источника доходов, и потому рассчитывать на расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) не стоит.

Однако, согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Эта норма является правовой лазейкой для того, чтобы распрощаться с управляющей компанией. Однако УК может не согласиться с решением общего собрания и оспорить его в суде, поэтому факт невыполнения условий договора управления МКД нужно будет доказать в судебном порядке.

Чтобы избежать этих проблем, рекомендую до момента проведения общего собрания обратиться с жалобой на действия управляющей организации в жилищную инспекцию. Практически в любом доме, управляемом УК, всегда найдутся недостатки: в одном подъезде не горят лампочки, в другом – плохо убирают и т. д. Все это следует отразить в жалобе в жилищную инспекцию (предварительно сфотографировав нарушения), и тогда жилищный инспектор, проводя выездную проверку, укажет все эти недостатки, предписав их устранить в заданные сроки. Это предписание и будет доказательством того, что управляющая организация не выполняет условий договора управления МКД.

Таким образом, если управляющая организация оспорит решение общего собрания о создании ТСЖ в суде, можно смело подать ходатайство об участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, жилищной инспекции, которая сможет выступить на стороне собственников помещений МКД (либо предоставит в суд письменный отзыв в их пользу).

Только эти способы уведомлений собственников МКД о проведении общего собрания являются законными. Выбор конкретного способа определяется особенностями ситуации в конкретном доме.

2. Заочное общее собрание. Ст. 47 ЖК РФ определяет правила проведения заочного общего собрания и устанавливает, что заочное общее собрание проводится, если очное общее собрание не набрало кворума (то есть 50 % голосов от общего числа собственников).

О проведении заочного общего собрания собственники уведомляются аналогичным образом (заказные письма или сообщение под роспись). Собственникам высылается анкета, заполнить и вернуть которую они должны до окончания указываемого срока приема.

Обратите внимание на то, что обязанность по организации и проведению заочного общего собрания может быть возложена на управляющую организацию (в том случае, если очное собрание, организуемое управляющей организацией, будет провалено, а управляющая организация, не желающая потерять власть над домом, будет стремиться к этому).

3. Очно-заочный вид общего собрания. С 29.06.2015 г. предусмотрена возможность очно-заочного проведения общего собрания (п. 3 ст. 47 ЖК РФ). Порядок уведомлений собственников МКД такой же, как при очной и заочной формах. На очно-заочном собрании вопросы повестки дня в очном виде обсуждаются с теми собственниками, которые пришли на собрание и проголосовали, не явившимся анкеты с повесткой собрания рассылаются по почте заказными письмами (или раскладываются по почтовым ящикам, если такой порядок уведомлений был установлен общим собранием).

При подготовке, проведении и оформлении результатов общего собрания следует также руководствоваться Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний…». Этот относительно новый документ, в отличие от Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр носит не рекомендательно-методический, а общеобязательный характер. Отказ от использования новых правил проведения общих собраний увеличивает риск признания таких собраний недействительными и нелегитимными.

Согласно п. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД должны быть указаны:

1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);

3. Дата, место, время проведения собрания, в случае проведения заочного собрания – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4. Повестка дня собрания;

5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Все указанные в этом перечне пункты являются обязательными. Если какого-либо пункта будет не хватать, собрание может быть признано недействительным в судебном порядке (по инициативе прежней управляющей организации либо жилищной инспекции). Судебная практика знает много примеров, когда ТСЖ ликвидировались по надуманным предлогам, после чего инициаторам приходилось проделывать всю кропотливую работу сначала.

В п. 1 и 2 ст. 45 ЖК РФ говорится, что общие собрания бывают двух видов: годовые (плановые и обязательные) и внеочередные). Если общее собрание проводится не по плану (не в период с апреля по июнь календарного года), оно является внеочередным, и это обязательно указывается в сообщении о проведении собрания.

Все формы документов (протоколов и уведомлений), необходимых для проведения общих собраний, приведены в Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». (Пример сообщения о проведении общего собрания см. в приложении 1.)

При проведении первоначального общего собрания его инициаторам рекомендуется запросить у собственников копии паспортов и правоустанавливающих документов на жилое помещение (обычно это свидетельство о регистрации права собственности, в случае его отсутствия – договор купли-продажи, долевого участия, дарения и т. п.).

Проведению официального общего собрания может предшествовать проведение неофициального схода («народного веча»), в ходе которого заинтересованные жители будут проинформированы о повестке собрания, смогут внести в нее коррективы или дополнения.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников помещений.

При определении долей голосующих (веса каждого конкретного голоса) за основу берется общая площадь жилого или нежилого (бытового) помещения, указанная в правоустанавливающем документе. Сумма общей площади помещений в МКД составляет 100 %. Вес каждого конкретного голоса, который имеет собственник помещения, зависит от общей площади, принадлежащей ему на основании документа о праве собственности.

На этапе создания ТСЖ инициативная группа может не знать общей площади жилых помещений МКД, то есть исходных 100 % площади, от которой необходимо отталкиваться при подсчете голосов. Эта информация содержится в техническом паспорте на МКД. Указанный документ обычно размещается на сайте «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru) или на сайте управляющей организации. Копию технического паспорта можно затребовать у УК либо у застройщика дома.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Эта площадь фигурирует в свидетельствах о праве собственности. Поэтому рекомендуется собрать 100 % таких свидетельств, суммировать полученную площадь и исходить из полученной суммы как общей площади жилых помещений.

Обратите внимание: площадь, указанная в свидетельстве о праве собственности на жилое помещение в МКД, может отличаться от той, что указана в техническом паспорте на жилой дом. Не имея возможности собрать все свидетельства для определения точной суммы площадей, первоначально можно воспользоваться той площадью, которая указана в техническом паспорте.

Однако после того, как будут собраны все свидетельства о праве и площадь будет определена с точностью до 1 м², стоит уведомить орган государственного жилищного надзора об этом (либо попытаться внести изменения в технический паспорт МКД).

Подсчет голосов можно осуществлять следующими способами:

1. Количество голосов каждого собственника рассчитывается как отношение площади принадлежащей ему собственности к общей площади всех помещений, находящихся в собственности в доме. Например, при площади квартиры 58 м² и общей площади помещений в доме 2897 м², собственник такой квартиры обладает 58/2897 голоса. Для принятия решения необходимо набрать такое количество голосов, которое либо больше 1/2, либо больше 2/3. Вычисление проводится по арифметическим правилам действий с простыми дробями: например, для подсчета 2/3 голосов от 2897 м² нужно 2897 умножить на 2 и разделить на 3, получив в результате 1931,33 м². То есть решение должно быть принято голосами владельцев не менее чем 1931,33 м².

2. Количество голосов каждого собственника считается равным площади принадлежащего ему помещения. Используя те же цифры, считаем, что собственник квартиры обладает 58 голосами, всего же в доме 2897 голосов. Для принятия решения необходимо 2/3 от 2897 голосов, то есть 1931,33 голоса.

3. Количество голосов каждого собственника подсчитывается как процентное отношение площади принадлежащей ему квартиры к общей площади всех помещений, находящихся в собственности в доме. В этом случае собственник квартиры площадью 58 м² при общей площади помещений в доме 2897 м² имеет 58 / 2897 × 100 % = 2,00 % голосов. Решение должно быть принято 2/3 × 100 % = 66,67 % голосов.

Согласно п. 3. ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД считается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % от общего числа голосов.

Обращаем внимание, что собственник помещения может доверить право участия в общем собрании по простой письменной доверенности (пример доверенности см. в приложении 2).

Для принятия решения по большей части вопросов повестки общего собрания требуется не менее 50 % голосов собственников. Однако есть ряд исключений, для принятия решения по которым требуется не 50 %, а около 67 % (2/3) от общего числа собственников. Согласно пп. 1–3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к таким вопросам относится:

• Принятие решений о реконструкции дома (в том числе о расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, капитальном ремонте общего имущества МКД, об использовании фонда капитального ремонта.

• Принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного открывать специальный счет в российской кредитной организации и совершать операции с денежными средствами, находящимися на специальном счете.

• Принятие решений о получении ТСЖ кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и иных вопросов, связанных с этим.

• Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им.

• Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

• Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Таким образом, все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, кредитами ТСЖ на капитальный ремонт, ограничением использования земельного участка (например, установкой шлагбаума или забора и пр.), а также вопросы сдачи общедомового имущества в рекламную аренду (например, реклама в лифтах) принимаются 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (около 67 % голосов). Все остальные вопросы решаются квалифицированным большинством (более 50 %) голосов.

Решения, принятые общим собранием, являются обязательными к исполнению всеми собственниками помещений в МКД независимо от того, принимал ли собственник участие в общем собрании и как он голосовал по принятому решению (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).