Текст книги "ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом"

Все решения общего собрания оформляются протоколами общего собрания, которые являются официальными документами (влекущими за собой юридические факты и последствия). Копии решений и протокола общего собрания через 10 дней после его проведения предоставляются инициатору общего собрания и в правление ТСЖ (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Оригинал протокола хранится в месте, которое определено решением общего собрания.

Протоколы общего собрания лучше вести в двух экземплярах (особенно если управление домом осуществляет приглашенный управляющий, он, скорее всего, затребует оригинал себе). Протокол общего собрания о создании ТСЖ должен существовать в двух экземплярах (нотариальная копия не подменяет оригинал), так как его оригинал останется в Федеральной налоговой службе (ФНС), которая осуществляет регистрацию ТСЖ.

Общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, и изменять повестку данного собрания. Не допускается включать в перечень вопросов пункты под названием «Прочее», «Иное» и т. п. Все вопросы должны формулироваться прямо и четко, предполагая ответы «за», «против» или «воздержался». Открытые вопросы (то есть не сопровождающиеся точными формулировками ответов) не допускаются (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Повестка первичного собрания может иметь следующий (рекомендуемый) вид:

1. Утверждение председателя и секретаря общего собрания (этот пункт должен присутствовать при проведении любого собрания, вопрос о включении пункта об избрании счетной комиссии решается инициаторами собрания).

2. Выбор способа управления МКД (в данном случае предлагается ТСЖ, при этом число членов товарищества собственников жилья, создавших ТСЖ, должно превышать 50 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 135 ЖК РФ).

3. Утверждение названия товарищества собственников жилья (можно предложить несколько названий, связанных с топонимикой дома).

4. Утверждение устава ТСЖ в предлагаемой редакции (устав должен быть составлен с учетом последних изменений в ЖК РФ, иначе ФНС может его не зарегистрировать, а жилищная инспекция в дальнейшем признает устав недействительным).

5. Утверждение размера взноса для проведения регистрационных мероприятий ТСЖ (конечная сумма зависит от необходимости выписок из ЕГРП, рассылки заказных писем, но в любом случае следует заложить не менее 10 000–15 000 руб. (в ценах 2016 года)).

6. О выборе уполномоченного лица из числа собственников помещений МКД для осуществления регистрационных мероприятий ТСЖ (как правило, это будущий председатель).

7. О выборе членов правления ТСЖ (число членов правления должно быть четным, правление из 6 человек считается оптимальным).

8. О месте хранения протоколов общих собраний собственников помещений МКД и членов ТСЖ (в соответствии с п. 4 ст. 46 ЖК РФ они могут храниться у одного из собственников либо у председателя).

9. О порядке уведомления членов ТСЖ и собственников помещений МКД о проведении общих собраний (стоит указать в качестве способа уведомления размещение информации на стендах внутри подъездов).

10. О порядке уведомления членов ТСЖ и собственников помещений МКД о результатах голосования на общих собраниях (стоит указать в качестве способа размещение информации на стендах внутри подъездов).

Выбор председателя ТСЖ и членов ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ не является обязательным на первичном общем собрании. Выбрать ревизора можно будет в дальнейшем, а председателя можно определить голосованием членов правления (то есть выбрать одного из них), если это предусмотрено уставом ТСЖ.

Полезно перед созданием ТСЖ составить список вопросов и посетить другие ТСЖ. У председателей ТСЖ принята корпоративная солидарность, а потому высок шанс получить полные и компетентные ответы «тех, кто в теме».

Согласно пп. 1.1 п. 1 ст. 46 ЖК РФ, после проведения общего собрания его инициаторы (до регистрации ТСЖ как юридического лица) должны в течение 5 календарных дней предоставить копию протокола общего собрания с принятыми решениями в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию). В случае непредоставления такой информации предусмотрены штрафы: для должностных лиц – от 300 до 500 руб., для юридических лиц – от 3000 до 5000 руб. (ст. 19.7 КоАП).

Обратите внимание: если общее собрание по одному и тому же вопросу (например, устанавливать ли забор вокруг дома) проводится чаще, чем один раз в три месяца, жилищная инспекция устраивает внеплановую проверку организации, проведения и оформления результатов такого собрания (п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в МКД, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников путем размещения сообщения об этом в помещении данного дома, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Таким образом, государство уведомляется о принятых решениях в течение 5 дней, а собственники помещений – в течение 10 дней. Уведомлять жилищную инспекцию о проведении общего собрания необходимо каждый раз (забывчивость наказывается штрафом согласно ст. 19.7 КоАП).

Кого следует уведомлять о создании ТСЖ. В соответствии с п. 18 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее ПП РФ-2013–416) после принятия общим собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом ТСЖ в течение 5 рабочих дней направляет три уведомления о создании ТСЖ (с копиями протокола/решения общего собрания):

• в предыдущую управляющую организацию;

• в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию);

• в орган местного самоуправления, уполномоченный осуществлять жилищный контроль.

В уведомлении необходимо указать: наименование ТСЖ как организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, и ее адрес (примеры уведомлений см. в приложении 3).

Не следует путать обязанность предоставлять копию протокола собрания в жилищную инспекцию (пп. 1.1 п. 1 ст. 46 ЖК РФ) с обязанностью уведомить три инстанции (жилищную инспекцию, муниципальный департамент ЖКХ и предыдущую управляющую организацию) о создании ТСЖ (п. 18 ПП РФ-2013–416). Протоколы каждый раз предоставляются в жилищную инспекцию в течение 5 календарных дней после проведения общего собрания, а уведомляются указанные инстанции единожды.

После регистрации ТСЖ в Федеральной налоговой службе в жилищную инспекцию подается уведомление о начале предпринимательской деятельности. В соответствии с п. 7 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 584 «Об уведомительном порядке начала осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности» оно предоставляется в 2 экземплярах (экземпляр с отметкой о принятии остается у заявителя).

В соответствии с п. 5–7 ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» эти сведения представляются не позднее 10 рабочих дней с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр юридических лиц.

При этом ТСЖ обязано уведомить о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности уполномоченный орган, обычно это жилищная инспекция. Форма уведомления приводится в приложении № 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 584. Услуги по управлению многоквартирными домами имеют код 041131 в общероссийском классификаторе услуг населению (ОКУН).

Наряду с уведомлениями практически сразу после создания на ТСЖ возлагается обязанность по раскрытию информации. Подробно этот вопрос будет рассмотрен в соответствующей главе книги, а пока лишь отмечу, что эта обязанность для ТСЖ возникает не позднее 30 дней со дня государственной регистрации (п. 9(3) Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»).

Рекомендую не забывать про эту обязанность вновь зарегистрированного ТСЖ. В противном случае вы столкнетесь с неприятной неожиданностью в виде штрафа 30 000 руб. за нарушение юридическими лицами порядка размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (13.19.2 КоАП).

Кроме того, в соответствии с п. 9 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию реестра в органы государственного жилищного надзора. Реестр также является основанием для начисления и уплаты налогов за нечленов ТСЖ.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества (высший орган управления) и правление товарищества (исполнительный орган).

В соответствии со ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ решает следующие вопросы:

• внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

• принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества (и прочие процедуры, связанные с этим);

• избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), а также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества (если такой порядок определен уставом ТСЖ, досрочное прекращение их полномочий);

• установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ (за текущее содержание и ремонт, а также взносов на капитальный ремонт);

• утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

• принятие решений о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (например, доходов от размещения рекламы в лифтах, аренды общедомового имущества провайдерами);

• утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

• утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

• утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

• утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

• рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

• принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, оплаты их труда;

• определение размера вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления товарищества;

• другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ и иными законами (например, пп. 1–3.1 п. 2 статьи 44 ЖК РФ).

Общее собрание членов ТСЖ не обязано решать все эти вопросы, но имеет такое право при необходимости. Кроме того, общее собрание правомочно решать вопросы, которые относятся к компетенции правления ТСЖ, поскольку является высшим органом управления.

Правление же является органом управления, которое осуществляет оперативное руководство деятельностью ТСЖ. Правление может решать любые вопросы, кроме относящихся к компетенции общего собрания. Члены правления избираются на срок до двух лет из числа собственников помещений МКД (не собственник не может быть членом правления).

Член правления также не может работать в ТСЖ по трудовому договору, быть руководителем управляющей организации (если ТСЖ заключило с такой организацией договор управления) и быть ревизором (это формирует конфликт интересов, поскольку ревизор проверяет и контролирует деятельность членов правления (см. п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ)).

Правление правомочно принимать решения, если на заседании правления ТСЖ присутствует не менее 50 % общего числа членов правления товарищества (п. 6 ст. 147 ЖК РФ).

Прямыми обязанностями правления ТСЖ в соответствии со ст. 148 ЖК РФ является совокупность действий по текущему управлению МКД, а именно:

• контроль за своевременным внесением обязательных платежей и взносов, работа с должниками:

• составление смет доходов и расходов на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности ТСЖ, предоставление их общему собранию для утверждения;

• управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

• наем и увольнение работников для обслуживания многоквартирного дома;

• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД;

• ведение реестра членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

• созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

• выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава ТСЖ.

Важный вопрос, который предстоит решить инициативной группе: кто должен войти в состав правления? Следует учитывать, что каждый член правления должен приносить ТСЖ пользу. Один может быть юристом, другой иметь связи в различных организациях, третий обладать авторитетом в глазах соседей. Не стоит набирать в правление «балласт» – людей, которые не выполняют никакой работы.

Вопрос о вознаграждении членов правления отнесен к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ (пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Общее собрание может вообще не устанавливать вознаграждение членам правления, в этом случае считается, что они выполняют свои обязанности на общественных началах. Вознаграждение может устанавливаться всем членам правления или только председателю, как в виде единовременной выплаты по итогам года (по итогам рассмотрения годового отчета), так и в виде ежемесячной выплаты.

Непосредственное оперативное руководство деятельностью ТСЖ и выборным исполнительным органом (правлением) осуществляет председатель правления. Он избирается общим собранием ТСЖ (пп. 3 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) либо правлением из членов оного (если такой порядок определен уставом товарищества). Председатель правления действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывая все необходимые документы.

Трудовой договор с председателем правления ТСЖ не заключается, несмотря на то, что его должность включается в штатное расписание. В соответствии с п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ член правления ТСЖ (коим является председатель) не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Согласно п. 11 ст. 145 ЖК РФ, общее собрание членов ТСЖ вправе определить размер вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления. Труд председателя ТСЖ оплачивается не по трудовому договору, а путем вознаграждения, сумма которого устанавливается на общем собрании.

Требование п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ в определенном смысле противоречит трудовому законодательству: согласно ст. 15 ТК РФ, под трудовыми отношениями понимаются отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации и конкретного вида поручаемой работнику работы), подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором. В соответствии со ст. 17 ТК РФ трудовые отношения на основании трудового договора в результате избрания на должность возникают, если избрание на должность предполагает выполнение работником определенной трудовой функции. Работу председателя правления ТСЖ следует отнести к работе по должности в соответствии со штатным расписанием, ведь обычно такую должность вводят в штатное расписание. Подобная работа подразумевает постоянное и непрерывное выполнение должностных обязанностей. Но говорить о трудовых отношениях можно только при условии установления председателю правления вознаграждения в виде заработной платы. Поэтому весьма часто между ТСЖ и председателем правления ТСЖ заключается трудовой договор, что имеет под собой некоторые логические основания.

При смене председателя ТСЖ обязано в течение трех рабочих дней сообщить соответствующие сведения в ФНС по месту своего нахождения (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Для этого в ФНС представляется подписанное заявителем заявление по форме Р14001 «Заявление о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) изменений в сведения о юридическом лице, не связанных с внесением изменений в учредительные документы». Налоговые органы вносят указанные изменения в ЕГРЮЛ в срок, не превышающий 5 рабочих дней со дня представления документов (п. 1 ст. 8, п. 3 ст. 18 Закона № 129-ФЗ).

Неизвещение в трехдневный срок налогового органа (либо представление недостоверных сведений) о смене председателя ТСЖ влечет предупреждение или наложение на должностных лиц административного штрафа в размере 5000 руб. (п. 3 ст. 4.25 КоАП РФ).

После того как протокол первичного собрания оформлен и составлен, а решение о создании ТСЖ принято, необходимо инициировать процедуру регистрации. Регистрирует ТСЖ районная налоговая служба, куда подаются следующие документы:

1. Протокол общего собрания собственников помещений в МКД с подписями лиц, принявших участие в голосовании. Протокол также заверяется подписями председателя и секретаря собрания (оригинал остается в ФНС, поэтому при проведении общего собрания необходимо сделать дубликат).

2. Устав ТСЖ (в двух экземплярах, один остается в ФНС, второй будет возвращен ТСЖ).

3. Заявление о государственной регистрации юридического лица по форме № Р11001.

4. Чек об оплате государственной пошлины (на 2016 г. она составляет 4000 руб.).

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» срок регистрации ТСЖ составляет 5 рабочих дней.

Подачу всех необходимых документов на регистрацию осуществляет лицо, прямо уполномоченное на это общим собранием («руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица», в соответствии с пп. А п. 1.3 ФЗ № 129-ФЗ «О государственной регистрации»). При этом в форме № Р11001 в качестве учредителей вновь создаваемого юридического лица выступают члены правления ТСЖ.

2. Второе общее собрание

После того как ТСЖ зарегистрировано Федеральной налоговой службой и регистрационные документы получены, правление ТСЖ и лично председатель оперативно решают следующие вопросы:

1. Получение технической документации на дом от предыдущей управляющей организации. (Подробнее об этом в главе 5.)

2. Заключение договоров с контрагентами и ресурсоснабжающими организациями (РСО). (Этот вопрос я детально изложил в главе 7.)

3. Подготовка ко второму общему собранию собственников помещений и членов ТСЖ, на котором будет утверждена смета доходов и расходов на календарный год.

Поскольку о проведении общего собрания необходимо уведомлять до 10 дней до его проведения, сообщение о дате второго общего собрания рекомендуется вывешивать сразу после получения из ФНС документов о регистрации ТСЖ. При этом правление ТСЖ продолжает активную работу по сбору заявлений о вступлении в ТСЖ.

Обратите внимание: второе общее собрание также является внеочередным, это необходимо указать в сообщении о его проведении. Кроме того, второе собрание – это собрание не только собственников помещений, но и членов ТСЖ (поэтому оно официально называется «внеочередное общее собрание собственников помещений МКД и членов ТСЖ»). Следует учитывать, что голоса членов ТСЖ и собственников считаются по-разному: по отдельным вопросам голосуют все собственники помещений в МКД,[1]1
  Напоминаем, что это вопросы, связанные с капитальным ремонтом, ограничением использования земельного участка, а также вопросы сдачи общедомового имущества в рекламную аренду третьим лицам, которые принимаются 2/3 (не менее 67 %) от общего числа голосов собственников помещений в МКД.


[Закрыть] по всем остальным – только члены ТСЖ.

Повестка дня второго общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ может иметь следующий (рекомендуемый) вид:

1. О выборе председателя и секретаря общего собрания (обязательный пункт для любого собрания, счетная комиссия при этом может не избираться).

2. Об утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ на текущий год (смета – финансовый план, по которому ТСЖ будет жить и работать на протяжении календарного года).

3. О принятии решения об утверждении платы за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД (то есть платы за содержание и ремонт жилого помещения).

4. О принятии решения о формировании фонда капитального ремонта МКД на специальном счете ТСЖ.

5. О принятии решения по внесению взносов собственниками помещений на проведение капитального ремонта МКД в размере минимального взноса, установленного нормативными актами (по региону).

6. О принятии решения о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества МКД в составе не меньшем, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта.

7. О принятии решения о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в МКД не позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта.

8. О принятии решения по выбору лица, уполномоченного собственниками помещений МКД осуществлять взаимоотношения с региональным оператором по вопросам проведения ремонта МКД.

9. О принятии решения по выбору лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений во взаимоотношениях с региональным оператором по вопросам проведения капитального ремонта МКД.

10. Об определении владельца специального счета (обычно им выступает ТСЖ).

11. О принятии решения о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет с учетом требований ЖК РФ или о предоставлении такого выбора владельцу специального счета. (Следует проголосовать за формулировку «на усмотрение правления».)

12. Об определении источника финансирования расходов по содержанию специального счета (за счет взносов собственников помещений МКД).

13. Об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.

14. Об избрании членов Ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ.

15. Об утверждении формы договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСЖ.

16. О принятии решения о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

17. О принятии решения о порядке внесения платы за жилищно-коммунальные услуги в МКД.

18. Об утверждении штатного расписания ТСЖ.

19. Принятие решения о распределении потерь по горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, отоплению (тепловой энергии), а также электроэнергии пропорционально площади помещений собственников помещений МКД и членов ТСЖ (в случае наличия таких потерь).

Таблица для голосования по повестке собрания может иметь следующий вид.

Общий вид таблицы для голосования по повестке собрания

Рассмотрим некоторые вопросы повестки второго общего собрания.

Главный вопрос второго общего собрания – утверждение сметы доходов и расходов ТСЖ на календарный год. В п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ сказано, что к прямой компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет и аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок).

Согласно п. 3 ст. 151 ЖК РФ, на основании решения общего собрания членов ТСЖ могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов ТСЖ. Например, это может быть отдельный фонд инфраструктурного обеспечения или фонд ремонта детской площадки. Наименования фонда и финансовые показатели по ним должны быть отражены в смете доходов и расходов ТСЖ на календарный год.

Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом, которым фактически является смета доходов и расходов ТСЖ на календарный год (п. 4 ст. 151 ЖК РФ). Любое отступление от сметы доходов и расходов при финансировании тех или иных проектов или решений является нецелевым финансированием.

Смета доходов и расходов ТСЖ, как следует из названия, состоит из доходов, которые поступают в ТСЖ, и расходов, которые формируются из обязательств ТСЖ перед контрагентами в соответствии с заключенными договорами.

Согласно ст. 151 ЖК РФ доходы (средства) ТСЖ жилья состоят:

• из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества (сумма доходов рассчитывается на основании данных по площади из технического паспорта конкретного МКД, получить эту информацию можно, найдя свой МКД на сайте «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru), где все управляющие организации раскрывают информацию по установленному стандарту);

• из доходов от хозяйственной деятельности (прежде всего от сдачи в аренду рекламных площадей, а также взимание платы с провайдеров за аренду общедомового имущества при размещении технологического оборудования, следует помнить, что эти доходы можно получать лишь по решению 2/3 голосов собственников помещений, принявших участие в общем собрании);

• из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в МКД, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

• из прочих поступлений (например, от сдачи в аренду части земельного участка или иной территории, элемента общего имущества).

К расходам ТСЖ могут относиться:

• эксплуатационные расходы на содержание и обслуживание общего имущества, в том числе обслуживание и ремонт лифтового оборудования, страхование и дефектоскопия лифтов, вывоз и размещение бытовых отходов, техническое обслуживание инженерных систем ХВС, ГВС, отопления, канализации, электрических систем, техническое обслуживание газового оборудования, аварийное обслуживание;

• текущий ремонт общедомового имущества (покраска здания, ремонт);

• расходы по противопожарной охране (установка пожарной сигнализации, поверка гидрантов);

• содержание и ремонт придомовой территории;

• оплата труда работников административно-хозяйственного персонала;

• отчисления на социальные нужды (фонд оплаты труда);

• налоги;

• расчетно-кассовое обслуживание, обслуживание расчетного счета;

• юридические услуги;

• канцелярские товары, почтовые расходы, содержание, закупка и обслуживание офисного оборудования, программное обеспечение;

• непредвиденные расходы (устранение аварий и прочие расходы).

Основные рекомендации по правильному составлению сметы доходов и расходов ТСЖ могут быть сведены к следующему:

1. Необходимо стремиться к тому, чтобы пункт «Прочие расходы» был максимально широким и с большим бюджетом. ТСЖ, являясь некоммерческой организацией, ограничено в своих действиях, а потому проблематично перераспределять статьи расходов между отдельными пунктами. Стоит донести эту информацию до собственников помещений, пояснив, что цель расширения статьи «Прочие расходы» объясняется стремлением эффективно управлять домом, чтобы не проводить собрание каждый раз по вопросу, требующему перераспределения средств из сметы.

2. Не стоит указывать в смете конкретные организации, с которыми планируется заключить договор. Договоренность может не сложиться, а без проведения общего собрания смету уже не изменить.

3. В смете нужно предусмотреть комиссии банка за осуществление платежей и переводов от жителей в пользу ТСЖ, а также от ТСЖ контрагентов и в пользу ресурсоснабжающих организаций.

4. Фактически составление сметы нужно начинать одновременно с подготовкой к первичному общему собранию собственников. Еще до регистрации ТСЖ в ФНС необходимо просчитать все доходы и расходы, чтобы понять, насколько создание ТСЖ выгодно собственникам помещений.