Текст книги "ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом"

Способы аккумулирования взносов на капитальный ремонт: общий счет регионального оператора

Действующим законодательством определено два способа накопления средств при уплате взносов на капитальный ремонт: на общем счете регионального оператора и на специальном счете, владельцем которого могут выступать либо региональный оператор, либо ТСЖ (жилищный кооператив), либо управляющая организация (п. 3 ст. 170 и п. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Региональный оператор – это юридическое лицо, созданное в виде фонда в каждом субъекте РФ. Имущество регионального оператора финансируется в том числе за счет денег собственников помещений МКД (п. 2 ст. 179 ЖК РФ).

Официально счет регионального оператора в ЖК РФ не называется «общим», однако фактически он является таковым. Деньги попадают в «общий котел» и распределяются государством по своему усмотрению на текущее «латание дыр» в соответствии с региональной программой капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. В этой программе определяются предельные сроки проведения капитального ремонта собственниками помещений и (или) региональным оператором (п. 1 ст. 168 ЖК РФ).

На большей части сайтов региональных операторов можно проверить сроки того, когда планируется капитальный ремонт конкретного дома. Так, в Москве принята Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015–2044 гг. Когда тот или иной дом будет ремонтироваться, можно проверить на сайте http://repair.mos.ru.

Рассмотрим пример дома, расположенного по адресу: Москва, ул. Маршала Тухачевского, д. 23, корп. 1. Это дом 1968 г. постройки, общей площадью 7148 м². По данным Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015–2044 гг. (http://repair.mos.ru/), верхний порог капитального ремонта этого дома – 2042 г. (в частности, ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения или инженерных систем), нижний порог – 2021 г. (при необходимости ремонта или замены лифтового оборудования).

Пример описания сроков проведения работ по капитальному ремонту в МКД по адресу: г. Москва, ул. Маршала Тухачевского д. 23, корп. 1

Не хочу показаться пессимистом, но планировать ремонт внутридомовых систем теплоснабжения в 2042 г. (то есть больше чем через четверть века), храня накопленные собственниками средства на государственном счете, как минимум неосмотрительно.

Как перейти с общего счета на специальный

Формально способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений (п. 1 ст. 173 ЖК РФ). За решение о переходе с общего счета на специальный должны проголосовать 2/3 собственников (не менее 67 % голосов от общей площади).

О решении собрания необходимо уведомить фонд капитального ремонта в течение 5 рабочих дней после его принятия (п. 4 ст. 173 ЖК РФ). Если решение будет отправлено на шестой день, оно автоматически станет недействительным и общее собрание придется проводить повторно.

При этом само решение вступает в силу через два года после его принятия и направления региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ), а уплаченные деньги переводятся с общего счета на специальный счет в течение 5 дней по прошествии двух лет (если иной срок не установлен законом субъекта РФ).

Таким образом, собственники, принявшие решение платить на специальный счет регионального оператора, будут продолжать платить на общий счет еще в течение двух лет, пока решение не вступит в силу. (А оно может и не вступить в силу, если региональный оператор найдет к чему придраться.) С моей точки зрения, такая правоприменительная практика является откровенно постыдной, делая собственников помещений фактически бесправными в этом вопросе перед государством.

К примеру, региональный оператор не отпустит МКД на специальный счет, если у дома задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества (п. 2 ст. 173 ЖК РФ). Но если у МКД нет задолженности, по какому праву государство на протяжении двух лет насильно удерживает деньги жителей на общем счете?

Особо интересно то, что если уход с общего счета на специальный – дело трудное и затягивающееся на два года, то решение о переходе со специального счета на общий принимается государством за один месяц, а потом деньги переводятся в течение 5 дней (п. 6 ст. 173 ЖК РФ). То есть деньги собственников государство принимает за один месяц, а отдает с задержкой в два года. Хотя стоит отметить, что законами ряда субъектов РФ установлены меньшие сроки перехода с общего счета на специальный. Например, в Москве после принятия соответствующего закона Мосгордумой такой срок был сокращен в 2015 г. до трех месяцев.

При принятии решения о переходе с общего счета на специальный решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (не меньше установленного по региону минимума);

• владелец специального счета (если ТСЖ не создано, им остается региональный оператор);

• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (региональный оператор обычно предлагает Сбербанк России или ВТБ).

Обычно на сайтах региональных операторов в разделе «Документы» приводятся формы протоколов с вопросами, которые можно использовать при голосовании и принятии решения о переходе с общего счета на специальный. Можно использовать уже готовые и предлагаемые государством шаблоны документов, а можно составить их самостоятельно. (Их перечень приводился в разделе о втором общем собрании.)

В любом случае региональному оператору в течение 5 дней после проведения общего собрания предоставляется следующий набор документов, необходимых для перевода на специальный счет ТСЖ:

• уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта;

• копия протокола общего собрания собственников помещений;

• справка банка об открытии специального счета.

Однако факт перехода на специальный счет не означает, что собственники МКД останутся на нем пожизненно. Пунктами 8, 9 и 10 ст. 173 ЖК РФ предусмотрено, что если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее 50 % от размера представленных к оплате счетов, то государство вернет дом-неплательщик в свое лоно и переведет его обратно, со специального счета на общий.

Если для МКД был открыт специальный счет у регионального оператора, а созданное впоследствии ТСЖ решило сменить владельца специального счета, региональный оператор в течение 10 дней принимает решение о переводе денежных средств на специальный счет ТСЖ (в течение этих 10 дней региональный оператор проверяет протокол общего собрания – п. 5 ст. 176 ЖК РФ).

Предусмотрены два варианта распоряжения ТСЖ средствами, ранее собранными на специальном счете:

1. Закрытие прежнего специального счета, где владельцем выступает региональный оператор, и открытие ТСЖ нового счета в банке для целей аккумулирования сборов на капитальный ремонт. Этот способ наиболее распространен, а региональный оператор как прежний владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение 10 дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД (п. 5 ст. 176 ЖК РФ).

2. Смена владельца специального счета (с регионального оператора на ТСЖ) без открытия нового счета. Согласно пояснениям, которые мне дали сотрудники одного регионального оператора по капитальному ремонту, возможен следующий порядок. В системе внутреннего пользования регионального оператора руководствуются разъяснениями Банка России (со ссылкой на нормы ГК РФ) о возможной смене владельца специального счета (с регионального оператора на ТСЖ) без открытия нового счета. Таким образом, ТСЖ не нужно заниматься волокитой с новым открытием в банке расчетного счета, сами документы на прежний специальный счет передаются по двухстороннему акту приема-передачи от регионального оператора к ТСЖ (п. 3 ст. 176 ЖК РФ). Однако об этой практике мало кто знает, а потому она почти не востребована. Можно рекомендовать будущим ТСЖ (у которых ранее был открыт специальный счет) использовать вариант со сменой владельца специального счета с регионального оператора на ТСЖ, не открывая заново сам специальный счет. Это относительно просто и удобно.

Кто обязан выставлять квитанции на уплату взносов на капитальный ремонт

В ситуации с выставлением квитанций на оплату взносов на капитальный ремонт государство занимает двоякую позицию. Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, платежные документы (квитанции) ежемесячно выставляются региональным оператором (региональным фондом капитального ремонта) (п. 1 ст. 171 ЖК РФ).

Если собственники приняли решение, что деньги собираются не на общий, а на специальный счет регионального оператора, государство моментально теряет интерес к подобным сборам (поскольку уже не может их свободно распределять и тратить).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 180 ЖК РФ одна из функций регионального оператора – аккумулирование взносов на капитальный ремонт (что предполагает выставление квитанций). Однако на практике, если у собственников МКД открыт спецсчет, региональный оператор предлагает либо выставлять квитанции собственникам за дополнительную плату (от 5 до 10 руб. за жилое помещение), либо договариваться по данному вопросу с управляющей организацией (которой эти проблемы и волокита с квитанциями также не нужны). И хотя в ЖК РФ (п. 2 ст. 171 ЖК РФ) ничего не говорится о выставлении квитанций региональным оператором за деньги, реальность именно такова. (Равным образом в законе не говорится, что собственники обязаны доплачивать за выставление квитанции либо выставлять квитанции самостоятельно.)

Деньги, которые собственники аккумулируют не на общем счете регионального оператора, а на специальном счете, государству не интересны. Поэтому региональный оператор ленится их собирать бесплатно, хотя должен это делать (если де-факто продолжает оставаться владельцем специального счета).

Кого и в какие сроки нужно уведомлять об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Как отчитываться за спецсчет и за взносы на капитальный ремонт

Если в МКД не создано ТСЖ, а владельцем специального счета является региональный оператор, именно он несет ответственность за своевременное предоставление информации в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию).

Если в качестве способа управления домом выбрано ТСЖ, а в качестве фонда формирования – специальный счет ТСЖ, товарищество собственников жилья обязано в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета представить в жилищную инспекцию:

• уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта;

• копию протокола общего собрания собственников помещений;

• справку банка об открытии специального счета (п. 1 ст. 172 ЖК РФ).

Кроме того, владелец специального счета обязан отчитываться перед жилищной инспекцией о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД и об остатке средств на специальном счете. (Порядок определяется региональным законодательством, обычно отчет сдается один раз в год.)

Специальный счет: преимущества и владельцы

Альтернативой общему счету регионального оператора является специальный счет, на котором формируется фонд капитального ремонта. Его владельцем может выступать либо региональный оператор, либо ТСЖ (жилищный кооператив), либо управляющая организация (п. 3 ст. 170 и п. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

На мой взгляд, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ, владельцем специального счета должен быть региональный оператор. Управляющие организации крайне неохотно занимаются взносами на капитальный ремонт, для них это обуза и бухгалтерская волокита с квитанциями при полном отсутствии заработка (максимум, на что тут можно рассчитывать, – 5–10 руб. за каждую квитанцию).

К тому же управляющая организация может быть ликвидирована или реорганизована. Что в этом случае произойдет с накопленными деньгами на капитальный ремонт, не очень понятно. Хотя формально в случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 7 ст. 175 ЖК РФ). Закон также исходит из принципа «один специальный счет – один МКД», то есть объединение счетов разных домов не допускается.

Преимущества специального счета ТСЖ перед общим счетом регионального оператора состоят в следующем:

1. Формат специального счета не предполагает перераспределения полученных от собственников средств для решения текущих проблем других домов. Государство не может забрать эти деньги себе и тратить по своему усмотрению.

2. Размер взносов на специальный счет утверждается собственниками. Общее собрание 2/3 голосов от общего числа собственников может принять решение о прекращении оплаты взносов на капитальный ремонт при достижении минимального размера фонда капитального ремонта.

3. Довольно часто банки начисляют небольшой процент на специальные счета. В этом случае деньги ТСЖ на спецсчете играют роль депозита, а начисляемый банком процент хотя бы немного минимизирует потери от инфляции.

При этом собственникам помещений принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете в доле, пропорциональной суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных нынешними и прошлыми собственниками помещения. Право собственника помещения в МКД на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на это помещение (ст. 36.1 ЖК РФ).

В каком банке открывать специальный счет ТСЖ

Для ТСЖ открытие и ведение специального счета в банках является бесплатным, а банк не имеет права отказывать в заключении договора.

Решение о выборе банка, в котором предстоит открыть счет, должно быть принято на общем собрании, однако окончательный выбор целесообразно оставить на усмотрение правления ТСЖ. Если общее собрание выберет конкретный банк, правление будет обязано открыть спецсчет именно в нем. Однако на практике может возникнуть ряд проблем (например, Сбербанк России при открытии специального счета на капитальный ремонт требует оригинал протокола общего собрания, как и ФНС, а немногие ТСЖ делают протоколы в двух экземплярах). Если возникнет необходимость в смене кредитной организации, вновь потребуется проводить общее собрание. Поэтому целесообразна такая схема: общее собрание поручает выбор кредитной организации правлению ТСЖ, и правление выбирает банк (правлению из шести человек проще собраться и оформить решение протоколом, чем собственникам дома, насчитывающего 400 квартир).

Выбор банков, где можно открывать специальные счета, невелик. Согласно п. 2 ст. 176 ЖК РФ специальный счет может быть открыт в банке, величина собственных средств (капитала) которого составляет не менее 20 млрд руб. На сайте Банка России (ЦБ РФ) в разделе http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp ежеквартально выкладывается информация о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям к размеру собственных средств, установленным ЖК РФ. В перечне таких банков на начало 2016 г. значились:

Перечень банков, где можно открыть специальные счета

Можно выделить следующие рекомендации при выборе банка для открытия специального счета:

1. Желательно выбирать государственный либо относящийся к международным финансовым банковским группам банк («Нордеа», Райффайзенбанк, «ЮниКредит» и пр.). Следует учитывать не только известность кредитной организации, но и удобство работы с ней (сервис, местонахождение, качество интернет-банкинга и пр.).

2. Необходимо учитывать комиссию, которую банк берет с плательщиков при оплате квитанции. Некоторые банки, например ВТБ, являются корпоративными, платежи от физических лиц на спецсчет ТСЖ они принимать не будут. В этом случае ТСЖ придется заключить дополнительное соглашение с другим банком, который будет проводить платежи на спецсчет корпоративного банка с минимальной комиссией. Насколько удобно это будет собственникам?

3. Не все банки из перечня ЦБ работают со счетами по капитальному ремонту. Следует заранее узнать, какой пакет документов требуется для открытия расчетного счета. Кроме того, счет организации в банке, особенно крупном, открывается не за один день, порой очередь на открытие расчетных счетов может достигать недели и более.

Как использовать средства, накопленные на капитальный ремонт

ТСЖ может осуществляться два типа трат со специального счета по капитальному ремонту.

Первый блок трат – это работы, определенные в п. 1 ст. 166 ЖК РФ, а именно:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

• ремонт крыши;

• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

• ремонт фасада;

• ремонт фундамента многоквартирного дома.

Если необходимо провести какие-либо работы по данному перечню, в банк необходимо представить:

• протокол общего собрания с решением о выполнении одного или несколько видов работ из указанного перечня;

• договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

• акт приема оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (акт может не предоставляться, если по нему уже был выплачен аванс до 30 % от стоимости услуги) (п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

Второй блок трат связан с возвратами кредитов, займов и уплатой по ним процентов в связи с проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае в банк представляют:

• протокол общего собрания с решением о заключении кредитного договора с описанием всех его условий;

• кредитный договор или договор займа (п. 5 ст. 177 ЖК РФ).

Стоит отметить, что второй блок трат возможен только в том случае, если сумма взноса на капитальный ремонт была установлена свыше минимальной, установленной в регионе. В этом случае общее собрание распоряжается теми средствами, которые были собраны свыше установленного в законе минимума (п. 1 ст. 174 ЖК РФ).

Преимущество специального счета состоит в том, что для использования собранных на специальном счете ТСЖ средств можно не ждать сроков, установленных региональной программой капитального ремонта. Решение о капитальном ремонте принимается общим собранием при необходимости (и достаточном количестве средств на специальном счете).

Почему существующие сборы на капитальный ремонт должны быть отменены

Современная система капитального ремонта не только несовершенна, она отвратительна. Она отражает желание государства создать единую распределительную систему, при которой текущие проблемы жилого фонда решаются за счет перспективных сборов. Ключевые недостатки такой системы сборов можно свести к следующим пунктам:

1. Цель государства состоит главным образом в том, чтобы деньги на капитальный ремонт шли в «общий котел» и сразу же распределялись и тратились. Государство не заинтересовано в том, чтобы взносы в фонд капитального ремонта собирались на специальные счета (даже если владельцем счета будет региональный оператор). Лишнее тому доказательство – нежелание выставлять квитанции (во всяком случае бесплатно) тем МКД, в которых был открыт спецсчет.

2. Система перехода с общего счета на специальный сложна и унизительна. Во-первых, деньги переводятся спустя два года после того, как решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта было принято. Во-вторых, принять решение о накоплении средств на специальном счете очень трудно (требуется решение 2/3 собственников). Те, кто хотя бы раз собирал и проводил общее собрание, прекрасно понимают, насколько это сложно.

3. Сборы на капитальный ремонт на специальном счете быстро обесцениваются и практически не индексируются. Покупательная способность 1 руб. в 2014 г. и в 2016 г. – различная. При этом программа капитального ремонта общего имущества МКД на территории Москвы рассчитана на период до 2044 г. Во что превратятся к этому сроку 15 руб., которые мы в 2016 г. откладываем на ремонт 1 м²? Можно предположить, что эти деньги превратятся в пыль. Проценты, начисляемые некоторыми банками на специальные счета ТСЖ, не смогут перекрыть инфляцию.

4. Собственники жилья, которые выплачивают взносы на капитальный ремонт, бесправны. Государство может направить их деньги на «другие виды услуг и работ», собственник – только на то, что ему разрешит государство.

5. Общий счет и специальный счет – это возможность выбора между очень плохим (ситуации, при которой государство сразу растаскивает собранные деньги) и плохим (деньги невозможно нормально потратить, они обесцениваются, теряя свою покупательскую способность).

Система сборов на капитальный ремонт должна быть исключительно добровольной и использовать только специальные счета МКД. Процедуры использования собственниками собранных ими средств должны быть существенно упрощены. Распределительная система, которая выстроена в настоящее время, должна быть ликвидирована. Государство должно быть отсоединено от этих финансовых потоков. Оно должно не собирать деньги, а создавать условия для того, чтобы эти деньги собирались.