Текст книги "ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом"

Исходя из соотношения доходов и расходов формируется размер платы за содержание жилого помещения (пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ) с 1 м², которая будет выставляться в квитанции. Не стоит занижать эту сумму. Вообще нужно отказаться от иллюзии, что организация ТСЖ автоматически ведет к удешевлению всех расходов. Это не всегда так.

Хотя довольно часто сумма платы за содержание жилого помещения в ТСЖ оказывается меньше, чем оплата услуг управляющей организации, тем не менее это не самоцель. Смысл ТСЖ – повышение качества жизни в доме. Создав товарищество, собственники, не понаслышке знающие проблемы своего дома, будут сами управлять им и принимать решения о том, что следует улучшать и изменять, не обивая пороги в управляющей компании с просьбой починить лифт.

Согласно п. 1 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ. Реализовать это правило весьма сложно, ведь для того, чтобы выставить квитанции, необходимо получить счета от всех контрагентов и ресурсоснабжающих организаций, а от РСО они могут прийти и после 10-го числа.

Поэтому разумно принять на общем собрании решение, что квитанция на оплату жилого помещения и коммунальных услуг должна выставляться после 15-го числа, а оплачиваться до 25-го числа месяца, следующего за истекшим. Большая часть УК именно так и работает, выставляя квитанции в середине месяца, но по жилищному законодательству такая политика должна быть узаконена на общем собрании.

Контроль за деятельностью правления ТСЖ осуществляет ревизионная комиссия (или ревизор), состав которой избирается на общем собрании на срок до двух лет (п. 1 ст. 150 ЖК РФ). Член ревизионной комиссии не может являться одновременно членом правления ТСЖ, так как это приведет к конфликту интересов. В составе ревизионной комиссии должно быть не менее трех человек, поскольку из своего состава ревизионная комиссия должна выбрать председателя.

Ревизионная комиссия (или ревизор) ТСЖ выполняет следующие задачи:

• не реже одного раз в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества (обычно это предшествует общему собранию);

• представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

• представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

• отчитывается о своей деятельности перед общим собранием членов ТСЖ.

Желательно включать в ревизионную комиссию людей, во-первых, обладающих достаточным авторитетом и умением убеждать (им предстоит отчитываться в расходовании средств перед собранием), а во-вторых, имеющих финансовое образование и способных разобраться в отчетной документации, предоставляемой правлению ТСЖ.

Обратите внимание: в состав ревизионной комиссии или ревизором могут быть избраны физические лица, не являющиеся членами ТСЖ (но являющиеся собственниками помещений в МКД).

Практически в каждом МКД имеются лифты, в которых размещаются рекламные лифтборды. ТСЖ могут заключать договор с рекламными агентствами о размещении рекламных щитов в лифтах. Таким образом происходит использование общего имущества собственников помещений иными (третьими) лицами. Заключать договор на сдачу в аренду общего имущества можно исключительно с разрешения общего собрания собственников, причем требуется не менее 2/3 от общего числа голосов.

Поэтому при проведении второго общего собрания необходимо принять решение о порядке использования общего имущества МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Согласно п. 5 ст. 148 ЖК РФ, правление обязано осуществлять наем работников для обслуживания многоквартирного дома на условиях, которые определены пп. 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

В ЖК РФ обязанность ТСЖ утверждать штатное расписание прямо нигде не оговорена, однако согласно ст. 15 и 57 ТК РФ трудовые отношения и реализация за плату трудовой функции осуществляется в соответствии со штатным расписанием. Форма штатного расписания (Т-3) утверждена постановлением Госкомстата РФ от 05.01.2004 № 1.

Поскольку за работников ТСЖ платятся налоги, штатное расписание следует представить в контролирующие и надзорные органы, прежде всего в Фонд социального страхования РФ и Пенсионный фонд РФ. Работу по составлению штатного расписания целесообразно поручить бухгалтеру.

Обращаем внимание, что наличие вакантной позиции в штатном расписании не означает, что ТСЖ обязано принять на указанную должность работника. В штатном расписании можно предусмотреть должности паспортиста и плотника, но нанимать их на работу в обязательном порядке (если ТСЖ может обходиться без таких сотрудников) не требуется.

При управлении общедомовым имуществом неизбежны общедомовые технические потери коммунальных ресурсов.

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее ПП РФ-2011–354), коммунальные ресурсы – это холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам также приравниваются сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям.

Потери коммунальных ресурсов могут быть техническими и коммерческими.

В технические потери по холодной воде могут входить расходы воды:

• на мытье лестничных площадок и мусоропровода;

• на полив газонов и палисадников;

• промывку инженерных сетей;

• внутридомовые потери в водопроводных сетях.

В технические потери по горячей воде могут входить расходы воды:

• на сброс воды в стояке, когда в многоквартирном доме производится ремонт батарей;

• на опрессовку системы отопления после ремонта;

• на технологический пролив системы при подготовке к отопительному сезону;

• внутридомовые потери в водопроводных сетях.

Таким образом, причины технических потерь коммунальных ресурсов (например, водоснабжения) могут быть связаны как с проведением отдельных видов работ по дому (например, опрессовка системы отопления при подготовке к зимнему отопительному сезону), так и с неисправностью индивидуальных приборов учета собственников, а также с прямым воровством воды собственниками (в случае сокрытия истинных показаний или наличия магнита на счетчике, который затрудняет учет).

Может возникнуть следующая ситуация: за календарный месяц в дом, согласно общедомовому прибору учета, вошло 500 кубометров воды, а показаний жители предоставили лишь на 350. Остальные 150 кубометров являются потерями (они вошли в дом, но учесть их как использованные конкретными собственниками невозможно).

В соответствии с п. 40 ПП РФ-2011–354 потребитель коммунальных услуг вносит плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме, то есть коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (ОДН). Это правило не распространяется на отопление (плата за отопление вносится без деления на индивидуальные и общедомовые нужды).

При этом согласно п. 44 ПП РФ-2011–354 распределяемые потери коммунальных услуг, связанные с ОДН, не могут превышать нормативы потребления коммунальной услуги, если иное не установлено общим собранием. Поскольку в реальности сумма потери зависит от разграничения балансовой и эксплуатационной зоны ответственности с ресурсоснабжающими организациями, сумма потерь фактически может превышать установленные нормативом объемы.

В этом случае необходимо принять решение о распределении потерь коммунальных ресурсов пропорционально площади помещений собственников помещений МКД и членов ТСЖ. Решение принимается членами ТСЖ, для одобрения требуется не менее 50 % голосов от кворума.

Коммерческие потери тепловой энергии неизбежны в том случае, если на баланс ТСЖ как исполнителя коммунальных услуг были «повешены» подземные инженерные коммуникации, а граница балансовой и эксплуатационной ответственности проходит не по отмостке здания (и узлу учета тепловой энергии), а по земельному участку ТСЖ.

Как правило, в этом случае расчет потери тепловой энергии осуществляется в соответствии с п. 128 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1034. «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя» и основывается на балансе количества тепловой энергии, отпущенной в тепловую сеть и потребленной теплопотребляющими установками потребителей (ТСЖ).

Прогнозировать точную динамику возможных потерь тепловой энергии сложно, поэтому разумно на втором общем собрании принять решение о том, чтобы все потери распределялись на всех собственников вне зависимости от их фактического и реального объема.

Глава 4
Капитальный ремонт: как эффективно собирать деньги и их тратить

Что такое капитальный ремонт и кто обязан его оплачивать

С 1 октября 2014 г. в связи с решением законодателей у собственников помещений возникла обязанность уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества МКД (п. 1 ст. 169 ЖК РФ). Эта инициатива властей продолжает вызывать недовольство, а иногда и прямой отказ оплачивать эту статью расходов. Однако можно сказать, что основная масса населения смирилась с новыми поборами, введенными государством, и выплачивает взносы на капремонт в полном объеме.

Федеральным законом от 29.12.2015 № 399-ФЗ предусмотрено, что субъекты РФ могут компенсировать расходы на уплату взноса на капитальный ремонт (исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на 1 м² общей площади) следующим категориям граждан:

• одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений (либо совместно проживающим неработающим собственникам пенсионного возраста), достигшим возраста 70 лет (50 %) и 80 лет (100 %);

• инвалидам I и II групп, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов (50 %).

Чем же капитальный ремонт отличается от платы за содержание жилого помещения? Согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения включает в себя:

• плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом;

• плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД;

• плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в МКД;

• плату за отведение сточных вод при содержании общего имущества в МКД.

Взнос на капитальный ремонт считается отдельным пунктом платы за жилое помещение и коммунальные услуги (пп. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ), а его структура включает:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;

• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

• ремонт крыши;

• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

• ремонт фасада;

• ремонт фундамента многоквартирного дома (п. 1 ст. 166 ЖК РФ).

Как мы видим, плата за содержание жилого помещения связана с текущими вопросами поддержания общедомового имущества в надлежащем состоянии, а взносы на капитальный ремонт направлены на решение масштабных инфраструктурных проблем (и самых затратных, например на замену лифта).

Указанный в п. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень работ является минимальным (установленным государством), но решением общего собрания (2/3 голосов собственников) он может быть расширен и дополнен. Это возможно только в том случае, если сумма взноса на капитальный ремонт превышает минимальный размер взноса, который установлен в каждом субъекте РФ. При этом пускать денежные средства, направляемые на капитальный ремонт, на альтернативные виды работ можно только в той части и в том размере, который превышает минимальный взнос, установленный государством в конкретном субъекте РФ (п. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Заметим, что само государство имеет право в одностороннем порядке расширить этот базовый перечень за счет работ по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ (п. 2 ст. 166 ЖК РФ).

Таким образом, складывается парадоксальная ситуация: собственники, оплачивающие взносы на капитальный ремонт, фактически отстранены от права полноценно распоряжаться своими деньгами (только через решение общего собрания и только в той части, которая превышает установленный государством минимум). А государство таким правом наделено, причем в произвольной форме, так как под формулировкой «другие вида услуг и (или) работ» может скрываться все что угодно, включая «латание дыр» по текущему содержанию и ремонту.

Взносы на капитальный ремонт

Сумма взноса на капитальный ремонт устанавливается индивидуально в каждом регионе в зависимости от степени благоустройства и особенностей конкретного дома, но в любом случае рассчитывается исходя из формулы, по которой площадь помещения умножается на сумму установленного взноса за 1 м².

Рассмотрим примеры подобного тарифообразования.

В Тверской области на 2016 г. сумма взноса на капитальный ремонт варьирует от 4,75 руб. до 8,3 руб. за 1 м²:

• минимальный тариф для МКД с благоустройством – 8,3 руб. за 1 м²;

• дома без лифтов – 6 руб. за 1 м²;

• неблагоустроенные дома – 4,75 руб. за 1 м².

В Удмуртии на 2016 г. сумма взноса на капитальный ремонт варьирует от 4,75 руб. до 8,3 руб. за 1 м²:

• дома без лифтов – 6,7 руб. за 1 м²;

• дома с лифтами – 7,3 руб. за 1 м².

В Ленинградской и Пензенской области на 2016 г. сумма взноса на капитальный ремонт не зависит от степени благоустройства дома и установлена в размере 5,55 руб. за 1 м² и 6,90 руб. за 1 м² (соответственно).

В Камчатском крае на 2016 г. сумма взноса зависит не от степени благоустройства дома, а от района: максимальный взнос в Петропавловско-Камчатском городском округе (8,10 руб. за 1 м²), минимальный – в Мильковском муниципальном районе (6,50 руб. за 1 м²).

Самая сложная и продуманная система градации взносов на капитальный ремонт, на мой взгляд, представлена в Санкт-Петербурге. Весь жилой фонд поделен на категории, исходя из года постройки и степени благоустройства здания (по критерию наличия или отсутствия лифтового оборудования). Таким образом в Санкт-Петербурге на 2016 г. установлен следующий порядок взносов:

• для МКД дореволюционной постройки, не прошедших/прошедших капитальный ремонт: от 3 до 3,50 руб. за 1 м²;

• для МКД «сталинских» (постройки 1931–1956 гг.), «конструктивистских» (1918–1930 гг.) и «немецких» (1945–1948 гг.): от 2,84 до 3,34 руб. за 1 м²;

• для МКД-«хрущевок» кирпичных (1957–1970 гг): от 2,62 до 3,12 руб. за 1 м²;

• для МКД-«хрущевок» панельных (1957–1970 гг.): от 2,80 до 3,30 руб. за 1 м²;

• для МКД «кирпичных» (1970–1980 гг.) и «деревянных»: от 2,50 до 3 руб. за 1 м²;

• для МКД «панельных» (1970–1980 гг.): от 2,70 до 3,20 руб. за 1 м²;

• для МКД «кирпичных нового строительства» (после 1980 г. и после 1999 г.): от 2,56 до 3,06 руб. за 1 м²;

• для МКД «панельных нового строительства» (после 1980 г. и после 1999 г.): от 2,74 до 3,34 руб. за 1 м².

В Москве на 2016 г. установлен самый высокий в России минимальный взнос на капитальный ремонт – 15 руб. за 1 м². При этом значительная часть жителей столицы имеет право на получение из городского бюджета субсидий на оплату этих взносов. Субсидии получают пенсионеры, а также безработные, одинокие матери, многодетные родители, студенты и другие малообеспеченные граждане. По данным Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в 2015 г. льготы и субсидии получили более 2,5 млн жителей столицы, а в столичном бюджете на эту статью расходов было заложено более 6 млрд руб.

Обобщая, можно заключить, что при всех недостатках государственной системы взносов на капитальный ремонт в Санкт-Петербурге и в Москве эта практика является самой продуманной и социально ответственной.

Высокий взнос 15 руб. с 1 м² в столице (единый для домов всех типов постройки, кроме аварийных) компенсируется субсидией (в среднем 2042,70 руб.) тем, кто не может оплачивать полную сумму. Недостатком такого подхода является отсутствие дифференциации между различными типами домов, образующих жилой фонд Москвы. А вот в Санкт-Петербурге жилой фонд разумно поделен по возрасту постройки и типу дома (то есть по степени износа) и к каждой категории домов применяются свои коэффициенты и методики расчета.

На деле сумма взносов на капитальный ремонт в каждом регионе определяется решением региональных чиновников и ничем не обосновывается. Никакими экономическими доводами нельзя объяснить тот факт, что в Санкт-Петербурге взнос на капитальный ремонт составляет 2–3 руб. с 1 м², а в Пензенской области – 6,90 руб. с 1 м², то есть больше чем вдвое по сравнению с северной столицей.

Объяснить подобное взвинчивание цен можно лишь прихотью региональных элит. Во всяком случае приказ Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах» не дает разумных пояснений на этот счет.

Кроме необоснованной суммы вопросы в ряде регионов вызывает отсутствие градации суммы взноса на капитальный ремонт исходя из степени благоустройства и даты постройки дома. Не вполне понятно, почему региональные власти довольно часто вводят «уравниловку».

Совершенно непонятно и то, почему взносы на капитальный ремонт обязаны вносить люди в возрасте 60 или 70 лет (последним дается унизительная скидка 50 %). Такое тарифообразование никак не увязано со средней продолжительностью жизни в России (65,3 года для мужчин и 76,5 лет женщин). Однако пожилые люди оплачивают взносы на ремонт, который будет произведен через 30 лет. В результате 20-летние и 70-летние граждане, являющиеся собственниками помещений, оплачивают капитальный ремонт практически на одинаковых условиях. А с учетом средней продолжительности жизни в России мужчины не доживают даже до скидки 50 %, которая дается 70-летним.

Спорным вопросом остается и необходимость оплачивать взносы на капитальный ремонт в новостройках. Согласно пп. 5 и 5.1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» новый дом находится на гарантии застройщика (по технологическому и инженерному оборудованию срок гарантии – 3 года, по объекту долевого строительства в целом – 5 лет). Поэтому не вполне понятно желание законодателя обязать владельцев жилья в новостройках выплачивать взносы на капитальный ремонт.

Согласно п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ обязанность делать взносы на капитальный ремонт у жителей новостроек возникает не позднее чем в течение 5 лет с даты включения нового МКД в региональную программу капитального ремонта. За месяц до окончания этого срока орган местного самоуправления обязан собрать общее собрание, которое выберет способ формирования фонда капремонта (общий или специальный счет). Если собственники новостройки не примут решение о переходе на специальный счет, взносы на капитальный ремонт будут аккумулироваться на общем счете регионального оператора.

Обязанность отчислять средства на капитальный ремонт возложена не на всех собственников. Эти платежи можно не осуществлять в двух установленных законом случаях:

1. Если в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», дом признан аварийным, собственник освобождаются от необходимости платить взносы на капитальный ремонт (п. 2 ст. 169 ЖК РФ).

2. Если собственники оплачивают взносы не на общий, а на специальный счет регионального оператора и в данном субъекте РФ принят законодательный акт об установлении минимального размера фонда капитального ремонта. При достижении минимально установленной суммы общее собрание собственников 2/3 голосов может принять решение о прекращении оплаты взносов на капитальный ремонт (правило не распространяется на должников, которым за неуплату начисляются пени) (п. 8 ст. 170 ЖК РФ). Собственники-«молчуны», не выбравшие специальный счет регионального оператора, платят взносы на капитальный ремонт в «общий котел» пожизненно.

Несмотря на нерешенные вопросы и проблемы, собираемость взносов на капитальный ремонт – неуклонно растет (по данным Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы, доля собираемости средств собственников в 2015 г. в России достигла 74,38 %). Население смирилось с новым побором и де-факто его выплачивает.

По данным Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы наиболее высокий показатель собираемости взносов на капитальный ремонт в регионах России в Татарстане (98,3 %), Москве (93,1 %), Костромской области (92,9 %). Самый низкий – в Ингушетии (1,4 %), Кабардино-Балкарии (6,2 %), Северной Осетии – Алании (11,2 %), Тыве (13,6 %).

Какие же деньги «крутятся» в сфере капитального ремонта? Согласно данным, приведенным на сайте Фонда капитального ремонта многоквартирных домов г. Москвы, в Российской Федерации за 11 месяцев 2015 г. сборы денег на капремонт составили 82,94 млрд руб. из начисленных 111,5 млрд руб. (более 76 %). При этом задолженность по этим взносам за тот же период составила около 28,06 млрд руб.

Илл. 3. Соотношение суммы начисленных и оплаченных взносов на капитальный ремонт в Российской Федерации в 2015 г. (в млрд руб.)

Что такое 111,5 млрд руб. начислений на капитальный ремонт в 2015 г. для экономики страны? (В 2016 г. эта сумма мало изменится, так как большинство субъектов РФ заморозили тариф на прежнем уровне из-за падения доходов населения.) Для примера: прогнозируемые на 2016 г. доходы бюджета Республики Татарстан составляют 154,1 млрд руб. Значит, совокупный размер годовых взносов на капитальный ремонт равен почти 2/3 от доходов одного из крупнейших доноров-регионов. Деньги в сфере капитального ремонта «крутятся» очень большие, и для собственников очень важно найти способы их эффективно накапливать и тратить.