Текст книги "ЖКХ. Вопросы и ответы"

Да, переходят. Общее имущества относится к помещениям в доме как принадлежность и главная вещь. Поэтому, если собственник сдал в аренду помещение, он тем самым передал арендатору право пользоваться общим имуществом.

Да, может. Такой вывод сделан в «Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству.

Можно, если на это есть решение общего собрания. При этом суды не принимают довод, что собственник помещения вправе пользоваться элементами общего имущества. «Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома» («Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»).

В судебной практике есть мнение, что это возможно. Много магазинов находится в многоквартирных домах. В соответствии с законодательством о защите прав потребителей магазины обязаны размещать информационные вывески. Так как эта обязанность установлена законом, дополнительного решения общего собрания не требуется («Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»).

Да, это возможно, но только если радиаторы имеют отключающие устройства (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 №33—3805/13). В противном случае радиаторы относятся к общему имуществу. Решение о распоряжении общим имуществом, в том числе и радиаторами без отключающих устройств, принимается только общим собранием собственников. Поэтому, например, демонтировать радиаторы без отключающих устройств можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 № А76—12397/2014).

Да, могут. Но только в случае, если оборудование используется для оказания услуг потребителям, которые являются собственниками помещений в доме. Это следует, например, из Постановления АС УО 05.03.2015 № А50—4669/2014.

Нет, не может. К управляющей организации не переходят права владения, пользования или распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Поэтому, например, управляющая организация не может самостоятельно обратиться в суд в ситуации, когда оператор связи незаконно использует общее имущество (Постановление 17 ААС от 05.02.2013 № А60—39660/2012).

Часть 4. Земельный участок

Ответ на данный вопрос содержится в письмах Министерства экономического развития РФ от 29.12.2010 г. №Д23—5416, от 20.01.2010 г. №Д23—124. Министерство в письме указало следующее:

«Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона №221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона №221-ФЗ)».

Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом в рамках Жилищного кодекса РФ разъяснен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23—3410.

Во-первых, Минэкономразвития РФ указало, что право собственности на земельный участок возникает только в силу закона, дополнительная регистрация не требуется.

Во-вторых, необходимо, чтобы земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет.

В-третьих, издания дополнительных актов органами власти о передаче земельного участка не требуется.

Как известно, земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности?

В Письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 № Д23—4059 сделан вывод, что размещение нескольких многоквартирных домов на одном участке допустимо. Управлять таким участком должны собственники помещений в каждом доме совместно.

Однако в Определении от 02.08.2012 № ВАС-9872/12 Высший арбитражный суд признал правомерной позицию нижестоящего суда, согласно которой законодательство не предусматривает формирование единого участка под двумя домами. Эта позиция выглядит более обоснованной, так как ЖК РФ не предусматривает формирования единого участка под двумя и более домами.

Да, могут. Это вытекает из самой сути права собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Судебная практика соглашается с тем, что ограничить проезд можно по решению общего собрания. В то же время ограничение проезда невозможно в том случае, если проезд по земельному участку является единственной возможностью добраться до рядом стоящего здания. Кроме того, нельзя ограничивать проезд таким образом, чтобы это нарушало противопожарные правила.

Нет, не требуется. Земельный участок должен пройти кадастровый учет. С этого момента у собственников помещений в доме возникает право собственности. Государственная регистрация права собственности не является обязательной. Об этом сказано в Письме Роснедвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657. Обратите внимание, что для возникновения права собственности на земельный участок также не требуется решение общего собрания собственников.

Для того, чтобы возникло право собственности на земельный участок под домом, необходимо проведение кадастрового учета. Если учет не произведен, то земельный участок находится в собственности муниципального образования. Однако муниципальное образование не может распоряжаться участком, а собственники помещений в доме являются законными владельцами и пользователями участка. Об этом сказано в п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22.

Нет, не требуется. Это следует из Постановления КС РФ от 28.05.2010 №12-П. Для возникновения права собственности на земельный участок достаточно проведения кадастрового учета.

Часть 5 Защита прав

Суть проблемы: Очень часть собственники помещений в доме устанавливают дополнительные перегородки перед входом в квартиру. В этом случае им приходится использовать общее имущество. Такое имущество принадлежит всем собственникам всех помещений в доме. Поэтому установить перегородку можно только с согласия общего собрания собственников всех помещений в доме. Если это требование не выполнено, а перегородка установлена, то ее можно снести по решению суда.

Нормативные акты: ст. 36 ЖК РФ.

Раздел 2. Общее собрание

1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?

По общему правилу оплачивает расходы инициатор. Это следует из Письма Минстроя РФ от 28.08.2015 №27535-ОЛ/04. Однако в случаях, установленных в ч. 6 ст.45 ЖК РФ порядок оплаты расходов устанавливается общим собранием. Это же правило действует в отношении обязательных общегодовых собраний.

2. Можно ли признать решение общего собрания недействительным, если решение принято меньшим количеством голосов, чем это предусмотрено законом?

Суть проблемы: Собственники помещений в доме вправе требовать признания решения общего собрания недействительным. Одним из оснований признания решения недействительным будет нарушение порядка голосования. Так, например, решение общего собрания о распоряжении общим имуществом должно принимать 2/3 голосов всех собственников в доме. Если это правило нарушено, решение будет недействительным.

Нормативные акты: ст. 46 ЖК РФ.

3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?

Участники общего собрания должны подтвердить право собственности на помещение в доме. С июля 2016 г. привычные свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает факт регистрации права собственности. Поэтому в протоколе допустимо указывать реквизиты такой выписки. Это следует из Письма Минстроя РФ от 07.10.2016 г. №33077-АТ/04.

4. Могут ли в общем собрании принимать участие наниматели помещений в доме?

В общем собрании могут принимать участие только собственники. Наниматели помещений в доме собственниками не являются, а поэтому не могут участвовать в общем собрании с правом решающего голоса (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Участие с правом совещательного голоса не запрещено.

5. Если решение общего собрания является недействительным, то будет ли действительным договор управления?

Договор управления заключается на основании решения общего собрания. Поэтому, если нарушен порядок проведения общего собрания, то договор управления будет недействительным. Однако в некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 г. №01АП-4079/12).

6. Можно ли участвовать в общем собрании, пока право собственности не зарегистрировано?

В общем собрании могут участвовать только собственники. Право собственности на помещения возникают только после регистрации в Россреестре. Поэтому без регистрации участвовать в общем собрании нельзя (Решение мирового судьи судебного участка №123 района «Рязанский» г. Москвы от 19.05.2009 г. №2—272/09).

7. Если было проведено заочное собрание без предварительного очного голосования, то можно ли оспорить решение заочного собрания?

Из положений ЖК РФ следует, что проведение заочного собрания без предварительного очного собрания является нарушением. Из этого можно сделать, что решение, принятое на заочном собрании без проведения предварительного очного собрания является незаконным. Однако суды, ссылаясь на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, иногда делают обратный вывод: если голосование собственника не могло повлиять на результат, то нарушение порядка проведения собраний не имеет значения, а решение заочного голосования является действительным (см. например апелляционное определение Московского областного суда от 29.10.2014 по делу №33—24155/2014).

8. Может ли управляющая организация оспаривать решение общего собрания собственников?

Нет, не может. Закон предоставляет право обжаловать решение общего собрания только собственникам помещений в доме (ст. 46 ЖК РФ). Поэтому управляющая организация оспаривать решение не может (Постановление АС ПО от 15.11.2016 №А12—1104/2016).

Раздел 3. Выбор способа управления

Часть 1. Общие вопросы

Собственники считаются нереализовавшими способ управления, если не заключен договор с управляющей организацией (при выборе соответствующего способа управления). Аналогично они будут считаться нереализовавшими способ управления, если не направили документы на регистрацию ТСЖ. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 21.07.2006 г. №6301-РМ/07.

Нет, нельзя. В ЖК РФ прямого запрета на совмещение способов управления нет. Однако по смыслу жилищного законодательства совмещение невозможно. Так, например, если в доме создано ТСЖ и в последующем собственники решили изменить способ управления на управляющую организацию, ТСЖ должно быть ликвидировано. Кроме того, когда ТСЖ заключает договор управления, то это не означает, что способ управления домом изменен с ТСЖ на управляющую организацию. Если ТСЖ не ликвидировано, то собственники не могут изменить способ управления на управляющую организацию (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД).

На практике возможны случаи, когда способ управления домом не выбран, а местная администрация не успела провести конкурс. В ситуации, когда речь идет о новостройках, этот вопрос регулируется ст. 161 ЖК РФ. В остальных ситуациях специального регулирования нет. Судебная практика признает обоснованным, когда местные администрации до проведения конкурса передают дома в управление временным организациям (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). «Обусловлено это в первую очередь необходимостью сохранения нормального функционирования систем жизнеобеспечения жилого дома, обеспечения взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями по отпуску ими коммунальных услуг, а также во избежание возникновения возможных аварийных ситуаций и необходимости их ликвидации».

Нет, не может. Способы управления установлены в ст. 161 ЖК РФ. Это может быть ТСЖ, управляющая организация или непосредственное управление. При этом в доме может быть только один способ управления (постановление ВАС РФ от 15 июля 2010 г. №1093/10).

Да, собственники могут в любой момент изменить способ управления. Жилищный кодекс РФ не устанавливает каких-либо ограничений по периодичности изменения способа управления. Это следует из Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.06.2012 г. №59-В12—5.

Часть 2. Отбор управляющей организации на конкурсе

Да, должна. Об этом сказано в ст. 161 ЖК РФ. Однако зачастую администрация уклоняется от этой обязанности. Почему? Потому что проводить конкурс администрация должна за свой счет, а тратить бюджетные деньги администрация не хочет.

По подобным случаям ФАС РФ выпустило Рекомендации для антимонопольных органов. Обратить внимание хочется на отдельные моменты.

Во-первых, способ управления будет считаться нереализованным даже в случае, если собственники провели общее собрание, но не подписали договор управления (см. также Письмо Минрегиона РФ от 21.07.2006 г. №6301-РМ/07). При этом установлено, что договор должен быть подписан собственниками, обладающими более чем половиной голосов в доме. Согласно же ч. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники, которые обладают половиной голосов, выступают в договоре управления как одна сторона. То есть договор заключается не с каждым собственником. Договор заключается указанной группой собственников, которые выступают как одна сторона договора.

Во-вторых, администрация обязана проводить открытый конкурс, когда дом сдан в эксплуатацию. То есть после сдачи дома в эксплуатацию администрация не просто может, но должна провести конкурс. Однако собственники до дня проведения конкурса могут провести общее собрание и выбрать способ управления. В этом случае конкурс не проводится. Об этом сказано в п. 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 №75.

Да, должна. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 09.10.2015 г. №АЦ/54994/15. Но только в том случае, если дом может быть признан многоквартирным в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47. Иными словами, администрация обязана проводить конкурс по отбору управляющей организации, если дом имеет две и более квартиры с самостоятельным выходом в помещения общего пользования.

В Письме Минстроя РФ от 24.04.2015 №12258-АЧ/04 был сделан вывод, что в определенных ситуациях допустимо передавать дома. Однако это возможно лишь тогда, когда возникает риск, что многоквартирный дом останется без управления. Например, если управляющая организация расторгла договор и отказалась от управления.

В этом случае муниципальное образование может: 1) назначить управляющую организацию без конкурса, обосновывая это тем, что отсутствие управляющей организации создает чрезвычайную ситуацию; 2) передать дома в порядке преференции управляющей организации.

Однако с этой позицией Минстроя РФ не согласилась ФАС РФ, в Письме от 02.09.2015 г. №АД/46729/15 указав следующее. Передача дома управляющей организации в порядке преференции противоречит законодательству, так как не соответствует целям предоставления преференций, которые определены в антимонопольном законодательстве.

Да, должны. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 09.10.2015 г. №АЦ/54994/15. При этом ФАС РФ отметило, что такая обязанность возникает не во всех случаях. Провести конкурс необходимо лишь тогда, когда введенная в эксплуатацию очередь может быть признана многоквартирным домом в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47.

Раздел 4. Управляющая организация

Часть 1. Общие вопросы

Да, это возможно. Как следует из ч. 2 и ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники вправе изменять способ управления домом, управляющую организацию. Никаких ограничений в этом случае не предусмотрено (см. Письмо Минрегиона РФ от 26.03.2007 №5280-СК/07). Поэтому собственники на общем собрании могут выбрать иную управляющую организацию, что служит основанием для расторжения договора управления с действующей организацией (см. также Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 г. №59-В12—5).