Текст книги "Земельное право. Ответы на экзаменационные билеты"

19. Субъекты и объекты земельной собственности

Субъектами права земельной собственности являются граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, иностранные юридические лица, Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, а также административно-территориальные единицы, города, сельские поселения и другие населенные пункты в лице соответствующих органов местного самоуправления.

По нормам гражданского законодательства субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.

Субъекты права муниципальной собственности на земельные участки помимо ЗК РФ определены также и в Федеральном законе РФ от 22 августа 1995 г. «Об общих принципах местного самоуправления в РФ».

Объекты права земельной собственности определяются в зависимости от формы земельной собственности.

Согласно ст. 3 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» в состав земель, находящихся в исключительной федеральной земельной собственности, входят: земли лесного фонда; земли особо охраняемых природных территорий федерального значения; земли водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в федеральной собственности; земли обороны и безопасности; земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов и др.

Согласно ст. 4 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» в состав земель, находящихся в земельной собственности субъектов РФ, входят: земли особо охраняемых природных территорий регионального значения; земли водного фонда, занятые водными объектами, находящиеся в собственности субъектов РФ; земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики и иного назначения и др.

Согласно ст. 5 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» в состав земель, находящихся в земельной собственности муниципальных образований РФ, входят следующие: земли особо охраняемых природных территорий местного значения; земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности; земли сельскохозяйственного назначения; земельные участки, под поверхностью которых находятся участки недр местного значения; земельные участки, находящиеся в границах муниципальных образований и др.

В муниципальную собственность могут приобретаться земли у собственников земельных участков посредством их выкупа или на основании дарения, отказа от земельных участков и на иных законных основаниях.

Согласно ЗК РФ запрещается передавать в частную собственность следующие земельные участки: земли, на которых расположены объекты историко-культурного назначения; земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, дендрологических парков, природных парков, ботанических садов, а также зарезервированных для этого территорий; земли лечебно-оздоровительных местностей, курортов в пределах границ округов санитарной (горно-санитарной) охраны; лесного фонда, за исключением специально указанных в законе земельных участков и др.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица несколько ограничены в своих земельных правах. Согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ данные субъекты не могут обладать на праве собственности такими земельными участками, которые находятся на приграничных территориях и на иных установленных особо охраняемых территориях.

20. Государственная собственность на землю

В соответствии с законодательством РФ (согласно п. 1 ст. 214 ГК РФ) государственная собственность подразделяется на два подвида:

– собственность Российской Федерации (федеральная собственность);

– собственность субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. «г» ст. 72 Конституции РФ разграничение государственной земельной собственности на федеральную собственность на землю и собственность на землю субъектов РФ относится к совместному ведению Федерации и ее субъектов.

Согласно п. 1 ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, которые не находятся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июня 2001 г.

Статья 17 ЗК РФ регламентирует правовой режим земель, находящихся в федеральной собственности, это:

– признанные таковыми федеральными законами;

– право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

– приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

Статья 18 ЗК РФ устанавливает, что в собственности субъектов РФ находятся следующие земельные участки:

– признанные таковыми федеральными законами;

– право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

– приобретенные субъектами РФ по основаниям,

– предусмотренным гражданским законодательством.

В их собственности могут также находиться не предоставленные в частную собственность следующие земельные участки:

– занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ;

– предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;

– отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального назначения; землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами;

– землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ;

– землям фонда перераспределения земель и др.

Основными принципами разграничения государственной собственности на землю являются:

– верховенство Конституции РФ и федеральных законов (ч. 1 ст. 1);

– приоритет органов государственной власти РФ в процессе разграничения государственной собственности на землю (п. 2 ст. ст. 2, 6);

– производность права собственности на земельный участок от права собственности на недвижимое имущество, расположенное на нем, в его границах или под ним (ст. ст. 3–5);

– безвозмездность приобретения права собственности на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

21. Частная собственность на земельные участки

Согласно п. 1 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, приобретенном по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Право собственности на земельный участок может возникать по следующим основаниям.

1. Из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК право собственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

2. Из актов государственных органов, органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

По этому основанию право собственности на земельные участки возникает в случаях предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Основания, порядок и отдельные случаи предоставления земельных участков из государственных и муниципальных земель регулируются ст. ст. 28–36 ЗК РФ.

3. Из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (примером может являться судебное решение о разделе земельного участка, находящегося в общей собственности).

4. В результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Этим основанием может быть приобретение права собственности на основании приобретательной давности.

В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью и это исключает возможность их приобретения в собственность другими лицами на основании приобретательной давности.

Вследствие причинения вреда одним лицом другому. Ст. 1082 ГК предусматривает возможность его возмещения в натуре путем предоставления лицом, обязанным возместить вред, вещи того же рода и качества.

Вследствие неосновательного обогащения в соответствии с п. 1 ст. 1104 ГК имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В п. 2 ст. 15 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением участков, которые не могут находиться в частной собственности.

Пункт ст. 15 ЗК РФ устанавливает ограничение для иностранных граждан и иностранных юридических лиц, а также лиц без гражданства на возможность обладания земельными участками на праве собственности на приграничных территориях, а также предусматривает возможность введения аналогичных ограничений на иных территориях в соответствии с федеральными законами.

В данном пункте речь идет об отказе законодательства в установлении для иностранных лиц и лиц без гражданства возможности нахождения у них в собственности земельных участков. Последнее правило распространяется на земельные участки, находящиеся в гражданском обороте.

22. Правовое регулирование сделок с земельными участками

Несмотря на введение частной собственности на земельные участки, устанавливался мораторий на совершение сделок с земельными участками.

В ст. 9 Закона «О земельной реформе» предусматривалось, что продажа и иное отчуждение земельных участков возможно только государством.

Однако в 1991 г. Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы» частично мораторий был отменен.

Законом РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и продажу земельных участков…» разрешалась купля-продажа земель для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» мораторий на сделки с земельными участками был отменен вообще и собственникам земли разрешалось совершение любых гражданско-правовых сделок.

В настоящее время полномочия собственников по распоряжению землями определяется ГК РФ. В ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ устанавливается, что владение, пользование и распоряжение земельными участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законом «О земле».

В ЗК РФ предлагаются ограничения, устанавливаемые в отношении земель, используемых в сельскохозяйственном производстве (ст. 27).

Порядок совершения сделок с земельными участками регулируется нормами ГК РФ, в котором предусматривается заключение договора в письменной форме. В нем должна быть дана характеристика земельного участка, позволяющая определить: площадь земельного участка; его местоположение; вид прав на земельные участки; целевое использование; кадастровый номер.

Если на земельном участке находятся объекты недвижимости и если установлены ограничения и обременения земельного участка, то они также должны быть описаны в договоре.

Земельно-правовыми нормативными актами устанавливается обязательное нотариальное удостоверение купли-продажи земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, индивидуального жилищного, дачного хозяйств (Закон РФ от 23 декабря 1993 г. «О праве граждан на частную и продажу земельных участков…», Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. «Об утверждении порядка купли-продажи участков гражданами РФ»).

Порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки урегулирован ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Он позволяет определить, какие права могут подлежать государственной регистрации: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования землей, сервитуты, залог и т. д.

В ст. 17 этого Закона определен перечень документов, представляемых на государственную регистрацию. Среди документов названы те, которые устанавливают право на земельные участки: гражданско-правовые договоры, решения компетентных органов управления о предоставлении земельного участка, решение суда, а также свидетельство о регистрации права на земельный участок. Предоставляется и план земельного участка, оформленный комитетами по земельным ресурсам в соответствии с техническими требованиями, утвержденными Роскомземом в 1993 году.

ГК РФ предусмотрено, что в отношении отдельных видов имущества может осуществляться специальная регистрация или учет (ст. 164).

ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре» предусматривается кадастровый учет земельных участков и осуществляется он путем внесения данных о земельных участков в Единый государственный реестр земель.

23. Правовое регулирование купли

Каждая сделка, совершенная в отношении земельного участка, подлежит заключению в письменной форме и нотариальному удостоверению, так как земля является недвижимым имуществом. В договоре, заключенном в отношении земельного участка, должны содержаться: стороны, вид, предмет (план, точное описание земельного участка, правовой режим, принадлежность, сведения о недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке); указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц; дата передачи прав на земельный участок; цена сделки; обязательства и другие условия.

Особенности купли-продажи земельных участков указаны в ст. 37 ЗК РФ. Пункт 1 этой статьи устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т. е. сформированные в качестве объекта гражданских прав. Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Однако понятия ограничений, обременений в гражданском законодательстве и ЗК РФ не совпадают. ГК РФ в п. 1 ст. 131 содержит понятие ограничений вещных прав на недвижимое имущество.

Согласно ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) – это наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

ЗК РФ предусматривает две группы ограничений:

– ограничения оборотоспособности земельных участков и невозможность передачи в частную собственность этих участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК);

– вторая группа содержит перечень ограничений прав на землю, которые носят публично-правовой характер (ст. 56 ЗК РФ).

Пункт 2 ст. 37 ЗК РФ содержит перечень условий договора купли-продажи земельного участка, которые являются недействительными. К ним относятся:

– условие договора купли-продажи земельного участка, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию;

– условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее дальнейшее распоряжение землей, включая ограничение на ипотеку, передачу земли в аренду, совершение иных сделок с землей.

Пункт 2 ст. 209 ГК РФ относит к правомочиям собственника возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Отчуждая имущество, даже при наличии в договоре запрещения на это, собственник пользуется правовыми возможностями, предоставленными ему законом.

Условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

Пункт 3 ст. 37 ЗК РФ определяет права покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Однако ст. 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК РФ, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации.

24. Правовое регулирование залога земельных участков

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями от 7 июля 2003 г.); также в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.). Данная норма также сформулирована в соответствии со ст. 334 ГК РФ.

В ст. 5 «Закона об ипотеке» установлено, что по договору об ипотеке могут быть заложены любые земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека – это залог недвижимого имущества. К недвижимому относится имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК.

Предметом ипотеки может быть земельный участок, границы которого определены в натуре и права на который зарегистрированы в порядке, установленном гражданским законодательством.

В ст. 2 Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г.) установлено, что он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 указанного Закона).

Целевое назначение кредита, выданного под залог земельного участка, устанавливается в кредитном договоре, т. е. кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможность осуществления кредитором контроля за целевым использованием указанных средств.

В соответствии с гражданским законодательством РФ в качестве залогодателя может выступать собственник земельного участка. Кроме того, в соответствии со ст. 335 ГК залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Законом об ипотеке подробно урегулирован весь порядок залога земель, в том числе порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок.

Также этот закон содержит перечень недвижимого имущества, на которое не может быть обращено взыскание иначе как по решению суда, среди которого нет земельных участков.

В соответствии со ст. 350 ГК реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии со ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изменениями от 24 декабря 2002 г., 10 января 2003 г.) торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя.