Текст книги "Земельное право. Ответы на экзаменационные билеты"

25. Правовое регулирование аренды земельных участков

Пункт 1 ст. 22 ЗК РФ предоставляет иностранным гражданам и лицам без гражданства возможность выступать в качестве арендаторов в договорах аренды земельного участка.

Также в этой статье определен круг объектов (земельных участков), по поводу которых могут возникать обязательства, вытекающие из договоров аренды.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть лица, управомоченные законом (например опекуны малолетних и граждан, признанных недееспособными (ст. 32 ГК РФ), попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждан, ограниченных судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами (ст. 33 ГК), родители малолетних граждан (ст. 28 ГК) и др.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 267 ГК РФ субъекты права пожизненного наследуемого владения имеют право сдавать земельный участок в аренду.

Субъект права постоянного (бессрочного) пользования также вправе передать земельный участок в аренду с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Возможность сдачи в аренду земельного участка может быть предусмотрена и в договоре доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК); комиссии (гл. 51 ГК); агентском договоре (гл. 52 ГК).

В п. 10 ст. 22 ЗК РФ указано, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду до достижения ими совершеннолетия.

Также статья устанавливает право арендатора земельного участка на заключение договора аренды земельного участка на новый срок по его истечении.

Порядок аренды или приватизации земельного участка, на котором расположено здание (строение, сооружение), находится в государственной или муниципальной собственности и собственник здания (строения, сооружения) регламентируется п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Размер арендной платы устанавливается договором аренды. В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Также размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Также предусматривается возможность передачи земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более года.

При этом арендатор обязан в пределах срока договора аренды: привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования; возместить убытки, которые были причинены при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка и иные обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении его другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

26. Право собственности на землю юридического лица

Право приобретать земельные участки в частную собственность было предоставлено юридическим лицам Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. «Об утверждении порядка продажи земельных участков государственным, муниципальным предприятиям». Особенности в совершении сделок с земельными участками, являющимися собственностью юридического лица, предусмотрены Федеральными законами «Об акционерных обществах» и «О сельскохозяйственной кооперации».

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки могут предоставляться юридическим лицам – в собственность либо в аренду, в безвозмездное срочное пользование; в постоянное (бессрочное) пользование. Земли, которые могут предоставляться юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, указаны в п. 1 ст. 20; в безвозмездное срочное пользование – в п. 1 ст. 24 ЗК РФ.

Предоставление указанных земель в частную собственность является возмездным, т. е. осуществляется за плату.

Предоставление земельных участков в частную собственность может осуществляться двумя путями: из свободных земельных участков; при изъятии соответствующих земельных участков у граждан и юридических лиц для государственных либо муниципальных нужд.

Независимо от вида органа, в который обращается заявитель, решение должно быть принято в течение двух недель со дня подачи представителем юридического лица письменного заявления. В нем должны быть указаны следующие положения: цель использования земельного участка; его месторасположение; предполагаемые размеры, а также наличие либо отсутствие другого земельного участка на каком-либо вещном праве.

Если в заявлении лица указывается на необходимость предоставления конкретного земельного участка, то уполномоченные органы проводят работу по уточнению прав других лиц и владельцев соседних земельных участков, выясняют возможность использования указанного земельного участка по заявленному целевому назначению.

Отказ в предоставлении земельного участка оформляется постановлением органа государственной власти либо решением органа местного самоуправления. Каждый отказ должен быть мотивирован и обоснован.

Лицо, подавшее заявление, должно за свой счет и своими силами согласовать все необходимые в таком случае условия отвода земельного участка.

Процесс предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, условно делится на несколько стадий: рассмотрение заявления о предоставлении земельного участка и вынесение решения о предоставлении либо об отказе в предоставлении земли; при положительном ответе уполномоченных органов начинается разработка проектной документации; после утверждения этой документации принимается решение об изъятии и предоставлении предварительно согласованного земельного участка.

Уполномоченные государственные либо муниципальные органы обязаны информировать об имеющихся свободных и готовящихся к освоению землях, ежегодно опубликовывать эту информацию, а также отчеты об использовании земель в средствах массовой информации.

В соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные – максимальные и минимальные – размеры земельных участков, устанавливаются в следующем порядке: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства – законами органов государственной власти субъектов РФ; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Юридическим лицам земельные участки могут предоставляться для осуществления жилищного строительства, а также для целей, не связанных со строительством.

27. Право пожизненного наследуемого владения

Институт пожизненного наследуемого владения земельным участком предусмотрен в ст. 21 ЗК Российской Федерации, согласно которой под правом пожизненного наследуемого владения понимается постоянное владение и пользование земельным участком, передаваемым по наследству.

При этом земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения предоставляется безвозмездно и только из тех земель, которые находятся в государственной либо муниципальной форме собственности.

На праве пожизненного наследуемого владения земельный участок может принадлежать только юридическим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 21 Земельного кодекса право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином Российской Федерации до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется без каких-либо изменений.

При этом предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается.

В Гражданском кодексе Российской Федерации содержится норма, согласно которой право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной либо муниципальной собственности, приобретается гражданами в порядке, который предусмотрен земельным законодательством (ст. 265 ГК Российской Федерации).

Норма гражданского права предусматривает возможность обладания земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения только для физических лиц, но не для организаций, предприятий и учреждений.

Пункт 1 ст. 21 ЗК РФ устраняет возможность предоставления гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие этого Кодекса. В то же время в п. 1 ст. 21 содержится прямой запрет на приобретение права пожизненного наследуемого владения по административно-правовым основаниям (предоставление) после вступления в силу ЗК РФ.

Возникновение права пожизненного наследуемого владения на основании гражданско-правовых сделок регулируется п. 2 этой статьи. Одновременно п. 1 содержит правовую норму, гарантирующую сохранение гражданами ранее приобретенных ими прав пожизненного наследуемого владения.

Содержащаяся в ст. 265 ГК РФ отсылка к земельному законодательству в части установления оснований возникновения права пожизненного наследуемого владения и вытекающий из этого приоритет соответствующих положений ЗК РФ осложняют определение гражданско-правовых способов возникновения и перехода права пожизненного наследуемого владения.

Объектом наследственного преемства будет не сам земельный участок, а право на него (ст. ст. 18, 128 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 21 ЗК РФ определяет также основания государственной регистрации перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству. Регистрация производится на основании свидетельства о праве на наследство.

Пункт 3 этой статьи предоставляет гражданам, имеющим земельные участки в пожизненном наследуемом владении, право на однократное безвозмездное приобретение их в собственность. Основания и порядок реализации этого права аналогичны установленным в п. 5 ст. 20 ЗК РФ.

Под правом владения принято понимать право фактического обладания вещью.

Статья 266 ГК РФ закрепляет право субъекта права пожизненного наследуемого владения возводить на соответствующем земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Пункт 1 ст. 267 ГК предусматривает возможность совершения владельцем земельного участка двух видов сделок на праве распоряжения земельным участком: аренды земельного участка и безвозмездного срочного пользования земельным участком.

28. Право постоянного (бессрочного) землепользования

Пункт 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ определяет круг субъектов, которым может быть предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В отличие от Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 268) круг субъектов значительно сужен: право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками может быть предоставлено лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность предоставления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иным специальным законодательством.

Гражданский кодекс РФ предусматривает еще два случая приобретения права постоянного (бессрочного) пользования субъектами.

Согласно п. 2 ст. 268 Гражданского кодекса РФ право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения или иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК.

Пункт 1 ст. 271 ГК РФ предусматривает случай приобретения собственником здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, права пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 268 ГК в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

В соответствии с п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), финансируемых собственником учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом.

Пункт 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ предусматривает невозможность предоставления этого права пользования земельными участками гражданам.

Пункт 2 ст. 23 ЗК РФ регулирует режим публичного сервитута.

В соответствии со ст. 64 Градостроительного кодекса в градостроительстве публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами.

Статья 43 Водного кодекса предусматривает, что каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и другими водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ, и публичные водные сервитуты могут устанавливаться в целях: забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; водопоя и прогона скота; использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

В соответствии со ст. 21 ЛК граждане имеют право свободно пребывать в пределах лесного фонда и не входящих в лесной фонд лесов, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

В п. 4 ст. 23 ЗК РФ предусмотрена возможность установления сервитута как на срок, так и постоянного. Срок сервитута может быть установлен договором или судебным актом для частных сервитутов, законом или иным нормативным правовым актом – для публичных сервитутов.

29. Сервитуты на земельные участки

Сервитут, или ограниченное право пользования одним или несколькими чужими (соседними) земельными участками, так же, как и иные формы пользования землей, является вещным правом и регламентируется в ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 274–278 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выделяют два вида сервитута: частный и публичный.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях – и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества (ч. 2 п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается на основании закона или иного нормативно-правового акта Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо органов местного самоуправления и учреждается без непосредственного изъятия земельного участка.

По времени действия публичный сервитут может быть срочным или постоянным и должен быть зарегистрирован органами государственной власти.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, имеют право на судебную защиту своих прав и законных интересов в отношении принадлежащего им земельного участка.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для следующих целей:

– проход или проезд через земельный участок;

– размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

– использование земельного участка в целях ремонта;

– коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

– проведение дренажных работ на земельном участке;

– забор воды и водопой;

– прогон скота через земельный участок;

– сенокос или пастьба скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

– использование земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

– временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

– свободный доступ к прибрежной полосе.

На уровне субъектов Российской Федерации могут устанавливаться дополнительные основания для установления публичного сервитута – права государственных органов и органов местного самоуправления ограниченного пользования чужими земельными участками.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В соответствии со ст. 275 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

30. Полномочия собственников, землевладельцев, землепользователей при использовании земли

В ч. 1 ст. 40 ЗК РФ содержатся правомочия собственника в отношении использования земельного участка.

Также ЗК РФ относит к правам собственника земельного участка возможность возведения на земельном участке строений и сооружений.

Размещение на земельном участке строений или сооружений включает в себя обязательную стадию согласования проекта предполагаемого строения с территориальными органами Госстроя России.

Строительство подземных сооружений для своих нужд собственник земельного участка осуществляет на глубину до пяти метров в соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395–1 «О недрах» (в редакции от 3 марта 1995 г.) (с изменениями и дополнениями от 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г., 6 июня 2003 г.).

Также ЗК РФ регламентирует возможность осуществления на земельном участке работ, направленных на повышение плодородия почв. Такие мероприятия преимущественно осуществляются на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленных для целей производства сельскохозяйственной продукции.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона «О мелиорации земель» от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 10 января 2003 г.) устанавливаются ограничения по использованию предоставленных гражданам в собственность земельных участков в границах мелиоративной системы общего пользования.

В обязанность собственников входит соблюдение технологической схемы эксплуатации сооружений и устройств этой системы, являющихся общими для нескольких граждан (физических лиц). Размещение на земельных участках мелиоративных сооружений возлагает обязанность на собственников земельных участков по содержанию и ремонту данных систем на долевой основе пропорционально объему водоподачи или площади осушенных земель.

К иным правам собственника земельного участка относятся правомочия по распоряжению земельным участком, передаче его во вторичное пользование и прежде всего в аренду.

Также собственнику земельного участка принадлежит на праве собственности урожай дикорастущих и сеяных трав. Он имеет право косить их, пасти на них скот, использовать на корню и в скошенном виде в качестве корма для домашних животных, привлекать на свой участок дикую живность (без ущерба для своих соседей); также вправе собирать с полей и угодий камень с обращением его в свою собственность, и ряд других работ.

Статьей 13 ЗК РФ предусматриваются обязанности землепользователей в рамках правовой охраны земель, которые включают в себя мероприятия по: сохранению почв и их плодородия; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления производственными и бытовыми отходами, загрязнения и другие; защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарником и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель; ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного, и захламления земель и иные обязанности.

К иным обязанностям собственников земельных участков и лиц, не являющихся их собственниками, относится обязанность не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, своевременно представлять местной администрации установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель, необходимые для ведения государственного земельного кадастра, а также для принятия квалифицированных управленческих решений, связанных с использованием и охраной земель.