Текст книги "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме"

Ольга Фролова, Сергей Сохранов
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Практическое руководство для «чайников»

Принятые сокращения

МКД – многоквартирный дом;

ОСС – общее собрание собственников помещений в МКД;

ОИ – общее имущества собственников в МКД;

УО – управляющая организация;

ДУ – договор управления МКД;

ТСН – товарищество собственников недвижимости;

ТСЖ – товарищество собственников жилья;

ГИС ЖКХ – государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства;

ГЖИ – государственная жилищная инспекция (региональный орган государственного жилищного надзора (ГЖН));

ОМСУ – орган местного самоуправления;

РСО – ресурсоснабжающая организация;

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации;

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации;

ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации;

УК РФ – Уголовный кодекс Российской Федерации;

ПП РФ – постановление Правительства Российской Федерации;

ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

ГКН – государственный кадастр недвижимости;

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости (государственный информационный ресурс, содержащий данные об объектах недвижимости на территории Российской Федерации). С 1 января 2017 года ЕГРП и ГКН объединены в ЕГРН.

КС РФ – Конституционный суд Российской Федерации;

ВС РФ – Верховный суд Российской Федерации;

ВАС РФ – Верховный Арбитражный суд Российской Федерации.

Общие сведения

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) приватизация жилья в стране шла полным ходом. Однако не было четкого понимания, что вместе с квартирой собственники получают еще и часть общего имущества на праве общей долевой собственности. Да и понятие это появилось вместе с ЖК РФ. До этого в законе о товариществах собственников жилья применялось понятие «кондоминимум».

Так что же это такое – многоквартирный дом и общее имущество собственников в нем? По сути это тот же частный дом, но соседей, проживающих в нем, может быть очень много. Соответственно, кроме жилых и нежилых помещений, у которых есть отдельные собственники, в доме есть еще много имущества, которым надо пользоваться сообща и содержать его тоже совместно. Это так называемое «общее имущество собственников в многоквартирном доме» (далее – ОИ). Проще говоря, все имущество (лестничные клетки, крыша, стены дома, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации и системы, включая общедомовые приборы учета) в пределах дома и за стенами наших квартир – это и есть ОИ. Надо добавить сюда еще дворовую территорию, если она поставлена на государственный кадастровый учет, если же нет, то в общую собственность по закону входит только земля под домом.

К сожалению, без этого общего имущества проживание в МКД станет невозможным. Нельзя попасть в свою квартиру, минуя лестницу, да и жить под открытым небом без крыши также проблематично. Представьте, что однажды из нашего дома «испарятся» инженерные коммуникации для подачи электроэнергии, тепла, газа, холодной и горячей воды – сразу захочется сбежать куда-нибудь. Да и без канализации тоже не очень-то будет комфортно жить…

Собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом.

Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). Проще говоря, продавая квартиру, Вы передаете и свои права на ОИ новому собственнику. При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.

♦ Важно!

Собственник помещения в МКД не вправе (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ):

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности.

Невозможность отчуждения доли собственника в праве общей собственности на ОИ установлена ч.2 ст.290 ГК РФ.

Вывод: собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

► Обратите внимание!

Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Как определить размер доли собственника в праве собственности на общее имущество в МКД?

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного назначения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При расчете площадь ОИ не учитывается!

Без утверждения доли каждого собственника на общее имущество в доме невозможно принять решения на ОСС, в том числе, об использовании общего имущества, и подсчитать количество голосов, отданных за то или иное решение на собрании собственников. В жизни практически нет необходимости рассчитывать долю каждого собственника. Общепринятая практика – вести расчет, исходя из площади помещения собственника (количество голосов собственника = количеству кв. м, принадлежащего ему помещения).

Что входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД?

Жилищный кодекс был введен в действие в 2005 году. За 14 лет законодательство кардинально изменилось. Приватизируя свои квартиры, большинство будущих собственников даже не подозревали, что они в «довесок» к своему помещению получают еще большой кусок общей собственности, которой надо управлять, содержать в исправном состоянии и ремонтировать. Состав ОИ определен статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности:

1) помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме – лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, крыши, технические чердаки и технические подвалы с инженерными коммуникациями, построенные за счет средств собственников встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта;

2) оборудование, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы, мусоропроводы и др.;

3) крыши;

4) фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты;

5) окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции;

6) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения дома;

7) иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников в доме (помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий);

8) инженерные сети ХВС, ГВС, отопления, электроснабжения и газоснабжения;

9) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов, совокупность приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета, если установлены за счет собственников;

10) земельный участок, на котором расположен МКД, поставленный на государственный кадастровый учет, с элементами озеленения и благоустройства и расположенные на нем объекты, предназначенные для обслуживания одного МКД в границах земельного участка (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки).

Иными словами, общая собственность – это все имущество в доме, которое:

– не имеет отдельных собственников,

– не имеет самостоятельного назначения;

– обслуживает более одного помещения.

► Обратите внимание!

1) Имейте в виду, что в Ваших квартирах могут находиться и элементы ОИ, например стояки ХВС, ГВС, отопления и др., к которым должен быть обеспечен беспрепятственный доступ.

2) Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность в МКД со дня проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ).

3) Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 № 12736/12 по делу № А40-80260/11-9-692).

Порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников, на котором расположен МКД (ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ):

1) если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ);

2) собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или ОМСУ с заявлениями о формировании этих земельных участков.

Под формированием земельного участка под МКД понимается формирование его границ и проведение государственного кадастрового учета в отношении этого участка. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

► Обратите внимание!

В новостройках вопрос формирования земельного участка решается до их ввода в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию разрешается при условии, что сведения о местоположении границ земельного участка МКД внесены в государственный кадастр недвижимости (ч. 6 ст. 16 189-ФЗ).

Если Вы живете в новом доме, а земельный участок не поставлен на учет – обращайтесь в прокуратуру. Это нарушение законодательства.

Узнать сформирован ли земельный участок под МКД и его размеры возможно, направив запрос в Росреестр или воспользовавшись публичной кадастровой картой. Если он не сформирован, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка под МКД вправе любой собственник помещения дома или группа собственников (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П).

Земельный участок под домом переходит в собственность собственников помещений в МКД с момента его государственного кадастрового учета.

♦ Важно!

С 1 января 2015 года земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, не подлежат налогообложению земельным налогом (ч. 2 ст. 389 Налогового кодекса РФ).

С принятием решения о налогообложении земли под МКД были сняты многие вопросы – жители боялись, что после оформления в собственность земельный участок и придомовую территория, придется платить немалый налог.

В связи с тем, что бюджетные средства на формирование земельных участков под МКД не везде выделялись, сложилась следующая ситуация:

1) если УО убирает территорию, не принадлежащую собственникам, то она тратит их средства не целевым образом;

2) муниципалитеты продолжают настаивать, чтобы УК убирали неоформленные дворовые территории, так как фактически жители МКД ими пользуются, но фактически ее границы определить крайне сложно;

3) собственники, которые не хотят формировать и ставить на кадастровый учет земельный участок, не могут:

– проверить какую часть средств по договору управления УО тратит на содержание придомовой территории;

– не смогут препятствовать «точечной» застройке практически во дворе дома (особенно актуально для центральной части городов).

► Обратите внимание!

В случае разрушения, сноса МКД собственники помещений сохраняют долю в праве ОИ на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на ОИ на момент разрушения, сноса такого дома. Участок должен быть оформлен и поставлен на государственный кадастровый учет!

На наш взгляд, аргументы «за» оформление земли достаточно весомые. Поэтому не надо тянуть с оформлением участка.

Собственники несут ответственность за надлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 41 Правил № 491).

УО, ТСЖ, кооперативы и лица, оказывающие услуги/ выполняющие работы по содержанию ОИ при непосредственном управлении, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил № 491).

♦ Важно!

Состав общего имущества определяется (п. 1 Правил № 491):

1) собственниками в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ на основании техпаспорта дома и утверждается решением ОСС;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) ОМСУ – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖЕ РФ.

УО обязаны размещать общие сведения о всех МКД, которыми они управляют, в ГИС ЖКХ (Раздел 10 Приказа Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»). Если Вы зарегистрированы на портале госуслуг www.gosuslugi.ru, то сможете зайти в ГИС ЖКХ и найти всю информацию по своему дому.

 Для сведения

Гражданин, который не нашел необходимой информации в своем личном кабинете, может запросить ее размещение в УО. В случае если информация так и не была обновлена, гражданин через личный кабинет ГИС ЖКХ может напрямую обратиться в органы государственного жилищного надзора. Это позволит применить административное воздействие к организации, не разместившей информацию в системе. Направить обращение из личного кабинета ГИС ЖКХ можно в разделе «Обращения и ответы на них».

С 1 января 2018 года юридические лица за неразмещение или неполное/недостоверное размещение информации, предусмотренной разд. 10 приказа № 74/114/пр в ГИС ЖКХ не штрафуют.

В случае нарушения к ответственности привлекут должностное лицо, сумма штрафа составит от 5 000 до 10 000 рублей (ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ).

При совершении повторного правонарушения должностному лицу грозит административный штраф в размере от 15 000 до 20 000 рублей (ч. 3 ст. 13.19.2 КоАП рф;.

Состав общего имущества в МКД утверждается на ОСС простым большинством голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Пересмотр состава общего имущества в МКД следует проводить при наличии оснований: реконструкция МКД, увеличение или уменьшение состава общего имущества.

С 1 января 2017 года сведения об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иные сведения содержатся в ЕГРН (ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация возникновения (перехода, ограничения, прекращения) права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

Положениями ЖК РФ не установлены особенности регистрации права общей собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

При определении состава общего имущества собственников в МКД используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п. 3 Правил содержания общего имущества).

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4 Правил содержания общего имущества).

Зачем утверждать на общем собрании состав общего имущества?

Это нужно для того, чтобы собственники могли эффективно управлять своим домом. Без информации о составе общего имущества собственников в доме и его состоянии невозможно принять решения о необходимости проведения ремонта в доме, проконтролировать управляющую компанию или ТСЖ. Площадь общего имущества применяется при расчете платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества и за ОДН (при непосредственном управлении). От ее величины и правильности применения зависит размер указанной платы.

Актуальная техническая документация, как правило, есть на новостройки и дома, в которых созданы ТСЖ, кооперативы. Поэтому, даже если УО предоставит собственникам копию техпаспорта на МКД, информация там может быть недостоверная.

НАПРИМЕР:

– в техдокументации на старые дома попросту отсутствует информация об инженерных сетях и инженерном оборудовании дома;

– квартиры переводились в нежилой фонд, делались перепланировки помещений. В результате суммарная площадь, находящаяся в собственности, и площадь ОИ менялись.

Самый оптимальный вариант – пройти по дому, техэтажу и подвалам, посмотреть все своими глазами, составить список общего имущества с указанием необходимых размеров, диаметров труб, с расположением запорной арматуры на инженерных сетях по стоякам, проверить их состояние. Это нужно сделать совместно с представителями УО, а если они отказываются – то Советом дома с привлечением специалистов, проживающих в доме. Таких специалистов найти совсем не трудно.

♦ Важно!

Если запорная арматура на стояках отопления, ХВС, ГВС пришла в негодность, обязательно надо дать заявку в УО на ее замену. Тогда не придется сливать воду со всего дома, чтобы поменять кран в чьей-то квартире, или сливать всю систему отопления зимой в случае порыва батареи или стояка.

 Для сведения

1) В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 указано, что, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД.

В состав ОИ в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. п.).

Суды различного уровня не имеют однозначной позиции по делам, связанным с отнесением радиаторов (в том числе полотенцесушителей) к ОИ в МКД.

Договор управления на основании решения собственников на ОСС должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в т. ч. полотенцесушителей) в состав ОИ в МКД.

В соответствии с ГОСТ 31311-2005 «Приборы отопительные. Общие технические условия» полотенцесушитель – это отопительный прибор (трубчатый радиатор), предназначенный для обогрева помещений.

2) Определение ВС РФ от 12.07.2016 г. М 93-КГ16-2 устанавливает, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД, т. е. входят в состав ОИ.

3) Абонентский почтовый шкаф – это специальный шкаф с запирающимися ячейками, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений (cm. 2 Федерального закона от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи»).

Абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах МКД, т. е. являются общим имуществом. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства МКД (cm. 31 176-ФЗ).

4) Решением ВС РФ от 17 января 2012 г. № К АСИ-789 подтверждено, что балконные плиты, которые отнесены к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав ОИ как конструктивные части здания, обеспечивают его прочность и устойчивость. К имуществу собственника помещения в МКД относится балконное пространство (помещение балкона) и его ограждение, т. к. предназначено для обслуживания только этого помещения.

5) Насосы подкачки (повысителъные насосы), расположенные в подвале МЕД, обеспечивающие гарантируемый напор в зоне определенной этажности – ОИ.

Но, если был установлен уже после ввода МЕД в эксплуатацию (в рамках реконструкции, или в аварийной ситуации для обеспечения надлежащего напора в системе ХВС), то при решении о включении в состав ОИ следует учитывать, на какие средства и кем было приобретено это оборудование.

6) Установка тамбурных дверей (перепланировка) приводит к ограничению пользования собственниками в МЕД местами общего пользования, что недопустимо без решения ОСС. Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена ст. 7.21, 7.23 ЕоАП РФ.

Комплексом общего имущества в МКД надо управлять совместно с соседями по дому. В соответствие с жилищным законодательством все решения должны приниматься на общем собрании собственников, провести которое очень непросто. И без изучения законодательства можно оказаться в сложной ситуации.