Текст книги "Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель"

Возбуждение уголовного дела по факту уклонения от уплаты налогов

Есть два повода для начала расследования налогового уголовного дела.

Первый исходит от налоговых органов. Сначала устанавливается, что налогоплательщик имеет недоимку (определяется на основании выездной налоговой проверки или других мероприятий налогового контроля). Не позднее 3-х месяцев с момента выявления недоимки и в течение 20 дней с момента вступления в силу решения налогового органа по результатам налоговой проверки налогоплательщику направляется требование об уплате налога с предупреждением в случае неуплаты недоимки, пеней и штрафов направить материалы в следственные органы для решения вопроса о возбуждении уголовного дела. Это требование должно быть исполнено в течение 8 дней с даты его получения. После того, как пройдут 2 месяца с момента, когда требование должно быть исполнено, в течение 10 дней налоговый орган должен отправить материалы в следственные органы.

Часто на практике ИФНС направляет материалы в следственные органы после вынесения решения о привлечении к ответственности, не дожидаясь окончания процесса обжалования.

Второй. Сообщение о преступлении поступает из органов дознания. Дознание проводится по уголовным делам, по которым предварительное следствие необязательно. К дознанию относятся: органы МВД, ФСБ, государственной охраны, таможни, государственного пожарного надзора, внешней разведки, службы судебных приставов, исполнения наказаний, начальники органов военной полиции Вооруженных Сил Российской Федерации, командиры воинских частей, соединений, начальники военных учреждений и гарнизонов. Потенциально сообщение о совершении налогового преступления может поступить из любого из этих органов, но на практике это в абсолютном большинстве из МВД. Процедура регламентируется, в частности, ст.144 УПК РФ.

Следователь Следственного комитета РФ, получив материалы, в течение 3-х суток проверяет, нет ли оснований для отказа в возбуждении уголовного дела (сроки давности, суммы и т.п.). Если нет, то он готовит необходимые материалы, делает предварительный расчет (если его не сделали органы дознания) и направляет их в вышестоящий налоговый орган по отношению к налоговому органу, в котором состоит на налоговом учете налогоплательщик. Налоговый орган в течение 15 суток с момента получения материалов проверяет, был ли данный налогоплательщик объектом налоговой проверки. Если налогоплательщик проверялся, то следователю направляется заключение о нарушениях налогового законодательства и о правильности предварительного расчета суммы предполагаемой недоимки, а также о том, не находятся ли результаты проверки на обжаловании или не приостановлено ли производство. Если в отношении налогоплательщика проверка еще проводится либо сведений о нарушениях нет, то следователю об этом сообщается. После получения заключения налогового органа, но не позднее 30 суток со дня поступления сообщения о преступлении по результатам рассмотрения этого заключения, следователь принимает процессуальное решение.

Однако в случае если налоговый орган не уложился в отведенный 15-дневный срок, решение принимается и без учета их мнения. Закон позволяет возбудить дело и до получения из налогового органа ответа при наличии повода и достаточных данных, указывающих на признаки преступления. На практике, следователь может возбуждать уголовное дело через несколько дней после получения сообщения о преступлении или выявления признаков уклонения от уплаты налогов в рамках расследования иных дел и даже не дожидаться ответа ИФНС.

Приоритет судебной практики над разъяснениями Минфина и ФНС

Письма ФНС или Минфина устанавливают приоритет судебной практики над разъяснениями финансовых ведомств. Правило зафиксировано в письме замминистра финансов С.Д. Шаталова №03-01-13/01/47571 от 7 ноября 2013 года: «В случае, когда письменные разъяснения Минфина России (рекомендации, разъяснения ФНС России) по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не согласуются с решениями, постановлениями, информационными письмами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также решениями, постановлениями, письмами Верховного Суда Российской Федерации, налоговые органы, начиная со дня размещения в полном объеме указанных актов и писем судов на их официальных сайтах в сети «Интернет» либо со дня их официального опубликования в установленном порядке, при реализации своих полномочий руководствуются указанными актами и письмами судов». Письмо Минфина налоговики подтвердили собственном письмом и разослали по налоговым инспекциям на местах – см. письмо ФНС России № ГД-4-3/21097 от 26 ноября 2013 года.

В данной связи считаю нужным также упомянуть ст.3 НК РФ, в соответствии с которой «Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика».

Часть 2. Минимизируем налоги при продаже имущества

А неплохо бы и государство привлекать к ответственности за сокрытие от населения его же налогов

(Афоризм)

Ставки налога на доход от продажи недвижимости для резидентов и нерезидентов

Для физических лиц-резидентов применяется ставка в размере 13% от налогооблагаемой базы. Налогооблагаемой базой является сумма от продажи имущества, уменьшенная на величину имущественного налогового вычета или на сумму в размере расходов, ранее произведенных на покупку этого имущества. Недвижимость, срок владения которой превысил 3 или 5 лет (конкретику по разбивке см.ниже), освобождается от налогообложения.

Для физических лиц-нерезидентов ставка составляет уже 30%, а налогооблагаемой базой является вся сумма дохода от продажи недвижимости (за исключением той, которой налогоплательщик владел более 3 или 5 лет).

Налоговое резидентство не зависит от гражданства налогоплательщика: можно быть гражданином РФ и не быть резидентом, и наоборот. Тонкости определения налогового резидентства применительно к продаже недвижимости будут рассмотрены далее.

В каких случаях налог с продажи имущества платить не надо? «Безналоговый» срок владения. «Водораздел» 2016 года

Налог платить не надо в случаях, если имущество находилось в вашей собственности более 3-х лет и 5-ти лет. В этом случае не надо даже подавать декларацию.

Разберем подробнее. В случае, если вы продаете недвижимость или долю, которая приобретена (или иным образом получена) до 1 января 2016 года, для безналоговой продажи ею достаточно владеть 3 года – срок единый для любых оснований перехода прав собственности.

А в случае, если вы продаете недвижимость, которой начали владеть после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения недвижимостью для безналоговой продажи:

• 3 года в случае перехода недвижимости по наследству или в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника, признаваемых таковыми по Семейному Кодексу11
  Признание членом семьи по Семейному и по Жилищному кодексу различается. Налоговый кодекс относит к членам семьи лиц, признаваемых таковыми Семейным кодексом.


[Закрыть] (в данной связи «членами семьи»22
  См. также судебную практику о признании членами семьи лиц, не являющихся кровными родственниками или супругами, – в разделе «Дарение»


[Закрыть] будут считаться супруг/супруга, дети и родители, а «близкими родственниками» – родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры; в то время как перечень «близких родственников» применительно к купле-продаже иной); по договору пожизненного содержания (ренты); в порядке приватизации;

• 5 лет в остальных случаях (то есть по договору купли-продажи, в порядке дарения от лица, не являющегося близким родственником, по решению суда и т.д.).

Примечание: здесь необходимо сделать оговорку о забавном разночтении применительно к наследованию. Формулировка НК РФ в ст. 217.1, в частности, определяет трехлетний срок владения, если «право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником». С точки зрения русского языка здесь возможны две трактовки. Первая – когда льготный срок по наследованию предполагается изолированно от степени родства наследодателя. Вторая – когда слова «в порядке наследования или по договору дарения» являются единой конструкцией по отношению к дальнейшему уточнению «от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником». Юристы трактуют эту норму обоими способами и на форумах в ответах юристов вы найдете оба варианта. Я склонна трактовать факт наследства как достаточное основание для трехлетнего льготного срока владения безотносительно степени родства наследника и наследодателя и опираюсь при этом на два момента. Первый и основной – разъяснения Минфина при ответах на вопросы налогоплательщиков, когда относительно наследства нет уточнений о степени родства. Например, цитата из Письма Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648: «В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования, составляет три года». Вы видите здесь где-либо указание на степень родства? Я – нет.

Второй момент вытекает из порядка налогообложения по факту наследования или дарения безотносительно дальнейшей продажи унаследованного или подаренного имущества. Так, одаряемый должен заплатить 13%-ный НДФЛ, если даритель не приходится ему близким родственником. А если имущество подарено близким родственником или унаследовано от кого угодно (в том числе от лица, не являющегося членом семьи или близким родственником) – одаряемый или наследник не платят НДФЛ по факту вступления во владение. Здесь вполне логично провести параллели и со сроком владения.

Далее. Несмотря на прямые законодательные нормы о применении разделения по срокам только для объектов недвижимости, которые продаются, будучи приобретенными после 1 января 2016 года, Минфин дополнительно выпустил письмо от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050, в котором до сведения инспекций доведено, что «при продаже налогоплательщиком после 1 января 2016 года объектов недвижимого имущества, приобретенных им в собственность до 1 января 2016 года, исчисление и уплата налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от продажи такого имущества, будут производиться без учета изменений, внесенных в главу 23 Кодекса Законом № 382-ФЗ». Данное письмо было выпущено в связи с массовым некорректным консультированием налогоплательщиков о том, что при продаже любой недвижимости после 2016 года действуют новые правила.

С учетом текучки сотрудников в отделах камеральных проверок физлиц вновь принимаемые на работу сотрудники через некоторое время службы знают, что купленная недвижимость при ее продаже до истечения 5-летнего срока владения облагается налогом, а особо продвинутые знают, что эта норма действует с 2016 года. К сожалению, вас могут проконсультировать, что, если вы продаете в 2019 году квартиру, купленную в 2015 году, то доход от ее продажи облагается НДФЛ, поскольку не истек 5-летний срок владения. Хотя для квартиры, купленной в 2015 году, действует 3-летний срок владения для свободной продажи без декларирования доходов. До конца 2020 года с точки зрения сроков владения для безналоговой продажи (и сумм расчета дохода – но об этом ниже) действуют двойные правила: одни – для недвижимости, которая продается, будучи купленной до 2016 года, другие – для недвижимости, которая продается, будучи купленной начиная с 2016 года. В принципе ваша задача – знать, что в 2019 и 2020 году вы можете без уплаты налога продать недвижимость, которая по любым основаниям перешла в вашу собственность до конца 2015 года.

Важное уточнение: срок владения недвижимостью далеко не всегда отсчитывается с момента перерегистрации права собственности (об этом подробно поговорим дальше), хотя в налоговую инспекцию данные из Росреестра поступают именно в связи с перерегистрациями прав. В случаях, когда срок владения отсчитывается иначе или если у инспектора есть неопределенность по порядку отнесения сделки к 3-х или 5-летнему сроку владения, то в налоговую инспекцию при запросе ими декларации достаточно будет представить подтверждающие документы, которые снимут вопрос подачи декларации.

Примеры:

• Если вам в 2016 году по договору дарения перешла квартира от близкого родственника (например, от матери), то в 2020 году уже истечет трехлетний срок владения, но не истечет 5-летний. Для того, чтобы подтвердить отсутствие необходимости подачи декларации и уплаты налога в случае продажи этой квартиры в 2020 году, достаточно представить свидетельство о рождении и договор дарения.

• Если вы унаследовали квартиру, то в общем случае срок владения отсчитывается с момента смерти наследодателя. Таким образом, с момента смерти наследодателя уже может миновать 3 года, а с момента перерегистрации права собственности – нет. Тогда надо будет представить свидетельство о смерти наследодателя, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и т.п.

Второй вариант отсутствия обязанности по уплате НДФЛ – когда по факту сделки не возникает налогооблагаемого дохода, хотя срок для безналоговой продажи еще не наступил. В этом случае потребуется подать «нулевую» декларацию (то есть 0 налога к уплате). За неподачу «нулевой» декларации предусмотрен штраф в размере 1000 рублей.

Отсчет срока владения недвижимостью в зависимости от оснований перехода прав собственности (покупка, наследование, раздел имущества, изменение доли, выдел объекта и другие)

Как было указано выше, не всегда срок владения объектом недвижимости отсчитывается с момента регистрации права в Росреестре.

Ниже приведены разные ситуации со ссылками на соответствующие разъяснения. Разъяснения (реквизиты соответствующих писем) приводятся выборочно, поскольку по одному и тому же вопросу могут существовать десятки аналогичных писем.

• Покупка квартиры на первичном или вторичном рынке

Срок владения будет отсчитываться с момента регистрации права собственности. Нюанс: момент подписания акта приема-передачи в случае «первички» является отправной точкой для получения имущественного налогового вычета по факту покупки квартиры, но не отправной точкой для отсчета срока владения. Многие до сих пор смешивают эти факторы воедино.

• Переход в порядке дарения

Срок владения будет отсчитываться с момента регистрации права собственности.

• При изменении размера доли в собственности на квартиру

Здесь существует сразу три подхода.

Наиболее распространенный подход, который выучили практически все налоговые инспекторы, состоит в том, что срок владения будет отсчитываться с первичной даты регистрации прав на квартиру – вне зависимости от оснований, по которым переходили в собственность последующие доли. Дата, когда получили новое свидетельство, значения не имеет, срок владения заново не исчисляется – см. Письмо Минфина России от 19 июля 2016 г. № 03-04-05/42215, Письмо Минфина России от 25 декабря 2017 г. № 03-04-05/86232 и др.

Выдержка-обоснование из письма №03-04-05/86232 от 25.12.2017: «Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Исходя из изложенного, изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности».

Второй подход довольно редкий и привожу я его скорее для сведения. Существует Письмо о том, что, если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но при этом каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости и имеет отдельное свидетельство (до электронной регистрации прав собственности бывали случаи, когда на каждую долю выдавался отдельный бумажный документ, особенно при так называемом выделе доли в натуре или в случае с коммунальными квартирами), то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 № 03-04-05/23772). Сейчас такой случай может быть применим, когда, к примеру, квартира, приобретенная по долям в разное время, так же по долям продается разным покупателям. Вместе с тем эту позицию можно обернуть и в свою пользу при продаже, т.к. за одну долю-объект можно применить вычет по фактическим расходам, за другую – 1 млн при продаже отдельным договором. И все это в составе одного объекта недвижимости.

Третий вариант – объединение комнат в коммунальной квартире с целью дальнейшей продажи единым объектом.

Применительно к коммунальной квартире вопрос стоит особняком в связи с судебной практикой (учитывая приоритет судебной практики над разъяснениями Минфина и ФНС). Срок владения, полагает суд, считается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на последнюю приобретенную комнату, а дата возникновения права собственности на квартиру как цельный объект значения не имеет. Это следует из п. 11 Обзора, направленного письмом ФНС России от 7 июля 2016 г. № СА-4-7/12211 со ссылками на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 № 70-КГ15-16. С одной стороны, обзор судебной практики относится к конкретному делу (Ахмедова Б.И. против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 5 по Ямало-Ненецкому автономному округу), а право у нас не прецедентное. С другой стороны, письма ФНС или Минфина устанавливают приоритет судебной практики над разъяснениями финансовых ведомств (см. Письмо Минфина №03-01-13/01/47571 от 7 ноября 2013 года).

Всегда лучше ориентироваться на судебную практику, сложившуюся именно в вашем регионе, особенно если она более лояльна, чем позиция ведомств.

• Объединены две квартиры в одну

Ранее позиция фискалов была не в пользу налогоплательщика: они считали срок владения с момента получения свидетельства на новый (объединенный) объект. Однако в связи с судебной практикой позиция поменялась и теперь срок владения считается с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные квартиры (Письмо Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241).

• При разделе одного земельного участка на несколько

Срок владения считается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (полученный в результате раздела) объект – см. Письма Минфина России от 17 декабря 2013 г. № 03-04-07/55742, от 12.07.2017 № 03-04-05/44405, от 16 мая 2018 г. № 03-04-05/32819. Также данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 № 1129-О.

Из этого правила есть два исключения в соответствии с Земельным кодексом, которые фигурируют в вышеуказанных письмах.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исключения прописаны в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 ЗК:

«П.4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)».

«П.6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах».

Отмечу, что юристы считают такой подход спорным – приведу некоторые позиции с портала pravo.ru. В частности, адвокат Марина Краснобаева, партнер КА "Юков и партнеры", говорит: «Несмотря на то, что с точки зрения земельного и гражданского законодательства налогоплательщик стал собственником новых вещей, по существу, с экономических позиций налогоплательщик остался собственником актива, который был у него на правах собственности более трех лет, и при совершении сделок купли-продажи участков не преследовал спекулятивных целей, на борьбу с которыми направлены соответствующие нормы налогового законодательства (ст. 17.1 НК). Соответственно суды должны были учесть существо, а не форму отношений». «Формалистским» подход судов называет и Антон Божко, адвокат КА «Барщевский и партнеры». На его взгляд, он идет вразрез с назначением института имущественного вычета при продаже недвижимого имущества, а кроме того, «несколько противоречит» позиции Президиума ВАС относительно сохранения разделенного земельного участка как объекта права для целей виндикации. «Иными словами, в настоящее время складывается ситуация, когда для целей применения налогового законодательства созданные в результате разделения земельные участки признаются новыми объектами права, а для целей гражданского регулирования техническое изменение границ земельного участка не имеет правового значения», – поясняет юрист.

Примечательно, что по аналогичной по своему экономическому существу операции с разделом жилой недвижимости срок считается с момента первоначального приобретения недвижимости (см.ниже).

• Раздел остальной недвижимости без изменения внешних границ, включая выдел доли в натуре

Позиция по данному вопросу менялась. Сейчас она такова, что срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении до раздела. См. Письмо Минфина России от 28 октября 2016 г. № 03-04-05/63232.

Выдержка с обоснованием: «На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика».

• При разделе имущества супругов, совместно нажитого в браке

Срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении (речь о купле-продаже) супругами. То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново – см. Письмо Минфина России от 23 июня 2015 г. № 03-04-05/36153, от 2 марта 2017 г. № 03-04-07/11811. Это правило действует вне зависимости от того, на обоих супругов или только на кого-то одного было оформлено право собственности. То есть если купленная в браке квартира была оформлена только на мужа, то при переходе в рамках раздела имущества этой квартиры жене срок владения будет считаться с момента покупки объекта. Также при этом не имеет значения, кто выступал плательщиком по документам.

• В результате перевода жилья в состав нежилых помещений и наоборот

Срок отсчитывается с даты первичной регистрации в ЕГРП прав собственности на объект – см. Письма Минфина России от 28 октября 2013 г. № 03-04-05/45695, от 07.04.2014 № 03-04-05/15478, от 20 февраля 2015 г. № 03-04-05/8329.

• Жилье получено в порядке компенсации за снесенное помещение (например, взамен квартиры в снесенном доме получена новая)

Существует разница в зависимости от региона – для программы реновации в Москве применяются льготы (иной отсчет срока владения).

Срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на имущество, полученное взамен снесенного – Письмо Минфина от 21 марта 2013 г. № 03-04-05/9-259. Исключения прописаны в ст. 217.1 НК РФ, относятся только к программе реновации в Москве и распространяются на правоотношения, возникшие с 01 августа 2017 года. Цитата по ст. 217.1 НК «в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем». Применительно к программе реновации в Москве 3-х или 5-летний срок владения зависит от оснований, по которым было получено прежнее жилье, то есть если прежнее жилье было получено по наследству, дарению от близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты, то срок владения новым жильем составит 3 года с момента смерти наследодателя прежнего жилья или регистрации права собственности при других основаниях.

• Жилье получено по договору мены

Мена в соответствии с ГК РФ приравнивается к купле-продаже, поэтому при продаже жилья, полученного по договору мены, срок владения будет считаться с момента регистрации права собственности на полученное жилье. Исключения прописаны для программы реновации в Москве в ст.217.1 НК – в срок владения новым жильем будет включаться срок владения старым (см.предыдущий абзац «Жилье получено в порядке компенсации за снесенное помещение»).

• В наследство

Здесь есть несколько нюансов в зависимости от обстоятельств.

По общему правилу – срок отсчитывается со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. Основания: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, что отражено в письмах Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60801, от 20.02.2015 № 03-04-05/8357), от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648 и др.

В случае если наследуется доля в имуществе, в котором наследник уже владел другой долей, срок владения объектом пойдет с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на первоначальную долю – Письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-04-05/45654.

Если же недвижимость получена в наследство от супруга, то в случае, если унаследованный объект был куплен в течение брака и был зарегистрирован на супруга (наследодателя), то срок владения пережившим супругом будет идти с первоначальной даты регистрации в ЕГРП права собственности умершим супругом. Момент переоформления прав собственности на супруга-наследника значения не имеет – см. Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 29 апреля 2016 г. № 03-04-05/25415 и др.

• Жилье получено по решению суда

Срок отсчитывается с даты вступления в силу решения суда – см. Письма Минфина России от 30 мая 2016 г. № 03-04-05/30946, ФНС России от 4 июля 2014 г. № БС-4-11/13067.

• При вступлении в жилищно-строительный кооператив

Срок отсчитывается с даты, когда выполнены два условия одновременно (то есть с более поздней даты): полностью выплачен паевой взнос и подписан акт приема-передачи квартиры – см.Письмо Минфина от 6 июня 2018 г. № 03-04-05/38880. Цитата: «На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В то же время в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с полным внесением паевого взноса и после ввода жилого дома в эксплуатацию».