Текст книги "Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос"

Мы с Тамарой начали смотреть варианты. Ей нужна была комната не менее восемнадцати метров в двухкомнатной коммуналке недалеко от метро. Таких комнат не так уж и много. Первая комната, которую мы посмотрели, ей не понравилась – в квартире было грязно. Вторая не понравилась, потому что была расположена далековато от метро – двадцать минут пешком. Третья не понравилась, потому что сосед показался ей похожим на маньяка.

– Боюсь, – сказала Тамара, – зарежет.

Соседом был полный, меланхоличный старый холостяк неопределенного возраста.

– Почему зарежет? – удивилась я.

– Если мужчина до сорока лет ни разу не был женат, у него с психикой не все в порядке. А раз с психикой не все в порядке, от него можно ждать чего угодно, – пояснила Тамара свой вывод и расплакалась: – Почему я такая несчастная? Мне 32 два года, мужа нет, детей нет, и жить мне тоже негде.

– 32 года – замечательный возраст. Комнату мы найдем, и все вопросы с твоей личной жизнью еще решатся, – утешала я Тамару.

Каждый вечер, когда мы не ездили на просмотры, Тамара по-соседски заходила ко мне в гости, курила и плакала, выдавая очередную порцию жалоб на жизнь. У меня шли четыре сделки параллельно, телефон разрывался от звонков, надо было готовить ужин, кормить собаку, я сочувствовала Тамаре, но жизнь становилась невыносимой.

Мы продолжали смотреть комнаты, но ей ничего не нравилось. То вид из окна не устраивал, то состояние сантехники в квартире, то соседи, то слишком высокая цена.

Прошло уже три недели поисков. Нашлись покупатели на квартиру Ирины Николаевны, внесли за нее аванс в агентство. Все ждали, когда мы найдем комнату.

Говорят, что самое трудное – это ждать и догонять. Ждали все, кроме Марины. Азарт первых дней прошел. В ней зашевелились сомнения. Сомнения начали перерастать в желание отыграть все обратно. Сказать мне об этом прямо она не решалась. Начались намеки, разговоры издалека.

В городе вырубались старые деревья. На нашей улице срубили роскошные старые липы. Это было использовано как аргумент.

– Я собиралась купить квартиру на зеленой улице, а теперь остались только камни и асфальт, – со значением говорила Марина, искоса поглядывая на меня. Исчезновение деревьев как бы меняло условие сделки и освобождало ее от данных обязательств.

Я молчала. Мое мнение уже не играло особой роли. В сделке к тому времени участвовало много людей. Тамара, рыдающая у меня на плече, Сергей со своей новой женой, Ирина Николаевна, покупатели ее квартиры – они сами, их планы на жизнь стали заложниками настроения Марины.

Скоро мы нашли комнату Тамаре. Соседкой была бабушка, с весны и до поздней осени жившая на даче. Маленькая чистая квартирка в панельном доме с окнами на Неву устраивала Тамару полностью. Но документы на комнату не были готовы. Бабушка наотрез отказывалась подписать отказ от права преимущественной покупки.

Если вы владеете квартирой вместе с другими членами семьи, вы называетесь сособственником. Если вы решили продать свою долю, ваши сособственники имеют преимущественное право покупки. Если они не хотят или не могут купить вашу долю, вы можете продать ее третьим лицам. Но ваши сособственники должны написать нотариально заверенный отказ от своего права. Внутри семьи эти отношения как-то можно урегулировать, хотя, конечно, и не всегда. Но точно такие же правила распространяются и на коммунальные квартиры.

Соседи – абсолютно чужие вам люди, владеющие своей комнатой на правах собственности, должны дать отказ от права преимущественной покупки, если вы решите продать свое жилье. А теперь попробуйте получить такой документ, если вы долгие годы скандалили с ними из-за уборки туалета, оплаты электричества, бросали им тараканов в суп и курили на кухне, зная, что у соседки хронический бронхит, осложненный астмой.

Есть способ решить этот вопрос по-другому – можете отправить соседям официальный запрос от нотариуса заказным письмом и месяц ждать ответа. Если ответа не будет, продавайте, кому хотите. При условии, что соседи распишутся в квитанции о получении заказного письма. Если нет, остается единственный выход – подарить комнату. Как бы подарить, фактически получив за нее деньги от покупателя. Если соседи решили испортить вам жизнь и смогут доказать факт получения вами денег, суд признает сделку ничтожной. Будете продолжать жить в своей коммуналке, пока не умрете от инфаркта в процессе очередного скандала на кухне. Говорят, что в Москве законодательство изменили, и владельцы комнат в коммуналках не считаются сособственниками. В Петербурге, коммунальной столице России, где до сих пор в коммуналках живут около 700 тысяч человек, законодатели не считают нужным заниматься такими мелочами.

Бабушка, будущая соседка Тамары, отказывалась подписать отказ по другим причинам.

– Я в этом ничего не понимаю, – говорила она агенту. – Вот подпишу что-нибудь и останусь на улице, без своей комнаты. По радио сто раз говорили – ничего не подписывать, везде жулики.

Агент, продававший комнату, объяснял бабушке суть документа, бабушка ничего не хотела слышать.

Время шло, Тамара плакала, Сергей мрачнел и задавал вопросы, встретив меня на лестнице, Ирина Николаевна и ее покупатели обрывали мне телефон, Марина звонила каждый день, мялась, рассуждала о том, какие темные дворы по вечерам и как опасно будет Леночке возвращаться из института домой. Впервые за все время нашего знакомства мне не хотелось с ней разговаривать. Она понимала, что я слышу ее невысказанные прямо мысли, и ждала от меня помощи – развала сделки, которая к тому времени шла уже около полутора месяцев. Сделка висела на волоске.

С агентом, продававшим комнату, я приехала к бабушке. Вдвоем мы уговорили ее просто доехать до нотариуса – любого нотариуса, по ее выбору, и проконсультироваться с ним.

– Нотариус обязан разъяснить вам суть документа, который вы подписываете, – говорили мы ей. – Он не имеет права удостоверить подпись человека, если человек не понимает, что именно он делает.

– Точно объяснит? – сомневалась бабушка. – А зачем мне вообще туда ехать? Мне и без подписей хорошо.

Бабушке пришлось заплатить за беспокойство. Двести долларов – большие по тем временам деньги – примирили ее с действительностью. Отказ от права преимущественной покупки был подписан.

Мы провели общий нотариат и зарегистрировали договоры в ГБР. Начались освобождения квартир и переезды по цепи.

Сергей и Тамара выехали за неделю. Марина за это время успела собрать вещи только в одной комнате. Я приезжала к ней, привозила коробки, рулоны бечевки для упаковки, складывала вещи в мешки, но времени у меня было мало, а Марина сидела сложа руки. Степан и Леночка по вечерам вносили свой вклад, Марина злилась и кричала, что после их помощи ни одной вещи уже не найти, и лучше она все сделает сама. И опять ничего не делала. Время шло, сроки освобождения квартиры, указанные в договоре, прошли, Марина отказывалась переезжать. Ирина Николаевна звонила мне по пять раз в день.

– Вы же агент, вы за это отвечаете, сделайте что-нибудь! – кричала она в трубку.

Что я могла сделать? Перевезти Марину силой? Я приезжала к ней снова и снова, звонила по телефону. Марина обижалась.

– Тоже мне, подруга, – говорила она, – ты же видишь, как мне трудно. Почему ты не защищаешь мои интересы?

– Я их не нарушаю, – устало объясняла я. – В сделке много участников. Ты подписала договор, в нем есть дата освобождения.

– При чем здесь участники сделки? – негодовала Марина. – Они что, твои родственники? Почему они для тебя дороже меня?

Объяснять что-либо было бесполезно. Но на полмесяца позже указанного в договоре срока переезд все-таки состоялся.

Шел декабрь. Город был завален снегом. Через неделю после их переезда началась оттепель. Снег на крышах растаял, по стене квартиры Марины потекла вода. Вызвали работников ЖЭКа. Место протечки найти не удалось. Крыши домов в старом фонде имеют сложную конструкцию. Невидимые ручейки струятся по перекрытиям и проливаются вниз, на стены квартир, далеко не всегда прямо под местом протечки. Иногда вода проходит под крышу совсем не в отверстие в ржавом железе, а через неплотно завальцованные ребра жести. Место такой протечки можно искать очень долго.

Еще через неделю ко мне в дверь позвонили. Пришел Степан. Он не вошел, а буквально ворвался в квартиру с белыми от бешенства глазами.

– Ты нас сюда затащила, – орал он, – весь этот никому не нужный переезд из-за тебя! Крыша течет, и чинить ее будешь ты. Ты нам обещала доплату. Где она? Ты должна мне деньги. Не твое агентство, а ты лично! Попробуй их не отдать – изувечу!

Деньги давно были получены Мариной, что подтверждалось собственноручно написанной ею распиской, хранящейся в агентстве. Но сообщить об этом мужу она не сочла нужным.

Таким Степана я не видела никогда. Марина не раз говорила мне, что у него бывают приступы неконтролируемой ярости, когда он может ударить ее или разбить любую вещь, подвернувшуюся под руку. Я всегда считала это преувеличением. Видимо, я ошибалась.

На следующее утро Марина встретилась мне на лестнице.

– Приходи к нам в гости вечером, – пригласила она меня.

Я отказалась. Я не хотела встречаться с ней. Я не хотела видеть Степана. Что-то важное, объединявшее меня с этой семьей, перегорело, превратившись в легкий бесплотный пепел. Ледниковый период моей жизни закончился вместе с нашей дружбой. Благодарность к Марине за руку, протянутую мне в далеком 1990 году, осталась во мне навсегда.

С тех пор прошло больше десяти лет. Мы все так же живем в одном доме. Изредка встречаясь на лестнице, коротко здороваемся с Мариной. Леночка вышла замуж и переехала к мужу. Степан демонстративно не замечает меня при встречах.

Я работаю с новыми клиентами.

Глава 11
О моей ошибке, или О фундаментальной разнице между буквами «и» и «й»

Декабрь 1997 – май 1998 года

Клиентку, сделку с которой я хочу описать, звали Фаина Михайловна. Ее мне не пришлось искать, она пришла в мой дом сама, в качестве контролера «Ленэнерго».

В квартире, которую я купила за два месяца до этих событий, оказался неправильный электросчетчик. Он не был опломбирован, и показания на его панели не соответствовали цифрам на квитанциях. Я позвонила в «Ленэнерго». Через несколько дней ко мне пришли две женщины-контролера, составили акт и предписание сменить счетчик. Каждой из них я дала свою визитку.

Фаина Михайловна позвонила мне через пару месяцев.

– Татьяна, я у вас была в октябре, – сказала она мне. – Вы меня помните? Я хочу поговорить с вами о продаже моей квартиры.

Фаина Михайловна жила в четырехкомнатной квартире в панельной девятиэтажке в Купчино. Квартира была ей велика и неуютна. Сын с невесткой и крошкой-внучкой жили на другом конце города – на Гражданке. Нужно было продать квартиру в Купчино с одновременной покупкой трехкомнатной рядом с сыном, желательно в кирпичном доме.

Я выставила квартиру в рекламу. Покупатель нашелся в середине января – на приобретение квартиры дал согласие Сергей – мужчина лет сорока, инвалид без одной ноги, веселый, энергичный и деловой предприниматель.

– Меня здесь все устраивает, – говорил он нам с Фаиной Михайловной, осматривая квартиру. – Видите дом напротив? В нем живет моя теща. А мой гараж стоит прямо под вашими окнами. Когда можно внести аванс?

Вместе с Сергеем в сделке появились еще три квартиры – его двухкомнатная в Купчино и две квартиры по цепи над ней. Не успев открыться, сделка превратилась в цепь из четырех квартир.

Мы стали искать квартиру Фаине Михайловне. Подобрали кирпичную трешку рядом с сыном. Трешка разъезжалась на однокомнатную и комнату – старики отделяли взрослого сына.

– Не могу жить с сыном, – вытирая слезы, рассказывала мне Ирина Яновна, хозяйка трехкомнатной квартиры. – С невесткой – могу, с сыном – нет. Муж – онкологический больной, ему нужен покой, нормальные условия. А тут каждый день – скандалы, ссоры. Жалко продавать квартиру, мы к ней привыкли, но деваться некуда. Придется переезжать в однокомнатную, единственное требование – в этом же районе, чтобы не менять поликлинику мужу.

Квартиру и комнату подбирала их невестка Тамара, работавшая агентом по недвижимости. Однокомнатную нашли быстро. С комнатой дело застопорилось. Параллельно шла приватизация трешки.

В этот момент упало агентство «Клондайк». У нас отвалился первый покупатель по цепи. Оплату за квартиру он заблаговременно внес в агентство и остался без денег и квартиры.

Надо было срочно искать другого головного покупателя. В продажу были выставлены все три квартиры над нами – восстанавливать цепь можно в любом звене. Пока агенты метались по просмотрам, продавая верхние квартиры, нас не дождалась однокомнатная снизу. Ее продали прямому покупателю.

Середина цепи – три квартиры, принадлежавшие Сергею, Фаине Михайловне и Ирине Яновне, – держалась. Тамара нашла другую встречку – однокомнатную в соседнем доме, на той же улице.

Время бежало быстро. Уже была середина марта, а мы никак не могли закрыть цепь. Фаина Михайловна звонила мне почти каждый вечер.

– Танечка, – плакала она в трубку. – Это все из-за меня. Это я виновата. Я всю жизнь притягиваю ко всем несчастья. С работы меня уволили.

Из «Ленэнерго» она ушла сама – в коммерческую структуру, торговавшую книгами с лотков около метро. Фирма разорилась через месяц. Новую работу Фаина Михайловна не искала.

– Муж меня бросил, – продолжала она.

Муж ушел от нее к другой пять лет назад.

«За такой срок можно было к этому привыкнуть», – мрачно думала я, прижимая плечом телефонную трубку к уху и переворачивая котлеты на сковородке.

– Я приношу несчастья всем, кто имеет со мной дело, – рыдала Фаина Михайловна. – Вот возьму веревку, намылю и повешусь.

Я вздрагивала, роняла трубку и, устыдившись своих недоброжелательных мыслей, утешала клиентку. Демонстративные личности, угрожающие суицидом, как правило, не приводят своих угроз в исполнение, но из каждого правила бывают исключения. Не менее часа я разговаривала с ней о жизни и о нашей сделке. Плечо затекало, хотелось есть, дети пытались со мной поговорить о своих детских проблемах, собака прыгала у ног, требуя обратить на нее внимание, я занималась психотерапией с Фаиной Михайловной.

Времени катастрофически не хватало. Агенты после вечерних просмотров возвращались домой не раньше девяти. За вечер нужно было сделать десятки звонков – поговорить с коллегами о ситуации по сделкам, прозвонить встречки, договориться о просмотрах, побеседовать с клиентами – наш рабочий день кончался обычно около часа ночи. В девять утра открывались паспортные столы и ПИБы,[2]2
  Проектно-инвентаризационное бюро. В других регионах России чаще носит название БТИ – Бюро технической инвентаризации.


[Закрыть] в это время мы уже стояли в очередях за всяческими справками. И так – годами. Это часть работы агента. Не нравится – меняй профессию.

Теперь, после появления сотовых телефонов, ситуация изменилась. Любого агента можно найти днем – необязательно ждать, когда он вернется домой. Рабочий день у нас приобрел некоторые разумные границы. Но тогда, в 1998 году, мы не могли об этом даже мечтать.

Прошел еще месяц. Собрали верх цепи, потом, с большим трудом, закрыли хвост. Был назначен день нотариата. Все бросились в ГБР заказывать СППС – справку, подтверждающую полномочия собственника. В этой справке указывается отсутствие или наличие обременений – ареста квартиры, залога, ренты и т. д. Тогда, в 1998 году, справка была обязательным документом для нотариата и заказывалась обычно накануне сделки. ГБР выдавал справку через сутки. Чтобы ее заказать, нужно было отстоять в очереди целый день. В огромном помещении часами толпились тысячи людей. От усталости и духоты старики, оформляющие наследство от умершего супруга, падали в обморок. За время моей работы два человека умерли прямо в очереди – не выдержало сердце. Когда утром или после окончания обеденного перерыва в ГБР открывали двери, толпа врывалась в зал, сметая все на своем пути. Иногда люди при этом получали травмы, иногда в очереди вспыхивали драки. Прибежавшая охрана наводила порядок. Очередь волновалась, возмущалась и продолжала стоять дальше.

Справки были заказаны. Через день все агенты по цепи пришли их получать.

Ирина Яновна пришла сама. Получив справку по квартире Фаины Михайловны, я обернулась и увидела ее, стоящую в очереди к окошку ее района. Перед ней стояла агент, продававшая однокомнатную квартиру. Агент получила справку, Ирина Яновна получила отказ. Растерянно посмотрев на меня, она стала задавать вопросы.

– Почему мне отказали? – спросила она инспектора в окошечке. – Что, разве моя квартира под арестом?

– Нет, что вы, – вежливо сказала ей девушка. – У вас другая проблема. В ваших документах указан адрес квартиры: улица Шота Руставели.

– Ну да, правильно, там мы и живем, – недоуменно подтвердила Ирина Яновна.

– А у нас в компьютере указано другое название: улица Руставели, – объяснила инспектор. – Без имени «Шота». Поскольку мы не знаем, как эта улица должна называться правильно, мы направили запрос в ГУИОН.[3]3
  Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости.


[Закрыть] Они должны нам официально ответить, тогда мы справку и выдадим.

– Когда будет ответ? – упавшим голосом спросила бабушка.

– Недели через две-три, – вбила девушка гвоздь в крышку гроба нашей сделки.

– Позвольте, вы только что выдали справку агенту из нашей цепи. Их квартира тоже на улице Руставели, – вмешалась я.

– Да, выдали. Их справку начальник успел подписать, а на вашей задумался. И подписывать отказался. Дал распоряжение написать запрос. Если вам нужен ответ скорее, сходите в ГУИОН сами, получите их письмо на руки и принесите нам, – добавила она, посмотрев на наши вытянувшиеся лица.

Ирина Яновна сделала невозможное – подключив все свои связи, она получила справку через три дня. За это время отвалилась комната, в которую ехал ее сын, и мы еще раз потеряли головного покупателя.

– Танечка, – говорила мне по вечерам трубка голосом Фаины Михайловны. – Это все из-за меня. Это я виновата…

Снова немело плечо, устав удерживать телефон; обижались дети; клиенты не могли до меня дозвониться – сделка продолжалась.

К середине мая цепь была собрана снова. В ней было восемь объектов. В назначенный день все собрались в нотариальной конторе. Девять семей, включая семью головного покупателя, девять агентов, несколько менеджеров – всего около тридцати человек. Прошел нотариат по первой квартире. Неожиданно нотариус пригласила меня в кабинет.

– Вы готовили документы по квартире в Купчино? – спросила она меня.

– Да, это моя квартира, – подтвердила я.

– Документы не в порядке. Нотариат по ним проводить нельзя.

Этого не могло быть. Я проверила каждую цифру. В справках были расхождения, при подготовке к нотариату я вносила изменения в некоторые из них, отстояв огромные очереди в соответствующих учреждениях. В документах просто не могло быть ошибок.

– Что именно не в порядке? – спросила я.

– Отчество вашей клиентки по паспорту – Михайловна. А в договоре приватизации написано – Михаиловна. Вместо «и краткого» стоит просто «и».

– И что? – не могла понять я.

– Как что? «И» и «й» – разные буквы русского алфавита. Расхождение в документах. Надо привести в соответствие.

Я была потрясена. На это расхождение я не обратила внимания. Честно говоря, я его просто не заметила. Это была моя ошибка.

– Что теперь делать? – спросила я.

– Езжайте в агентство по приватизации, пусть внесут изменения. Потом с исправленным документом – в ГБР. Внесите изменения в реестр и получите новую СППС.

Всего-то. Сначала доехать через полгорода в агентство по приватизации, где прием идет три часа и то не каждый день, а очередь уходит за горизонт. Потом – опять через полгорода – в ГБР, где очередь уходит еще дальше, два с половиной раза кольцом опоясывая земной шар по экватору, сутки на получение справки, и вернуться к нотариусу сегодня, пока солнышко не закатилось.

Все утро шла закладка денег в банке, на часах было уже 14.45.

– А остальные сделки? – спросила я упавшим голосом, вспомнив про толпу, ждавшую в приемной.

– Остальные сделки проведем, но в ГБР отправлять не будем, пока вы не принесете документы.

Объяснив ситуацию Сергею и Фаине Михайловне, я загрузила клиентку в машину и рванула в агентство по приватизации.

Там шел прием. Обогнув очередь, ждавшую аудиенции у инспекторов, мы с Фаиной Михайловной ввалились в кабинет начальника. Выслушав нас, присутственная дама сказала: «У вас очень старый договор приватизации, один из первых. Мы тогда получили компьютеры, но у них на клавиатуре не было букв „ё“ и „й“. Сейчас все к нам с такими договорами возвращаются. Оставляйте документы, внесем изменения».

– Когда? – хором спросили мы с Фаиной Михайловной.

– Исправить я могу прямо сейчас, но эти исправления должен завизировать глава районной администрации. Я не знаю, когда он это сможет сделать. Может быть, завтра, если в командировку не уедет.

– А сегодня почему нельзя? – спросила я.

– У него сейчас прием граждан. В это время я не могу отвлекать его своими вопросами. Я попробую после приема, но он перед командировкой собирался уйти раньше. Так что, может быть, через недельку.

Услышав эту фразу, Фаина Михайловна замерла. Потом, выпрямившись и прижав к груди худенькие кулачки, она издала вопль. Нет, не так. Издала ВОПЛЬ. Кажется, в нем были какие-то слова и даже знаки препинания, но их никто не слышал, потому что в этом вопле звучали ужас и страсть всего еврейского народа, который сорок лет водили по пустыне, обещая новую жизнь, а потом вдруг сказали, что новой жизни не будет, а будет старая, с тем же потертым линолеумом на кухне и гаражом инвалида под окнами.

Когда ВОПЛЬ закончился, присутственная дама выскочила из кабинета, неряшливо не закрыв за собой дверь. Через пятнадцать минут мы уже бежали к машине с договором, подписанным главой администрации, а еще через полчаса входили в ГБР. Людское море, заполняющее огромный зал, волновалось. С трудом пробившись через толпу, мы заняли очередь к администратору – она была относительно короткой. Администраторы не принимают документы для внесения изменений, но у нас их взяли. Видимо, несгибаемое намерение, написанное на наших лицах, изменяло действительность, заставляя чиновников нарушать ими же придуманные правила. На следующий день мы получили выписку с правильным отчеством и провели нотариат по квартире Фаины Михайловны.

Так маленькая закорючка в документах может поставить под угрозу сделку, которую вы делаете полгода. Мелочей в недвижимости не существует.