Текст книги "Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью"

Глава 1.2. Оценщики недвижимости

Где можно найти действительно независимого оценщика недвижимости? Сколько стоят его услуги?

На рынке оценочной деятельности предложение опережает спрос: в настоящее время к вашим услугам большое количество специалистов, готовых за вознаграждение составить экспертное заключение (отчет) или выдать оценочный лист (справку) по любому объекту недвижимости.

Чтобы оградить себя от некомпетентных экспертов и откровенных мошенников, рекомендуем обращаться в саморегулируемые общественные организации (СРО), такие как Российское общество оценщиков, Межрегиональный союз оценщиков, Национальный совет по оценочной деятельности и др. (их адреса и телефоны приведены, например, на сайте ocenchik.ru).

Стоимость услуг действительно независимых оценщиков низкой назвать нельзя: в среднем это 4—10 тыс. руб. за оценку квартиры, 6—15 тыс. руб. за загородную недвижимость (цена выше потому, что необходимо выезжать на место). Гонорар при оценке нежилого помещения, здания или комплекса зданий определяется по соглашению эксперта и заказчика.

Какие документы выдают заказчику оценщики? Признаются ли они государственными органами? Действительно ли отменено лицензирование оценочной деятельности?

Начнем с последней части вашего вопроса. Действительно, в соответствии с изменениями и дополнениями к Закону РФ «О лицензировании»[2]2
  Федеральный закон № 80-ФЗ от 02.07.2005 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности…» (в ред. от 08.06.2015 г.).


[Закрыть] с 01.01.2008 г. оценочная деятельность более не входит в число лицензируемых. Однако это нововведение не отменяет основных положений Закона об оценке[3]3
  Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ (в ред. от 02.06.2016 г.).


[Закрыть], который по-прежнему устанавливает единые профессиональные стандарты для выполнения всех видов оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Согласно ныне действующим Федеральным стандартам оценки (ФСО-1… 11; утверждены приказом МЭРТ РФ № 254 от 20.07.2007 г. с дальнейшими изменениями), право на оценку имеют юридические лица, в штате которых по трудовому договору работает минимум два оценщика, а также индивидуальные предприниматели, занимающиеся частной практикой. Квалификационные требования к этим специалистам таковы: прохождение профильного обучения и переподготовки (раз в три года), членство в саморегулируемой организации оценщиков, страхование профессиональной ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб.

Все многообразие сертификатов, отчетов, заключений и прочих бумаг можно свести к двум основным типам:

1) оценочный лист (справка) – выдается в случае выполнения оценки комнаты, квартиры, земельного участка или частного домовладения. Заверяется подписью эксперта и печатью организации, от имени которой он работает. Образцы оценочных листов приведены в Видеоприложении 1;

2) экспертное заключение (отчет) – составляется оценщиком или группой специалистов при определении стоимости нежилого помещения, здания, комплекса зданий, при кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных фондов, внесении имущественных паев в уставные фонды предприятий и других сложных видах оценки (в основном по заказу юридических лиц).

В отдельных случаях (подробнее об этом – в главе 1.6) продавец хочет показать покупателю, что назначенная цена на квартиру – не его блажь, а жилплощадь на самом деле столько стоит. Или, наоборот, покупатель пытается с научной точки зрения объяснить продавцу, что запрашиваемая последним стоимость объекта слишком велика и не грех еще немного поторговаться. Во всех указанных выше случаях одна из сторон (а иногда обе вместе или порознь) приглашает специалиста-профессионала. Естественно, что отчет, составленный в соответствии с Законом об оценке, должен признаваться любыми государственными органами и коммерческими организациями. При этом весьма распространенная на местах практика направления клиента только к своему оценщику является незаконной.

Продаем свою квартиру через риэлторскую фирму и никак не можем сойтись в цене: сотрудники агентства утверждают, что жилплощадь не стоит запрашиваемых нами денег. Чтобы разрешить спор, ведущий сделку агент пригласил за свой счет «независимого эксперта», который назвал почти ту же сумму, что предлагает фирма. Часто ли бывают случаи сговора риэлторов и оценщиков?

Вы правильно подметили сущность явления: в рассматриваемом случае агент и эксперт действительно работали «на один карман». Это распространенный психологический прием среди риэлторов, не слишком озабоченных своей репутацией и добрым именем.

Внимание! Никогда не доверяйте независимым оценщикам, которых пригласила противоположная сторона по сделке!

Относитесь с сомнением и к тем из них, кто просит за свои услуги символическую цену (условно ниже 0,05 % от называемой стоимости квартиры, участка или дома) или выдает оценочные листы (справки о стоимости) бесплатно. О том, как найти действительно компетентного специалиста и сколько ему платить, мы уже говорили при ответе на предыдущий вопрос.

Насчет того, что сотрудники фирмы утверждают, будто ваша квартира не стоит запрашиваемых денег, – это вопрос спорный.

Попробуйте самостоятельно оценить свою жилплощадь по методике, приведенной в Видеоприложении 1 (на сайте videokniga.tv).

Но помните, что дорогая недвижимость всегда в цене. Только у продавцов, а не у покупателей.

Часто ли на практике распространена «заказная» оценка по принципу «чего изволите»? Можно ли привлечь такого «специалиста» к ответственности за сознательное искажение результата?

К большому сожалению, среди коммерческих оценщиков имеют место быть попытки лукавой оценки, когда независимый эксперт (кстати, чем он более «независим» в рекламном объявлении и чем красивее у него сертификаты, дипломы и удостоверения, тем чаще это встречается) сознательно завышает или занижает стоимость оцениваемого объекта, а в отдельных случаях выводит необходимую сумму «от обратного», то есть заранее уже знает результат. Разумеется, такие действия недобросовестных специалистов вводят в заблуждение участников рынка недвижимости. Однако привлечь к какой-либо ответственности (материальной, административной или уголовной) их практически невозможно.

Российская судебная практика пока не имеет ни одного соответствующего прецедента, ибо в действиях лжеоценщика невозможно доказать состав преступного умысла. Другое дело, если коммерческий оценщик работает без регистрации или не соответствует квалификационным требованиям (ст. 171, 173.1 УК РФ), уклоняется от уплаты налогов (ст. 198, 199 УК РФ). Однако наказания по данным статьям чисто символические, да и возбудить уголовное дело по ним малореально.

Существует несколько видов «лукавой» оценки:

1) с недооценкой – используется при сговоре оценщиков и риэлторов, стремящихся дешевле приобрести соответствующий объект недвижимости у клиента;

2) с переоценкой – применяется в случае сговора оценщика с клиентом против потенциального приобретателя объекта (покупателя или арендатора) с целью получить с последнего большую сумму денег. Переоценка очень распространена при кредитовании под залог недвижимости, страховании, внесении имущественных паев в уставные фонды юридических лиц, составлении бизнес-планов;

3) от обратного – оценщик приглашается, чтобы сообщить клиенту уже заранее известный результат, выгодный подлинному организатору лжеоценки. В этом случае специалист, отталкиваясь от указанной суммы, составляет лживое экспертное заключение, которое доводит до сведения клиента.

Внимание! Как показала практика экспертизы оценочной деятельности по разным сегментам рынка недвижимости, на сегодняшний день порядка 60–70 % всех оценочных действий относятся к «лукавым».

Если уж вы решили заказать услуги оценщика, то обращайтесь в хорошо зарекомендовавшие себя организации, о которых шла речь выше, и старайтесь контролировать действия экспертов.

Хочу стать оценщиком недвижимости. Где можно пройти профессиональную подготовку? Как сертифицируется и аттестуется соответствующая деятельность?

Работа оценщика требует разносторонних знаний, а также коммуникабельности, ведь его деятельность – контакт с реальными участниками рынка недвижимости. Лучшими «предшествующими профессиями» для оценщика являются: брокер недвижимости, строитель (девелопер), юрист, экономист-статистик, сметчик, архитектор-планировщик.

При этом формально необходимо иметь высшее образование и пройти профессиональную подготовку по всем видам оценочной деятельности в одном из вузов, аккредитованных при Минимуществе (более подробно об этом, например, можно узнать на сайте ocenchik.ru).

Практика оценочной деятельности на рынке недвижимости говорит, однако, о другом: при совершении массовых сделок с квартирами, комнатами, домами, недорогими объектами нежилого фонда требуется более скромный результат – помощь заказчику оценки в определении реальной рыночной цены принадлежащего ему (или покупаемого) объекта, для чего существуют доступные методики, о которых шла речь ранее в этой главе. Крупные оценочные фирмы, как правило, не размениваются на подобную мелочь, поэтому нишу массовой оценки заняли в основном сами сотрудники риэлторских фирм.

Как уже отмечалось выше, для выполнения оценки юридическому лицу необходимо иметь в штате хотя бы одного специалиста, прошедшего обучение по установленной программе и сдавшего соответствующий квалификационный экзамен. Однако затраты на это окупают себя только в том случае, когда у фирмы есть постоянный пакет заказов, в основном по крупным объектам. Поэтому большинство агентств недвижимости пользуются услугами оценщиков по принципу «поставить подпись и печать»: риэлтор сам выезжает на место, осматривает объект, берет с клиента аванс, составляет оценочный лист или экспертное заключение и приносит их на подпись специалисту. Стоимость подобных услуг составляет в среднем 15–20 % от суммы, получаемой риэлтором с заказчика (конечно, при условии, что оценщик «с регалиями» никакого участия в работе не принимает). Естественно, требования к квалификации исполнителя в этом случае более скромные: достаточно пройти краткосрочную переподготовку, а также овладеть рассматриваемыми методиками оценки на практике (или хотя бы научиться правильно выполнять онлайн-оценку).

Профессиональные инструменты оценщиков

здесь: VIDEOKNIGA.TV/405

Блиц

Насколько законен тот факт, что банки при ипотечном кредитовании предлагают обращаться к оценщикам, «аккредитованным» при них?

Конечно, незаконен, и это требование банка можно проигнорировать, но тогда заемщику будет назначен более высокий процент. Аналогично обстоит дело и при выборе страховщика по ипотечной сделке.

Зачем нужно членство оценщика в СРО?Ведь оно элементарно покупается.

Согласен, это профанация. Однако таковы требования Закона 135-ФЗ об оценке.

Беру ипотеку. Подобрал интересный вариант, но там несанкционированная перепланировка. Меня это устраивает (цена тоже), но банк требует оценочный альбом (отчет об оценке – прим. авт.). Есть ли оценщики, которые сделают такой без выезда, только по фотографиям?

Конечно есть, ведь оценщик, даже аккредитованный при банке, – представитель очередной «древнейшей профессии» и за дополнительную плату сделает вам что угодно. Просто обзвоните весь представленный банком список и скажите откровенно: «Без выезда на объект». Фотографии, кстати, можно сделать в соседней квартире или даже съездить «на просмотр» аналогичного жилья в другом районе. Ни банк, ни страховщики подобный отчет проверять не станут.

Можно ли отдавать готовый отчет на экспертизу другому оценщику?

Да, можно. Это называется «отзыв на отчет». Лучше всего обращаться в проверенные СРО оценщиков, например РОО, упомянутое выше.

Действительно ли сейчас оценщик должен проходить профессиональную переподготовку раз в три года?

Да, с 02.06.2016 г. такое требование обязательно (на основании Федерального закона № 172-ФЗ от 02.06.2016).

Глава 1.3. Наем риэлтора и юриста

Хочу обменять квартиру (улучшить жилищные условия). Трезво взвесив собственные возможности, решил обратиться в риэлторское агентство. Как его выбрать?

Основные критерии выбора таковы:

1. Рекомендации друзей и знакомых.

Если кто-то из них сам работает в агентстве или оформляет сделки, то обращаться нужно в первую очередь к этому человеку. Если таковых нет, проведите опрос в своем кругу, особенно среди тех родственников, друзей и знакомых, кто уже успешно решил свои жилищные проблемы, – они наверняка порекомендуют ряд агентств или, может быть, частных маклеров.

2. Стаж работы на рынке.

В учредительных документах компании (о порядке их экспертизы более подробно в главе 1.7) указана дата регистрации (или перерегистрации) юридического лица. Также поинтересуйтесь, была ли у агентства лицензия (с февраля 2002 г. они формально отменены) и каков ее номер.

3. Участие в общественных организациях риэлторов.

Выясните, состоит ли выбранное вами агентство в рядах гильдий или ассоциаций риэлторов, проверив при этом, что это действительно так. Есть ряд агентств, которые числятся одновременно в трех-четырех объединениях, и это, безусловно, хорошо.

4. Сертификация компании и аттестация сотрудников.

Поинтересуйтесь, участвует ли выбранное вами агентство в программах добровольной сертификации качества риэлторских услуг и имеют ли ее сотрудники (особенно те, которые будут непосредственно вести ваш вариант) квалификационные аттестаты брокера старого (выдавались до марта 2002 г.) или нового (с сентября 2002 г.) образца. Наличие подобных документов говорит о том, что фирма старается работать цивилизованно, хотя гарантий, естественно, это тоже не дает.

5. Юридическое оформление взаимоотношений.

В большинстве агентств, в которые вы, уважаемый читатель, будете обращаться, вам предложат подписать договор с несколькими приложениями, в котором оговорены взаимные права и обязательства, сроки совершения сделки, санкции в случае отказа от сотрудничества. Не спешите. Сначала получите в офисе (или попросите прислать на почту) бланки договоров, которые вам предлагают подписать, и отнесите их на экспертизу независимому юристу, желательно работающему в риэлторской ассоциации или обществе по защите прав потребителей.

6. Территориальный признак.

Лучше всего обращаться в то риэлторское агентство (естественно, с соблюдением предшествующих пяти условий), офис или филиал которого расположен в районе, куда вы хотите переехать или где находится ваша квартира. Это связано с тем, что многие компании ведут «работу по территориям»: входят в контакт с представителями муниципальной власти, полиции, домоуправлений. Подобные связи компании пригодятся и при подборе варианта (больше выбор и дешевле), и при оформлении сделки.

7. Размер комиссионных.

Выбирая агентства и созваниваясь с их сотрудниками, смело ставьте вопрос не только об абсолютном размере комиссионных, но и о порядке их исчисления и получения с клиентов. Здесь возможны два основных варианта.

• Процент от абсолютной стоимости объекта.

Обычно на Ваш прямой вопрос, каков размер комиссионных, сотрудник агентства отвечает: «3–5 % от продажной (или оценочной) стоимости». Кроме того, в 2014–2016 гг., после сильного снижения платежеспособности клиентов, некоторые компании ввели так называемые «комбинированные тарифные планы», например 29 тыс. руб. + 1,9 % от стоимости квартиры. Если не полениться и пересчитать такое «выгодное предложение» в обычные проценты, то получатся те же 3,5–6 %.

• Разница между продажной и скупочной ценой.

В некоторых агентствах комиссионные выводятся так: агент пытается уговорить продавца снизить цену (или, например, жильцов коммуналки поехать в более скромные квартиры), а покупателю квартира выставляется по максимальной рыночной цене (правда, с возможностью торга). Работая по этой схеме, опытному маклеру удается получить вознаграждение до 7—10 % от абсолютной стоимости объекта (в среднем получается 4–6 %). На практике обычно при первом обращении в АН клиенту называют небольшой первичный процент, а в дальнейшем работа по возможности ведется по описанной схеме (разница между продажной и скупочной ценой).

8. Отзывы в Интернете и соцсетях.

В любой поисковой системе (лучше «Гугл» или «Яндекс») наберите полностью запрос «Агентство недвижимости NNN отзывы». Вам откроется несколько специализированных сайтов и форумов, где ваши предшественники уже оставляли свое мнение. При просмотре, естественно, следует игнорировать явные заказные материалы (как хвалебные, так и ругательные), но большое количество отрицательных отзывов позволяет сделать вывод, что с данной компанией работать не следует.

9. Отношение к клиенту.

Никогда не останавливайте свой предварительный выбор на одном агентстве, даже полностью соответствующем всем вышеперечисленным требованиям. Обзвоните и обойдите несколько компаний. Посмотрите на то, кто и как будет вас принимать, насколько квалифицированно сотрудники ответят на вопросы, сколько своего «драгоценного» времени они вам уделят (и сколько вы просидите в коридоре). Только после этого принимайте решение.

Как проверить деловую репутацию выбранной риэлторской фирмы? Ведь в рекламе говорят одно, а в суровой действительности в дальнейшем оказывается совсем другое.

Давайте рассмотрим подробнее алгоритм проверки деловой репутации агентства недвижимости, которому вы планируете доверить проведение своей сделки на вторичном рынке.

1. Установление личности маклера (агента).

Вы вступаете в контакт не с абстрактной фирмой NNN, а с конкретным человеком – Ивановым И. И., который представляет свое агентство. Попросите у него паспорт (естественно, вы должны иметь и предъявить по первому требованию свой). Далее все делается по алгоритму проверки частного лица (см. главу 1.7). Можно также проверить личность Иванова по базам данных ЗИЦ и ЦАБ, а также установить фактический адрес его местожительства.

2. Проверка фактического адреса.

Как вы знаете, большинство коммерческих фирм имеют два адреса: юридический (указанный в учредительных документах) и фактический (где находится офис). Определите по телефонам, которые вы прочитали в рекламе или получили от Иванова, адрес, где они установлены. Вполне возможно, что телефоны прямые мобильные, и в случае нареканий компанию NNN и гражданина Иванова впоследствии не сыскать…

3. Проверка через «черные списки».

Обязательно перезвоните по телефону (495) 585-83-80 и проверьте выбранное вами агентство через «черный список» недобросовестных риэлторов. Эта услуга для вас бесплатна, но, к большому сожалению, в «черный список» занесено пока лишь 60–65 % фирм с подмоченной репутацией. Зайдите в подраздел «черные списки» на интернет-форумах недвижимости, а также сделайте в поисковых системах запрос «агентство NNN претензии».

4. Проверка учредительных документов.

После того как агент побывал на вашем объекте (квартире, комнате, даче), назначьте вторую встречу у них в офисе. При этом попросите показать оригиналы учредительных документов (свидетельство о регистрации, устав, учредительный договор), аттестаты и сертификаты, свидетельства об участии в профессиональных общественных организациях. Перепроверьте полученные данные через местные регистрационные органы.

5. Проверка офиса компании.

Приехав в офис агентства, попросите показать оригиналы документов на занимаемое помещение (свидетельство о собственности, договор аренды и другие). Они обязательно должны находиться в офисе для предъявления работникам полиции, пожарной охраны, административно-технической или налоговой инспекции. Если руководство отказывается их показать (заперты в сейфе, отправлены на перерегистрацию, находятся у директора, а он уехал…), то обязательно выясните у вахтера, охранника или коменданта здания, давно ли NNN занимает помещение, своевременно ли за него платит, не было ли раньше конфликтных ситуаций с властями или клиентами. Если выяснится, что данное помещение агентство заняло недавно или арендовало на срок до полугода, узнайте у руководства адрес бывшего офиса и обязательно съездите туда.

6. Проверка квалификации сотрудников.

Уже более 13 лет, с февраля 2002 г., риэлторская деятельность не входит в число лицензируемых. К сожалению, это значит, что сделки с недвижимостью может совершать любой гражданин. Однако обычно право ставить свою подпись под договорами будет иметь только тот брокер, который сдал квалификационный экзамен и получил соответствующий документ (аттестат). Так что обязательно поинтересуйтесь этим вопросом. Кроме того, указанный сотрудник по возможности должен состоять в штате (попросите показать приказ о зачислении его на работу).

Хочу продать две своих квартиры и на вырученные деньги приобрести недорогой коттедж для постоянного проживания. В процессе подбора вариантов свои услуги предлагает великое множество фирм. Куда выгоднее обращаться – в крупные, мелкие или к частникам?

Итак, кто есть кто на рынке недвижимости (на примере столичного региона)? Например, на середину 2016 г. в Москве и Подмосковье действует около шести тысяч субъектов рынка (именно столько контактных телефонов периодически появляются в рекламных объявлениях):

 150–200 агентств недвижимости «старой закалки», то есть получивших в 1995–2001 гг. лицензии на риэлторскую деятельность. Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником доходов;

 500–600 отделов недвижимости – фактически это такие же агентства, но входящие в более крупные промышленные и финансовые холдинги на правах структурных подразделений;

 200–250 девелоперских компаний, которые занимаются строительством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей реализацией;

 1000–1500 стартапов – это организации, занявшиеся риэлторской деятельностью после отмены соответствующих лицензий (с февраля 2002 г.). Часть из них организована решившими открыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большинстве случаев это организации, уставные виды бизнеса которых весьма далеки от риэлторской деятельности (например, торговля продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с недвижимостью – занятие выгодное, стартапы стали вести и их;

 2000–3000 частных маклеров. Это специалисты, зачастую очень высокой квалификации, которые проводят сделки самостоятельно, в одиночку, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо. На профессиональном языке их называют «серые» и «черные» маклеры: в действиях первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на аферах, обмане клиентов, работают с асоциальными элементами (кстати, сотрудники риэлторских агентств, получивших квалификационный аттестат брокера, относят себя к «белым»).

Как распределяются субъекты рынка по количеству совершенных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы риэлторских фирм.

 Крупные. Совершают всем своим численным составом более 20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды и найма). Контролируют в среднем 35–40 % локального рынка недвижимости. Крупные фирмы – в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают и досадные исключения), с другой стороны – берут с клиентов самые высокие комиссионные (ни одна крупная компания не станет работать с вами, если предполагаемый гонорар составляет условно менее 4–5 % от стоимости объекта).

 Средние. Совершают 5—20 сделок в месяц, контролируют около 25–30 % вариантов. В этих фирмах самое благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемлемые комиссионные. «Середнячки» – на самом деле «золотая середина» между крупными и мелкими, и мы советуем вам обращаться именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).

 Мелкие. Совершают по 0–5 сделок в месяц, контролируют тоже около 20–25 % рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агентствах самые низкие комиссионные (в среднем 2–3 % за вариант), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один недостаток – в них не очень большие объемы, и подбора варианта придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает: либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентства), или подольше, но подешевле (мелкие): хорошо, дешево, быстро – выберите одно.

Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граждан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в два-три месяца. Эти работники возьмутся за любой ваш вариант (причем за весьма скромное вознаграждение – в среднем одну треть от комиссии АН), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контролируют они в среднем 10 % всех сделок, и обращаться к случайным маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений или по рекомендации очень хороших знакомых.

Как уже говорилось выше, после вступления в действие Закона РФ № 128-ФЗ, лицензия на проведение операций с недвижимостью более не требуется. Фактически ее заменил документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной сертификации качества риэлторских услуг и аттестации своих сотрудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том, что агентство работает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет более высоких комиссионных).

Для такой сложной сделки, как продажа двух квартир и покупка коттеджа на вторичном рынке, рекомендуем обратиться в компанию, находящуюся по своему положению ближе к «крупной». Обязательно выясните, есть ли в выбранном вами агентстве отдел загородной недвижимости и работает ли он по тому направлению (шоссе) и сегменту рынка (недорогие дома, но с коммуникациями), которые необходимо найти.

Хочу продать свою квартиру. Обращался в ряд агентств недвижимости, и везде мне предлагают заключить «эксклюзивный договор» и оставить документы на хранение в фирме. Стоит ли так поступать?

При заключении эксклюзивного договора (договора оказания риэлторских услуг, см. главу 2.18 второй части книги) между агентством и продавцом стороны берут на себя следующие обязательства: продавец (заказчик) предоставляет фирме исключительное (эксклюзивное) право представлять его интересы при продаже недвижимости, а агентство обязуется продать жилплощадь за оговоренную сумму и в установленный срок. Аналогичные договоры риэлторская фирма заключает с желающими совершить обмен, жильцами коммунальных квартир.

В обеспечение исполнения обязательств продавца агентство просит его передать на ответственное хранение оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Существует два подвида эксклюзивных договоров: «мягкий», при заключении которого клиент может вообще передумать продавать недвижимость (но документы все равно хранятся в агентстве определенный «контрольный срок»), и «жесткий», когда продавец не может отказаться от сделки, но и агентство находит покупателя не позже указанного времени. И та и другая форма практически дает гарантию сторонам, что сделка будет совершена (продавец получит деньги, а компания – комиссионные).

Если агентство требует с вас передачу правоустанавливающих документов на хранение, то оно обязано обеспечить их полную сохранность и гарантировать, что никто из сотрудников не сможет воспользоваться вашими бумагами в корыстных целях. Для полной безопасности советуем обратиться в уполномоченный орган юстиции, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в вашем регионе (соответствующее Управление Росреестра), и написать там заявление, чтобы любые сделки с вашей недвижимостью не регистрировались по доверенности, а только при личной явке с предъявлением своего (конкретного) паспорта. Паспорт же не отдавайте работникам агентства (а также третьим лицам) ни при каких обстоятельствах! В этом случае мошенничество с вашей квартирой представляется маловероятным, даже если аферисты подберут двойника и «выпишут» на него новый документ.

Планирую приобрести квартиру путем вложения средств в строительство. Посоветуйте, как выбрать застройщика?

Инвестирование средств в долевое строительство с целью получения квартиры – весьма прибыльная, но рискованная схема (подробнее об этом – см. третью часть книги). Если вы окончательно решились на подобное мероприятие, необходимо очень взвешенно и ответственно подойти к выбору фирмы-застройщика. Руководствоваться здесь стоит следующими критериями:

1. Рекомендации друзей и знакомых.

Как уже говорилось выше, более 40 % граждан при изменении своих жилищных условий приобретают квартиры или таунхаусы в новостройках, то есть на первичном рынке. Наверняка среди ваших родственников, друзей и знакомых найдутся люди, которые успешно прошли путь от «аванса до новоселья» или сами работают в риэлторском агентстве или девелоперской компании. Их рекомендации, подкрепленные знакомством, наверняка помогут сделать правильный выбор.

2. Рекламная кампания и цены.

Если по рекомендации друзей и знакомых подходящую фирму найти не удалось (или у таковой нет вариантов в интересующем вас районе и доме), то придется внимательно просматривать рекламные предложения компаний-застройщиков и риэлторских агентств.

В основном это объявления в профильных базах данных (ЦИАН, «Собственник», АФИ); соответствующие сайты в Интернете (например, раздел «Недвижимость» списка ТОР-100 на rambler.ru), а также щиты, плакаты, растяжки и баннеры непосредственно на стройплощадках.

При подборе вариантов с рекламы, как и в любом другом деле, вредны крайности: не стоит рассматривать предложения по цене, отличающейся на 10–15 % в обе стороны от средней по данному типу дома и району. Никогда не забывайте старинные житейские принципы про сыр в мышеловке, поле чудес и дырку от бублика!

3. Количество построенных объектов.

Не стоит иметь дело с застройщиками, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации вдруг закончатся средства, или руководство внезапно исчезнет, или с вас потребуют доплаты, – обо всем этом у нас пойдет речь в главе 1.15. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с интересными ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на коммерческую тайну или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте», не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.

4. Рекомендации жильцов построенных домов.

Узнайте в офисе компании адреса уже заселенных объектов, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь от первого взноса до квартиры. Главный вопрос, который вы должны задать: «Сколько вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается от того, что было названо фирмой вашим предшественникам, то не связывайтесь с ней.