Текст книги "Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Постатейный"

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Комментарий к ст. 3

1. В комментируемой статье указаны требования, которые обеспечиваются ипотекой. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи ипотека обеспечивает уплату залогодержателю

основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Кроме того, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Таким образом, в Законе закреплена императивная норма о том, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства в полном объеме. Помимо этого, по общему правилу ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю определенных сумм, причитающихся ему. Перечень этих сумм также закреплен в Законе. Однако стороны в договоре могут предусмотреть, что ипотекой возмещение данных сумм не обеспечивается. Если такой пометки в договоре нет, то ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода);

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом. Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (ставкой рефинансирования);

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи по общему правилу ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. В частности, ипотека обеспечивает требования залогодержателя по уплате процентов, неустойки, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

При этом комментируемый Закон допускает, что иные правила могут быть предусмотрены договором.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ в случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю, разница возвращается залогодателю согласно п. 1 ст. 61 комментируемого Закона.

Залогодержатель, пользуясь предоставленным комментируемой статьей правом, должен действовать добросовестно, с соблюдением установленных норм о взыскании на заложенное имущество. Согласно разъяснениям, данным в п. 35 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретателя (ст. 301, ст. 302 ГК РФ). Как разъяснено в п. 5 Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», в случае, когда залогодержатель по договору о залоге, не имея права на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, обратил взыскание на предмет залога, и заложенное имущество было отчуждено им третьему лицу, судам необходимо руководствоваться следующим. Залогодатель вправе истребовать от приобретателя свое имущество, неправомерно отчужденное залогодержателем (ст. 301 ГК РФ), а если имущество оставлено залогодержателем за собой – от залогодержателя. При этом удовлетворение виндикационного иска залогодателя к приобретателю предмета залога не исключает обязанности залогодержателя по возмещению дополнительных расходов, связанных с восстановлением нарушенного права, и иных убытков. В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо воли (см. постановление Президиума ВАС РФ г. N 15085/11 от 10 апреля 2012 г. по делу N А19-5794/10-10-4)..

3. В комментируемой статье предусмотрена специальная ситуация для случаев, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. В силу ст. 337 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов. Таким образом, по общему правилу, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Для указанного правила Законом предусмотрен ряд исключений. Это касается требований:

возмещения судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

возмещения расходов по реализации заложенного имущества;

возмещения расходов на содержание имущества и/или его охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам в тех случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести данные расходы.

Таким образом, Законом предусмотрено, что стороны в договоре об ипотеке по своему выбору имеют два варианта регулирования возникающих между ними отношений. Во-первых, они могут устанавливать фиксированную сумму требований залогодержателя. Во-вторых, в договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения.

Так, по одному из дел суд установил, что поскольку договором купли-продажи земельного участка не предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, ипотека не может обеспечивать кроме погашения основной суммы долга уплату процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Следовательно, сохранение ипотеки по исполненному должником обязательству в виде выплаты твердой суммы требований залогодержателя, предусмотренной договором, является незаконным и нарушает права собственника недвижимого имущества (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 16 апреля 2012 г. по делу N 33-846).

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Комментарий к ст. 4

1. В комментируемой статье регламентируется порядок обеспечения ипотекой дополнительных расходов залогодержателя. При этом, как следует из комментируемой нормы, под дополнительными расходами залогодержателя понимаются расходы:

на содержание заложенного имущества;

охрану заложенного имущества;

погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

Так, в соответствии с комментируемой нормой в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обязан обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

В комментируемой статье ничего не говорится о каких-либо ограничениях указанных расходов. В то же время для залогодержателя нет необходимости чрезмерно завышать эти расходы, в том числе до суммы, превышающей стоимость заложенного имущества.

В данном случае можно привести следующий пример. Судебный пристав-исполнитель взыскал с должника в пользу взыскателя 10 989 013 рублей 08 копеек расходов по совершению исполнительных действий, связанных с охраной арестованного имущества. Полагая, что постановления судебного пристава-исполнителя о взыскании с должника расходов по совершению исполнительных действий приняты с нарушением действующего законодательства и нарушают права и законные интересы общества, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением. Оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь ст. 307–308, 886, 896, 898, 906 ГК РФ, ст. 86, 116, 117 ФЗ «Об исполнительном производстве», суды пришли к выводу о незаконности оспариваемых постановлений судебного пристава-исполнителя, поскольку расходы на совершение исполнительных действий должны быть возмещены взыскателю за счет средств федерального бюджета, а уже впоследствии взысканы управлением, являющимся поклажедателем в отношениях с обществом (ответственным хранителем), с должника (см. определение ВАС РФ от 25 июня 2012 г. N ВАС-4891/12 «Об отказе в передаче дела в Президиум ВАС Российской Федерации»).

2. Стоит также отметить положительную практику заключения договоров об ипотеке, содержащих условия об уплате залогодателем определенной суммы, из которой и будут покрываться указанные выше расходы.

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Комментарий к ст. 5

1. В комментируемой статье указано имущество, которое может быть предметом ипотеки. Так, в п. 1 отмечается, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Прежде всего, отметим, что с точки зрения гражданского законодательства понятия недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость являются равнозначными.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ дается понятие недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Интересным представляется также то, как судебная практика толкует законодательный термин «все, что прочно связано с землей». Так, по одному из дел на основании исследования представленных доказательств суды установили, что строение (деревянный сруб) имеет все конструктивные элементы, инженерное обеспечение здания капитального типа, прочно связано с землей, не является мобильным (инвентарным) зданием сборно-разборного типа из-за невозможности его разбора без осуществления ущерба его назначению. Исходя из этого, суд сделал вывод, что по своим характеристикам спорный объект в силу п. 1 ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу (см. Обзор судебной практики ВС РФ за первый квартал 2012 года (утв. Президиумом ВС РФ 20 июня 2012 г.).

По другому делу суд, оценив имеющееся в материалах дела техническое заключение, в котором указано, что ограждение протяженностью 126,36 метра является объектом благоустройства, устроено из профнастила по бетонному фундаменту на естественном основании, сделало вывод, что функциональное назначение ограждения позволяет квалифицировать его в качестве строения вспомогательного использования. Из установленных судами обстоятельств следует, что ограждение находится на земельном участке, предоставленном Центробанку на праве постоянного (бессрочного) пользования. Данное сооружение необходимо для определения границ этого земельного участка, создания пропускного режима и предотвращения несанкционированного доступа посторонних лиц к комплексу зданий Центробанка. Так как ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, оно не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям (см. постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. N 1160/13 по делу N А76-1598/2012).

В другом деле, исследовав имеющиеся в деле доказательства и оценив их, суды установили, что объект «тротуары портовые» состоит из тротуарной плитки, асфальтобетонного покрытия, представляет собой дорожное покрытие; объект «внутрипортовые проезды» состоит из бетонных плит, асфальтобетонного покрытия, тротуарных плит, земляного полотна, щебеночного основания, песчаного подстилающего слоя, представляет собой дорожное покрытие; объект «территории» состоит из асфальтобетонного покрытия, бетонных плит, асфальтобетонного покрытия, щебеночного основания, песчаного подстилающего слоя, земляного полотна, представляет собой дорожное покрытие; объекты «мачты» представляют собой башни с прожекторами, выполненные из металлоконструкции в виде пространственной четырехгранной фермы, установленные на железобетонном фундаменте, защищенные от попадания молнии. Основное целевое предназначение данных мачт – освещение территории морского порта. Учитывая характер и способ установки данных мачт, допускается возможность их перемещения без несоразмерного причинения ущерба и изменения их целевого назначения. Перемещение такой мачты в иное место не изменит ее целевое назначение как осветительного устройства. Данные обстоятельства позволили судам прийти к выводу о том, что спорные объекты не являются недвижимым имуществом (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19 мая 2014 г. по делу N А53-4978/2013).

В соответствии с правовой позицией, определенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09, суд сам при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Кроме того, стоит отметить, что при отнесении того или иного имущества к недвижимости суды иногда руководствуются не только теми признаками, которые закреплены в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Так, по одному из дел судами было установлено, что фактически используемый обществом торговый павильон, находящийся на спорном земельном участке, является самовольной постройкой, предусмотренное ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приобретение участка, занимаемого названным объектом, у ответчика не возникло. Земельный участок, занятый торговым павильоном, не приватизировался, не отводился правопредшественнику общества на каком-либо праве, не перешел в силу закона к ответчику в результате заключения приватизационной сделки. Наличие законных оснований для использования земельного участка путем размещения на нем спорного торгового павильона общество не доказало и документально не подтвердило (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 5 мая 2014 г. по делу N А32-39644/2012).

Относительно объектов незавершенного строительства укажем на еще один нюанс, выработанный судебной практикой. Для решения вопроса о правомерности заключения договора ипотеки с объектом незавершенного строительства, необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. Также отметим, что объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Так, основываясь на п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», согласно которому, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства, суд удовлетворил требование об установлении требований и включении их в реестр требований кредиторов, поскольку изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что иное толкование нормы подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ вопреки указанной правовой позиции ВАС РФ противоречило бы особенностям правового режима имущества, обремененного залогом недвижимости, поскольку исключало бы возможность физического преобразования объекта недвижимости. Согласно подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 345 ГК РФ если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное. Так, из материалов дела усматривается, что в п. 1.5 договора купли-продажи квартиры от 30 сентября 2011 г. указано, что квартира находится в залоге у банка. Банк обязуется погасить регистрационную запись о залоге после подачи настоящего договора на государственную регистрацию. Таким образом, залогодатель воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ. При изложенных обстоятельствах, апелляционная инстанция отклонила довод заявителя жалобы о том, что действие договора прекращается (предмет – имущественное право требования), а, следовательно, исполнение за счет средств, вырученных от реализации квартиры, не может быть расценено как исполнение залогодателем. Определением арбитражного суда от 15 марта 2010 г. по делу N А29-12016/2009 (Т-86759/2009) требования банка признаны обеспеченными залогом имущества должника. Как следует из договора о залоге от 29 августа 2009 г. N З-527/2008, определения суда от 15 марта 2010 г. о включении требований в реестр требований кредиторов должника, в обеспечение требований банка по кредитному договору должником переданы в залог товары в обороте, что, в свою очередь, не предполагает указания идентифицирующих признаков имущества (указываются родовые признаки, вид имущества) и которое может быть изменено залогодателем при условии, что его общая стоимость не становится меньшей указанной в договоре о залоге (ст. 357 ГК РФ) (см. постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2014 г. по делу N А29-12016/2009).

В отношении зданий и сооружений, если тот или иной объект по своим характеристикам признается объектом недвижимости, однако отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что он возведен в установленном законом порядке, он признается самовольной постройкой на основании п. 1 ст. 222 ГК РФ. В связи с этим в отношении данного объекта начинает действовать предусмотренный законодательством режим. И заключение в отношении него ипотеки становится возможным только в случае признания его в последующем недвижимым имуществом и установления на него соответствующего права (права собственности или права хозяйственного ведения).

Интерес представляет также другой случай, возникший в судебной практике, складывающейся при применении комментируемой нормы.

Так, по одному из дел было отмечено, что наличие самовольной реконструкции препятствует проведению торгов по продаже нежилого помещения ООО «Айгир», так как технические характеристики предмета залога в настоящее время не совпадают с техническими характеристиками, указанными в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. При таких обстоятельствах продажа имущества, являющегося предметом залога, принадлежащего ООО «Айгир» на праве собственности невозможна. Эти обстоятельства существенно нарушают имущественные права ЗАО*(1) «ГЛОБЭКСБАНК» как залогового кредитора по удовлетворению его требования из стоимости залогового имущества, а также влечет убытки для других лиц, участвующих в деле о банкротстве, в связи с необоснованным затягиванием процедуры несостоятельности (банкротства) ООО «Айгир».

При этом истец, являясь залогодержателем, вправе обратиться в суд с иском об обязании привести предмет залога (нежилое помещение) в первоначальное состояние после самовольной реконструкции. Как следует из ст. 32 Закона об ипотеке, для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ (п. 3 и п. 4 ст. 3 ГК РФ) и договором об ипотеке, а если они не установлены – необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В соответствии со ст. 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (ст. 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц. Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструированным объектам, является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние (см. решение Арбитражного суда Самарской области от 1 ноября 2013 г. по делу N А55-12049/2013).

По действующему законодательству на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости. Произведенные инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство в капитальных вложениях. Незавершенное строительство представляет собой совокупность стоимости строительных материалов и вложенного труда. Данная совокупность имеет конкретное денежное выражение.

Таким образом, в долевой собственности субъектов инвестиционного процесса находится определенная сумма денежных средств и каждая из сторон вправе потребовать установления своей доли в этой сумме средств.

Согласно разъяснениям, данным в п. 2 информационного письма ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Помимо этого, ГК РФ к недвижимым вещам относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они также могут быть предметом ипотеки. Кроме того, законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Для этого необходимо четкое указание в законе, что то или иное имущество относится к недвижимости.