Текст книги "Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Постатейный"

3) Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. N 317-ФЗ «О Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» (ч. 9 ст. 3) закреплено, что корпорация отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ей имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, утверждается Правительством РФ. В настоящее время такой перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 6 мая 2008 г. N 346 «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 20 марта 2008 г. N 369»;

4) Федеральный закон от 8 мая 1996 г. N 41-ФЗ «О производственных кооперативах» в ст. 11 закрепляет, что имущество, составляющее неделимый фонд кооператива, не включается в паи членов кооператива. На указанное имущество не может быть обращено взыскание по личным долгам члена кооператива;

5) согласно ст. 11 Закон РФ от 21 июля 1993 г. N 5473-I «Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы» обращение взыскания на имущество учреждений, исполняющих наказания, и территориальных органов уголовно-исполнительной системы не допускается;

6) в соответствии с п. 7 ст. 37 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» взыскание по долгам кооператива при отсутствии у него денежных средств, достаточных для погашения задолженности, может быть обращено на принадлежащее ему имущество, за исключением имущества, отнесенного в установленном порядке к неделимым фондам, рабочих лошадей и скота, продуктивного и племенного скота и птицы, животных, содержащихся на выращивании и откорме, сельскохозяйственной техники и транспортных средств (за исключением легковых автомобилей), семенных и фуражных фондов.

Однако указанное правило в отношении имущества кооператива, на которое не может быть обращено взыскание, не применяется при залоге имущества кооператива в качестве обеспечения исполнения обязательств кооператива, если:

договор залога имущества кооператива заключался на основании решения общего собрания членов кооператива, принятого не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов кооператива, и уставом кооператива предусмотрена субсидиарная ответственность членов кооператива в размере не менее чем 20 % от их пая;

имущество кооператива передано в залог для обеспечения кредитов, по которым федеральным бюджетом или бюджетом субъекта РФ для сельскохозяйственных товаропроизводителей предусмотрено возмещение части затрат на уплату процентов, и иных льготных кредитов, по которым субсидирование осуществляется за счет средств федерального бюджета или бюджета субъекта РФ.

Следующую группу объектов, на которые не может быть установлена ипотека, составляет имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена:

1) согласно ст. 44 Закона РФ от 9 октября 1992 г. N 3612-I «Основы законодательства Российской Федерации о культуре» культурное наследие народов Российской Федерации, в том числе культурные ценности, хранящиеся в фондах государственных и муниципальных музеев, архивов и библиотек, картинных галерей, в ассортиментных кабинетах предприятий художественной промышленности и традиционных народных промыслов, включая помещения и здания, где они расположены, не подлежат приватизации;

2) Федеральным законом от 29 декабря 1994 г. N 78-ФЗ «О библиотечном деле» (ст. 23) запрещаются разгосударствление, приватизация государственных и муниципальных библиотек, включая помещения и здания, в которых они расположены;

3) Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» в ст. 11 закрепляет, что имущество Государственной противопожарной службы и муниципальной пожарной охраны приватизации не подлежит;

4) согласно ст. 37 Федерального закона от 4 декабря 2007 г. N 329-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» не подлежат приватизации также спортивные сооружения, находящиеся в государственной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

5) в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» служебные и производственные здания, сооружения и помещения, используемые для хранения, приемки и обслуживания ценностей Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней Российской Федерации, являются федеральной собственностью и приватизации, не подлежат;

6) не подлежат приватизации подразделения, организации, созданные федеральным органом исполнительной власти в области государственной охраны и осуществляющие свою деятельность в рамках Федерального закона от 27 мая 1996 г. N 57-ФЗ «О государственной охране» (п. 4 ст. 29);

7) предприятия, учреждения и организации, созданные или создаваемые для обеспечения деятельности федеральной службы безопасности, осуществляют свою деятельность без лицензирования и приватизации не подлежат (ст. 7.1 Федерального закона от 3 апреля 1995 г. N 40-ФЗ «О Федеральной службе безопасности»);

8) ст. 15 Федерального закона от 20 июля 2012 г. N 125-ФЗ «О донорстве крови и ее компонентов» установлено, что не подлежит приватизации имущество следующих субъектов обращения донорской крови и (или) ее компонентов:

медицинских организаций государственной системы здравоохранения;

организаций федеральных органов исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная и приравненная к ней служба;

медицинских организаций, которые подведомственны уполномоченным органам местного самоуправления и соответствующие структурные подразделения которых созданы не позднее 1 января 2006 года;

9) в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 19 июля 1998 г. N 113-ФЗ «О гидрометеорологической службе» имущество, находящееся в федеральной собственности, используемое в области гидрометеорологии и смежных с ней областях и обеспечивающее единство технологического процесса наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением, а также сбора, обработки, хранения и распространения полученной в результате наблюдений информации, приватизации не подлежит;

10) не подлежат приватизации организации кинематографии, специализирующиеся на показе фильмов для детей. Кроме того, не подлежит приватизации организация кинематографии, осуществляющая показ фильмов и являющаяся единственной организацией кинематографии в данном населенном пункте (ст. 17 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 126-ФЗ «О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации»);

11) не подлежат приватизации некоторые виды земельных участков:

в соответствии со ст. 58 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» не подлежат приватизации земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной;

приватизации не подлежат также находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (ст. 27 ЗК РФ);

не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (ст. 85 ЗК РФ);

земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации (ст. 95 ЗК РФ);

12) имущество организаций федеральной почтовой связи, включая средства почтовой связи, является федеральной собственностью и приватизации не подлежит в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 17 июля 1999 г. N 176-ФЗ «О почтовой связи»;

13) приватизация имущества и иные формы разгосударствления предприятий и учреждений, входящих в единый технологический комплекс, связанный с производством наркотических средств и психотропных веществ, внесенных в списки I и II, а также внесенных в Список I прекурсоров, запрещаются в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 8 января 1998

г. N 3-ФЗ «О наркотических средствах и психотропных веществах». Помимо этого запрещаются приватизация и передача в доверительное управление медицинских организаций государственной и муниципальной систем здравоохранения, оказывающих наркологическую помощь (ст. 55 указанного закона);

14) согласно ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 1994 г. N 79-ФЗ «О государственном материальном резерве» запасы материальных ценностей государственного резерва независимо от места размещения таких запасов, здания, сооружения и другое имущество организаций, входящих в систему государственного резерва, а также земельные участки, на которых эти организации расположены, и участки недр, которые используются для хранения материальных ценностей государственного резерва, являются федеральной собственностью и не могут быть использованы в качестве предмета залога. В соответствии с законодательством Российской Федерации государственный резерв не подлежит приватизации.

Таким образом, законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки.

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Перечислим ряд случаев, когда необходимо получение такого согласия. Так, необходимо представлять:

разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 3 ст. 6, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ);

согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ);

в иных случаях.

Приведем пример из судебной практики. Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что принятое по делу решение в части удовлетворения иска ОАО АКБ «Союз» об обращении взыскания на жилое помещение и отказа в удовлетворении встречного иска Тритузовых А.В. и Л.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора залога, в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, подлежит отмене. При этом суд исходил из следующего. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. В силу ст. 77 Закона об ипотеке органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение:

сделок по отчуждению (в том числе обмену или дарению) имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;

сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

По делу установлено, что в квартире, являющейся предметом залога и принадлежащей на праве собственности Тритузову А.В., проживает (кроме собственника и его супруги Тритузовой Л.И.) и состоит на регистрационном учете его несовершеннолетняя дочь. Ответчики в суде первой инстанции указывали, что другого жилья семья Тритузовых не имеет. При заключении договора залога вышеуказанного жилого помещения в обеспечение исполнения заемщиками денежного обязательства, ОАО АКБ «Союз» был поставлен в известность о праве пользования указанным жилым помещением как Тритузовым А.В., так и членами его семьи, в том числе несовершеннолетней Т.Е.А. Однако сведений от родителей ребенка о том, что в случае возможного отчуждения указанного жилого помещения несовершеннолетняя Т.Е.А. будет вселена в другое жилое помещение, получено не было. В обоснование доводов апелляционной жалобы относительно отмены состоявшегося по делу решения суда в данной части указано, что договор залога квартиры ничтожен, поскольку при его заключении нарушено право несовершеннолетней на жилище. По делу установлено, что на заключение договора залога вышеуказанного жилого помещения разрешение органа опеки и попечительства получено не было. Это при установленных обстоятельствах является нарушением положений п. 1 ст. 28 ГК РФ, ст. 64 СК РФ, ст. 6 ч. 3 Закона об ипотеке, ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 38 и ч. 1 40 Конституции РФ (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу N 33-2693/2012).

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В данном пункте воспроизводится норма п. 2 ст. 615 ГК РФ. Подобным же образом урегулирован данный вопрос и в п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ. Следует также учесть, что в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Обратим внимание, что в некоторых случаях, предусмотренных законом, даже наличие согласия арендодателя не может быть основанием для передачи права аренды. Так, по одному из дел суды пришли к верному выводу, что земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут быть предметом ипотеки в том случае, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В данном случае суды, установив, что спорный земельный участок предоставлен залогодателю в аренду для строительства автокомплекса, что исключает возможность передачи его в залог, правомерно признали договор ипотеки ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям п. 1 ст. 62.1 и ст. 63 Закона об ипотеке.

Таким образом, учитывая, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ), суды обоснованно отказали в удовлетворении требований общества «Сбербанк России» об обращении взыскания на заложенное по этой сделке имущество (см. постановление ФАС Уральского округа от 13 ноября 2012 г. N Ф09-10081/12 по делу N А50-20298/2011).

5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

Порядок проведения конкурса по продаже государственного или муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 г. N 585 «Об утверждении Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе», постановлением Правительства РФ от 27 августа 2012 г. N 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме», а также региональными и муниципальными актами, регулирующими вопросы приватизации государственного имущества регионального уровня и муниципального имущества.

6. В соответствии с п. 6 комментируемой статьи ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или комментируемым Законом.

Термин «неотделимые улучшения» встречается также при регламентации договора аренды. Под улучшениями понимаются определенные свойства предмета аренды, которые делают его эксплуатацию комфортнее, однако само отсутствие их не создает препятствий в пользовании данным предметом. Улучшения бывают двух видов: отделимые и неотделимые. Первые можно отделить от вещи не нанося ей вреда, вторые – нет.

Действующее законодательство оперирует также таким понятием как капитальный и текущий ремонт. Различает данные понятия и арбитражная практика (см., например, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-10945/2014 от 22 августа 2014 г.). Производство ремонта и создание неотделимых улучшений отличаются друг от друга и влекут разные правовые последствия. В то же время на практике могут возникать сложности, связанные с различением улучшений и ремонта (текущего или капитального).

Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, другими словами, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание недвижимого имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств.

Таким образом, улучшениями недвижимого имущества может быть то, чего раньше в объекте недвижимости не было, и то, без чего объект мог использоваться по его назначению, либо была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция). К улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.