Текст книги "Все о бизнесе в Германии"

10.2. Аренда предприятия (Pacht)

Аренда предприятия встречается не часто и если и применяется, то, как правило, в малых предприятиях торговли, сферы услуг и общественного питания. В соответствии с договором аренды собственник предприятия передает его в аренду арендатору (Pachter). Арендатор предприятия выплачивает владельцу периодически (как правило, ежемесячно) фиксированную арендную плату. Размер арендной платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности предприятия. Прибыль предприятия (или убытки) принадлежит только арендатору.

В договоре аренды (Pachtvertrag) необходимо точно указать объект аренды (его составляющие, инвентарь, имущество), передаваемые права пользования и срок договора. В соответствии с гражданским правом Германии арендатор отвечает за сохранность инвентаря и имущества арендуемого предприятия.

В машинах и механизмах арендатор обязан своевременно заменять изношенные и подлежащие замене детали.

Во избежание споров, в договоре аренде желательно точно определить, какая из сторон отвечает за содержание зданий и помещений предприятия, машин и механизмов, прочего оборудования.

10.3. Вступление в индивидуальное предприятие (Einzelunternehmer, Einzelfirma)

При вхождении нового лица в индивидуальное предприятие – предприятие реорганизуется в одну из следующих организационно-правовых форм:

• общество гражданского права (GbR);

• открытое торговое общество (OHG);

• коммандитное общество (KG).

Во всех случаях мы рекомендуем письменное заключение договора. В двух последних случаях закон требует также нотариальной регистрации в Торговом реестре (см. главу «Организационно-правовые формы предпринимательской деятельности»).

В соответствии с законодательством приобретение доли в персональном либо капитальном обществе требует согласия всех остальных участников общества, если иное не предусмотрено учредительным договором. Учредительный договор может предусматривать право каждого участника общества самостоятельно распоряжаться своей долей в предприятии и передавать (продавать) ее третьим лицам. В этом случае покупатель предприятия имеет дело только с тем участником общества, который продает свою долю. Если же учредительный договор не предусматривает право каждого участника распоряжаться своей долей в предприятии, требуется согласие всех членов общества либо, если это предусмотрено договором, большинства участников общества.

10.4. Риск ответственности при приобретении предприятия

1. Риск ответственности по предыдущим обязательствам приобретаемого предприятия исключен при вступлении нового участника в индивидуальное предприятие, которое преобразуется в связи с увеличением числа участников в общество гражданского права (GbR). Закон исключает ответственность вновь входящего в фирму участника по всем предыдущим обязательствам.

2. При вступлении в индивидуальное предприятие, которое при этом преобразуется в открытое торговое общество (OHG) либо коммандитное общество (KG), действует неограниченная ответственность всех участников общества по предыдущим (ранее существующим) обязательствам предприятия.

Исключения: При вступлении в коммандитное общество была достигнута договоренность о том, что новый член общества не несет ответственности по предыдущим обязательствам.

Эта договоренность должна быть отражена в Торговом реестре или доведена до сведения кредиторов (§ 28 HGB). При вступлении в открытое торговое общество такая возможность принципиально исключена (§ 130 HGB).

3. При выходе из персонального общества в большинстве случаев сохраняется ответственность бывшего члена общества по обязательствам, возникшим до его выхода из предприятия. Эта ответственность исчезает через 5 лет после выхода участника из общества (так называемый Nachhaftungbegrenzung).

4. Ответственность учредителей общества с ограниченной ответственностью (GmbH) ограничена оговоренным в учредительном договоре размером взноса в уставный капитал и для коммандитистов в коммандитном обществе – размером их вклада.

Кроме вышеперечисленных аспектов, связанных с ответственностью по предыдущим обязательствам, следует обратить внимание на обязательства, связанные с уплатой налогов. Тот, кто приобретает персональное предприятие (вступает в персональную фирму), несет неограниченную ответственность за уплату таких налогов предприятия, как:

• налог с оборота (Umsatzsteuer);

• промысловый налог (Gewerbesteuer);

• налог на недвижимость предприятия (Betriebliche Grundsteuer);

• налог на транспортные средства предприятия (Betriebliche KFZ-Steuer);

• налог с зарплаты работников (Lohnsteuer).

Временные рамки такой ответственности ограничены годом приобретения предприятия и годом, предшествующим покупке.

Приобретающий предприятие (вступающий в общество) на основании договора новый участник не может быть освобожден от ответственности за неуплату налогов за предшествующий период.

Участник, приобретающий предприятие или вступающий в общество, не несет ответственности за неуплату следующих налогов, начисленных за предыдущий период:

• налог на доходы (Einkommensteuer);

• налог на имущество (Vermogenssteuer);

• налог на наследство (Erbschaftsteuer);

• налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer);

• таможенные пошлины (Zolle).

Часто очень сложно определить, имеет ли предприятие задолженности по налогам.

Налоговое ведомство посторонним лицам такую информацию не предоставляет.

Советы:

• Попросите владельца предприятия (фирмы) предъявить подтверждение от налогового ведомства об отсутствии задолженности по налогам.

• В приложении к договору попросите указать подробный список всех долгов и обязательств предприятия.

10.5. Право отказаться от приобретения

При приобретении предприятия либо его части на договор распространяются общие предписания, предусмотренные для договора купли-продажи, в том числе касающиеся ответственности продавца за качество продаваемого товара (§ 459 BGB).

Например, если продавец представил ложные данные относительно состояния продаваемого объекта, то покупатель имеет право отказаться от договора или требовать уменьшения цены.

10.6. Оценка предприятия

На практике при определении цены предприятия действует правило: цену определяют спрос и предложение.

Существует множество вариантов оценки стоимости предприятия, и почти все они учитывают два основных метода:

• оценку дохода (Ertragswert);

• оценку содержания активов (Substanzwert).

В упрощенном виде первый из этих методов выглядит следующим образом.

1. Рассчитывается средняя ежегодная прибыль с учетом коэффициента значимости.

Например: чистая прибыль предприятия после уплаты налогов составляет:

• 2004 г. – 80 тыс. евро;

• 2005 г. – 110 тыс. евро;

• 2006 г. – 100 тыс. евро.

Каждый следующий год должен иметь больший коэффициент значимости по сравнению с предыдущим.

При упрощенной методике расчета в нашем примере получаем:

т. е. в данном примере средняя ежегодная прибыль с учетом коэффициента значимости составит 100 тыс. евро.

2. Определяется средняя сверхприбыль.

Для этого из полученной средней ежегодной прибыли с учетом коэффициента значимости вычитается расчетная компенсация труда предпринимателя (так называемая «зарплата предпринимателя») и расчетная доходность при безрисковом размещении капитала предпринимателя (например, 7 %) плюс надбавка за риск.

В нашем примере:

• 100 тыс. евро – средняя ежегодная прибыль;

• 30 тыс. евро – расчетная компенсация труда предпринимателя;

• 20 тыс. евро – расчетная доходность на собственный капитал плюс надбавка за риск;

• 50 тыс. евро – сверхприбыль (Ubergewinn).

3. Стоимость небольших предприятий в Германии составляет, как правило, от трех– до семикратных размеров сверхприбыли.

В нашем примере при 50 тыс. евро сверхприбыли (и 100 тыс. евро среднегодовой прибыли) стоимость предприятия, скорее всего, составит от 150 тыс. до 350 тыс. евро, в зависимости от отрасли, региона и т. д.

Второй метод заключается в балансовой и рыночной оценке активов предприятия: недвижимости, оборудования, сырья, готовой продукции, нематериальных активов и т. д.

Оба метода могут и должны гармонично дополнять друг друга, что позволяет наиболее объективно оценить стоимость предприятия.

На что следует еще обратить внимание при оценке предприятия:

• общее развитие предприятия (рост доходности или убытков);

• предлагаемые предприятием товары и услуги: уровень качества, цены, конкурентоспособность;

• перспективы развития предприятия: изменение ассортимента товаров и услуг, патенты и лицензии, проводимые исследования;

• реакция поставщиков, клиентов, конкурентов на смену владельца предприятия;

• как изменились объемы товарооборота (валового дохода), расходов и прибыли предприятия в последние 5 лет (минимум 3 года);

• ожидаемая прибыль в связи с изменением политики (стратегии и тактики) предприятия или изменением затрат;

• какое имущество приобретаете вы (количество, срок и условия его эксплуатации, состояние и т. д.), как оно оценивается;

• какие дополнительные инвестиции требуются;

• какой персонал занят на предприятии (количество, должности, квалификация, уровень зарплаты), остаются ли они работать, не перейдет ли кто-либо к конкурентам и т. д.

11. Приобретение недвижимости в Германии

11.1. Права иностранцев при покупке недвижимости

Иностранные граждане имеют право на приобретение недвижимости на всей территории ФРГ без ограничений.

11.2. Регистрация собственности. Расходы

Процедура приобретения недвижимости в Германии регулируется Гражданским кодексом ФРГ (Burgerliches Gesetzbuch, BGB), Законом о собственности на квартиры (Wohnungseigentumgesetz, WEG). Процедура покупки недвижимости состоит из следующих этапов:

• подписание договора купли-продажи у нотариуса;

• оплата по договору;

• получение необходимых согласований от местных органов власти;

• внесение имени нового владельца в земельную книгу. Определение недвижимости дано § 90 BGB, где недвижимость определяется как недвижимое имущество – земельные участки. Поэтому в Германии покупается земельный участок (объект продажи) и находящиеся на нем постройки.

Согласно § 311 BGB (Гражданского кодекса) является обязательной нотариальная заверка договоров купли-продажи недвижимости. Первоочередное право выбора нотариуса имеет покупатель. Нотариус в Германии не только формально оформляет сделку, но и:

• объясняет продавцу и покупателю все возможные риски, связанные с заключением сделки; составляет договор с учетом всех юридических норм Германии;

• рассылает необходимые запросы и сообщения в ведомства и организации (заявление на регистрацию покупки земельного участка в соответствующий участковый суд (Amtsgericht), в отдел регистрации собственности на объекты недвижимости (Grundbuchamt) для занесения собственности в земельную книгу (Grundbuch)). Покупка считается завершенной после занесения имени владельца земельного участка в земельную книгу.

Доказательством свершившейся сделки покупки-продажи считается нотариально заверенный договор. При заключении договора нотариус обязан в присутствии сторон вслух зачитать текст договора. Если договор заключается с иностранцами, которые недостаточно владеют немецким языком (или не владеют им совсем), обязательно присутствие переводчика. Предоставление письменного перевода возможно (по требованию сторон), но не обязательно.

Для покупки объекта недвижимости, расположенного на территории Германии, иностранцами необходимо, чтобы покупатель (доверенное лицо) легально находился на территории страны и имел при себе:

• загранпаспорт (обязательно) для удостоверения своей личности;

• доказательства платежеспособности:

✔ для юридических лиц – справка, подтверждающая имущественное положение, заверенный перевод регистрационных документов по закону соответствующей страны.

Справкой об имущественном положении могут служить: банковские документы, подтверждающие наличие нужных денежных сумм на счету; гарантии кредитных учреждений; доказательства постоянных денежных доходов.

Купленный земельный участок переходит в собственность нового владельца только после соответствующей записи в земельной книге. Планы строений, расположенных на земельном участке, можно получить в строительном архиве (Bauarchiv), предъявив документы о собственности. При покупке-продаже недвижимости, даже при наличии строений на земельном участке, предъявление планов строений необязательно.

11.3. Земельная книга (Grundbuch)

Все сведения об объектах недвижимости в Германии заносятся в земельную книгу, которая ведется судом соответствующего района, где расположен земельный участок. Земельная книга не открыта для свободного доступа. Получить информацию о занесенных в ней записях имеет право только сам владелец недвижимости (или соответствующие ведомства после получения разрешений).

В земельной книге содержится информация о суде, регистрирующем недвижимость, площадь и назначение земельного участка, адрес объекта недвижимости, имя владельца.

Земельная книга состоит из трех разделов, в которые заносятся:

• первый раздел – право собственности, т. е. информация о владельце (физическое или юридическое лицо, имя владельца (для физических лиц – дата и место рождения));

• второй раздел содержит записи об ограничениях, наложенных на объект недвижимости и обязательства по данному объекту;

• третий раздел содержит записи о долговых и залоговых обязательствах.

Таким образом, покупатель недвижимости может попросить владельца (продавца) показать земельную книгу, и если в ее втором и третьем разделах нет никаких записей, можно быть уверенным, что никаких долгов и обременений за данным земельным участком не числится.

11.4. Налоги на покупку недвижимости

Приобретая недвижимость в Германии, нужно учитывать следующие дополнительные расходы на приобретение:

• налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteur);

• расходы на нотариальное оформление (в Германии оплачивает покупатель недвижимости) – в среднем 1–2% от стоимости объекта;

• расходы на занесение имени нового владельца в земельную книгу;

• маклерский гонорар (Courtage) – до 6 % от стоимости покупки в случае, если недвижимость покупалась при посредничестве маклера.

Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Налогообложению подлежит приобретение недвижимости на территории Германии, в том числе земельных участков, зданий и их частей, в том числе квартир. Налогообложению подлежит также приобретение некоторых прав на недвижимость, например наследственное право на застройку земельного участка (Erbbaurecht).

Закон предусматривает так называемые «общие и особые исключения» от уплаты налога на приобретение недвижимости.

На основании «общих исключений» освобождены от уплаты налога следующие приобретения недвижимости:

• недвижимость, стоимость которой не превышает 2500 евро;

• приобретение недвижимости супругами друг у друга;

• получение объекта недвижимости бывшим супругом у другого в рамках раздела имущества после развода;

• получение недвижимости родственниками по прямой линии (родителями, дедушками, бабушками, детьми, внуками, правнуками), при этом приемные дети и супруги детей (приемных детей) имеют те же права;

• получение объекта недвижимости, который являлся частью общего имущества, в результате раздела этого имущества между совладельцами. Данная льгота распространяется на бывших совладельцев имущества и их супругов;

• получение недвижимости в качестве наследства (при дарении налог платится как налог на дарение).

На основании «особых исключений» освобождена от налогообложения покупка недвижимости иностранными государствами для размещения посольств, консульств и культурных учреждений; недвижимость, приобретаемая федерацией, федеральными землями, местными органами власти для общественных целей и т. д.

Если недвижимостью владеет персональное или капитальное общество, то обязанность по уплате налога на приобретение недвижимости возникает в следующих случаях:

• для персональных обществ: если в течение пяти лет после приобретения недвижимости как минимум 95 % долей в имуществе общества будет передано новым участникам общества, налог на приобретение недвижимости обязателен к оплате, как при смене собственника;

• для персональных и капитальных обществ: если в результате сделок в распоряжении одного лица и/или зависимых от него лиц оказывается в сумме как минимум 95 % долей в капитале общества, общество обязано оплатить налог на приобретение недвижимости, как при смене собственника.

Ставка налога на приобретение недвижимости едина на всей территории Германии и составляет 3,5 % от стоимости недвижимости.

Обязанность по уплате налога на приобретение недвижимости, в соответствии с законом, несут обе стороны договора. Окончательный переход собственности к новому владельцу осуществляется после уплаты им налога на приобретение недвижимости.

На основании информации о сделке, полученной от нотариуса, суда или участников сделки, финансовое ведомство высылает уведомление об уплате налога. Срок уплаты налога – 30 дней после получения уведомления.

Кроме расходов на приобретение недвижимости владелец недвижимости платит ежегодный налог на землю – земельный налог.

Если планируется строительство, то необходимо получение разрешения на строительство.

Данное разрешение необходимо при постройке, сносе, изменении внешнего вида любого строительного объекта, а также при изменении целей его использования.

Например, настоящее разрешение необходимо в случае, если жилой дом будет использоваться для предпринимательской деятельности (как гостиница, офисные помещения и т. д.). Разрешение на строительство выдает соответствующий низший административный орган по надзору за строительством (Bauaufsichtsbehorde) региональных коммунальных управлений: окружного или районного управления (Landratsamt, Bezirksamt). Получение разрешения может занять несколько месяцев.

12. Аренда помещений

На что следует обратить внимание при подписании договора найма помещения (Mietvertrag)

Арендуя помещения, необходимо заранее знать, в каких целях оно будет использоваться – жилых или производственных. Использование жилых помещений в производственных целях возможно лишь после получения специального разрешения. Поэтому прежде, чем подписывать договор аренды, необходимо выяснить следующие вопросы.

• Может ли снимаемое помещение быть использовано для планируемых производственных целей? Следует иметь в виду, что для организации определенных видов предпринимательской деятельности (например, связанных с повышенным шумом) требуются специальные разрешения.

• В каком строительном состоянии находится объект и как определены договором обязанности наймодателя и арендатора по его ремонту? Планируется ли проведение капитального ремонта или модернизация здания?

• Есть ли возможность проведения необходимой перепланировки и переоборудования помещения? Желательно урегулировать этот вопрос при подписании договора (либо до этого) в письменном виде.

• Можно ли круглосуточно использовать помещение (в том числе в выходные и праздничные дни) или существуют ограничения на работу в определенные дни и часы?

• Предусмотрена ли контрактом стоянка для автомобилей или необходимо заключать дополнительный контракт на право пользоваться парковкой?

• Как развиты инфраструктура в данном районе, общественный транспорт, расположены ли рядом конкурирующие предприятия?

• Есть ли возможность включить в договор найма специальный пункт, запрещающий наймодателю сдавать соседние помещения конкурентам (Konkurenzschutzklausel)?

• Какой срок действия договора (Mietdauern) и условия прекращения договорных отношений:

✔ Договор аренды можно заключить на неопределенное время – бессрочный договор (unbefristete Mietverhaltnis), что дает возможность каждой из сторон в любое время расторгнуть его. О расторжении договора требуется предварительно (обычно – за три месяца) поставить в известность другую сторону договора. Время, необходимое для расторжения договора, называется Kundigungsfrist.

✔ Договор можно также заключить на определенный срок (befri-stete Mietverhaltnis): например, на 1 год, 5 или 10 лет. В этом случае до истечения срока договора ни одна из сторон без согласия другой стороны не может расторгнуть его.

✔ При заключении договора на определенный срок важным для арендатора помещения является включение в договор права на опцион (Optionrecht). Данное право дает возможность арендатору, по его усмотрению, продлевать договор на определенный срок один или несколько раз. (Например, заключив договор сроком на два года с опционом на один год, по истечении срока договора аренды арендатор имеет первоочередное право на продление договора на дополнительный год). Часто в договор аренды помещений, заключенный на определенный срок, включается положение о том, что при окончании срока действия договора он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении (Verlangerung).

• Оговорена ли договором аренды на определенный срок возможность арендатора досрочно расторгнуть договор, предоставив преемника (Nachmieter) на арендуемое помещение?

• Предоставляется ли арендатору право полностью либо частично сдавать арендованный объект третьим лицам (Untermiete)?

• Важно выяснить полную стоимость аренды помещений (размер эксплуатационных расходов (Betriebskosten), будет ли арендная плата повышаться и каким образом. Как правило, может быть оговорено повышение арендной платы в твердо установленном процентном отношении, например 2 % в год (Staffelmiete)).

Ориентировочная стоимость аренды помещений (на примере цен в Берлине)

Выбирая место расположения офиса, ресторана, мастерской или других производственных помещений, желательно получить максимум

информации о стоимости помещений, так как разница в ценах может быть весьма существенной.

Цены различаются в зависимости от места расположения арендуемых помещений. Так, например, в Берлине существуют два географических центра: Восточный и Западный, чьи территории относится к категории 1а. Примыкающие к обоим центрам улицы определяются как категория 1б.

Цены месячной аренды для данной категории помещений (в евро за м²)

Нецентральные районы также подразделяются на категории: центры административных районов, примыкающие к центрам районов улицы и жилые (спальные) районы.

Цены месячной аренды в них соответственно составляют (в евро за м²)

Стоимость аренды производственных помещений и складских площадей зависит от их место нахождения: в черте города или за его пределами.

Цены в Берлине можно определить как среднеарифметические для всей территории ФРГ. Арендная стоимость помещений на территории бывшей Восточной Германии ниже, чем на бывших Западных землях.