Текст книги "Ипотека в вопросах и ответах"

Какие доходы банки относят к «белым», «серым»?

Здесь тоже имеются некоторые различия между банками, но в основном дело обстоит так. «Белые» – это доходы по основному месту работы, подтверждаемые официальной справкой по форме № 2-НДФЛ или по индивидуальной форме, но обязательно с подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, и печатью организации. Сюда же относятся и другие официальные (учтенные) доходы, подтверждаемые документально у источника их получения либо налоговыми органами (дивиденды, проценты по вкладу, доходы от зарегистрированной аренды недвижимости и т. п.). «Серыми» считаются доходы по месту работы, выплачиваемые «в конверте», если их можно как-то проверить (способы проверки у банков разные), и иные документально не подтверждаемые, но проверяемые доходы.

Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья?

Может. И это наиболее распространенная практика сегодня. Более того, банки для подбора недвижимости выделяют 3–4 месяца. Хотя будущее за схемами, предусматривающими одновременное предоставление в банк документов и по заемщику, и по объекту недвижимости.

Кто отвечает за качество проверки квартиры?

В конечном итоге – страховщик. Если квартира окажется «нечистой» и заемщик потеряет право на нее, страховая компания возместит убытки – по крайней мере банка. Согласно статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[11]11
  Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 30 июля 1997 г. № 145, в Собрании законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30 ст. 3594


[Закрыть] с 2005 г. государство взяло на себя обязательство по выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, правда, объем этой ответственности ограничен одним миллионом рублей.

Когда и как необходимо внести первоначальный взнос за жилье?

Внести его надо до получения кредита. Чаще всего он вносится на индивидуальный счет в кредитующем банке. Но иногда засчитываются целевые платежи, сделанные заемщиком ранее.

В какой форме выдаются кредитные деньги?

В зависимости от потребности клиента. Однако для того, чтобы получить кредит наличными, надо предоставить в банк не только договор на приобретение недвижимости, предусматривающий оплату из рук в руки, но и успеть зарегистрировать этот договор. Как правило, это невозможно. Поэтому наличные в таких случаях закладываются в банковскую ячейку, которую продавец недвижимости может открыть только после предъявления банку свидетельства о праве собственности.

Если у заемщика есть созаемщик или поручитель – зачем страхование жизни заемщика?

Для ответа на данный вопрос достаточно представить ситуацию в случае смерти должника.

Рассмотрим сначала ситуацию, если у заемщика есть поручитель. Согласно ст. 363 Гражданского кодекса РФ[12]12
  Текст части второй ГК РФ опубликован в «Российской газете» от 6, 7, 8 февраля 1996 г. № 23, 24, 25, в Собрании законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5 ст. 410


[Закрыть] поручитель несет субсидиарную ответственность по обязательствам заемщика. Это означает, что если заемщик по каким-то причинам не выполнит своего обязательства перед банком, то поручитель будет отвечать перед банком в сумме, не погашенной должником. После расчетов по долгам умершего должника поручитель сможет предъявить регрессный иск к его наследникам (принявшим наследство в установленном порядке).

В случае, если у заемщика есть Созаемщик, он отвечает по обязательствам перед банком солидарно с заемщиком, то есть в равных долях. Возникает вопрос, а кто будет платить вторую половину? Ответ – наследники заемщика, надлежащим образом принявшие наследство. А если учесть, что наследство можно принять только по истечении шести месяцев с момента смерти наследодателя, то налицо убытки банка.

В случае же, если риск смерти заемщика будет застрахован, при наступлении страхового случая выплаты будет осуществлять страховая компания.

Откуда лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка, с агентства недвижимости или откуда-то еще?

Это зависит от конкретной ситуации. Но если ни с объектом, ни с кредитом ясности еще нет, то лучше все же начинать с того места, где предложат объект. Однако при этом очень хорошо, если в этом же месте будет предоставлена квалифицированная консультация по кредиту, а возможно, и помощь в его получении. Ипотечный брокер в составе риэлторской компании – то, что нужно такому клиенту. Брокер все организует.

Сколько стоят услуги брокера?

Первичная консультация, на которой подбирается конкретный кредит, подходящий клиенту, как правило, бесплатна. А вот реальная помощь брокера в согласовании и получении этого кредита может стоить несколько сотен долларов.

Чьи интересы представляет ипотечный брокер?

В классическом понимании – интересы банков, ибо он является продавцом их кредитных продуктов. Однако в нашей действительности, когда между большинством потенциальных заемщиков и банками пока существует пропасть, гораздо более актуальным является брокер, работающий по поручению клиента и действующий исключительно в его интересах.

Является ли работа с ипотечным брокером гарантией получения кредита?

Если это хороший брокер, черпающий информацию не из Интернета, а непосредственно из банков, по соответствующим договорам с ними, то гарантия практически стопроцентная.

Сколько времени потребуется, чтобы совершить сделку по покупке квартиры по ипотеке, если имеется в наличии 60 % суммы и получено принципиальное согласие от банка на рассмотрение заявки на кредит?

Рассмотрение заявки в банке с момента подачи полного пакета документов занимает от 3 до 7 дней. Если квартира уже подобрана и присутствуют все необходимые документы, то необходимо произвести оценку квартиры, предстраховую экспертизу (это в среднем занимает 5–7 дней), если все в порядке (приобретаемая квартира устраивает банк), то еще 2 дня необходимо для подписания кредитного договора, договора страхования и оформление договора купли-продажи и ипотеки.

Как получить разрешение из органов опеки, если несовершеннолетний ребенок – собственник, на продажу квартиры и покупку квартиры по ипотеке в другом регионе?

Если в договоре купли-продажи будет фраза о том, что после погашения кредита в квартире будет выделена доля на ребенка, то иногда органы опеки дают разрешение на сделку.

Какова минимальная сумма кредита?

Сумма кредита зависит от условий кредитования выбранного банка, но, как правило, это 10–20 тысяч долларов США.

Входят ли платежи по страхованию в сумму выдаваемого кредита?

Нет. Платежи, подлежащие уплате за страхование, в сумму кредита не входят, однако некоторые банки готовы предоставить заемщику кредит на неотложные нужды или потребительский кредит для оплаты этих расходов.

Глава 4. Словарь терминов

А

АГЕНТ – физическое или юридическое лицо, действующее по поручению или в интересах кого-либо; это может быть также представитель какой-либо компании, выполняющий ее поручения. По отношению к ипотечному кредитованию – это сотрудник агентства недвижимости, работающий по договору возмездного оказания услуг с клиентом (заемщиком).

АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ – юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, установленном законодательством.

АМЕРИКАНСКАЯ МОДЕЛЬ ИПОТЕКИ – так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам.

АМОРТИЗАЦИЯ КРЕДИТА – процесс постепенного уменьшения кредитной задолженности заемщика за счет его регулярных платежей по погашению суммы основного долга и выплаты процентов по ней. Платежи по ипотечному кредиту обычно совершаются ежемесячно. График платежей закрепляется в кредитном договоре между кредитором и заемщиком.

АНДЕРРАЙТИНГ – это оценка вероятности погашения заемщиком кредита. Андеррайтинг включает изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика в порядке, установленном банком-кредитором, а также принятия положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ипотечного кредита. При оценке вероятности погашения заемщиком кредита оцениваются три момента:

способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика),

готовность заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика),

анализ результатов независимой оценки имущества (определение, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления банком-кредитором ипотечного кредита).

АННУИТЕТНЫЙ ПЛАТЕЖ – ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета. Наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях – в зависимости от выбранной валюты кредита). В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, – платежи по возврату долга.

Б

БЕССРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ – ограниченное право в отношении участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Заключается в возможности владения и пользования земельным участком без права собственности на него. В советское время право бессрочного пользования предоставлялось как гражданам, так и юридическим лицам. По новому Земельному кодексу РФ земельные участки гражданам в бессрочное пользование не предоставляются. Однако граждане, уже обладающие земельными участками на праве бессрочного пользования, имеют право однократно бесплатно приватизировать их, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

БРОКЕР – агент по недвижимости, действующий как посредник и выполняющий определенные функции, в частности, брокер сводит покупателей и продавцов, содействует инвестиционной деятельности.

БТИ – бюро технической инвентаризации. Муниципальная служба, которая ведет учет жилых и нежилых помещений и зданий. Эта муниципальная служба выдает по требованию граждан или юридических лиц справки о площадях жилых и нежилых помещений, экспликации и другие документы, связанные с площадью помещений. Для проведения сделок по купле-продаже жилья необходимо получить справку с оценкой БТИ, опирающуюся на техническое состояние здания и степень его износа. Стоимость по БТИ часто записывают в договоры купли-продажи квартир, так как это позволяет продавцу снизить сумму налога.

В

ВЗАИМНЫЕ ПАЕВЫЕ ФОНДЫ – бурно развивающийся вид альтернативного инвестирования. В целом под правлением взаимных фондов в США находится более 90 активов всех видов инвестиционных фондов.

ВЗАИМНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЕ БАНКИ – разновидность банковских учреждений, не имеющих акционерного капитала. Первоначальный капитал возвращается учредителям через определенное время.

ВИНДИКАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА – в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

ВКЛАДЧИК СТРОЙСБЕРКАССЫ – физическое лицо, заключившее с ней договор накопления сбережений, в соответствии с которым он после выполнения всех обязательств приобретает право на получение кредита по улучшению жилищных условий (из проекта Федерального закона «О строительных сберегательных кассах»).

ВОЗВРАТ – 1) возвращение кредита, долга, полученных на время в прокат вещей; 2) возвращение ошибочно, незаконно взысканных денежных средств, налогов пострадавшим лицам.

ВТОРИЧНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК – часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ – рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в ГУЮ «Регистрационная палата». Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основные преимущества – возможность выбора именно той квартиры, которая Вам подходит и в нужном вам месте.

Г

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК – сделки с землей и другим недвижимым имуществом (напр., отчуждение, ипотека, долгосрочная аренда, принятие наследства и др.) подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции.

Д

ДАТА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ – дата, по состоянию на которую произведена его оценка.

ДВУХНЕДЕЛЬНАЯ ИПОТЕКА – ипотечный кредит с выплатой амортизационных взносов один раз в две недели, существенно сокращает сроки кредитования: в среднем на 10 лет.

ДЕВЕЛОПЕР – компания, занимающаяся развитием строительного проекта от разработки концепции до ввода в эксплуатацию. Нередко именно девелопер является инвестором.

ДЕКУВЕР – разница между оценкой объекта недвижимости и страховой суммой, оставляемая на рынке страхования.

ДЕПОЗИТАРНАЯ ЯЧЕЙКА – персональный сейф в банке, снимаемый в аренду. В ипотечных сделках он снимается на весь период их осуществления и используется для расчетов в наличной форме. Деньги в ячейку закладываются покупателем-заемщиком (собственные и кредитные) до подписания договора купли-продажи, а изымаются продавцом недвижимости после государственной регистрации прав нового собственника и залогодержателя. Условия доступа к ячейке регулируются специальным договором между всеми участниками сделки.

ДЕФОЛТ ЗАЕМЩИКА – невозможность заемщика выполнять платежные обязательства, предусмотренные в кредитном договоре с банком. За дефолтом следует обращение взыскания на предмет залога по кредиту, осуществляемое по соглашению сторон либо по решению суда. Истцом в суде выступает кредитор.

ДИСКОНТ, СКИДКА – денежная сумма, выплачиваемая с целью получения обычно льготного кредита. Во время предоставления ипотечного кредита вычитается из его основной суммы.

ДИСКОНТНЫЙ ПУНКТ – один процент (1 %) от суммы кредита. Дисконтные пункты в ипотечном кредите – это дополнительная плата, взимаемая кредитором при выдаче кредита; результатом является увеличение для кредитора уровня отдачи от кредита (фактическое повышение договорной процентной ставки.

ДИПС – Департамент инвестиционной политики строительства Москвы, структурное подразделение правительства Москвы. Один из крупнейших в столице инвесторов, финансирующих строительство жилья. Ежегодный объем строительства – более 500 000 кв. м. Крупнейшие проекты – комплексная застройка Куркино, жилые комплексы «Черемушки», «Олимп», «Серебряный Бор», «Кунцево». Прибыль от деятельности ДИПС поступает в городской бюджет.

ДОБАВЛЕННЫЙ ПРОЦЕНТ – кредит с добавленным процентом, позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту: в среднем на 10–15 лет. Различные модификации инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой.

ДОГОВОР АРЕНДЫ – соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения без ограничения размеров, за договорную плату во временное владение и пользование либо только пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

ДОГОВОР ИПОТЕКИ – соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой стороне (залогодателю).

ДОГОВОР ЗАЙМА – договор, по которому одна сторона (заимодатель) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

ДОГОВОР КРЕДИТНЫЙ – договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ – двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ – это особый вид договора купли-продажи, предусмотренный ст. 549–558 Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или др. недвижимое имущество. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По договору продажи здания, сооружения или др. недвижимости покупателю (одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость) передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю продается право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка.

ДОКУМЕНТЫ О ПРАВАХ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ – права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ДОЛЕВАЯ ИПОТЕКА – соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную долю участия в собственности на объект и (или) в доходе.

ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА – добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором. Заемщик – получатель ипотечного кредита, закладывающий в качестве обеспечения кредита некое недвижимое имущество.

ДОХОД – финансовые или другие выгоды от инвестирования (в частности, в недвижимость).

Ж

ЖИЛОЕ ЗДАНИЕ – существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т. п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.

ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ – сумма площадей жилых комнат без учета площади санузлов, балконов, лоджий, прихожих, встроенных шкафов.

З

ЗАДАТОК – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

ЗАЕМЩИК – дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 до 60 лет, заключившее кредитный договор с банком на предоставление ему ипотечного кредита, выдавшее банку-кредитору (залогодержателю) закладную в качестве обеспечения взятого ипотечного кредита в качестве гарантии возврата ипотечного кредита. Заемщик и залогодатель часто совпадают в одном лице.

ЗАЕМ ПРОМЕЖУТОЧНЫЙ – кредит, покрывающий период с наступления срока погашения строительной ссуды до продажи недвижимости, любая ссуда, восполняющая недостаток средств, когда постоянное финансирование и собственные средства инвестора не покрывают затраты на покупку недвижимости, в частности в период между продажей старой недвижимости и покупкой новой.

ЗАКАЗЧИК СТРОИТЕЛЬСТВА – юридическое или физическое лицо, функции которого заключаются в получении и оформлении исходных данных для проектирования объектов строительства и реконструкции, техническом сопровождении проектной стадии, оформлении разрешительной документации на строительство и реконструкцию, обеспечении освобождения территории строительства, обеспечении строительства материалами и оборудованием, организации и управлении строительством, координировании деятельности проектных, строительно-монтажных организаций.

ЗАКЛАДНАЯ – именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке. Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; 2) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

ЗАКЛАДНОЙ С ФИКСИРОВАННОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКОЙ – базисный тип ипотечного инструмента с жестким кредитным сроком, неизменными периодическими, изначально известными платежами. Встречаются другие названия: стандартная ипотека, постоянная ипотека, перманентный кредит, кредит с твердой процентной ставкой, традиционная форма кредита, стандартная (или обычная) модель ипотечного кредита, стандартный инструмент, традиционная ипотека и т. д. ЗФП считается самым надежным инструментом, хорошо рассчитывается и работает в условиях стабильной экономики.

ЗАКОН О ЖНК – Закон «О жилищных накопительных кооперативах» вступил в силу с 1 апреля 2005 г. Он ограничил число членов ЖНК до 5000 человек, определил их права, порядок внесения взносов, ответственность управляющих структур, нормативы внутренней финансовой устойчивости и т. п.

ЗАЛОГ – один из способов обеспечения обязательств. Денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ (ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ) – по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД – подход к оценке недвижимости, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость реального строительства замещающего объекта той же полезности. Требует оценки текущей полной стоимости воспроизводства, в некоторых случаях полной стоимости замещения.

ЗАТРАТЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ – издержки, необходимые для создания объекта недвижимости.

ЗЕМЕЛЬНАЯ АРЕНДА – аренда земельного участка, обычно на длительный срок (50–90 лет).

ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА – платежи, производимые арендатором в соответствии с договором о земельной аренде.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК – часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение площади и правовой режим.