Текст книги "Зеркальная галерея. Великая депрессия, Великая рецессия, усвоенные и неусвоенные уроки истории"

Очень Серьезные Люди в Британии и Америке считали восстановление довоенного золотого стандарта приоритетной задачей. Ярко выраженным их представителем был Бенджамин Стронг, влиятельный президент Федерального резервного банка Нью-Йорка. Стронг придерживался твердого убеждения, что нестабильность обменного курса и неопределенность, к которой она приводила, оказывали неблагоприятное влияние на торговлю[15]15
   Об этом Стронг говорил на заседании сенатского комитета по банковскому делу и валюте в 1926 году. United States House of Representatives, Committee on Banking and Currency, «Stabilization», Hearings, 69^th Congress, 1^st Session, on H.R. 7895 (Washington, D.C., 1927), p. 507.


[Закрыть]. А состояние торговли, внешней и внутренней, играло очень важную роль для Америки, которая переняла у Британии лидерство в мировом экспорте. «Сбалансированное процветание» требовало, чтобы иностранные рынки абсорбировали «избыточное производство» США, как было сказано в годовом отчете Совета управляющих ФРС за 1925 год. Значительное влияние на содержание этого документа оказал Стронг[16]16
   Annual Report of the Federal Reserve Board for 1925 (Годовой отчет Совета управляющих ФРС за 1925 год), p. 288–289. Или, как сказал Чарльз Эванс Хьюз, госсекретарь при президенте Хардинге: «Процветание Соединенных Штатов в значительной степени зависит от урегулирования экономических трудностей в Европе». Цитату можно найти в работе Pusey (1951), p. 579.


[Закрыть]. А способность к увеличению абсорбции, в свою очередь, зависела от нормализации финансовой конъюнктуры, которую мог обеспечить только золотой стандарт. Будучи секретарем, вице-президентом, а затем президентом Bankers Trust Company и поверенным Джона Пирпонта Моргана, чья фирма J. P. Morgan & Co. имела родственную организацию в Лондоне, Стронг ценил важность этих международных связей. Как организатор и руководитель государственного учреждения, которое считало своей задачей превращение Нью-Йорка в ведущий международный финансовый центр, Стронг рассматривал восстановление стабильной международной монетарной системы как центральный пункт в решении этой задачи.

При довоенном золотом стандарте фунт стерлингов был солнцем, вокруг которого вращались другие валюты. Большая часть расчетов в мировой торговле производилась в фунтах стерлингов, а Лондон был ведущим международным финансовым центром. Хотя в военные годы и в 1920-х произошло значительное расширение международного финансового бизнеса в Нью-Йорке и доллар приобрел международную роль, восстановление Британией конвертируемости в золото, позволяющей фунту стерлингов вновь конвертироваться в золото по фиксированной цене в национальной валюте, по-прежнему считалось необходимым условием возврата к золотому стандарту других стран. Таким образом, обменный курс, на котором стабилизируется фунт стерлингов, в свою очередь, должен был определять курс и сроки восстановления конвертируемости в золото другими странами.

США стали торопить Британию сделать этот важный шаг. Стронг, в особенности, подчеркивал важность не только восстановления Британией конвертируемости в золото, но и возврата к довоенному курсу обмена 4,86 долл. за фунт. Довоенный обменный курс был важным для престижа фунта и, по мнению Стронга, репутации Банка Англии. Он предупреждал, что, если международная система не будет восстановлена, сложно даже представить какие неблагоприятные последствия это повлечет за собой[17]17
   Это мнение можно найти в заметке, которую он написал в начале 1925 года. Цитата приведена в работе Clarke (1967), p. 74.


[Закрыть].

Монтегю Норман, управляющий Банка Англии с 1920 года, разделял точку зрения своего американского друга. В своих письмах Стронгу он подчеркивал желательность возврата к золотому стандарту в той форме, в какой он существовал до Первой мировой войны. Но в отличие от современных управляющих центральных банков Норман почти не пытался обосновать свое мнение. Его публичные высказывания были невразумительными и придавали налет таинственности, если не сказать неопределенности, его решениям в области монетарной политики. В произведении «Облик грядущего», написанном в жанре футуристической фантастики и опубликованном в 1933 году, в самый разгар Депрессии, Герберт Уэллс не мог не упомянуть о Нормане. «Вместо четкого понимания экономического давления и механизмов, которое у нас есть сегодня, – писал Уэллс, оглядываясь назад из воображаемого будущего, – странные Таинственные люди, были лишь смутно видны через туман оговорок и ложных заявлений, манипулируя ценами и обменными курсами. Заметной фигурой среди этих Таинственных людей был некий г-н Монтегю Норман, управляющий Банка Англии с 1920 по 1935 год. Он представляет собой одну из вызывающих наименьшее доверие фигур во всей истории, и вокруг него сложилось множество легенд. Но, по правде говоря, единственной загадкой в нем была его загадочность».

Уэллс предугадал многие вещи, в том числе и ту важность, которую современные руководители центральных банков придают прозрачности и коммуникации[18]18
   Wells (1933), pp. 85–86. Кроме всего прочего Уэллс предугадал появление Wikipedia (см. статью The Shape of Things to Come в Wikipedia).


[Закрыть]. Единственное, чего не угадал Уэллс, была отставка Нормана. На самом деле «странный Таинственный человек» ушел с поста управляющего Банка Англии только в 1944 году.

* * *

Была ли его непоследовательность умышленной или нет, Норман стал отцом конструктивной неопределенности – искусства руководителей центральных банков оставлять решения в подвешенном состоянии. Но по одному решению он высказывался однозначно – желательность восстановления конвертируемости в золото по довоенному курсу по отношению к доллару. Необходимым условием для достижения этой цели было приобретение Банком Англии достаточных запасов золота или активов, конвертируемых в золото. И если приобретение достаточных запасов требовало помощи Федеральной резервной системы, Стронг был готов оказать такую помощь.

Таким образом, политика низких процентных ставок, сторонником которой был Стронг, начиная с 1924 года была призвана помочь Банку Англии приобрести резервы, необходимые для возвращения к золоту. Низкие процентные ставки в Нью-Йорке стимулировали движение средств по направлению к Лондону, где ставки были выше. Значительная часть этих средств осела в крупных лондонских банках. Некоторые средства оказались в банке банков, то есть в казне Банка Англии.

И если рыночные факторы не могли обеспечить достаточные потоки золота в Лондон, их можно было дополнить. Именно с этим намерением Федеральный резервный банк Нью-Йорка покупал казначейские облигации США, из-за чего доходность американских обязательств пошла вниз, и дополнительные финансы потекли через Атлантику[19]19
   Стронг также объединился с синдикатом банков под руководством его бывшего работодателя J. P. Morgan & Co., чтобы предоставить кредитную линию в размере 300 млн долл. Банку Англии и британскому правительству. ФРС выдал Банку Англии кредит в 200 млн долл., а синдикат банков под руководством Дж. П. Моргана одолжил британскому правительству 100 млн долл.


[Закрыть].

Но этих финансовых операций самих по себе могло быть недостаточно, чтобы Британия могла твердо вернуться к золоту. Кроме того, это привело бы к ребалансировке конкурентных позиций. Хотя цены в Британии с начала Первой мировой войны выросли сильнее, чем цены в США, аналогичного роста производительности труда в стране не произошло. Если бы фунт стерлингов стабилизировался на прежнем уровне по отношению к доллару, экспортная конкурентоспособность Британии пострадала бы. Появился бы хронический торговый дефицит, и золото Банка Англии, которое так тщательно приобреталось, просто потекло бы обратно. Чтобы предотвратить это, надо было снизить цены в Великобритании или повысить их в США. По оценке Стронга, с довоенного периода производственные затраты в Британии выросли по сравнению с производственными затратами в США на 10 %. Другие эксперты пришли к схожим выводам. Джон Мейнард Кейнс, который считался экспертом в таких оценках, предположил, что этот показатель составляет 9 %[20]20
   См. Moggridge (1969), p. 71–75.


[Закрыть].

Стронг надеялся, что удерживание низких процентных ставок будет стимулировать расходы, что будет способствовать росту цен в США и поможет скорректировать разрыв в конкурентоспособности[21]21
   Clarke (1967), p.76–77.


[Закрыть]. На деле манипулирование ценовыми уровнями оказалось более сложной задачей, чем предполагалось. Американские цены выросли с середины 1924 до середины 1925 года, однако этого оказалось недостаточно, чтобы устранить разницу в затратах. Когда Британия в апреле 1925 года вернулась к золотому стандарту, проблема недостаточной конкурентоспособности сохранилась. Норману пришлось бороться с ней почти шесть лет.

* * *

Однако политика низких процентных ставок Стронга привела скорее не к изменению баланса в мировой экономике, а к созданию дисбаланса в экономике США. Этот дисбаланс проявился в надувании пузыря на рынке недвижимости Флориды, а вскоре и в Чикаго, Детройте и Нью-Йорке. Стремительный рост в американском финансовом секторе, который наблюдался в последние годы десятилетия, тоже не стоит рассматривать сам по себе.

Стронг подвергся резкой критике со стороны Адольфа Миллера за то, что он пожертвовал внутренней финансовой стабильностью во имя международных задач. Один из первых управляющих ФРС, Миллер окончил Калифорнийский университет в Беркли в 1887 году, а затем учился в Кембридже, Париже и Мюнхене. Затем он преподавал в Корнелльском и Чикагском университетах (о них будет упоминаться далее), после чего вернулся в Беркли и учредил College of Commerce (Коммерческий колледж) и наконец уехал в Вашингтон, где сначала работал помощником министра внутренних дел США, а затем вошел в состав Совета управляющих ФРС, куда был назначен своим однокурсником Вудро Вильсоном в 1914 году.

Миллер был известен своей дидактической манерой изложения и богатым профессорским словарным запасом. По словам управляющего Федерального резервного банка Филадельфии Джорджа Норриса, Миллер получал огромное удовольствие от своих речевых навыков и демонстрировал их во всей красе на заседаниях Совета управляющих ФРС и Комитета по инвестициям на открытом рынке[22]22
   Norris (1937), p. 202–203.


[Закрыть]. В частности, Миллер использовал свои вербальные навыки, чтобы вынести на обсуждение так называемую доктрину реальных векселей, которая утверждала, что центральные банки должны предоставлять ровно столько кредитных ресурсов, сколько требуется для реальных потребностей бизнеса, и не более[23]23
   Информацию о Миллере и доктрине «реальных векселей» можно найти в работе Timberlake (2005, 2008) and Wells (2004).


[Закрыть]. Эта доктрина, предложенная в начале XVIII века, в том числе и шотландским теоретиком в области монетарной политики Джоном Ло, должна была послужить руководством к созданию кредитных ресурсов для Банка Англии – центрального банка страны, учрежденного в 1694 году. Неудовлетворенный своей ролью в формировании Банка Англии, Ло основал квазицентральный банк Франции Banque Générale, сыграл свою роль в раздувании и крахе пузыря Миссисипи, а затем с позором удалился на покой, но это неважно. Его доктрина «реальных векселей» продолжала определять политику центрального банка в течение более чем двух веков.

В частности, эта доктрина стимулировала принятие Закона о Федеральной резервной системе 1914 года, в котором говорилось о необходимости системы «эластичных денег», в которой предложение денег и кредитов увеличивалось и сокращалось в соответствии с реальными потребностями бизнеса. Неспособность регуляторов предлагать столько долларов и кредитов, сколько было необходимо бизнесу, приводило к резкому росту ставок и хронической финансовой нестабильности в США. Эту проблему призвано было решить создание в 1914 году Федеральной резервной системы.

Являясь последователем доктрины «реальных векселей», Миллер быстро сделал вывод, что подстраивать политику Федеральной резервной системы под проблемы британской экономики, как это делал Стронг, вместо того чтобы ориентироваться на реальные потребности бизнеса, было верхом безответственности. Профессор резко критиковал управляющего Федерального резервного банка Нью-Йорка. Еще больше его, несомненно, удручал тот факт, что другие члены Совета управляющих ФРС и главы федеральных резервных банков, которые в большинстве своем были бизнесменами, несведущими в сложном деле монетарного анализа, не обращались за советом к экспертам вроде него, получившего должное образование в области монетарной теории и поэтому более компетентного в технических вопросах.

Голос Миллера был самым громким, однако он был не одинок в своей критике. С ним был согласен, в том числе, и Чарльз Хэмлин, бывший помощник министра финансов и неудавшийся кандидат на пост губернатора Массачусетса, который в то время был председателем Совета управляющих Федеральной резервной системы, и Герберт Гувер, прошлый союзник Стронга, министр торговли при президенте Калвине Кулидже и сосед Миллера по Джорджтауну. Гувер, как и Стронг, был интернационалистом, однако даже для него инициативы Стронга 1924–1925 года казались переходящими границы. В них слишком мало внимания уделялось тому, какое влияние такая политика будет иметь на внутреннюю экономику. По мнению Гувера, Стронг был очарован идеями своего друга Нормана. Глава Федерального банка Нью-Йорка теперь был просто «интеллектуальным приложением к Европе»[24]24
   Wueschner (1999), p. xiv.


[Закрыть]. Политика Стронга угрожала раздуванием инфляции и перегревами на финансовых рынках. Если нужно было помочь Британии вернуться к золотому стандарту, это необходимо было делать по-другому, заключил Гувер, не снижая процентные ставки в США, поскольку это могло иметь нежелательные побочные эффекты.

То, как Миллер и Гувер воспринимали доктрину «реальных векселей», было проявлением силы исторического опыта в формировании взглядов и действий регуляторов. Выраженной характеристикой монетарного и финансового ландшафта США со времен независимости страны был резкий рост процентных ставок, приводящий к спадам в деловой сфере, а в худших случаях – и к финансовым кризисам. Таким образом, доктрина, которая призывала адаптировать предложение денег и кредитов к реальным нуждам бизнеса и следить за уровнем процентных ставок, чтобы удостовериться, что эти потребности удовлетворены, формировала взгляды многих первых управляющих Федеральной резервной системы. Поскольку эта доктрина предупреждала об опасности искусственного снижения ставок для помощи другим странам, как это делал Стронг, более строгое соблюдение ее положений могло предотвратить опасные дисбалансы на рынках недвижимости и активов в США. Но та же самая доктрина также предполагала, что у ФРС не было необходимости действовать, когда процентные ставки упали с максимальных значений после 1929 года – снижение процентных ставок означало, что у бизнеса в США есть все необходимые ему кредитные ресурсы, а у экономики – вся необходимая монетарная поддержка.

Очевидно, что нет универсальной монетарной доктрины на все времена. Усвоение этого урока дорого стоило руководителям ФРС и стране в целом.

* * *

А пока критика не производила никакого эффекта. Стронг имел доминирующее влияние в ФРС. Поскольку он был правой рукой Дж. П. Моргана и поработал на «передовых» финансового кризиса 1907 года, его высказывания по вопросам монетарной политики были авторитетными, вне зависимости от того, была у него соответствующая формальная теоретическая подготовка или нет. Он говорил голосом опыта. Если Стронг считал, что события в Лондоне были важнее, чем в Майами, значит, так тому и быть.

И хотя политика ФРС способствовала перегреву на финансовых рынках в тот период, она была не единственным фактором. Кроме того играло свою роль и очень слабое регулирование финансовой системы. Были попытки правительства стимулировать активность в недвижимости и строительстве. Сказывался и тот факт, что во время войны строительство новых домов велось вяло, что привело к накопившемуся спросу, который теперь стремился вырваться на волю.

Амбициозные агенты по недвижимости во Флориде, которым этот накопившийся спрос был на руку, всячески стремились его освободить. Никто не был более амбициозным, чем Джордж Меррик, потомок конгрегационалистского священика и владельца грейпфрутовой плантации. Меррик увлекался поэзией. В 1920 году, прославляя предместья Флориды, он опубликовал том стихов под названием Song of the Wind on a Southern Shore («Песня ветра на Южном берегу»).

 
«There’s a Shore I know – that draws me
And that warms me all the more! —
Where the gumbo-limbo grows: —
And the little lizards doze —
Where the trade-wind blows
Through the palm-tufted curvings
Of the Biscayne shore»
 

 
(Есть берег, который влечет меня
И который все больше согревает меня! —
Там, где растет мексиканская лаванда —
И дремлют маленькие ящерицы,
Там, где дует пассат
На усыпанных пальмами изгибах
Залива Бискайн).[25]25
  P. 27.


[Закрыть]
 

Однако основное применение своим талантам Меррик нашел в сфере недвижимости. В 1915 году он был избран в администрацию округа Дейд, и его главным достижением стало строительство сети дорог, соединяющих Майами с его будущими пригородами и, не в последнюю очередь, с запланированной им общиной Корал Гейблс (Coral Gables) с центром в бывшей семейной плантации. В порыве поэтического вдохновения Меррик описывал Корал Гейблс как испанский город, где «ваши „испанские замки“ становились реальностью». Карьер, в котором добывался известняк и коралловая порода для строительства домов, был превращен в венецианскую лагуну с мостами, гротами и открытыми галереями. Меррик рекламировал городок в национальных журналах и газетах других штатов, при этом писал значительную часть материала сам. Он заманивал клиентов в еще почти неразвитый пригород бесплатными представлениями Mabel Cody’s Flying Circus – популярным авиашоу. Клиенты, которые покупали участки, получали возможность подняться в воздух и осмотреть свои владения с высоты[26]26
   Parks (2006), p. 23.


[Закрыть]. Он открыл шикарные офисы продаж в Нью-Йорке и Чикаго. Купив автобусы для транспортировки потенциальных покупателей, он организовывал экскурсии из Нью-Йорка, Филадельфии и Вашингтона.

Кроме того, он нанял Уильяма Дженнингса Брайана, бывшего кандидата в президенты, госсекретаря и прославленного оратора, для рекламы города. Брайан переехал во Флориду из-за своей жены, которая страдала артритом, и сразу же стал самым популярным жителем Майами. В 1896 году он баллотировался на пост президента в роли защитника простых людей и противника золотого стандарта, а теперь Меррик платил ему, чтобы тот совсем на другом берегу говорил не о золотом стандарте, а о Золотом береге (Флорида). За год работы он получил 100 000 долл. – половину деньгами, половину – землей.

Проект Корал Гейблс был успешным с самого начала. Свыше 5000 клиентов посетили вступительный аукцион по продаже участков в 1921 году. Не прошло и года, как Меррик покупал дополнительные земли для расширения своего замысла и проекта. В период с ноября 1924 года по март 1925 года, в самый разгар туристического сезона, Меррик зафиксировал феноменальный объем продаж земли – на сумму 4 млн долл. в месяц.

Власти штата с энтузиазмом восприняли такой стремительный рост. Это было неудивительно, поскольку многие застройщики, такие как Меррик, не говоря уже об их банкирах, любезно согласились поработать на пользу государства. Они использовали быстро растущие налоги на недвижимость, чтобы финансировать строительство местных дорог и развивать государственные услуги, что создавало видимость еще большего процветания. В 1923 году, в период самого стремительного подъема, флоридские законодатели предложили внести поправку в конституцию штата, отменяющую налоги на доходы и наследство, чтобы стимулировать миграцию с севера[27]27
   Эта поправка также освободила бы банки с лицензией штата от налогов на прибыль корпорации – это также помогает объяснить, почему поправка была вынесена на голосование (Vickers 1994).


[Закрыть]. Благодарные голосующие подавляющим большинством голосов одобрили эту меру. Они избрали губернатором бывшего мэра Джексонвилла Джона Уэллборна Мартина – его избирательная кампания строилась вокруг обещания завершить амбициозный проект строительства дорог в штате. Это было одним из тех событий, на которые, вероятно, рассчитывал Понци, когда рекламировал свой фиктивный проект строительства в окрестностях родного города Мартина.

На рынке недвижимости Флориды все более очевидными становились все признаки ничем не оправданного роста на последних этапах. Владельцы участков нанимали «авансовых» мальчиков, чтобы те, стоя на жарком солнце, привлекали потенциальных покупателей. Эти молодые люди в белых костюмах (многие из них для вида играли в теннис или гольф) стимулировали потенциальных покупателей внести 10 %-ный невозмещаемый взнос – «аванс»[28]28
   По мере того как пузырь все больше надувался, обеспокоенные девелоперы, как и можно было предвидеть, принимали все более низкие авансовые платежи.


[Закрыть]. На пике бума эти авансовые квитанции использовались в качестве денег для расчетов. Отели, ночные клубы и бордели принимали их в оплату за свои услуги.

«Авансовые» мальчики получали фиксированный платеж, когда деньги претендующих на приобретение участка покупателей доходили до банка застройщика. Как и ипотечных брокеров накануне краха на рынке недвижимости в 2006–2007 годах, их мало интересовало, понимал ли покупатель условия контракта, под которыми подписывался, или, если уж на то пошло, имел ли он возможность довести сделку до конца. Типовые финансовые организации предоставляли ипотечный кредит, только если покупатель вносил авансовый платеж в размере 50 %[29]29
   Девелоперы типа Карла Фишера, предоставляющие финансирование непосредственно покупателям, иногда принимали авансовый платеж в размере, например, 25 %. Со временем возникали и другие исключения; см. информацию по строительно-сберегательным кассам ниже.


[Закрыть].

10 %-ный аванс, таким образом, предполагал обязательство внести еще 40 %, что для многих претендующих на покупку недвижимости было легче сказать, чем сделать.

Внесение дополнительных денег было, разумеется, необязательным, если авансовая квитанция, которая давала право преимущественной покупки на участок земли, сначала перепродавалась другому инвестору. Чем быстрее росли цены, тем больше распространялась эта практика перепродажи авансовых квитанций. Успешные «авансовые» мальчики начали заниматься спекуляциями на рынке недвижимости, перепродавая квитанции друг другу. Они отдавали 10 %, чтобы купить, по сути, опцион на незастроенный участок с намерением тут же перепродать его по более высокой цене. Летом 1925 года, на пике роста, авансовые квитанции, по имеющейся информации, продавались и покупались по восемь раз за день[30]30
   Redford (1970), p. 151.


[Закрыть]. Ясно, что флоридцам в 1920-м учиться было не на чем, и они сами могли научить парочке трюков спекулянтов на рынке недвижимости в преддверии кризиса субстандартного кредитования 2007–2008 годов.

* * *

Однако такая бурная деятельность конечно же не была бы возможной без активного участия банков. «Все финансовые ресурсы действующих банковских и финансовых организаций были в полной мере задействованы для финансирования этих спекуляций», – отмечает эксперт того времени по росту на рынке недвижимости Флориды Герберт Симпсон в своей статье с говорящим названием «Недвижимость в Депрессии» (“Real Estate in the Depression”), опубликованной в журнале American Economic Review в 1933 году[31]31
   Simpson (1933), p. 164.


[Закрыть]. «Страховые компании покупали лучшие (как считалось) ипотечные закладные; консервативные банки свободно выдавали кредиты под залог недвижимости, а менее консервативные банки и финансовые компании давали кредиты практически под любой залог, – писал Симпсон. – Кредитование в сфере недвижимости было основным направлением деятельности любого банка, и тысячи новых банков создавались с конкретной целью предоставления кредитных ресурсов для продвижения конкретной недвижимости». Большей частью это были банки штатов и трастовые компании. Многие из них находились на окраинах больших городов или в пригородах, еще не полностью занятых более давними и хорошо известными банковскими организациями. Поскольку их депозиты и ресурсы предназначались для продвижения проектов недвижимости, которые реализовывались их контролирующими или связанными с ними компаниями, эти банки не останавливались практически ни перед чем, за исключением криминала – а иногда не гнушались и этим».

Среди самых злостных нарушителей были строительно-сберегательные кассы. В принципе эти организации, как и взаимосберегательные банки, занимались кредитованием членов самих организаций[32]32
   Разница между строительно-сберегательной кассой и взаимно-сберегательным банком заключалась в том, что члены строительно-сберегательной кассы подписывались на акции, а не вносили депозиты. Члены кассы аккумулировали акции, внося еженедельные или ежемесячные платежи в рассрочку, эквивалентные сумме, которая по их расчетам им была необходима для покупки жилья, и по очереди брали займы; по крайней мере, таким был принцип работы строительно-сберегательных касс, даже если он и не всегда соблюдался (Rose and Snowden 2013).


[Закрыть]. Как тут не вспомнить о роли в кризисе 2008–2009 годов компании Northern Rock, которая изначально также появилась как строительное сообщество – британский эквивалент строительно-сберегательных касс. Однако не будем забегать вперед.

Нормы регулирования деятельности строительно-сберегательных касс постоянно менялись и зачастую слабо соблюдались[33]33
   Регулируемый сектор ипотечного кредитования в 1920-х был сравнительно небольшим: он включал в себя взаимно-сберегательные банки, коммерческие банки штатов и национальные банки, которым были предоставлены полномочия выдавать кредиты на недвижимость в 1913 году.


[Закрыть]. Отсутствие более строгих норм частично отражало уверенность в надежности фондирования таких организаций. Членам организаций скорее принадлежали доли, нежели депозиты, и они не могли ликвидировать их по своему желанию. Это уберегло строительно-сберегательные кассы от проблемы массового снятия вкладов. Кредиты были обеспечены, как считалось, надежной недвижимостью. Строительно-сберегательные кассы использовали минимальный объем заемных средств; они не эмитировали долговые обязательства для увеличения акционерного капитала. К сожалению, эти обнадеживающие соображения не принимали во внимание тот факт, что те, кого эти организации кредитовали, сами были по уши в долгах. Они не принимали во внимание тот факт, что не все инвестиции в недвижимость были абсолютно надежными[34]34
   Таким образом, хотя строительно-сберегательным кассам и не грозило массовое изъятие средств, они все равно могли стать неплатежеспособными из-за распространенных дефолтов по платежам по акциям, как это случилось в 1930-х.


[Закрыть].

Модель строительно-сберегательных касс хорошо работала в XIX веке. А теперь эта модель была взята на вооружение застройщиками для удовлетворения собственных амбиций и достижения собственных целей. Строительно-сберегательные кассы было легче учредить, чем кредитную организацию, и застройщики учреждали их для финансирования проектов строительства жилой недвижимости[35]35
   По словам Сноудена и Джеймса (Snowden and James (2001, p. 5)), «многие строительно-сберегательные кассы были второстепенным бизнесом и располагались на вторых этажах офисов – чаще всего они были „придатком“ компаний, занимающихся недвижимостью или страхованием».


[Закрыть]. Совет директоров в такой организации мог и присутствовать, однако контроль был слабым. Совершенно не соблюдался принцип выдачи ипотечных кредитов только надежным заемщикам, чтобы выплачивать прибыль своим членам. Строительно-сберегательные кассы стали лидерами в выдаче кредитов с низким первоначальным взносом. Они выдавали второй ипотечный кредит на 30 % стоимости недвижимости, как только заемщик получал стандартный первый кредит (обычно на 50 %) через банк или страховую компанию, в результате чего эффективный первоначальный взнос снижался до 20 %[36]36
   По мере раздувания пузыря и роста обеспокоенности банков в отношении риска дефолтов строительно-сберегательные кассы заняли эту нишу и стали предлагать и первые, и вторые ипотечные займы. Эти парные ипотечные займы назывались split loans (ссуды с раздельным графиком погашения) – эта терминология и практика вернутся на жилищный рынок спустя 80 лет.


[Закрыть].

Также все большую популярность в качестве источника финансирования строительства приобретала секьюритизация (конвертация долговых обязательств в ценные бумаги). В 1920-х годах застройщики выпустили обеспеченные недвижимостью облигации на сумму приблизительно 10 млрд долл. Третья часть этих облигаций была обеспечена процентными платежами по ипотечным жилищным кредитам, а оставшаяся часть – будущим доходом от сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Большая часть этих облигаций была представлена облигациями, обеспеченными одним объектом недвижимости, выпущенными для финансирования индивидуальных многоэтажных офисных зданий, многоквартирных домов и театров, хотя были и более сложные инструменты, известные как гарантированные сертификаты участия в ипотечном пуле – сейчас они бы назывались «сквозными» ипотечными ценными бумагами. Более сложные облигации, выпущенные компаниями, проверяющими полноценность прав собственности на недвижимость и предоставляющими ипотечные гарантии, и обеспеченные коммерческой недвижимостью облигации были не такими свободно обращающимися. Чтобы склонить инвесторов к их покупке, эмитент гарантировал держателю купон (ставка процента по облигации) в размере 5 %.

Это конечно же означало, что компании, проверяющие полноценность прав собственности на недвижимость, или страховая компания попадали «на крючок», если прибыль по инвестициям, в отношении которых были выпущены облигации, оказывалась меньше, чем ожидалось[37]37
   Согласно законодательству штата Нью-Йорк (поскольку большинство таких компаний имело головные офисы именно в этом штате) компании, проверяющие полноценность прав собственности на недвижимость и предоставляющие ипотечные гарантии, должны были иметь резервный фонд на этот случай, однако минимальный уровень резерва должен был соответствовать определенному проценту уставного и добавочного капитала, а не проценту находящихся в обращении облигаций (White 2013).


[Закрыть].

На практике страховые компании не только гарантировали облигации, но и включали их в свои собственные портфели. Учитывая, что по казначейским облигациям процентные ставки были очень низкими (поскольку политика Стронга опиралась на международные интересы), обеспеченные недвижимостью облигации были привлекательной альтернативой. В период с 1920 по 1930 год доля активов компаний по страхованию жизни, обеспеченных ипотечными закладными, выросла с 35 до 45 %. Такие ценные бумаги также предлагались населению инвестиционными банками, которые их выпускали и распространяли. Инвесторы полагались на «доброе имя» (каким бы оно ни было) эмитента. Мало оснований считать, что они как-то различали эти облигации, требуя высокую доходность за рискованность ипотечного пула[38]38
   Такой вывод по результатам исследования рынка сделали Гоцманн и Ньюман (Goetzmann and Newman (2010)).


[Закрыть]. Таким способом огромные суммы денег от индивидуальных инвесторов направлялись в сферу строительства коммерческой и жилой недвижимости. Однако, как оказалось, такие облигации, особенно выпущенные в самый разгар бума на рынке недвижимости, не имели особого успеха в 1930-х.

Этот рынок облигаций, обеспеченных одним объектом недвижимости, напоминает, что наряду со стремительным ростом строительства жилой недвижимости во Флориде наблюдался также и бум на рынке строительства коммерческой недвижимости в Чикаго, Нью-Йорке и Детройте[39]39
   Этот бум в Детройте также отражал важность появления автомобилей в этом десятилетии. Однако Флорида тоже не отставала – популярные журналы типа Atlantic Monthly печатали объявления инвестиционных компаний, таких как The Filer-Cleveland Co., предлагающих индивидуальным инвесторам облигации с купоном в 8 % – исключительно высокий процент по тем временам, – обеспеченные первой ипотечной закладной по доходной коммерческой недвижимости в Майами.


[Закрыть]. 1920-е годы стали десятилетием небоскребов. Для строительства высотных зданий было расчищено больше земли, чем в любое другое десятилетие XX века. Бум строительства небоскребов отражал достижения в строительстве, в том числе и появление более износоустойчивых стальных рамных конструкций, более эффективных двигателей лифтов и применение принципов Тейлора (анализ трудовых движений) в отношении труда строителей. Но также этот бум отражал и новую финансовую модель, когда здания строились не просто как офисы для компаний, а в качестве финансовых инвестиций, в надежде, что площади можно будет сдать арендаторам, которые будут платить за них деньги. Знаменитый небоскреб корпорации Chrysler в Нью-Йорке, строительство которого началось в 1928 году, был штаб-квартирой Chrysler Corporation, но также сдавался в аренду многим компаниям – от Pan American Airways до Adams Hats.

Рост на рынке коммерческой недвижимости достиг полного расцвета позднее, чем на рынке жилой недвижимости. Но пузырь на этом рынке тоже был необоснованно раздутым. И когда он лопнул, это тоже привело к крупным дисбалансам.

* * *

И все же ничто не могло сравниться с тем, что происходило на рынке недвижимости Флориды. Самые безумные спекуляции были в Майами. В Орландо рост был более сдержанным, а Джексонвилла он достиг уже поздно – возможно, это способствовало неудаче Понци. Население округа Дейд в период с 1920 по 1925 год выросло в три раза. Оценочная стоимость недвижимости в Майами выросла еще быстрее – с 63 млн долл. в 1922 году до 421 млн долл. в 1926 году. На тот момент каждый третий житель к тому времени уже города с населением 80 000 человек занимался недвижимостью в той или иной форме. На самом пике роста «риэлторы медленно пробирались сквозь толпы на Флеглер-стрит… выкрикивая свои предложения под аккомпанемент музыки оркестров, которые нанимались крупными застройщиками… Временами из-за большого количества риэлторов по тротуарам нельзя было пройти»[40]40
   Цитата из работы George (1986), p. 34. Флеглер-стрит назвали в честь Генри Флеглера из знаменитой Standard Oil, который был инициатором строительства железных дорог во Флориде и (неслучайно) продления их до Майами.


[Закрыть]. Агенты предлагали проспекты уже на вокзалах, едва сойдя с поезда. Газеты кишели объявлениями о недвижимости. К концу 1925 года ежедневные выпуски Miami Herald, которые до этого состояли не более чем из 20 страниц, «потолстели» до 88 страниц.

Появился дефицит рабочей силы, несмотря на приток строителей, многие из которых жили в палатках. Джордж Меррик, продемонстрировав свой талант к продвижению проектов, построил палаточный лагерь на 375 палаток на окраинах своего участка и назвал его Cool Canvas Cottages at Coral Gables (великолепные парусиновые коттеджи в Корал Гейблс). Дефицит рабочей силы сопровождался дефицитом строительных материалов, который усугублялся решением железнодорожной компании Florida East Coast Railway наложить мораторий на новые поставки. Кроме того что сортировочная железнодорожная станция Майами была забита 2200 грузовыми вагонами, движению поездов мешали отчаянные попытки перегруженной железной дороги проложить вторую колею. Поскольку железнодорожные поставки «встали», к доставке строительного материала были привлечены пароходы и парусные суда. Вскоре доки Майами и Майами-Бич были настолько загромождены, что разгружать грузы стало невозможным. В сентябре пароходные компании последовали примеру железной дороги и наложили эмбарго на поставки мебели, строительной техники и строительных материалов.