Текст книги "Полный юридический справочник землевладельца (хозяина загородного дома, дачника и садовода)"

Общие требования к документам, представляемым на государственную регистрацию

Заявление о государственной регистрации права представляется в единственном экземпляре-подлиннике.

Документы, необходимые для регистрации и выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, представляются в двух экземплярах-подлинниках.

Надлежащим образом заверенные копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах-копиях.

Иные необходимые для государственной регистрации документы представляются в подлиннике и надлежащим образом заверенных копиях.

Если заявителем является юридическое лицо, на государственную регистрацию представляются:

♦ учредительные документы или нотариально удостоверенные копии учредительных документов данного юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями;

♦ документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц. Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;

♦ документ, подтверждающий полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица;

♦ документ о постановке налогоплательщика на учет;

♦ документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

♦ документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (для предъявления).

Требования к документам, представляемым заявителями на государственную регистрацию

Заявления о государственной регистрации прав составляются по образцам, установленным Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. № 293.

Заявления о государственной регистрации прав могут быть заполнены от руки или машинописным способом, распечатаны посредством электронных печатающих устройств.

Заявления могут быть оформлены как заявителями, так и специалистами.

Заявления о государственной регистрации прав составляются в единственном экземпляре-подлиннике и подписываются заявителями.

Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации сделок, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю, второй – помещен в дело правоустанавливающих документов.

На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона № 122-ФЗ на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых – подлинник – после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых – подлинник – после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.

Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом № 122-ФЗ, вид регистрируемого права.

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения и с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, составленные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

«Дачная амнистия»

Чтобы упростить и удешевить переоформление недвижимости, власти разработали и приняли Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон № 93-ФЗ), который в народе получил название «дачная амнистия». Указанный закон предусматривает упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Закон вступил в силу 1 сентября 2006 г. и будет действовать до 1 марта 2015 г., а не до 1 января 2010 г., как это планировалось первоначально.

В рамках этого Закона применяется упрощенный порядок регистрации прав на некоторые объекты недвижимости:

♦ на земельные участки, предоставленные до введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права;

♦ на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС), расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границе населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно подп. 2.1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ объекты ИЖС – это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи;

♦ на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство.

В соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

♦ строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

♦ строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

♦ строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

♦ изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

♦ в иных случаях, если законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Документы, предоставляемые при упрощенном порядке оформления прав на земельный участок

В данном случае граждане представляют:

♦ заявление (а также документ, подтверждающий полномочия заявителя, если им является представитель правообладателя, например нотариально удостоверенную доверенность, выданную правообладателем – совершеннолетним и дееспособным гражданином);

♦ документ об уплате государственной пошлины (согласно ст. 333.33 НК РФ – 100 руб.).

Для регистрации прав на земельные участки, предоставленные до введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, необходимо представить:

♦ акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

♦ акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

♦ выдаваемую органом местного самоуправления выписку из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) по форме, утвержденной приказом Росрегистрации от 29 августа 2006 г. № 146;

♦ иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный выше земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам ст. 25.2 Закона № 122-ФЗ. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности на данный земельный участок могут быть представлены свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение.

Представление данных документов не требуется, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном Законом № 122-ФЗ порядке.

Для регистрации прав на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых не тре – буется выдача разрешения на строительство, представляются:

♦ документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. При этом документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является самостоятельно заполняемая гражданином декларация о таком объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 15 августа 2006 г. № 232;

♦ правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом № 122-ФЗ порядке.

Для регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границе населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, представляются:

♦ документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. Для создаваемых (то есть не завершенных строительством) объектов ИЖС таковыми являются кадастровый паспорт объекта и разрешение на строительство, а для созданных объектов ИЖС – кадастровый паспорт объекта и разрешение органа местного самоуправления на его ввод в эксплуатацию. При этом до 1 марта 2015 г. кадастровый паспорт является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта ИЖС на указанном земельном участке и содержащим его описание;

♦ правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом № 122-ФЗ порядке.

С перечнем представляемых документов и порядком их оформления можно ознакомиться в Интернете, на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.rosregistr.ru) или на сайте управления Роснедвижимости по Московской области (http://mosoblreg.ru/).

Объединение служб регистрации, кадастра и картографии

Как упоминалось ранее, Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 Федеральная регистрационная служба была переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Одновременно были упразднены Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, а их функции переданы Росреестру. Служба находится в ведении Минэкономразвития РФ. Ее руководитель назначается и освобождается от должности Правительством РФ по представлению Министра экономического развития РФ.

Распоряжением Правительства РФ от 31 марта 2009 г. № 409-р к ведению Росреестра отнесены организации, ранее находившиеся в ведении Роскартографии и Роснедвижимости.

Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457 «О федеральной службе Государственной регистрации, кадастра и картографии» определены полномочия и порядок организации деятельности новой службы.

Приказами Росреестра от 7 июля 2009 г. № 44 и № 46 утверждены структура и штатное расписание центрального аппарата Росреестра.

К компетенции Росреестра отнесено ведение ЕГРП, государственного кадастра недвижимости, государственного реестра кадастровых инженеров, единых государственных реестров саморегулируемых организаций оценщиков и арбитражных управляющих, сводного государственного реестра арбитражных управляющих и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Росреестр наделен функциями по государственному земельному и геодезическому контролю, по проведению кадастровой оценки и мониторинга земель. Служба осуществляет лицензирование геодезической и картографической деятельности.

Масштабы объединяемых ведомств – а это около 50 000 служащих и разветвленная сеть офисов по всей стране – весьма немалые, а поскольку прием заявлений и оформление документов не были приостановлены, то планируется, что процесс объединения полностью завершится к концу 2010 г.

Однако уже сегодня в ряде регионов регистраторы и специалисты по кадастровому учету работают в одном здании и входят в одну организацию (Росреестр), что значительно упрощает процедуру. Другими словами, подать заявления о постановке земельного участка на кадастровый учет и о регистрации прав на недвижимость можно в одном учреждении.

В ближайшем будущем такая схема работы распространится по всей стране. А в конечном счете планируется перейти на предоставление услуг по регистрации через интернет-сайт «Государственные услуги» (http://www.gosuslugi.ru/), который начал работать в 2010 г.

Постановка земельных участков на кадастровый учет без проведения межевания

При упрощенном порядке регистрации земельных участков межевание земли может не проводиться.

В соответствии с ч. 11 ст. 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в объеме, необходимом в соответствии с ч. 4 ст. 14 указанного Федерального закона, не является основанием для отказа в выдаче (направлении) кадастрового паспорта такого объекта недвижимости.

При этом отсутствие кадастровых сведений о таком объекте недвижимости в указанном объеме не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимости или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации.

Территориальные органы Росреестра повсеместно регистрируют право собственности на земельные участки по декларативному принципу, то есть без проведения межевания. В кадастровых паспортах на такие участки обычно указывается, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о нем не позволяют однозначно определить его в качестве индивидуально-определенной вещи и подлежат уточнению при межевании.

Тем не менее практика регистрации таких участков получила довольно широкое распространение.

Однако новый земельный участок поставить на кадастровый учет без межевого плана нельзя. Так, в соответствии со ст. 22 Закона № 221-ФЗ вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости представляются необходимые для кадастрового учета документы, одним из которых является межевой план.

Форма межевого плана и требования к его подготовке утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков», который вступил в силу с 1 января 2009 г.

После окончания переходного периода органом кадастрового учета вместе с заявлением должны приниматься необходимые для кадастрового учета документы, соответствующие по форме и содержанию требованиям Закона № 221-ФЗ и принятым в его развитие нормативным актам, то есть межевой план, оформленный в соответствии с названным приказом Минэкономразвития РФ.

Межевание земельных участков

При проведении территориального землеустройства выполняются следующие виды работ:

♦ образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства;

♦ межевание объектов землеустройства.

Согласно Положению о проведении территориального землеустройства, утвержденному постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 396, Росреестр России и его территориальные органы обеспечивают проведение территориального землеустройства, включая образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, а также межевание объектов землеустройства. При этом территориальное землеустройство проводится в соответствии с решениями органов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности.

Территориальное землеустройство (межевание) остальных объектов землеустройства проводится юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями или кадастровыми инженерами на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г.

Работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя:

♦ определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты;

♦ закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

♦ изготовление карты (плана) объекта землеустройства в установленном порядке.

При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ. Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения этих работ.

Контроль за проведением землеустройства осуществляют Роснедвижимость и его территориальные органы в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2008 г. № 1061.