Текст книги "Полный юридический справочник землевладельца (хозяина загородного дома, дачника и садовода)"

Изменения в отдельных законодательных актах Российской Федерации

Федеральный закон от 21 декабря 2009 г. № 334-ФЗ внес поправки в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в Закон «О государственном кадастре недвижимости», а также в некоторые другие акты федерального законодательства. Изменения направлены на повышение качества оказания услуг по государственной регистрации.

♦ Так, с даты вступления поправок в силу гражданам не нужно будет обращаться и в Роснедвижимость, и в Росреестр (соответственно для получения кадастрового паспорта и для подачи заявления о регистрации) – достаточно будет обратиться только в Росреестр. При этом процедура регистрации должна быть завершена в течение месяца со дня подачи документов.

♦ Закреплена возможность представлять заявление о регистрации по почте. В таких случаях подпись заявителя на заявлении должна быть заверена нотариусом.

♦ Что касается выписок из ЕГРП, то согласно Закону они теперь могут предоставляться посредством почтового отправления, использования технических средств связи, предоставления доступа к информационному ресурсу. Это избавит граждан от необходимости стоять в очереди за выписками и решит проблемы тех, у кого недвижимость находится в одном городе, а пункт регистрации – в другом.

♦ По общему правилу сведения о содержании правоустанавливающих документов предоставляются только определенным лицам. К ним предлагается отнести арбитражных управляющих в делах о банкротстве (при запросе информации о принадлежащей соответствующему должнику недвижимости).

♦ Закреплена возможность размещения обобщенной статистической информации из ЕГРП на сайтах федерального органа в области государственной регистрации и федерального органа нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, если это не нарушает права и законные интересы правообладателей.

♦ Срок окончания переходного периода применения Закона «О государственном кадастре недвижимости» предлагается перенести с 1 января 2010 г. на 1 января 2013 г.

Закон вступил в силу с 1 марта 2010 г., за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки вступления в силу.

Разработка новых кадастровых документов

В состав государственного кадастра недвижимости входят, в частности, кадастровые карты. В них в графической и текстовой формах воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о границах между регионами, муниципальными образованиями и др.

Кадастровые карты подразделяются на следующие виды: публичные (используются неограниченным кругом лиц), дежурные (для органа государственного учета) и кадастровые карты территорий регионов и муниципальных образований.

Приказом Минэкономразвития РФ от 19 октября 2009 г. № 416 «Об установлении перечня видов и состава сведений кадастровых карт» определен состав сведений каждого вида карт. Приказ вступил в силу с 1 марта 2010 г.

Приказом Минюста РФ от 20 февраля 2008 г. № 35 утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, который устанавливает структуру, состав кадастровых сведений, правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, а также структуру, состав и правила ведения кадастровых дел. Данные правила не применяются в отношении сооружений (линейных и т. п.), расположенных на территории более чем одного кадастрового округа.

При внесении кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости выполняются следующие кадастровые процедуры:

♦ внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;

♦ постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости;

♦ учет изменений объекта недвижимости (в том числе учет части объекта недвижимости и учет адреса правообладателя объекта недвижимости);

♦ снятие с кадастрового учета объекта недвижимости;

♦ внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета из органов государственной власти и органов местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия при ведении ГКН;

♦ исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях.

Приказом Минюста РФ от 20 февраля 2008 г. № 34 утверждены формы заявлений:

♦ о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости;

♦ о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости;

♦ о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости.

Федеральным законом от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ скорректирован порядок предоставления земельных участков и проведения землеустроительных работ. Установлено, в частности, что вместо проекта границ земельного участка при его формировании должна утверждаться схема расположения участка на кадастровом плане (карте).

Постановлением Правительства РФ от30 июля 2009 г. № 621 «Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению» утверждена форма карты (плана) объекта землеустройства. Для ее составления используются сведения государственного кадастра недвижимости, картографические материалы, данные дистанционного зондирования, а также измерения, полученные на местности. Карта (план) составляется лицом, имеющим право выполнять работы по землеустройству, в том числе кадастровым инженером.

Постановлением Правительства РФ от 20 августа 2009 г. № 688 утверждены Правила установления на местности границ объектов землеустройства.

Если объектом землеустройства является территория закрытого административно-территориального образования (ЗАТО), межевыми знаками закрепляются все характерные точки ее границы.

Характерные точки границ территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий межевыми знаками не закрепляются. Они обозначаются опознавательными и иными предупреждающими знаками, если это предусмотрено законодательством РФ.

Документы и материалы, полученные при установлении границ, включаются в землеустроительное дело. Один его экземпляр передается в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Законом «О государственном кадастре недвижимости» в отношении земельных участков предусмотрено составление межевого плана.

Приказом Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 г. № 412 утверждены форма межевого плана и требования к его подготовке, а также примерная форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков.

Глава 7
Оценка земли

В российском законодательстве о земле используется несколько понятий стоимости земли: рыночная стоимость, аукционная стоимость, нормативная цена, кадастровая стоимость. Кроме того, встречаются цены, которые никак не названы, – назовем их выкупными, или волевыми, ценами. Применение различных видов цен к различным земельным участкам и ситуациям также регламентировано законами и подзаконными актами.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость – цена земли на свободном рынке, где земельные участки продаются и покупаются в соответствии с правилами гражданского оборота и под влиянием спроса и предложения.

Согласно определению это цена, по которой земельный участок продается (покупается) или мог бы быть продан (куплен) на соответствующем земельном рынке, где без каких-либо ограничений может присутствовать большое количество продавцов и покупателей и где цены не ограничены никакими административными границами.

Считается, что рыночные цены в наибольшей степени отражают «настоящую» стоимость земли. Однако они часто подвержены конъюнктурным и спекулятивным влияниям, что демонстрируют земельные рынки ближнего Подмосковья, Ленинградской области, Краснодарского края и других «элитных» мест, где стоимость земли зашкаливает за немыслимые пределы.

Например, в печати сообщалось, что ценовой рекорд сентября 2006 г. составил $200 тыс. за сотку (в Подмосковном поселке Жуковка), а за дом в той же Жуковке размером в 1000 м² на участке в 41 сотку было заплачено $17 млн.

Для сравнения: среди выставленных сегодня на продажу старинных замков Австрии, Италии и Франции, со всеми их мраморными лестницами, наборным паркетом, картинами, средневековыми доспехами и прочей роскошью, только один – площадью в 2300 м² и с территорией в 7 га – стоит 15 млн евро. Остальные – в несколько раз дешевле рублевских новостроек.

Аукционная стоимость

Аукционная стоимость – цена земли (участка земли), которую покупатель готов уплатить (или уплатил) за эту землю на аукционе по ее продаже.

В соответствии с Земельным кодексом предоставление земельных участков для строительства в собственность, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляются исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) (ст. 30, 30.1 ЗК РФ).

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть соответствующим образом сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации[17]17
  См. постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».


[Закрыть].

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК РФ.

Таким образом, аукционную стоимость, особенно сложившуюся с участием большого количества покупателей и продавцов, можно считать рыночной стоимостью.

Расчетная рыночная стоимость

Проведение аукционов – процесс довольно продолжительный, хлопотный и дорогой; участков земли, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с которыми необходимо проводить сделки купли-продажи, сдачу в аренду, передачу в пользование и т. д., бывает много, а времени мало. В этих случаях используется такое понятие, как рыночная стоимость, рассчитанная в соответствии с определенной методикой.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

♦ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

♦ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

♦ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

♦ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

♦ платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом № 135-ФЗ.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6)[18]18
  Здесь и далее в параграфе в скобках даются ссылки на статьи Закона № 135-ФЗ.


[Закрыть].

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее – договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. (ст. 7).

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

♦ при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

♦ при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

♦ при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

♦ при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

♦ при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

♦ при национализации имущества;

♦ при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

♦ при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

♦ при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

♦ при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, контролирует соблюдение требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации распоряжениями соответственно от 6 марта 2002 г. № 568-р (в ред. от 31.07.2002) и от 10 апреля 2003 г. № 1102-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Можно ли считать оценку, полученную таким путем, рыночной стоимостью? Специалисты отвечают на этот вопрос неоднозначно.

Многие полагают, что никакая, даже сверхсовременная, методика не сможет учесть в полной мере весь комплекс факторов, влияющих на формирование рыночной цены объекта, тем более на ее изменение во времени. Как любой расчет, который производится человеком, определение рыночной стоимости расчетным путем несет в себе налет субъективизма: всегда можно учесть одни факторы и не учесть другие либо учесть их в большей или меньшей мере, что, естественно, отражается на цене.

Другие считают, что полученная таким путем рыночная цена отражает рыночную стоимость объекта ничуть не хуже, чем, например, аукционная цена или цена свободного рынка, поскольку в аукционах чаще всего участвуют немного покупателей, а на свободном рынке доминирующее влияние имеют «денежные мешки», отмывающие теневые доходы, что тоже ведет к искажению настоящей цены.

Как правило, продавцы и покупатели стоят на различных позициях, и спор в их противостоянии обычно разрешает суд.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Законом № 137-ФЗ установлено, что нормативная цена земли применяется для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации (ст. 25 Закона от 11 октября 1991 г. № 1738-1).

Правительство Российской Федерации постановлением от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» установило, что нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 %.

Нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству обязаны выдать заинтересованным лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

Выкупная цена земли

Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 2 и 3 ст. 2 указанного Закона.

Субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:

♦ свыше 3 млн человек – в размере от пяти-до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

♦ от 500 тыс. до 3 млн человек – в размере от пяти-до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

♦ 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений – в размере от трех-до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Законом № 137-ФЗ.

Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

Постановлением правительства Московской области от 3 декабря 2009 г. № 1066/51 «Об установлении цены продажи земельных участков, которые находятся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках» с 1 января 2010 г. цена продажи земельных участков, которые находятся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, устанавливается в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков на 1 января текущего календарного года.