Текст книги "Полный юридический справочник землевладельца (хозяина загородного дома, дачника и садовода)"

Процедура согласования границы участка с другими собственниками земли – составная часть межевания. Владелец участка, по которому производится межевание, должен согласовать его границы со всеми соседями и получить подписи о том, что они не против изменения этих границ.

К примеру, вы передвинули свой забор на территорию прилегающей к участку рощи – это необходимо согласовать с лесниками. «Залезли» на территорию товарищества или соседа – решайте проблему с правлением товарищества или с соседом.

Кроме того, даже если другие собственники не возражают против увеличения вашего надела, существуют ограничения, налагаемые на размеры участка. Так, расхождение по площади надела не должно превышать величину предельного минимального размера участка для данного вида пользования. Этот минимум устанавливается постановлением местного органа власти. Например, если у вас 6 соток в садовом товариществе, то больше 12 соток Росреестр зарегистрировать не имеет права.

Межевание – наиболее трудоемкая и затратная часть землеустройства. Власти неоднократно предпринимали попытки упростить, ускорить и удешевить этот процесс. Но даже Закон «О дачной амнистии» не решил всех вопросов: оформление прав на земельные участки по-прежнему является долгим, мучительным и дорогим.

Чтобы ограничить уровень цен межевания, Государственная Дума предоставила субъектам Федерации право устанавливать предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.) на работы по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, на период до 1 января 2010 г. (ст. 11 Закона № ФЗ-93). В настоящее время этот срок продлен до 1 марта 2015 г.

Большинство субъектов Федерации уже приняли соответствующие акты.

Так, в Московской области был принят Закон от 11 июля 2007 г. № 29/14-П «О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства». В соответствии с ним предельная максимальная цена в Московской области составляет не более 450 руб. за 100 м² территории, но не более 7000 руб. за один земельный участок.

На практике коммерческие землеустроительные организации находят способы обойти эти ограничения, например навязывают клиентам пакеты «консультационно-посреднических услуг», за которые берут десятки тысяч рублей.

С марта 2010 г. землеустроители будут проходить специальную комиссию и получать аттестаты. А с 1 января 2011 г. к работам по обмеру земель будут допускать только обладателей таких аттестатов – кадастровых инженеров. Предполагается, что их будет много, возникнет конкуренция и цены должны упасть.

Вступивший в силу в 2008 г. Закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ввел понятие «кадастровый инженер». Это специальный субъект кадастровой деятельности, которую сегодня осуществляют инвентаризаторы и землеустроители, – теперь они должны будут подтвердить свою квалификацию. Контроль за деятельностью кадастровых инженеров наряду с государством станут осуществлять саморегулируемые организации.

Институт кадастровых инженеров начал работать в марте 2010 г. в связи с вступлением в действие приказа Минэкономразвития РФ о порядке сдачи квалификационных экзаменов. Однако в полной мере данный институт проявит себя чуть позже – в 2011 г., когда закончится переходный период, установленный Законом № 221-ФЗ.

Полный доступ к системе окажется возможен к 2012 г., когда запрашивать информацию, направлять документы, получать выписки, делать электронные платежи станет возможно посредством Интернета. Соответствующий законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты в части совершенствования оборота недвижимого имущества» готов ко второму чтению в Государственной Думе. Он призван создать «юридические мостики» между системами, позволяющие Росреестру уже сегодня работать как единой организации:

♦ принимать одновременно заявления об учете и регистрации;

♦ предоставлять информацию об объекте недвижимости, находящемся в другом городе;

♦ предоставлять выписки посредством почтового отправления или электронного обмена и т. д.

Работа в режиме одного окна предполагает, что для регистрации своего земельного участка граждане должны сдать все документы в отдел Росрегистрации. Необходимо прийти со свидетельством на землю, паспортом гражданина РФ, квитанцией об оплате госпошлины и передать их на оформление. Все остальное регистраторы сделают сами. Но только в тех случаях, когда нет необходимости в межевании.

Такой же порядок распространяется на регистрацию прав на дома, сараи, бани и пр.

Если вы уже зарегистрировали участок земли, а потом решили оформить строения, то надо прийти в Росрегистрацию с документом на строение (кадастровым паспортом или декларацией). Можно также одновременно зарегистрировать участок и дом.

Предварительная запись по телефону, работа консультантов, переход на режим работы одного окна – эти меры позволили в два раза повысить пропускную способность территориальных офисов Росрегистрации.

С июля 2009 г. все 65 отделов Росрегистрации в Подмосковье работают в режиме одного окна, в том числе столичный офис областного управления Росрегистрации. В нем главным образом принимаются заявления от москвичей-инвалидов и участников войны.

Практика регистрационных действий

Статистика регистрационных действий, совершаемых в упрощенном порядке, говорит о том, что темпы регистрации объектов недвижимости нарастают: в 2007 г. всего было зарегистрировано около 700 тыс. прав, в 2008 г. – около 1,5 млн прав (212,8 % к 2007 г.), в 2009 г. – около 2 млн. Из них: на земельные участки – около 1,25 млн прав, на созданные и создаваемые объекты, для строительства, реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство, – более 450 тыс., на объекты ИЖС – около 400 тыс.

Еженедельно регистрируется в среднем 50–55 тыс. прав, или 8–9 тыс. прав в день.

По состоянию на сентябрь 2009 г. на государственный кадастровый учет поставлено около 47,1 млн земельных участков, общая площадь которых составляет 1313,6 млн гектаров. Общее количество объектов капитального строительства и их частей, прошедших государственный технический учет, составляет 63,6 млн единиц.

За период с 2000 г. по 1 января 2010 г. зарегистрировано более 153,7 млн прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество, ограничений (обременений) права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако до сих пор в России не учтено примерно 23 % земель и значительное количество объектов недвижимости.

В 2009 г. в Подмосковье «дачной амнистией» воспользовались более 130 тыс. человек. Как сообщает управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, это вдвое больше, чем год назад.

Чтобы в офисах Росрегистрации не было очередей, увеличено количество приемных дней. Везде существует предварительная запись по телефону. Во многих офисах действует «электронная очередь». Все отделы работают до тех пор, пока не примут последнего посетителя.

В некоторых подмосковных районах регистраторы выезжают оформлять документы непосредственно в садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) – «прямо на грядки».

Для выезда специалистов в СНТ необходимо, чтобы садоводы направили коллективное обращение либо в районный отдел, либо в московский офис (ул. Поклонная, д. 13). У садоводов должны быть квитанции об оплате госпошлины и соответствующие документы.

Таким образом, стремление к тому, чтобы улучшать обслуживание граждан, налицо. А в результате объединения ведомств процедура оформления должна стать еще проще.

Глава 6
Землеустройство

Землеустройство – мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель (ст. 68 ЗК РФ).

Землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

Сведения о землеустройстве носят открытый характер, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, и сведений, относящихся к личности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или арендаторов земельных участков.

При проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.

Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами (ст. 69 ЗК РФ).

Порядок проведения землеустройства устанавливает Федеральный закон от 8 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Граждане и юридические лица, осуществляющие проведение землеустройства, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленной ими землеустроительной документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

При проведении территориального землеустройства выполняются следующие виды работ:

♦ образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства;

♦ межевание объектов землеустройства.

Федеральная служба земельного кадастра России и ее территориальные органы обеспечивают проведение территориального землеустройства, включая образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, а также межевание объектов землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности, в соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 7 июня 2002 г. № 396.

Территориальное землеустройство (межевание) остальных объектов землеустройства проводится юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

Государственный кадастр недвижимости

С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ)[14]14
  Норма, регулирующая создание информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, вступает в силу с 1 января 2012 г.


[Закрыть].

Названный закон установил порядок учета недвижимого имущества в едином государственном кадастре недвижимости.

В государственном кадастре недвижимости (далее – кадастр) учитываются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. В кадастр также вносятся сведения

Норма, регулирующая создание информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, вступает в силу с 1 января 2012 г. о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

Закон не применяется в отношении участков недр и предприятий как имущественных комплексов. Закон также не применяется в отношении воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, которые Гражданским кодексом отнесены к недвижимым вещам (п. 2, 5, 6 ст. 1)[15]15
  Здесь и далее в параграфе в скобках даются ссылки на статьи и пункты статей Закона № 221-ФЗ.


[Закрыть].

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в установленном порядке в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее – орган кадастрового учета) (ст. 3).

В кадастр вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

♦ вид объекта недвижимости;

♦ кадастровый номер и дата внесения номера в кадастр;

♦ описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом является земельный участок;

♦ описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

♦ кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, описание местоположения помещения в пределах этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

♦ площадь объекта недвижимости.

В кадастр вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в частности сведения о ранее присвоенном государственном учетном номере (кадастровом, инвентарном, условном), если такой номер был присвоен до присвоения кадастрового номера в соответствии с Законом № 221-ФЗ, сведения об адресе объекта, вещных правах на него, назначении здания, сооружения или помещения, природных объектах в пределах земельного участка и т. д.

Здесь и далее в параграфе в скобках даются ссылки на статьи и пункты статей Закона № 221-ФЗ.

В сведениях о Государственной границе Российской Федерации, границах субъектов РФ, муниципальных образований, помимо описания местоположения границ, указываются реквизиты международных договоров и правовых актов, устанавливающих эти границы. Кадастр состоит из трех разделов:

♦ реестра объектов недвижимости (документа с записями об объекте недвижимости в текстовой форме);

♦ кадастровых дел (совокупности скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых в кадастр внесены соответствующие сведения);

♦ кадастровых карт (ст. 7–9, 13).

Постановка на учет объекта недвижимости и снятие объекта с учета посредством внесения соответствующих сведений в кадастр осуществляются в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта или сведений о нем.

Кадастровый учет осуществляется в кадастровом округе, в границах которого расположен объект недвижимости, в течение 20 рабочих дней по заявлению собственников объекта недвижимости, их представителей либо иных лиц (например, с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости кроме собственников вправе обратиться любые лица, а с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и помещений вправе обратиться, кроме их собственников, также собственники земельных участков, на которых были расположены указанные объекты недвижимости). Кадастровый учет в связи с изменением сведений об адресе объекта недвижимости, вещных правах на него, кадастровой стоимости и некоторых других сведений может осуществляться также на основании информационного взаимодействия между государственными органами (ст. 16–18, п. 2, 6 ст. 20).

К заявлению о кадастровом учете необходимо приложить:

♦ документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета;

♦ межевой план (при постановке на учет или изменении уникальных характеристик земельного участка);

♦ технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства;

♦ акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии его с учета);

♦ копии документов, удостоверяющих права на объект недвижимости;

♦ копии документов, подтверждающих принадлежность земельного участка к определенной категории земель и разрешенное использование земельного участка, а также назначение здания или помещения (при изменении этих сведений).

Межевой план, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, по договору с заявителями подготавливают кадастровые инженеры[16]16
  Закон № 221-ФЗ вводит новую категорию специалистов по кадастровому учету: кадастровые инженеры – физические лица, имеющие квалификационный аттестат кадастрового инженера, которые призваны осуществлять подготовку необходимых для кадастрового учета технических документов (кадастровую деятельность).


[Закрыть].

Кадастровый инженер также оформляет акт согласования местоположения границ земельного участка с владельцами смежных участков, которое осуществляется в процессе подготовки межевого плана (п. 1 ст. 22, ст. 37, 40).

При принятии решения об осуществлении кадастрового учета заявителю выдается кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта) или кадастровая выписка об объекте недвижимости (при внесении новых сведений об объекте недвижимости, внесении сведений о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение вещных прав, а также при снятии объекта недвижимости с учета) (п. 2 ст. 23).

Общедоступные сведения, внесенные в кадастр, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.

Кроме кадастрового паспорта объекта недвижимости и кадастровой выписки об объекте недвижимости сведения из кадастра предоставляются в виде:

♦ копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в кадастр;

♦ кадастрового плана территории (тематического плана кадастрового квартала или иной территории в пределах кадастрового квартала);

♦ кадастровой справки (систематизированного свода кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на указанной в соответствующем запросе территории, или их отдельных видах). Внесенные в кадастр сведения предоставляются в срок не более чем

10 рабочих дней со дня получения запроса. Срок предоставления сведений в виде кадастровых планов территорий не может превышать 15 рабочих дней, а сведений в виде кадастровых справок – 30 рабочих

Закон № 221-ФЗ вводит новую категорию специалистов по кадастровому учету: кадастровые инженеры – физические лица, имеющие квалификационный аттестат кадастрового инженера, которые призваны осуществлять подготовку необходимых для кадастрового учета технических документов (кадастровую деятельность). дней со дня получения запроса. За предоставление кадастровых сведений уплачивается государственная пошлина (ст. 14).

Закон обязал орган кадастрового учета размещать на официальном сайте в сети Интернет кадастровые карты, составляющие один из разделов кадастра (п. 4 ст. 13).

До 1 января 2010 г. установлен переходный период, в течение которого положения Закона № 221-ФЗ в отношении государственного учета зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства не применяются. Государственный учет перечисленных объектов в переходный период должен осуществляться в порядке, установленном на день вступления в силу Закона № 221-ФЗ (1 марта 2008 г.) нормативными правовыми актами в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда, с особенностями осуществления учета, установленными Правительством РФ.

При этом Правительству РФ предоставлено право установить возможность применения в переходный период положений Закона № 221-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства, и порядок применения Закона в отношении этих объектов недвижимости (п. 1, 2 ст. 43).

В переходный период органы и организации по государственному техническому учету и технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают предусмотренные Законом № 221-ФЗ кадастровые паспорта объектов недвижимости (п. 3 ст. 43).

Государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона № 221 – ФЗ или в переходный период его применения, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом № 221-ФЗ. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости (п. 1 ст. 45).

До 1 января 2011 г. кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладающие на день вступления Закона № 221-ФЗ в силу правом выполнения работ по территориальному землеустройству (п. 1 ст. 44).

Государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном порядке до вступления в силу Закона № 221-ФЗ, признается юридически действительным, и такие объекты считаются учтенными в соответствии с данным Законом (п. 1 ст. 45).

Федеральный закон от 21 декабря 2009 г. № 334-ФЗ дополнил Закон № 221-ФЗ следующими положениями.

♦ Переходный период продлен до 1 января 2013 г.

♦ Кадастровые инженеры будут осуществлять кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 г. При этом с 1 января 2013 г. и до 1 января 2014 г. эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 г. имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости (п. 3 ст. 44).

♦ До 1 января 2013 г. при наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства допускается внесение в кадастр недвижимости сведений о местоположении указанных объектов на основании заявления о кадастровом учете, поданного собственником земельного участка или собственником, указанных объектов, и межевого плана (п. 9 ст. 47).