Текст книги "Применение земельного законодательства. Проблемы и решения. Научно-практическое пособие"

§ 2. Особенности образования земельных участков

В соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данной статьей ЗК РФ установлен перечень основных действий, составляющих в совокупности процессы образования земельных участков. Образование земельных участков, по сути, является землеустроительным действием. Поэтому нормы данной главы следует применять в связи с нормами Федерального закона «О государственном земельном кадастре» и Федерального закона «О землеустройстве». Глава I.1 ЗК РФ, как следует из ее содержания, ставит задачу уточнить юридические последствия, связанные с образованием земельных участков для правообладателей и иных лиц.

Согласно Федеральному закону о кадастре недвижимости, кадастровый учет земельных участков считается временным до внесения записи в ЕГРП о правах на него. Данной статьей законодатель учитывает это положение и заявляет, что земельный участок, из которого образованы новые, полностью прекращает свое существование только после государственной регистрации вновь образованных объектов.

Пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ указывает на то, что в случае образования земельных участков не по инициативе правообладателей, необходимо их согласие. Таким случаем является, например, приобретение права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке. Согласно ст. 35 ЗК РФ собственнику зданий, строений и сооружений переходит право на часть земельного участка под этой недвижимостью и необходимой для его использования.

Ряд норм ст. 11.2 ЗК РФ адресован, прежде всего, лицам, использующим земельные участки на основании права общей собственности. Особенности реализации права общей собственности установлены ГК РФ (гл. 16). В частности, общей нормой ст. 252 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Специальные нормы о владении, пользовании и распоряжении земельными участками, находящимися в общей долевой собственности, установлены в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Статьей 13 упомянутого федерального закона установлено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований о предельных размерах и требований, предъявляемых к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, определенных ст. 4 того же федерального закона.

Пункт 7 согласуется с нормами ГрК РФ, которыми определяется порядок заключения договора о развитии застроенной территории.

Ряд положений ст. 11.2 ЗК РФ легли в основу принятых судами решений. Так, в частности, судом подчеркнуто, что испрашивание согласия лиц, обладающих правами на земельные участки, требуется в любом случае, в том числе, если земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности. Исключение составляют земли, предоставленные из публичной собственности государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, если образование участка осуществляется на основе судебного решения.

Статьей 11.2 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому образуемые земельные участки сохраняют целевое назначение и разрешенное использование участков или земель, из которых они были образованы. Это положение следует из норм ст. 7, 8 ЗК РФ, а также норм настоящего и ГК РФ об установлении разрешенного использования земель. Помимо прочего, данное установление означает, что при образовании участков не требуются действий по установлению для них целевого назначения или разрешенного использования, а также то, что кадастровые действия и кадастровые документы не являются действиями и документами, на основании которых может состояться изменение категории и разрешенного использования земель. Это подтверждается судебной практикой.

ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 21.01.2010 по делу № А31-2256/2009), рассмотрев кассационную жалобу заявителя ОАО Т. (далее – общество) на решение Арбитражного суда Костромской области от 17.08.2009 на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.10.2009 по делу № А31-2256/2009 по заявлению открытого акционерного общества о признании недействительным постановления администрации городского округа «Город Волгореченск» Костромской области, отказал в удовлетворении жалобы, пояснив, в том числе следующее.

Заявитель жалобы считает, что суды не применили подлежащие применению ст. 11.2 ЗК РФ, ч. 2 и 3 ст. 1, ст. 5, ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221 «О государственном кадастре недвижимости». По мнению общества, суды пришли к ошибочному выводу о том, что вид разрешенного использования спорных земельных участков установлен постановлением главы администрации от 31.12.2008 № 534, поскольку данное постановление устанавливало вид разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:32:010135:0130, который впоследствии был разделен на несколько земельных участков.

Не согласившись с доводами заявителя, суд установил, что материалами дела подтверждается, что вид разрешенного использования спорных земельных участков (эксплуатация промышленных зданий и сооружений) установлен постановлением главы администрации от 31.12.2008 № 534. Постановлением главы администрации от 16.03.2009 № 63 вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 44:32:010135:156, 44:32:010135:158, 44:32:010135:159, 44:32:010135:160, 44:32:010135:161, 44:32:010135:162, 44:32:010135:163 не изменялся и не устанавливался.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что постановление главы администрации от 16.03.2009 № 63 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 44:32:010135:156, 44:32:010135:158, 44:32:010135:159, 44:32:010135:160, 44:32:010135:161, 44:32:010135:162, 44:32:010135:163 не нарушает прав и законных интересов ОАО «ОГК-3».

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 3 ст 11.2 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 44:32:010135:0025, 44:32:010135:0028, 44:32:010135:0029, 44:32:010135:0036, 44:32:010135:0038, 44:32:010135:0087, 44:32:010135: 0112 входили в состав единого землепользования 44:32:010135:0130 и были выделены в самостоятельные участки постановлением главы администрации от 14.11.2008 № 419.

На основании изложенного довод общества о том, что постановление главы администрации от 31.12.2008 № 534 не устанавливало вид разрешенного использования в отношении земельных участков, образовавшихся путем раздела единого землепользования земельного участка с кадастровым номером 44:32:010135:0130, отклоняется судом округа.

Судом также было подчеркнуто, что отчуждение земельного участка, образованного путем раздела участка исходного, само по себе не является основанием для изменения целевого назначения и разрешенного использования вновь образованных земельных участков.

В определении ВАС РФ от 15.03.2012 № ВАС-13016/11 по делу № А27-12216/2010 суд пояснил: согласно п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ (соответствующая глава введена Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ), целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев установленных законом.

Таким образом, при разделе исходного земельного участка и образовании в его границах нескольких земельных участков под конкретными зданиями, строениями, сооружениями, в том числе зарегистрированными в качестве отдельных объектов недвижимости, на вновь образованные земельные участки в силу закона автоматически переносится разрешенное использование исходного земельного участка.

С учетом упомянутого положения земельного законодательства отчуждение земельного участка стороннему лицу само по себе также не является основанием для изменения вида его разрешенного использования.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, согласно ст. 11.3 ЗК РФ, на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей ЗК РФ. При этом указано, что в случае, если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.

Для образования участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, требуется решение органа государственного власти или местного самоуправления, осуществляющего управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Решения об образовании земельных участков следует рассматривать как одно из действий по реализации собственником функций по управлению земельными участками. Если ранее решение об изменении границ или ином виде образования земельного участка владелец и пользователь земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, мог принять самостоятельно, то теперь, если случай образования участка не подпадает под перечень, установленный п.п. 5 п. 1 данной статьи, правообладатель обязан для реализации действий с земельным участком заручиться решением собственника.

Установленные статьей 11.1 ЗК РФ правила, поскольку законом не установлено иное, касаются и всех отношений по образованию земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, включая отношения по образованию земельных участков в связи с переоформлением прав на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, и приобретению прав на землю, находящуюся в той же собственности, под недвижимостью в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. В то же время судебная практика указывает на разногласия в толковании и применении данного положения статьи.

Так, ФАС Поволжского округа (постановление от 03.12.2009 по делу № А55-8962/2009), рассмотрев кассационную жалобу ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Самарской области, г. Самара, на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу № А55-8962/2009 по заявлению ООО Р. к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области, г. Самара, отказал в удовлетворении жалобы, посчитав, что для постановки на кадастровый учет земельного участка в составе документов не требуется предоставление решения уполномоченного органа об образовании земельного участка.

Свою позицию суд обосновал следующим образом.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» для проведения государственного кадастрового учета с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены необходимые для данного учета документы.

Из документов следует, что на государственный кадастровый учет ООО Р. были представлены: договор аренды (субаренды) земельного участка; доверенность; описание земельного участка; акт определения кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 22 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не предусмотрено, что в состав документов, необходимых для кадастрового учета земельных участков, образуемых из земельного участка, входит решение о разделе земельного участка, предусмотренное п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ.

В силу ст. 11.1 ЗК РФ объектами земельных отношений могут выступать только земельные участки, границы которых определены в соответствии с федеральными законами.

Для кадастрового учета достаточно межевого плана, содержащего описание местоположения границ земельного участка. Межевой план состоит из графической и текстовой частей и представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или участках (ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). Определение границ части земельного участка посредством геодезических данных является достаточным для идентификации части земельного участка.

В связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что принятию решения органа местного самоуправления об образовании земельного участка должна предшествовать стадия постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Данный вывод следует из содержания п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ, нормами которой предусмотрено, что решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Обязательным приложением к заявлению об образовании земельных участков являются в том числе и кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка, в связи с чем требование Управления Роснедвижимости по Самарской области в оспариваемом решении о приостановлении кадастрового учета указанного документа является незаконным.

В рассматриваемом случае судом правильно обращено внимание на то, что, устанавливая закрытый перечень документов, которые следует предъявить для осуществления кадастрового учета, ст. 22 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не предусматривает предоставление решения уполномоченного органа об образовании земельного участка. Как представляется, законодателю следовало более четко определить правое значение решения об образовании земельного участка, поскольку отсутствие такого решения, как показывает практика, не является безусловным препятствием для постановки земельного участка на кадастровый учет. Это, собственно, означает, что при установленной настоящей статьей обязательности принятия такого решения его отсутствие не становится надлежащим препятствием к образованию участка.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в с. 11.4 ЗК РФ.

Для раздела земельного участка необходимо соблюдение по крайней мере таких условий, как наличие сформированного участка, подлежащего разделу, возможность его раздела в соответствии с требованиями законодательства (признание делимым, соответствие образуемых земельных участков установленным ограничениям в минимальной площади, др.).

Обратим внимание, что в случае раздела земельного участка, находящегося в собственности одного лица, у него возникает право на вновь образованные земельные участки, тогда как при разделе земельных участков, находящихся в общей собственности, это право за сособственниками сохраняется. Как представляется, употребляя указанные термины, законодатель не намеревался поставить индивидуального собственника и лиц, обладающих общей собственностью в разные правовые условия. Это согласуется и с положениями п. 6 ст. 11.8, определяющей отдельные нормы возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки.

Смысл и цели действий по разделу земельного участка (как и иных действий по образованию участков) направлены на изменение земельного участка как материального объекта прав, а не на категорическое изменение самих прав на земельные участки. Поэтому при толковании данной статьи, как и других статей этой главы, регулирующих сходные отношения, следует исходить из того, что право собственности на вновь образуемые земельные участки сохраняется у собственников вне зависимости от того, в общей или индивидуальной собственности находился прежний участок. Право собственности переходит на образованные участки без ущерба для себя.

Правовое значение употребленной настоящей статьей категории «Измененный земельный участок» заключается в том, что не всякое изменение границ должно считаться основанием прекращения земельного участка и возникновения нового. С правоприменительной точки зрения введение новой категории «измененный участок» может иметь будущее. Имевшееся ранее излишне прямолинейное понимание действий по изменению границ участка порождало большое количество проблем.

Рассматривая споры о разделе земельных участков, суды особо обращают внимание на правильность предлагаемых вариантов раздела земельного участка, в частности на то, что в силу п. 3 ст. 11.8 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося общей долевой собственности, право общей долевой собственности возникает у всех сособственников, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев кассационную жалобу ООО У (далее – общество) на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.10.2010 по делу № А13-7012/2009, оставил жалобу без удовлетворения на основании следующих выводов.

Общество обратилось к ЗАО В. с иском о разделе участка, находящегося в общей собственности сторон, в том числе выделе в счет доли истца в общей собственности на земельный участок по правилам ст. 252 ГК РФ из земельного участка, находящегося в общей собственности.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права обществу и ЗАО В. принадлежит по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 5256 кв. м (категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения).

На названном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ЗАО В. и обществу.

Соглашением от 30.05.2007 сособственники определили совместно пользоваться земельным участком без выделения границ в натуре.

Общество, ссылаясь на ст. 252 ГК РФ, обратилось в арбитражный суд с иском о разделе земельного участка.

Ответчик возражал против раздела земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, ввиду следующего: предложенный истцом вариант раздела участка ограничивает права ответчика по владению и пользованию этим участком, в разных частях которого расположены пять строений (объектов недвижимости и временных сооружений) ответчика; 1/2 доли в праве общей долевой собственности на названный земельный участок является предметом договора об ипотеке от 03.07.2007, заключенного между ЗАО В. и ОАО «Банк ВТБ».

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Проанализировав материалы дела, выводы экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности выдела в натуре принадлежащей истцу 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и отказал в удовлетворении иска. Суд исходил из того, что по правилам ст. 252 ГК РФ, на основании которой истец сформулировал свое требование, при выделе доли в натуре ни один из вновь образованных участков не может находиться в общей долевой собственности.

Кассационная инстанция согласилась с данными выводами, посчитав, что суд правильно истолковал положения ст. 252 ГК РФ и отказал в удовлетворении иска.

Кассационной инстанцией обращено также внимание на то, что правомерность данных выводов о порядке выдела земельных участков в счет доли из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, подтверждается и положениями гл. I.1 ЗК РФ.

Статьей 11.5 названной главы предусмотрено следующее: при выделе земельного участка образуется один или несколько земельных участков; при этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок); при выделе земельного участка у участника общей долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.

Судом установлено и материалами дела, в том числе и заключениями экспертов, подтверждается, что не представляется возможным произвести выдел земельного участка по заявлению общества в счет 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок таким образом, чтобы истец утратил право собственности на измененный земельный участок, поскольку под административным зданием, помещения в котором принадлежат истцу и ответчику, земельный участок в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ может находиться только в общей долевой собственности этих лиц.

К тому же раздел земельного участка, находящегося в общей собственности, производится в настоящее время по правилам п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ, согласно которому участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.