Текст книги "Вещное право"

Принято считать, что понятие вещных прав пришло из римского частного права, в котором ограниченные по своему содержанию вещные права на чужие вещи (iura in re aliena) якобы противопоставлялись наиболее широкому по содержанию праву собственности. В этом взгляде отразилась давно ставшая в цивилистике традиционной «наклонность освящать идеи и явления современного происхождения покровом векового авторитета римского права»[9]9
  Муромцев С.Л. Очерки общей теории гражданского права // Муромцев С.А. Избранные труды по римскому и гражданскому праву. М.: Статут, 2004. С. 240.


[Закрыть]. В действительности дошедшие до нас источники римского частного права не содержат (и не могли содержать) таких обобщенных, абстрактных понятий, как «вещное право» или «ограниченные вещные права», ибо римской юриспруденции было «почти совершенно чуждо распределение материала на основании общих понятий и принципов, составляющее характеристическое свойство догматической классификации»[10]10
  Там же. С. 222.


[Закрыть]. Как можно убедиться даже из текста Юстиниановых Дигест – одного из последних по времени источников римского частного права, содержание римского частного права составляли достаточно казуистичные правила, созданные римскими юристами на основе анализа различных конкретных ситуаций, причем зачастую в разное время разными лицами, а потому нередко противоречащие друг другу, к тому же изложенные в плохо систематизированном и малоудобном для изучения порядке.

Кроме того, нередко забывают, что институты римского права не являются чем-то раз и навсегда данным; они появлялись и развивались на протяжении многих веков, а их понимание самими римскими юристами в разные эпохи римской истории было весьма различным и даже противоречивым. Ведь от принятия Законов XII таблиц (leges duodecim tabularum) в 451–452 гг. до н. э. до Юстиниановой кодификации (в основном завершенной в 533–534 гг. н. э.) прошло около тысячи лет, и на протяжении этих десяти веков римское частное право отнюдь не оставалось неизменным.

Как отмечал один из крупнейших отечественных романистов Д.Д. Гримм, древнее римское право вообще «не знало противоположения между правом собственности и ограниченными вещными и личными правами на чужие вещи. Всякое отношение к вещи мыслилось как разновидность единого права – права собственности»[11]11
  Гримм Д. Проблема вещных и личных прав в древнеримском праве // Вестник гражданского права. 2007. № 3. С. 189.


[Закрыть]. Так, сервитутное право изначально вовсе не было «правом в чужой вещи» (которым оно стало лишь в императорский период), а считалось «как бы правом на свою вещь, которой пользовались только совместно с собственником служащего имения»; в силу этого юридическое положение (природа) сервитутного права «первоначально во всем сходно с юридическим положением собственности»[12]12
  Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М., 2003. С. 149.


[Закрыть].

Хозяйственные потребности привели к выработке правовых институтов и категорий, закреплявших и оформлявших юридически прочно обеспеченные возможности использования чужого имущества, главным образом земельных участков и некоторых других вещей (получивших уже в новое время наименование и правовой режим «недвижимости»), – сначала сервитутов, а затем и узуфрукта с его известными разновидностями (usus и habitatio); в эту же группу имущественных прав обычно включают и появившиеся значительно позднее суперфиций и эмфитевзис, а также залоговое право (в формах pignus и hypotheca). Но даже в Дигестах Юстиниана, по сути завершивших развитие римского частного права, все эти конкретные институты не рассматривались в качестве разновидностей некой единой категории «прав на чужие вещи», или «ограниченных вещных прав»[13]13
  Ср., например: Вещные права на землю в избранных фрагментах из Дигест Юстиниана / Пер. с лат.; Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М., 2006. С. 65, 118, 280.


[Закрыть].

Следует констатировать, что в римском праве отсутствовало четкое разделение имущественных прав на вещные и обязательственные, основанное на каких-то определенных, общепризнанных признаках вещного и обязательственного права. Известные (зафиксированные в Дигестах) попытки разграничения вещных и обязательственных отношений, предпринимавшиеся римскими юристами, прежде всего Гаем, а также Павлом, Ульпианом и Папинианом, основывались не на абстрактных общих положениях, а на сугубо конкретных различиях способов защиты соответствующих прав – вещных и личных исках (actiones in rem и actiones in personam) [14]14
  См.: Институции Юстиниана / Пер. с лат.; Под ред. Л.Л. Кофанова, В.А. Томсинова. М., 1998. С. 319; Дигесты Юстиниана T. VI. Полутом 2 / Пер. с лат.; Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М., 2005. С. 535, 547, 549, 555; Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник для вузов. Лекции. М., 2000. С. 72.


[Закрыть]. Так, Юлий Павел (Paulus) отмечал, что сущность обязательства «не в том, чтобы сделать какой-нибудь предмет… нашим, но чтобы обязать другого перед нами с тем, чтобы он что-нибудь нам дал, сделал или предоставил»; поэтому кредитор в обязательстве не может удовлетворить свою потребность собственными действиями, а нуждается в сотрудничестве должника, который обязан ему нечто передать, сделать или предоставить (darejacere или praestare). Из этого, однако, невозможно вывести никаких четких критериев разграничения обязательственных и вещных прав и тем более их общих понятий (определений).

Средневековое феодальное право, подобно древнему римскому праву, также не содержало четкого различия между правом собственности и другими правами на вещи (сам термин «собственность» появился в Германии лишь в XIII–XIV вв., а в России только в XVIII в.)[15]15
  См., например: Венедиктов Л.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л.: Изд. АН СССР, 1948. С. 103–107.


[Закрыть]. Более того, как отмечал И.А. Покровский, «своеобразный уклад землевладения в средневековой Европе способствовал весьма широкому развитию разнообразных форм участия нескольких лиц в праве собственности на один и тот же участок», однако «юридическая квалификация всех этих отношений представляла для романистически мыслящей юриспруденции того времени чрезвычайные затруднения»; «многое не поддавалось даже и таким искусственным конструкциям», как учение о «верховной» и «подчиненной» собственности (dominium directum и dominium utile), «и продолжало жить без такого или иного юридического паспорта»[16]16
  Покровский И.Л. Основные проблемы гражданского права. С. 209.


[Закрыть]. Иначе говоря, многообразию экономических отношений землепользования в это время отнюдь не соответствовало такое же многообразие их юридического оформления[17]17
  Необоснованными поэтому являются утверждения отдельных современных исследователей о том, что феодализм был временем «расцвета ограниченных вещных прав», якобы складывавшихся в «целую систему ограниченных (ленных) прав» (см., например: Щенникова Л.B. Вещное право: Учеб, пособие. Пермь, 2001. С. 39).


[Закрыть].

В свою очередь такое положение открывало широкую возможность сосуществования нескольких близких по содержанию имущественных «прав собственности» на одну и ту же вещь. Обычной была ситуация, при которой один и тот же участок земли (лен) одновременно признавался собственностью сеньора по праву соответствующего государственно-территориального образования (gemeines Landrecht), собственностью его вассала – по ленному праву (Lehnrecht) и собственностью крестьянина-арендатора – по поместному праву (Hofrecht). Основу для такого подхода составляло известное обобщение норм римского права, проведенное глоссаторами и главным образом постглоссаторами (комментировавшими данное глоссаторами толкование римских текстов с целью приспособления содержащихся в них правил к потребностям средневековых правопорядков) спустя несколько веков после падения Римской империи (практически только с середины XIII в.). Предложенная ими юридическая конструкция «разделенной собственности», допускавшая и объяснявшая сосуществование нескольких одноименных имущественных прав на одно и то же поместье, лен (т. е. в конечном счете земельный участок), в значительной мере снимала эту юридическую проблему. Но ни обобщающего понятия вещного права, ни отдельных видов вещных прав, отличающихся от права собственности, в то время еще не было создано, в том числе по причине отсутствия в этом практической потребности.

Лишь на рубеже XVIII–XIX вв. германские ученые-цивилисты на основе глубокой научной систематизации и логического (догматического) обобщения всех имевшихся тогда римских источников создали пандектное учение, или «пандектное право» (от греч. Pandectae — «все вмещающее», «все охватывающее») (с тех пор оно обычно и рассматривается как «римское частное право» и в этом качестве изучается в юридических вузах). Пандектистика составила главную базу для формирования «юриспруденции понятий» (Begriffsjurisprudenz), т. е. рассмотрения гражданского права в качестве продуманной, логически непротиворечивой системы общих категорий и правил, четких юридических конструкций, воплощающихся в конкретных нормах. Тем самым пандектисты впервые поставили гражданское право на научную основу, что составляет важнейшую историческую заслугу германского правоведения.

Составной частью пандектного учения стала теория вещного права, заменившая собой феодальные юридические конструкции «расщепленной» собственности. Ее существо составляет признание наряду с правом собственности ограниченных вещных прав на чужие недвижимые вещи. Именно благодаря трудам германских пандектистов в континентальном европейском праве в начале XIX в. появилась категория вещных прав в их современном понимании. Одним из родоначальников этого учения и соответственно теории вещных прав наряду с Ф.К. фон Савиньи стал А.Ф.Ю. Либо[18]18
  Anton Friedrich Justus Thihaut (1772–1840), профессор университета им. Карла Рупрехта в Гейдельберге, представил первое систематизированное изложение пандектного права в вышедшем в самом начале ХГХ в. учебнике «Система пандектного права» (System des Pandektenrechts, Jena, 1803, последнее, восьмое издание – System des Pandektenrechts. 8, verbesserte Aufl. 2 Bande. Jena, 1834). По содержанию его научное творчество принято относить к XVIII, а не к XIX в., в котором господствовали учебники пандектного права Г.Ф. Пухты и Р. фон Иеринга.


[Закрыть]. В своих трудах он едва ли не первым подверг убедительной критике распространенное тогда мнение о существовании в римском праве «разделенной собственности», доказав противоречие римским источникам соответствующих положений глоссаторов. На этой базе Тибо обосновал необходимость отказа от основополагающей в феодальном праве идеи «разделенной собственности» путем признания наряду с правом собственности (на землю) иных вещных прав на чужую вещь[19]19
  В отечественной литературе взгляды Тибо тщательно проанализировал А.В. Венедиктов (Венедиктов А.В. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. T. 2: Государственная социалистическая собственность. М.: Статут, 2004. С. 117–119).


[Закрыть].

Пандектная теория вещных прав имела под собой глубокие социально-экономические корни. Распространенное в феодальных правопорядках деление права собственности на dominium directum («верховную собственность») и dominium utile («подчиненную собственность») заключало в себе осуществленное глоссаторами и постглоссаторами решение важнейшей для средневековых феодальных отношений юридической проблемы – признания возможности одновременного существования права собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь. Важность данной проблемы определялась тем, что речь шла прежде всего и главным образом о земле (земельных участках, землевладениях), составлявшей если не единственный, то, бесспорно, главный объект феодального «вещно-правового» регулирования. Один из основополагающих принципов римского права – недопустимость двух (нескольких) прав собственности на одну и ту же вещь – после «рецепции» римского права в феодальные правопорядка стал противоречить сосуществованию «прав собственности» сеньора и вассала на один и тот же участок земли (землевладения).

Впоследствии новые, буржуазные правопорядка, устранив феодальные отношения вассальной зависимости, признали собственность наиболее полным правом и тем самым исключили возможность существования двух прав собственности на одну и ту же вещь, в том числе применительно к земельным участкам. Но при этом возникла новая юридическая проблема: в силу естественной ограниченности земли, требуемой для осуществления различных видов хозяйственной деятельности, появилась экономическая необходимость предоставить юридически наиболее прочную, т. е. вещно-правовую возможность одним лицам пользоваться землей (земельными участками), принадлежащей другим лицам (собственникам).

Важно подчеркнуть, что данная проблема касалась именно и только земли, а не других (главным образом движимых) вещей. Поэтому земля (земельные участки) и была объявлена главным (а в правопорядках пандектного типа, прежде всего в германском праве, единственным) видом недвижимых вещей. Германское гражданское уложение знает лишь категорию земельных участков (Grundstucken), а понятие «недвижимость» (Immobilien) считается здесь исключительно догматическим, научно-теоретическим. Не случайно и в современном гражданском праве все иные, нежели право собственности, классические вещные права (кроме залогового права) имеют своим объектом только недвижимые вещи, главным образом – земельные участки.

Результатом решения названной проблемы пандектным правом и стало появление категории ограниченных вещных прав (begrenzte Sachenrechte), противопоставляемых обязательственным правам требования, чаще всего вытекающим из договоров. Данная общая категория заменила собой различные феодальные титулы («права собственности») на землю и наряду с правом собственности составила единое гражданско-правовое понятие вещного права (Sachenrecht, dingliches Recht). К нему пандектистами были отнесены различные права на земельную недвижимость, осуществляемые управомоченными лицами непосредственно, без каких-либо действий со стороны обязанных лиц: сервитуты, узуфрукт, эмфитевзис и суперфиций (составившие группу вещных «прав пользования» чужими вещами – Nutzungsrechte), а также залог как право при определенных условиях продать чужую, в том числе недвижимую, вещь (отнесенный поэтому к группе «прав реализации» чужой вещи – Verwertungsrechte). Затем к ним добавились «права приобретения» чужой вещи (Erwerbsrechte), например «право присвоения» результатов охоты при осуществлении «охотничьего сервитута» и преимущественное право покупки недвижимости (земельного участка), в том числе при установлении долевой собственности на соответствующий объект.

Таким образом, появление современной юридической категории вещных прав (сначала в германской пандектистике, а затем и в европейском континентальном праве в целом) связано с обеспечением экономически необходимого и юридически прочного участия одного лица в праве собственности другого лица на земельный участок (в правопорядках с более широким пониманием недвижимости – и на иную недвижимую вещь). «Юридическая прочность», исключающая возможность одностороннего прекращения правоотношения по воле собственника вещи и одновременно предоставляющая возможность абсолютной защиты своего права против любых третьих лиц, стала главным отличительным признаком вещного права в сравнении с обязательственными правами на чужую вещь.

Названные обстоятельства имеют решающее значение для определения существа и видов вещных прав. Из этого, в частности, следует, что объектами иных (кроме права собственности, т. е. «ограниченных») вещных прав по общему правилу могут быть только недвижимые вещи. Применительно к движимым вещам (и тем более к иным видам имущества) указанное выше обоснование теряет свой смысл, поскольку они не являются естественным образом ограниченными; доступ к ним для осуществления экономической деятельности возможен как путем создания (и приобретения в собственность) новых объектов такого рода, так и в форме договорных (прежде всего арендных) отношений. Не случайно содержание посвященной вещному праву книги третьей Германского гражданского уложения (BGB) в основном сводится к регламентации прав на земельные участки, тогда как общие нормы о движимых вещах не могут считаться вполне завершенными; более того, в BGB фактически отсутствует Общая часть вещного права, что многократно отмечалось в германской литературе. Так, нормы BGB о приобретении и прекращении права собственности на вещи относятся либо только к земельным участкам, либо только к движимым вещам. Общими для тех и других являются лишь предусмотренные законом требования о защите права собственности – виндикационный и негаторный иски.

Более того, основанное на классических пандектных подходах гражданское законодательство Германии и Швейцарии при регулировании вещных отношений отказалось от некоторых догм римского права в интересах третьих лиц – участников имущественного оборота. Так, согласно § 889 BGB право на чужой земельный участок (например, сервитут или право застройки) не прекращается вследствие его приобретения собственником участка или вследствие приобретения субъектом этого права собственности на данный участок, т. е. при совпадении в одном лице собственника и субъекта ограниченного вещного права на недвижимую вещь. Согласно ст. 735 Гражданского кодекса Швейцарии (ШГК), если субъект ограниченного вещного права становится собственником обремененного им земельного участка, он вправе прекратить («погасить») данное право; но если этого не последует, вещное право сохраняется (его субъектом становится новый собственник участка).

Иначе говоря, в противоположность известному римскому принципу consolidation в силу которого никто не мог иметь ограниченное вещное право на собственную вещь (nulli res sua servit), ибо собственник в принципе не нуждается в таком праве, в правопорядках «пандектного типа» допускается его сохранение в случае, когда его обладатель одновременно является и собственником обремененного таким правом земельного участка[20]20
  На этот «правильный путь» обращалось внимание еще в русской дореволюционной литературе (см.: Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 243–244).


[Закрыть]. При этом закон защищает прежде всего интересы лиц, в пользу которых обременено (в частности, заложено) само вещное право, например интересы залогодержателя права застройки, для которого собственник недвижимости, ставший субъектом права застройки, продолжает оставаться залогодателем. Но одновременно защищаются и интересы самого собственника, который в качестве субъекта ограниченного вещного права на свою вещь при определенных условиях может, например, в порядке очередности участвовать в публичных торгах при принудительном отчуждении его собственного земельного участка[21]21
  См.: Baur Е, BaurJ.F., StmnerR. Sachenrecht. 17. Aufl. München, 1999. S. 25.


[Закрыть].

В англо-американском праве вместо привычного для большинства европейских правопорядков разделения имущественных прав на вещные и обязательственные и включения в категорию вещных прав широкого права собственности и иных, ограниченных по содержанию вещных прав, традиционно существуют «права владения» различными видами имущества. Они охватываются понятием property rights, которое обычно и весьма неудачно переводится как «права собственности», хотя в действительности речь идет о разнообразных по юридической природе имущественных правах.

Дело в том, что сама категория property складывается из двух различных видов имущества – real property, или realty («реальное имущество» – аналог недвижимости), и personal property, или personalty («личное имущество» – аналог движимости). При этом к real property относятся не только земельные участки и находящиеся на них строения (что в целом соответствует европейскому понятию недвижимых вещей), но и большинство имущественных прав («титулов» – estate) на эти объекты. Personal property тоже охватывает как «вещи во владении» (chose in possession, или chattel), т. е. физически осязаемые движимые вещи (tangible property), так и «вещи в требовании» (chose in action), к которым относятся права требования, доли участия в корпорациях (share), «интеллектуальная собственность» и т. д. (intangible property). Таким образом, правовой режим real property и personal property здесь в равной мере распространяется как на вещи (движимые и недвижимые), так и на различные имущественные права (и другие нематериальные объекты), которые, по классическим пандектным представлениям, не будучи вещами, не могут быть и объектами права собственности и других вещных прав.

Различие real property и personal property исторически связано с тем, что норманнскими завоевателями еще в середине XIII в. было установлено, что все английские земли находятся в собственности короны как суверена (All land belongs only to the crown), а ее подданные могут приобретать на земельные участки лишь ленные права, подчиненные праву собственности и производные от него; они ни при каких условиях не могут стать собственниками земли в смысле получения широкой возможности господства над земельными участками. Поэтому различие real property и personal property исторически состояло также в порядке их наследования и в исках, используемых для защиты прав на них. В частности, до середины XIX в. истребование имущества в натуре (real remedies) допускалось только в отношении земельных участков и других видов real property, тогда как в отношении движимых вещей (chose in possession), относящихся к personal property, разрешались лишь требования о компенсации убытков (personal remedies) (в настоящее время это различие практически исчезло).

В результате англо-американское Real Property Law (называемое также Land Law) до сих пор закрепляет за частными землевладельцами только либо ограниченные по содержанию в сравнении с правом собственности титулы по общему праву (estate in law, или legal estate), либо еще более узкие титулы по праву справедливости (equitable estate). Как относительно «сильные» legal estate, так и относительно «слабые» equitable estate теоретически представляют собой изъятия из «полной собственности короны» (в американском праве – штата) и производны от нее (принцип relativity of title – относительность титулов) и в этом смысле могут сопоставляться с континентальной категорией ограниченных вещных прав. При этом категория estate в смысле самостоятельного права на владение может использоваться только в отношениях поземельной собственности; поэтому вместо термина estate или real estate, в англо-американском праве используется также термин title to land.

Принадлежность движимого имущества обычно обозначается другим термином – ownership («собственность»), или full ownership («полная собственность»), неприменимым к праву владельцев недвижимости (realproperty). Именно применительно к категории ownership имеется теоретическая дискуссия относительно того, является ли оно единым правом (single right) или составляет совокупность, «связку» прав (bundle of rights) (последняя позиция является господствующей). Но независимо от этого ownership в англо-американском праве обычно характеризуется как «наибольшее право или связка прав, которое может существовать в отношении имущества»[22]22
  «Ownership is the greatest right or bundle of rights that can exist in relation to property» (Bell Л.P. Modern Law of Personal Property in England and Ireland. London, 1989. P. 66); «Ownership is the greatest possible interest in a thing which a mature system of law recognizes» (HonoreA.M. Ownership // Oxford Essays in Jurisprudence. Oxford, 1961. P. 108).


[Закрыть].

Вместе с тем англо-американское право не отличается особой четкостью терминологии: одни и те же категории в зависимости от контекста здесь могут использоваться и как различные, и как совпадающие понятия. Так, наряду с понятием ownership к движимому имуществу нередко применяется категория property of the goods, а титульного владельца имущества (owner) нередко именуют «держателем» Оholder, как например, shareholder – пайщик, акционер). В результате этого и создается основа для их некорректного понимания в качестве неких «прав собственности». В действительности же property rights, охватывая ownership на движимое имущество и различные estate (title to land) на недвижимость, представляют собой не аналог европейского права собственности или вещных прав, а совокупность различных по юридической природе имущественных прав. По классическим представлениям судебной практики, к property rights относятся любые права, которые могут быть переданы третьим лицам и (или) осуществлены в отношении третьих лиц[23]23
  В известном деле National Provincial Bank v. Ainsworth (1965 г.) английский судья лорд Уилберфорс указал, что property right or interest «identifiable by third parties, capable in its nature of assumption by third parties, and have some degree of permanence or stability» (цит. no: Quitmann K. Eigentums– und Besitzschutz im deutschen und englischen Recht. Rechtsvergleichende Analyse des Spannungsverhaltnisses zwischen Eigentum und Besitz. Schriftenzum Internationalen Recht. Bd. 188. Berlin, 2011. S. 68).


[Закрыть].

Поэтому принципиально ошибочно их отождествление с правом (правами) собственности, ибо речь идет о различных по содержанию правах на имущество, притом в правопорядках, которым вообще неизвестно деление имущественных прав на вещные и обязательственные. Это положение представляет собой следствие исторически сложившихся на базе феодальных традиций институтов английского права, которое в данной области, строго говоря, даже невозможно назвать вещным в привычном понимании этой категории, ибо оно ни в коей мере не оформляет хозяйственное или иное господство лица над принадлежащей ему вещью, а лишь фиксирует оставшиеся с феодальных времен принципиальные различия правового режима земельных участков и движимых вещей.

Важно также отметить, что английское право не знает требований, которые защищают вещное право как таковое; оно признает только требования по защите владения (possession) или непосредственное право на владение (immediate right to possession). Английский суд не выясняет, какая из спорящих сторон имеет какое-либо абсолютное право на вещь, а решает, кто из них имеет «относительно лучшее право на владение вещью» (better right to possession), причем такой подход действует и в области Personal Property Law. В частности, full ownershipв принципе сопоставимое с абсолютным правом собственности на движимую вещь, в соответствии со сложившимся в английском праве пониманием рассматривается как статус «наилучшего», или «наибольшего» (наиболее «сильного»), права на владение вещью, но даже оно не дает абсолютного господства над вещью, как принято понимать существо права собственности в континентальном (прежде всего в германском) праве. Поэтому в английской доктрине подчеркивается, что «английское право собственности и владения не соответствует аналогичным понятиям римского права, оно является системой установления не абсолютного управомочия, а приоритетного управомочия»[24]24
  «… The English law of ownership and possession unlike that of Roman Law, is not a system of identifying absolute entitlement, but of priority of entitlement» (Bridge M. G. Personal Property Law. 3 ed. London, 2002. P. 28–29).


[Закрыть].

В результате отсутствия полноценного права собственности частных лиц, во всяком случае в отношении земельных участков, в англо-американском праве появляется практическая возможность одновременного наличия нескольких однородных правомочий (титулов) разных лиц на один и тот же земельный участок. Иначе говоря, возникает ситуация, в которой каждый из этих лиц может считаться владельцем (owner) земельного участка в отношении своего титула. Например, одно лицо может иметь на земельный участок титул по общему праву (estate in law), допускающий неограниченное по времени и наследуемое владение, другое лицо может одновременно иметь на этот же участок ограниченный по времени титул (аналог аренды), третье – будущее право (future interest, или estate in expectancy), а четвертое – иной титул по праву справедливости (estate in equity), причем все они будут считаться обладателями property rights на этот земельный участок. При этом очевидно, что и в такой ситуации в действительности не происходит никакого «расщепления», или «разделения» собственности или правомочий собственника (как до сих пор полагают отдельные отечественные исследователи) – право собственности на землю целиком принадлежит короне (штату), а частные лица получают лишь ограниченные возможности (правомочия, или титулы) владения земельными участками.