Текст книги "Кредиты и вклады, которые вас разоряют"

Ведение ссудного счета заемщика также требует дополнительных затрат. Некоторые банки берут за эту услугу около 1% годовых от остатка задолженности.

Плата может взиматься ежемесячно или ежегодно.

Бывают случаи, когда необходимо перевести банковский перевод со счета одного банка на счет ипотечного банка-кредитора. В этом случае каждый перевод также оплачивается заемщиком по тарифам банка-кредитора.

Многие заемщики впоследствии жалеют о необдуманном выборе определенного ипотечного банка. Тарифная ставка некоторых из них очень высока и есть смысл, прежде чем подписывать договор, внимательно просчитать все предстоящие дополнительные расходы. Это во многом повлияет на окончательный выбор ипотечного банка.

Расчет связанных с ипотекой платежей может проводиться по двум схемам: аннуитетной и дифференцированной.

Аннуитетные платежи

Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования.

В России самыми распространенными являются аннуитетные платежи. Их очень удобно рассчитывать, так как они не изменяются в течение всего срока кредитования и составляют одну и ту же сумму.

Существуют следующие требования к ипотеке загородного дома:

● дом должен находиться на территории населенного пункта;

● должна быть подъездная дорога, обеспечивающая подъезд к земельному участку круглый год;

● наличие постоянного электроснабжения, газового или электрического отопления, водоснабжения;

● дом должен быть пригодным для жилья по определенным критериям (нет дефектов конструктивных элементов и т. д.);

● дом должен быть пригодным для проживания в нем круглый год.

В начале срока погашения кредита сумма аннуитетных платежей значительно ниже, чем сумма дифференцированных. Но со временем ситуация изменяется. Кроме того, решивший выплачивать кредит по аннуитетной схеме в результате переплачивает банку-кредитору большую сумму, чем заемщик, выбравший дифференцированную схему расчета.

Самостоятельно рассчитать аннуитетные платежи довольно сложно, поэтому на сайтах практически всех банков представлены специальные ипотечные калькуляторы, которые по введенным параметрам рассчитывают это значение. Самостоятельно рассчитать аннуитетные платежи можно по формуле:

где

Pn – ежемесячный платеж по кредиту;

M – размер ипотечного кредита;

n – общее количество платежей по кредиту (месяцев);

r – процентная ставка по кредиту за период платежа (месяц).

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи – ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита. В первые месяцы и даже годы дифференцированные платежи представляют собой очень большую сумму, поэтому первые годы для заемщика, выбравшего для расчета подобную схему, становятся самыми тяжелыми. Постепенно размер платежей начинает уменьшаться и к концу срока погашения кредита составит довольно незначительную сумму, в несколько раз меньше, чем первоначальные взносы.

Ипотечный договор

При составлении ипотечного договора обязательно должны учитываться общие правила Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положения Федерального закона «Об ипотеке».

«Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство – это далеко не полный перечень проблем, которые можно и нужно решать с помощью механизмов ипотеки» (послание Президента РФ В. В. Путина к Федеральному собранию в 2002 г.).

В ипотечном договоре должны быть указаны следующие пункты:

● предмет ипотеки;

● размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

● оценка недвижимости;

● право, по которому недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

● наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое это право зарегистрировало.

В договоре должен быть указан не только предмет ипотеки, но и точное его наименование, место нахождения, точное описание (необходимое для его идентификации) и другие сведения.

Ипотечный договор подлежит государственной регистрации и заключается только в письменном виде. Договор не может быть зарегистрирован, если в нем отсутствуют данные, указанные в ст. 9 Закона об ипотеке, а также если выявлены нарушения правил п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке.

Без государственной регистрации ипотечный договор считается недействительным. Он вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован.

При составлении ипотечного договора залогодатель должен предупредить (в письменном виде) залогодержателя о возможных правах третьих лиц на предмет ипотеки (пожизненное пользование или аренда, право залога и т. д.). Если это условие не выполнено, ипотечный договор можно признать недействительным.

Закладная

Как уже было сказано, заемщик сразу же после приобретения ипотечной квартиры получает ее в собственность, но при этом оставляет банку закладную на нее. Закладная призвана обеспечить исполнение обязательств заемщика по отношению к кредитору.

В договоре о закладе недвижимости кредитор именуется залогодержателем, а заемщик – залогодателем. По закладной залогодержатель в случае невыполнения залогодателем своих обязательств может требовать возмещения материального ущерба из стоимости заложенного имущества.

Залог имеет ряд отличительных особенностей:

● кредитор не зависит от должника или какого-либо гаранта, так как залог сам по себе является вещным способом исполнения обязательств. В этом случае гарантом их исполнения является не должник, а сама вещь, в данном случае недвижимость;

● стимулом исполнения своих обязательств для должника является реальный риск лишиться своего имущества или прав на него;

«Запуск ипотеки – одна из самых важных задач, стоящих в настоящее время перед Госстроем России. Только таким путем можно остановить набирающий динамику процесс ветшания и разрушения жилищного фонда страны» (из выступления председателя Госстроя РФ Н. П. Кошмана в 2003 г.).

● кредитор при оформлении закладной на ипотечную квартиру имеет в случае банкротства (или других непредвиденных обстоятельств) должника преимущество перед другими кредиторами;

● независимо от инфляции у кредитора существует возможность возместить убытки (возникшие по вине должника), исходя из стоимости заложенного имущества.

Требования к закладной:

● название документа должно содержать слово «закладная»;

● закладная должна содержать сведения о залогодателе (залогодержателе) (Ф.И.О., место жительства – если залогодатель (залогодержатель) физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);

● в закладной должны быть сведения о должнике, если он не является залогодателем (Ф.И.О., место жительства – если должник физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);

● в закладной должны быть указаны название, местоположение и описание закладного имущества;

● обязательно должен присутствовать пункт, в котором определена стоимость имущества;

● в документе должно быть указано название кредитного договора, исполнение которого будет обеспечиваться ипотекой (обязательно указание даты и места заключения договора);

По мнению директор Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании «МАСШТАБ», «кредитование покупки загородной недвижимости остается узким сегментом ипотечного рынка. Пока в кредит покупается около 3% загородной недвижимости, то есть у таких программ есть своя сформировавшаяся аудитория, но говорить о популярности загородной ипотеки пока рано».

● в договоре должен быть пункт о конкретной сумме обязательства, которое обеспечено ипотекой, а также размер процентов;

● документ должен содержать сведения о сроке погашения суммы долга;

● закладная должна быть нотариально заверена, также должны присутствовать сведения о времени и месте заверения;

● в закладной должна быть указана дата ее выдачи, а также присутствовать подписи залогодателя и залогодержателя.

Оценка ипотечного жилья

По Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ» оценка недвижимости является обязательной в следующих случаях: при приватизации, продаже, передаче в доверительное управление, выкупе, аренде, национализации, а также при ипотечном кредитовании.

Оценка недвижимого имущества определяется следующими моментами: недвижимость может являться предметом залога, кроме того, от оценочной стоимости подчас зависит величина кредита.

Оценочная стоимость жилья определяется степенью ее износа. При этом под износом принято подразумевать «утрату полезности, а значит, и стоимости по любой причине».

Существует три вида износа.

Физический износ

Под этим термином подразумевается физическое устаревание недвижимости. Физический износ может быть неустранимым или устранимым. Это зависит от целесообразности затрат на устранение износа и насколько это будет выгодно для продавца недвижимости.

Неустранимый физический износ – затраты на исправление дефектов больше, чем добавленная стоимость.

Устранимый физический износ – затраты на исправление дефектов не превышают добавленной стоимости.

Отложенный текущий ремонт – затраты по устранению дефектов производит покупатель.

Функциональный износ

В недвижимости что-либо не отвечает установленным на настоящее время рыночным стандартам.

Оформляя квартиру в кредит, необходимо быть готовым к дополнительным текущим расходам.

В зависимости от того, насколько сложно исправить это несоответствие, выделяют устранимый и неустранимый функциональный износ.

Экономический износ

Стоимость жилья уменьшается в зависимости от внешних факторов. К таким факторам относится изменение законодательных и финансовых условий, а также ситуации на рынке недвижимости.

Существуют следующие методы оценки ипотечного жилья.

Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Метод заключается в сравнении цены данного имущества с ценой аналогичного, по мнению покупателя, объекта. Оценивается рынок недвижимости за последние несколько месяцев.

«Тариф по комплексному ипотечному страхованию зависит от видов страхования, указанных в договоре, возраста и состояния здоровья заемщика, а также от характеристик объекта недвижимости, приобретаемого в кредит. При покупке квартиры на первичном рынке возможно дополнительное требование банка – заключение договора страхования финансовых рисков участника долевого строительства. По этому договору страховой случай наступает в результате невозвращения страхователю внесенных им денежных средств (например, по причине признания судом должника банкротом) (из беседы с Валентином Смышляевым, директором петербургского филиала Первой страховой компании).

При методе сравнения продаж используется следующая информация:

● цена на аналогичную недвижимость, при этом учитываются цены, предлагаемые покупателями, и цены, запрашиваемые продавцами;

● изучение рынка недвижимости (учитываются цена, район, состояние квартиры и т. д.);

● сведения о недавних продажах аналогичных объектов (данные риелторских фирм, архив эксперта-оценщика, данные нотариальных контор, публикации в СМИ).

Полученные данные систематизируются и впоследствии используются для выбора определенного объекта продажи.

Оценка недвижимости на основе затратного подхода

Этот метод заключается в определении суммы, которая складывается из стоимости участка земли (как свободного) и стоимости нового строительства (или ликвидации различных дефектов).

На основе этого метода стоимость приобретаемой недвижимости складывается из затрат на приобретение и благоустройство участка земли и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.

Этот метод при оценке недвижимости является на сегодняшний день основным и используется намного чаще остальных.

Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Этот метод заключается в определении стоимости жилья исходя из величины будущих доходов ее владельца, то есть учет будущих денежных средств, которые дает собственность в счет стоимости на данный момент.

В основе этого метода лежит как бы ожидание будущей прибыли, которую может получить человек во время владения недвижимостью, а также после ее продажи. Стоимость складывается из арендной платы от сдачи недвижимости и дохода от продажи квартиры.

Наиболее часто возникающие проблемы

Приняв решение купить квартиру в кредит, человек впоследствии может столкнуться с некоторыми проблемами.

Проблема 1

Довольно часто случается, что человек со временем начинает понимать, что рекламируемые ставки совершенно не соответствуют реальным.

Не обдумав как следует свое решение взять ипотечный кредит, человек рискует в скором времени не только разориться, но и остаться в долгах.

Практически все банки указывают в своих буклетах только часть процентов, которые заемщик должен будет выплатить.

Рекламируемые 10% годовых с учетом всех выплат порой превращаются в реальные 15–20%. Особое внимание стоит обратить на различные дополнения к основным пунктам договора. Например, при значительной «белой» заработной плате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, заемщику нужно будет выплачивать 12% годовых, а при точно такой же, но без справки – все 15%.

Проблема 2

Мало кто знает, что комиссия банка за выдачу кредита не всегда законна.

Как уже было сказано, банки за пользование своими же деньгами берут комиссию, и не маленькую. Обычно она взимается в день выдачи кредита, причем чаще всего за счет уменьшения суммы выданного кредита на процент комиссии.

В соответствии со ст. 990 ГК РФ банк (в данном случае комиссионер) должен совершать сделку с третьим лицом в интересах комитента (в данном случае заемщика) от имени и по поручению комитента и за это брать соответствующую комиссию. При этом в случае ипотеки банк выполняет одновременно роль и третьего лица, и комиссионера. Получается, что банк берет деньги за совершение сделки с самим собой.

Такая же ситуация наблюдается и с комиссией за рассмотрение заявки.

Некоторые банки, идя навстречу клиенту, не берут с него эту выплату. Другие же требуют заплатить до 1500 рублей за эту услугу.

Проблема 3

Очень часто со временем обнаруживаются скрытые платежи за обслуживание счета.

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов высказал свое мнение о стремлении заемщика досрочно погасить ипотечный кредит: «Мы считаем, что стремление погасить кредит досрочно в целом характерно для российских заемщиков. Желание побыстрее расплатиться по кредиту в определенной степени связано с тем, что пока люди не привыкли к стабильности, поэтому, имея возможность погашать кредит большими частями, чем прописано в графике платежей, они предпочитают ее использовать».

Многие банки открыто говорят заемщику, что у них отсутствует комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, при этом умалчивая о том, что услуга «за обслуживание счета» клиента будет платной.

Эту выплату банк будет взимать с заемщика ежегодно до полного погашения кредита.

Проблема 4

Еще одной проблемой является бессмысленность досрочного погашения кредита в некоторых банках.

Если заемщик выбирает схему выплаты долга с аннуитетными платежами, первые годы его ежемесячные платежи будут составлять в основном долг по процентам, а лишь незначительная часть – основной долг. Таким образом, если заемщик решит выплатить кредит досрочно, ему все равно придется выплачивать всю сумму долга плюс проценты за 20–25 лет. В результате досрочное погашение кредита становится бессмысленным.

Кроме того, в некоторых банках за услугу возможного досрочного погашения кредита придется опять платить. В любом случае это следует уточнить заранее и включить необходимый пункт в ипотечный договор.

Как правило, банк выдает график погашения основного долга и процентов только после подписания ипотечного договора. Во время предварительных консультаций формулы выплаты платежей обычно не показывают.

Н. Грамотнева, начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования Росбанка, об ипотеке: «Жилищный вопрос для жителей регионов также стоит на первом месте, поэтому все больше людей обращаются за ипотечным кредитом в банк. Учитывая же то, что кредитные организации постоянно снижают рублевые процентные ставки по программам жилищного кредитования, ипотека в регионах становится еще доступнее».

При выборе схемы выплат с дифференцированными платежами такой проблемы чаще всего можно избежать. Ежемесячный платеж в этом случае включает равные доли как основного долга, так и процентов. Таким образом при досрочном погашении кредита выплаты годовых процентов оставшегося срока удается избежать. Со временем уменьшается сумма ежемесячных выплат за счет уменьшения годового процента, так как он выплачивается с остатка суммы.

В любом случае необходимо предварительно уточнить у банка, предоставляет ли он возможность досрочного погашения кредита и платная ли эта услуга. Фраза «основной долг погашается в последнем платеже по кредиту» должна насторожить заемщика.

При этом в договоре может быть пункт, по которому все суммы, направленные заемщиком на досрочное погашение кредита, «засчитываются в счет погашения последнего из непогашенных платежей, предусмотренного таблицей».

То есть возможность досрочного погашения кредита существует, но при этом придется выплачивать все годовые проценты за весь оставшийся срок.

В этом случае, если заемщик не желает переплачивать, лучшим выходом будет выбрать для себя другой банк.

Проблема 5

Очень часто оплата услуг нотариуса увеличивает сумму на 2%.

По закону любая сделка с недвижимостью, обеспеченная ее залогом, подлежит заверению у нотариуса. То же самое касается и договора ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Остальные сделки с недвижимостью обязательному нотариальному заверению не подлежат.

Таким образом заемщику необходимо будет заверить две сделки: основную (купля-продажа недвижимости) и дополнительную (залог недвижимости). В общей сложности это составит около 2% от стоимости недвижимости (по договору и отчету оценщика).

Проблема 6

Как уже было сказано, заемщик вынужден оформить несколько страховок. Одна из них – риск утраты права собственности на квартиру. Несмотря на то что заемщик в начале сделки оплачивает проверку юридической «чистоты» документов на покупаемую квартиру агентству недвижимости, а затем юристам и службе безопасности банка, он также вынужден ежегодно переоформлять так называемое страхование титула собственности. В результате получается двойная оплата одной и той же услуги.

Подобная ситуация выгодна только банку, но никак не заемщику.

Кроме того, сумма страхования титула из года в год остается неизменной, несмотря на уменьшение остатка долга по кредиту.

Несмотря на большое количество различных условий, взять ипотечный кредит в банке может практически любой человек. Как правило, более чем по 80% всех ипотечных заявок в банк выносятся положительные решения о предоставлении кредита.

Также многие банки вынуждают заемщика страховать квартиру только в определенных страховых компаниях, объясняя это тем, что сотрудничают именно с ними. При этом условия страхования в этих компаниях могут быть далеко не самыми выгодными для заемщика.

Проблема 7

Иногда выясняется, что страхование квартиры защищает не от всех рисков и заемщик может потерять квартиру и не получить за это страховку.

В этой ситуации можно обезопасить себя и квартиру, только по собственной инициативе дополнительно застраховав ее уже на своих условиях. Понятно, что это еще на несколько процентов увеличивает выплаты.

Проблема 8

Как ни странно, но страхование своей жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты в результате несчастного случая получит банк.

Сумма выплат по этому виду страхования зависит от множества факторов и определяется строго индивидуально для каждого заемщика. Эта ситуация также выгодна только банку, но никак не заемщику, который в любом случае не вернет своих денег и не получит выплаты страховки.

В лучшем случае заемщик может получить лишь незначительную часть, оставшуюся от выплаты страховки после вычета из нее суммы непогашенного основного долга и процентов.

Проблема 9

Особое внимание следует обратить на риелторские фирмы. В последнее время качество услуг некоторых из них оставляет желать лучшего.

Многих потенциальных заемщиков пугает то, что приобретаемая квартира будет долгое время находиться в залоге. На самом деле, по мнению Е. Пановой, директора Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-недвижимость», «залог – это лишь частичное ограничение права собственности. Квартира с самого начала сделки будет принадлежать только заемщику».

Риелторством сейчас может заниматься практически любой человек, даже не имеющий специальных знаний и навыков. Лучше обращаться в такие фирмы по рекомендации знакомых, которые уже сталкивались с ними и остались довольны работой.

Многие банки, как и в предыдущих случаях, могут вынуждать клиентов обращаться за риелторскими услугами только в определенные компании, с которыми они сотрудничают.

Это незаконно, так как ограничивает заемщика в его правах. Лучше всего заранее выбрать подходящую риелторскую фирму, а потом уже при помощи ее ипотечных брокеров взять ипотечный кредит. Эта услуга платная.

Обязательно стоит обратить внимание на якобы низкие проценты комиссии за услуги риелторских фирм. В любом случае очень низкий процент должен насторожить. Заемщику в этом случае либо придется дополнительно платить за различные услуги (доплата за скорость изготовления документов БТИ, прохождения документов в регистрирующем органе и т. д.), либо смириться с невысоким качеством предлагаемых услуг.

Проблема 10

Еще одной проблемой для заемщика ипотечного кредита может стать оплата чужих налогов.

Довольно часто возникает следующая ситуация: продавец квартиры просит покупателя заплатить налог с продажи, ссылаясь на то, что в противном случае продает квартиру без учета этого налога. Как известно, налог с продажи составляет не менее 13% ее стоимости.

Таким образом, человек, решившийся приобрести квартиру по ипотеке, должен быть готов столкнуться со многими подводными камнями современного рынка.

Необдуманное решение или невнимательность могут привести к полному разорению или потере финансовой репутации (могут не дать кредит в будущем). Любые крупные сделки необходимо совершать только после тщательного изучения сложившейся ситуации и консультации с независимыми специалистами.