Текст книги "Когда плохо – это хорошо"

Глава 2
Самый массовый сегмент инвестиционных идей. Пассивное инвестирование и его проводники. Роботы, роботы… Почему частные инвесторы не покупают Berkshire Hathaway и так любят дивиденды?

2.1. Хорошо сегодня – хорошо будет и завтра. Два основных подхода. Когда это работает, а когда может быть опасным? Инвестиции в торговые центры

Инвестиционные идеи из первой категории, которую мы договорились назвать «хорошо сегодня – хорошо будет и завтра», по всей видимости, являются самыми многочисленными. И это понятно. Человек смотрит на компанию, по каким-то своим критериям решает, что она «хороша», и, естественно, думает, что она останется столь же хорошей и в будущем. Значит, будут расти ее акции и, возможно, дивиденды. В общем, если он сегодня инвестирует в ценные бумаги этой компании, то сможет заработать. Это базовый взгляд типичного инвестора.

Вот только это «хорошо» у каждого будет свое. Для кого-то это будет акция, которая растет в цене последние несколько лет, – этого ему достаточно, чтобы задуматься об инвестициях. Кому-то «хорошо», когда акции компании покупают инсайдеры, – для него это главный критерий. Кому-то понравится компания, выпустившая многообещающую новинку, и т. д.

Мы не ставим себе цель рассмотреть все возможности оценки и отбора акций – это классика, ей учат в университетах и посвящено множество книг. Лучше поговорим о вещах, которые у всех на слуху. Давайте для начала посмотрим, что значит «хорошо» для Уоррена Баффетта. Как он подходит к отбору акций для инвестирования, могут ли его принципы быть скопированы, в том числе начинающими инвесторами, и стоит ли это делать?

О Баффетте написана уйма книг[26]26
  Риттенхаус Л. Письма Баффета: Полный путеводитель. – М.: Манн, Иванов и Фербер, 2012; Шредер Э. Уоррен Баффет: Лучший инвестор мира. – М.: Манн, Иванов и Фербер, 2011; Хагстром Р. Уоррен Баффет: Как 5 долларов превратить в 50 миллиардов. Простые правила великого инвестора. – М.: Манн, Иванов и Фербер, 2015; Баффет М., Кларк Д. Инвестиционный портфель Уоррена Баффета. – Минск: Попурри, 2012.


[Закрыть]. Каждый автор по-своему толкует принципы отбора идей, которыми руководствуется этот гениальный инвестор, а также причины его успеха. Сам же он никогда не делился своими взглядами на инвестирование, разве что в самом начале карьеры, когда читал лекции тем, кто собирался с ним работать или вкладывать деньги. У него не издано ни одной книги. Люди, которые пытаются его понять и пишут о нем книги, основываются на анализе его ежегодных писем акционерам. Перебирая цитаты, жонглируя фрагментами текста, они доказывают принципы, которыми, по их мнению, руководствуется мудрец.

Те, кто предпочитает иметь дело с оригиналами, найдут их в разделе «Письма Баффетта своим акционерам» на сайте Berkshire Hathaway[27]27
  http://www.berkshirehathaway.com/.


[Закрыть]. Там собраны письма за многие годы, написанные в разных рыночных ситуациях, когда инвестиционное сообщество стояло перед разными вызовами. Это бесценная информация для изучения, но мало кто все это читает, предпочитая готовые выжимки и книги.

На мой взгляд, одна из лучших книг о Баффетте, с которой я бы советовал начать, – это «Как 5 долларов превратить в 50 миллиардов»[28]28
  Хагстром Р. Уоррен Баффет: Как 5 долларов превратить в 50 миллиардов. Простые правила великого инвестора. – М.: Манн, Иванов и Фербер, 2015.


[Закрыть]. Было продано больше миллиона экземпляров этой книги, что обеспечило ей место в списке бестселлеров газеты The New York Times.

Так что же означает «хорошо» для Баффетта, исходя из нашей классификации инвестиционных идей? Если вкратце, он всегда ценил простоту и понятность бизнеса. Этим можно объяснить наличие в его портфеле таких компаний, как Coca-Cola, American Express и Wells Fargo. Конечно, большую роль играл анализ их финансовых результатов: компания должна хорошо работать, иметь перспективы роста.

Баффетт уделяет большое внимание тому, как управляется бизнес. Поскольку он является приверженцем того, что называется value investment – стоимостное инвестирование, для него очень важно не только качество компании, но и условия покупки акций: их цена должна быть ниже реальной стоимости бизнеса.

Такой подход принес отличные результаты. Свои письма акционерам Баффетт уже более 40 лет начинает сравнением роста акций Berkshire и S&P 500. С 1965 по 2018 г. среднегодовая доходность акций этой компании составляла 20,5 %, а индекса S&P 500, включая дивиденды, – всего 9,7 %. Если взять общий рост за эти годы, то получится, что акции Berkshire выросли на 2 000 472,63 % (более двух миллионов процентов!), а S&P 500 – на 15 000,19 %. Фантастическая разница.

Конечно, год на год не приходится: в последнее время Berkshire то обыгрывает S&P 500, то отстает от рынка. Лучших результатов Баффетт добивался ближе к началу карьеры: например, в 1968 г. акции Berkshire выросли на 77,8 %, в 1971 г. – на 80,5 %, в 1976 г. – на 129 %, в 1979 г. – на 102,5 %. Во многом благодаря этому у компании Уоррена Баффетта в целом такой феноменальный результат.

В чем секрет? Принципы стоимостного инвестирования давно сформулированы в книге «Разумный инвестор» учителя Баффетта Бенджамина Грэма, которая уже многие десятилетия считается классикой[29]29
  Грэм Б. Разумный инвестор: Полное руководство по стоимостному инвестированию. – М.: Альпина Паблишер, 2019.


[Закрыть]. Каждый может ее прочитать, но почему-то за все это время так и не появился второй Уоррен Баффетт. Сотни тысяч, если не миллионы людей восхищаются его достижениями.

Любое действие компании – будь то покупка или продажа либо высказывание самого гения – вызывает бурные споры, и тем не менее за все эти годы не появилось никого, кто мог бы похвастаться такими же результатами. Это очень важный вопрос, ведь все, что делает Баффетт, – его принципы отбора акций, организации портфеля, его понимание «хорошего», – может быть скопировано. Насколько его метод подходит другим? Ответ на этот вопрос не так прост.

Очень многие, глядя на Berkshire Hathaway, полагают, что дело главным образом в ее портфеле. Возьмем список акций, которые держит Уоррен Баффетт. Мы увидим здесь Apple, Wells Fargo, Bank of America Corp., Kraft Heinz, Coca-Cola, American Express, U.S. Bancorp, Phillips 66, Bank of New York и т. д. Казалось бы, все просто: бери, копируй – и получишь хороший результат. Но я знаю многих, особенно среди начинающих инвесторов, которые делали так, но не получали желаемого результата.

Мне кажется, дело еще и в том, что кроме этих голубых фишек в активах Berkshire Hathaway есть компании, которые не являются публичными. Их стоимость оценивается больше чем в $200 млрд. Костяк составляет давно любимый Баффеттом страховой бизнес. Кроме него в портфеле миллиардера есть строительные, ювелирные и коммунальные компании, продавцы автомобилей, знаменитая железная дорога Burlington Northern Santa Fe, производители мебели, продуктов и одежды и многие другие компании.

В Berkshire Hathaway работает 389 000 человек. Из них лишь несколько десятков анализируют, покупают и продают компании, а большинство заняты на непубличных предприятиях, которыми владеет Berkshire. Впрочем, многие эксперты говорят, что главным источником денег для Berkshire Hathaway все же являются страховые компании. Скопировать эти инвестиции невозможно – акций этих предприятий просто нет на бирже.

Думаю, эта часть истории Баффетта и является во многом основой его стабильно хороших результатов. Такой баланс акций и непубличных компаний превращает Berkshire Hathaway в уникальный холдинг и позволяет ему мягче проходить через сложности рынка. Таким образом, «хорошо» в понимании Баффетта, те базовые принципы, о которых он говорит в своих письмах, основаны на правилах стоимостного инвестирования и обычной житейской мудрости. Но важно знать и то, что это лишь часть истории большого успеха, и, копируя ее без второй важной составляющей, вы не получаете гарантии успеха.

Вообще каждый инвестор должен искать свой собственный путь. Да, обязательно нужно изучать опыт тех, кто добился больших результатов, но все равно надо смотреть на то, что вам ближе, в чем вы хорошо разбираетесь, и не бояться рисковать. За последние 10 лет акции Berkshire Hathaway выросли более чем на 220 % – это очень хороший результат. Но можно ли было заработать больше?

В ответ приведу несколько цифр, а выводы делайте сами. Я специально выбрал для сравнения компании, чьей продукцией пользуются практически все. За те же 10 лет акции Alphabet Inc., которая владеет поисковиком Google, выросли на 504 % – вдвое больше, чем бумаги Berkshire Hathaway. Акции Facebook подорожали втрое больше – на 726 %, а Amazon – на 2292 %. Видеосервис Netflix вообще показал заоблачный результат – более 5600 %, даже не будем считать, насколько это больше 220 %-ного роста компании Баффетта.

Такая же картина получится, если сравнить Berkshire с Amazon, Facebook и другими компаниями не за 10, а за пять лет. Все они имеют явное преимущество перед фондом Уоррена Баффетта. Например, акции Apple за пять лет выросли на 1016 % – в пять раз больше, чем бумаги Berkshire Hathaway.

Это говорит о том, что меняются времена и подходы. В гонке за результатом на фондовом рынке появляются новые лидеры. Сомневаюсь, что Бенджамин Грэм выбрал бы хоть одну из перечисленных компаний. Не случайно в портфеле Баффетта лишь недавно появились акции Apple, и буквально на днях было сообщение о том, что Berkshire Hathaway начинает инвестировать в Amazon. И это после стольких лет успешной работы этих компаний. Видимо, и у таких корифеев, как Баффетт, тоже меняются взгляды, появляются исключения из устоявшихся правил и новые подходы к инвестированию.

Я вовсе не призываю читателей гнаться за рекордами. Для меня, как финансового консультанта, важнее, чтобы каждый инвестор решал задачи, которые он поставил перед своими личными финансами, – именно из этого посыла надо исходить. Но стремиться улучшить результат все же важно.

Этот рассказ будет неполным, если мы не рассмотрим класс идей «сегодня хорошо и завтра будет хорошо» с точки зрения пассивного инвестора. И здесь нужно сразу договориться, что понимается под пассивным инвестированием.

Это не так просто сформулировать, и я бы не хотел открывать дискуссию. Предлагаю для начала оттолкнуться от наиболее популярного для такого рода инвестиций индекса S&P 500. В этом случае человек, по сути, вкладывается в фондовый рынок США – в 500 крупнейших американских компаний, которые отобраны по определенному принципу.

График этого индекса доступен за долгие годы, на нем видны колебания, периоды взлетов и падений, но в целом этот индикатор все-таки растет. Именно на этом базируется стратегия пассивного инвестора. Кстати, исследования показывают, что результаты большинства паевых фондов хуже, чем у S&P 500. Баффетт, когда инвесторы спрашивают его совета, часто рекомендует именно такой подход.

Пассивный инвестор, выбирая S&P 500, на самом деле вкладывает в один из индексных фондов или ETF, который отражает динамику этого индекса. Самые большие биржевые фонды на индекс S&P 500 – это SPDR S&P 500 ETF (SPY), в нем сейчас около $300 млрд. Второе и третье место делят аналогичные фонды серии iShares и компании Vanguard. Существуют еще ETF, которые позволяют вкладывать в S&P 500 с «плечом», но они более рискованные. Есть и фонды, при помощи которых можно, наоборот, шортить S&P 500. То есть у нас есть все инструменты для работы с этим индексом.

Главная опасность для частного инвестора здесь заключается в том, что он может попасть на длительное падение рынка и у него не хватит знаний и выдержки дождаться, пока оно завершится. Конечно, в такую ситуацию может попасть и активный инвестор, который сам сформировал портфель. Но у него больше возможностей ограничить свои потери при падении рынка. Теоретически это может сделать и пассивный инвестор, но он, как правило, не специалист в подобных вещах. Само название «пассивный инвестор» предполагает минимальную трату времени на работу с портфелем или отсутствие необходимых для этого навыков.

Мы еще вернемся к этой теме в следующем разделе, где будем разбирать более сложные системы пассивного инвестирования и, в частности, обсудим инвестиционные портфели, составленные на базе различных ETF. Использование индекса широкого рынка S&P 500 для пассивного инвестирования в нашей классификации «сегодня хорошо – завтра будет хорошо» в основном базируется на историческом оптимизме. Он растет во время продолжительной позитивной динамики на рынке. Так происходит и сейчас, когда пишется эта книга: ралли длится уже 10 лет – с 2009 по 2019 г. И это дает многим уверенность, что так будет и дальше, пусть и с небольшими отклонениями.

В книге Питера Линча «Переиграть Уолл-стрит»[30]30
  Линч П. Переиграть Уолл-стрит. – М.: Альпина Паблишер, 2014.


[Закрыть] рассказывается об интересном исследовании: с 1982 по 1991 г. индекс S&P 500 восемь из десяти лет показывал более высокую доходность, чем средний управляющий паевого фонда. Но если взять более долгий промежуток времени – с 1960 по 1991 г., то паевые фонды и индекс S&P 500 уже показывают примерно одинаковую доходность.

Важный момент: пассивное инвестирование стало популярным не так давно, и мы еще не видели, как ведет себя инвестор в индексные фонды в кризис. Массовое использование биржевых фондов искажает реальное положение дел на рынке. Вес каждой компании в S&P 500 зависит от котировок ее акций. Раньше они определялись прежде всего действиями активных инвесторов, но расплодившиеся биржевые фонды стали сильно влиять на движения цен.

Когда та или иная акция попадает в S&P 500, фонды обязательно покупают ее в свои портфели и спрос на нее растет, что не всегда соответствует истинному положению компании. И наоборот: исключение бумаги из индекса заставляет фонды продавать ее, и котировки снижаются. Это очень серьезный фактор. Сейчас в индексных фондах находятся колоссальные деньги – порядка $10 трлн[31]31
  Passive attack: the story of a Wall Street revolution. Financial Times, 20.12.2018.


[Закрыть]. По другим оценкам, пассивное инвестирование уже занимает более половины американского рынка[32]32
  Passive investing now controls nearly half the US stock market. CNBC, 19.03.2019.


[Закрыть]. Поэтому то, что мы увидим, когда закончится текущий цикл бычьего рынка и наступит спад, может многих неприятно удивить.

Об этом очень хорошо пишет один из самых известных инвесторов нашего времени Говард Маркс: «Взлет популярности ETF совпал с ралли на фондовом рынке, которое началось примерно девять лет назад. Таким образом, у нас не было возможности увидеть, как это все работает при падении рынка. Включение и переоценка в ETF акций – рыночных фаворитов – стали источником спроса, который, возможно, повысил их цены.

Может ли это стать и причиной более сильного, чем обычно, давления продаж на лидеров рынка во время его падения? Может ли это еще больше снизить их цены и заставить инвесторов все чаще играть против них и против тех ETF, которые их удерживают? Мы не можем этого знать, пока такое событие не случится, но нетрудно представить, что популярность, которая способствовала росту ETF в хорошие времена, будет работать в ущерб им в плохие времена»[33]33
  Investing without people. Memo to Oaktree Clients, 18.06.2018 https://www.oaktreecapital.com/docs/default-source/memos/investing-without-people.pdf?sfvrsn=8.


[Закрыть].

Вот пример, который должен предостеречь поклонников пассивного подхода, считающих его единственным вариантом чего-то добиться на рынке. Значение индекса Dow Jones при закрытии торгов 3 сентября 1929 г. было рекордно высоким, однако в следующий раз оно достигло такого уровня через 25 лет, в ноябре 1954 г. Иначе говоря, на то, чтобы вернуться к прежним значениям, ушло четверть века.

С тех пор таких длительных перерывов не было, но этот пример должен служить своеобразным предупреждением: к сожалению, на фондовом рынке не существует ни одной стратегии инвестирования, гарантирующей, что вы получите тот результат, на который нацелены или который получался в предыдущие годы.

Я настоятельно рекомендую иметь в виду не только плюсы, связанные с дешевизной и историческими достижениями биржевых фондов, но и возможные минусы. Сторонникам пассивного инвестирования я бы предложил в качестве настенной картинки следующий график (рис. 6).

На нем изображены два индекса: Nikkei 225 и S&P 500. Сперва я бы хотел обратить ваше внимание на черную японскую линию. В декабре 1989 г. Nikkei 225 достиг исторического пика, и с тех пор индекс падает, падает, пытается немного вырасти, но снова падает. И вот уже 30 лет он никак не вернется к уровню конца 1989 г. Никто не может гарантировать, что инвестор, который ставит на индекс той или иной страны, не окажется в подобной ситуации.

На графике S&P 500 мы видим, что здесь, конечно, есть и спады: кризис 1998 г., лопнувший пузырь доткомов 2000 г., кризис 2008 г. Индекс падает, затем восстанавливается, и зачастую на это уходят годы – не так, конечно, как после Великой депрессии, но с завидной регулярностью. В который раз повторюсь: нет никакой гарантии, что очередной пик S&P 500 не будет подобен японскому максимуму 1989 г. И что тогда?

Теперь пришло время рассмотреть типичный кейс, который относится к классу «сегодня хорошо – и завтра будет хорошо». Он позволит проследить, как сработали инвестиции в торговую недвижимость на длительном промежутке времени – с 2012 по 2019 г., и сделать соответствующие выводы.

Торговые центры для скромных инвестиций[34]34
  Ведомости, 11.05.2012.


[Закрыть]

Личные вложения в недвижимость, как правило, связывают с покупкой квартиры или дома. Однако палитра инвестиций в недвижимость не исчерпывается жильем. На мой взгляд, сейчас одним из наиболее перспективных направлений на этой поляне является торговая недвижимость – современные торговые центры в крупных городах мира.

Дело в том, что именно торговля вытягивает экономику из рецессии, в частности, в США. По данным Национальной ассоциации торговли США, рост продаж в 2011 г. составил 4,7 %, или $2,53 трлн. Прогноз на 2012 г. – плюс 3,4 %, что выше темпов роста валового продукта страны (2,1–2,4 %).

Для частных инвесторов, которые не могут купить или построить торговый центр в Париже или Нью-Йорке, я бы рекомендовал воспользоваться специализированными инвестиционными трастами недвижимости (real estate investment trust – REIT), которые позволяют стать совладельцем таких торговых площадей при относительно небольших вложениях – $5000–10 000. Причем по закону 90 % прибыли REIT (в основном это арендные платежи) распределяется в виде дивидендов среди инвесторов.

За последние 12 месяцев доходность инвестиций в торговые REIT в разы превышала этот показатель по недвижимости в целом. Например, SPDR Dow Jones REIT – биржевой фонд, который отражает сводные цены на американские трасты различных секторов недвижимости (жилая, торговая, офисная, индустриальная), – вырос за год на 7,71 %. А вот индикатор роста REIT в сфере торговой недвижимости – Dow Jones U.S. Retail REIT Index – повысился на 20,46 %.

Возьмем, к примеру, американскую компанию Simon Property Group, Inc. Количество торговых центров, которыми она владеет и управляет, впечатляет: 393 объекта на конец 2011 г. Это шикарные аутлеты во Флориде, Калифорнии, Нью-Йорке и других городах Америки, где продаются по привлекательным ценам товары известных мировых брендов, крупные региональные торговые центры и многое другое.

Акции этого REIT торгуются на бирже (тикер на NYSE – SPG), и его капитализация сейчас превышает $46 млрд. Тем, кто был инвестором Simon последние годы, можно только позавидовать. В прошлом году его акции выросли на 33,6 % (в 2010 г. – на 38,4 %). Среднегодовая доходность этих акций с 2002 по 2011 г. составила 21,2 %, тогда как S&P 500 рос всего на 2,9 %. Текущая дивидендная доходность Simon Property Group – 2,5 %.

Хорошие возможности для инвестиций в торговую недвижимость можно найти не только в США. Например, мне очень нравится The Link Real Estate Investment Trust – первый REIT в Гонконге, крупнейший по капитализации в Азии (70 млрд гонконгских долларов, или около $9 млрд). Он специализируется не только на торговых центрах, но и на прилегающих к ним парковках. Для Гонконга это очень стабильный и доходный бизнес. Трасту принадлежат 80 000 парковочных мест, в основном на внутренних территориях торговых центров, а их эксплуатация приносит около 20 % от общего дохода The Link REIT.

За последние 12 месяцев (здесь и далее данные на 26.04.2012) акции The Link REIT на Гонконгской бирже (биржевой тикер – 823) выросли на 27 %, а за пять лет – на 74 %. Их дивидендная доходность – 3,8 %.

Однако значительные объемы активов, высокое качество недвижимости, расположенной в высокоразвитой стране, не всегда являются гарантами успешных инвестиций в тот или иной инвестиционный траст. Вот, например, REIT Land Securities Group plc. Он владеет и управляет торговой недвижимостью и множеством офисов по всей Англии, включая столицу. В частности, ему принадлежат недавно реконструированное крупное офисное здание в лондонском Сити на Вуд-стрит, 130 и всемирно известный комплекс Piccadilly Lights.

Этот траст является крупнейшим фондом коммерческой недвижимости в стране. Акции Land Securities Group не просто торгуются на Лондонской фондовой бирже (тикер – LAND), но и включены в индекс FTSE 100 (капитализация – более £5,7 млрд).

Между тем в отличие от двух предыдущих примеров Land Securities Group в последние годы не блистал результатами. В 2007–2008 гг. его акции пережили падение на 50 % и с тех пор еще не восстановились.

Впрочем, по мнению многих экспертов, этот траст сильно недооценен и способен в ближайшие несколько лет показать хорошие результаты. Во всяком случае, начало этого года было многообещающим: 16,37 % роста за первые четыре месяца. Текущая дивидендная доходность превышает 4 %. Вложение в такой траст наряду с уже несколько лет растущими REIT, на мой взгляд, является весьма неплохим инвестиционным ходом.

Словом, нынешние вложения в торговую недвижимость могут оказаться весьма выгодным делом для тех, кто ищет стабильные дивиденды в сочетании с заметным ростом стоимости активов. Но этот сегмент, как и фондовый рынок в целом, требует тщательного анализа, построения оптимального инвестиционного портфеля, с тем чтобы торговые инвестиции всегда приносили хороший результат.

С описания этой идеи прошло почти девять лет. Посмотрим, что из этого вышло (рис. 7). Наш гонконгский Link Real Estate Investment Trust сработал не просто хорошо, а блестяще. Он и до этого показывал отличные результаты, не подвел и в следующие девять лет. Акции этого REIT выросли больше чем на 192 %. К этому нужно добавить ежегодные дивиденды. Например, в 2019 г. траст из Гонконга выплатил 2,8 % – при таком росте это очень здорово.

А вот вторая компания, о которой шла речь в этой статье, американская Simon Property Group, сработала довольно скромно – 18,7 %. Но здесь также не нужно забывать о дивидендах, а они гораздо выше, чем в Link. Сейчас они составляют 4,72 % в год. С небольшим ростом это не бог весть что, но для человека, которому нужен регулярный доход, в том числе пенсионерам, оказавшимся в сложной ситуации из-за низких ставок долларовых депозитов, такой вариант вполне приемлем.

Нужно сказать, что до середины 2016 г. Simon Property Group развивалась неплохо, но затем последовал резкий и длительный спад. Связан он в основном с тем, что из-за развития онлайн-торговли доходы крупных торговых центров во всем мире сокращаются. Арендаторы уходят либо стараются найти площади подешевле – все это снижает эффективность работы владельцев торговых центров. Те ищут других арендаторов, стараясь заменить магазины объектами индустрии развлечений, желательно для всей семьи.

Это должно поддержать доходность торговых центров, но прорывного решения пока не найдено. Тем не менее регулярные выплаты дивидендов, которые обеспечивает компания, дают свои результаты. По данным Morningstar, за последние 10 лет среднегодовой доход от инвестиций в Simon с учетом дивидендов составил 15,9 % – это больше, чем результат S&P 500 за этот же период с учетом дивидендов (14,31 %).

Я включил в график еще один ETF – Schwab U.S. REIT ETF. Он за последние без малого девять лет принес инвесторам 43,71 % и в этом году выплатил дивиденды 2,84 %. По динамике котировок этот фонд оказался лучше, чем Simon Property Group, но, как и последняя, сильно отстал от гонконгского Link. Почему инвестиции в похожие «объекты» приносят такие разные результаты?

Чтобы ответить на этот вопрос, надо изучить «начинку» каждого фонда и географию его работы. Например, Schwab U.S. REIT ориентирован не только на торговую недвижимость в США, у него более широкий спектр инвестиций (жилая недвижимость, склады и т. д.), а траст Link владеет торговыми центрами и большим количеством парковок. Думаю, что сама локация Гонконга, где не слишком много площадей для строительства новых центров и колоссальная востребованность парковок, позволила этому REIT достичь таких результатов.

Что касается перспектив этих инвестиций, то сейчас я бы не стал рекомендовать Simon Property Group. Это слишком большая компания, к тому же непонятно будущее моллов, которые здесь так любят. А вот гонконгский фонд – неплохая инвестиция, хотя, на мой взгляд, он сейчас немного переоценен. В него можно начать потихоньку вкладывать небольшими порциями или подождать, пока он подешевеет.

В целом я бы искал REIT, которые ориентируются на более современные направления. Например, трасты недвижимости, которые инвестируют в дата-центры и все, что с ними связано, в том числе облачные сервисы и серверы для хранения информации. Мне кажется, сейчас для этого самое время.