Текст книги "Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним"

Торговый оборот коммерческой недвижимости

Правовое регулирование торгового оборота, а также его законодательное регулирование говорит о том, что данный вопрос не урегулирован в полной мере. В нормах действующего законодательства нет легального определения понятия «торговый оборот». В связи с данным фактом, рядом исследователей были предложены свои авторские дефиниции данного понятия.

В современном обществе большинство сфер жизнедеятельности основаны на договорных отношениях, в том числе имеющих предпринимательский, в том числе организационный, характер[113]113
  Левушкин А.Н. Организационные предпринимательские договоры в системе норм обязательственного права и судебной практике // Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. № 8. С. 30–35.


[Закрыть].

Круг объектов торгового оборота является более узким, по сравнению с гражданским оборотом. Это связано с тем, что при упоминании товара приходится вводить ряд ограничений, которые налагаются собственной спецификой торгового оборота. В правоприменительной деятельности очевидны отдельные результаты реформы, направленные на применение договоров в сфере предпринимательской деятельности. Такие договорные конструкции позволяют определять условия предпринимательских договоров, включаемые в их содержание в, устанавливать общие правила договорного сотрудничества сторон-предпринимателей в будущем[114]114
  См.: Левушкин А.Н. Специальные договорные конструкции: рамочный, опционный и абонентский договоры // Актуальные проблемы российского права. 2018. № 2. С. 20.


[Закрыть].

Торговый оборот является одним из участников имущественных отношений. Благодаря торговому обороту происходит переход прав на коммерческую недвижимость от одного лица к другому.

Говоря о торговом обороте коммерческой недвижимости, следует учесть тот факт, что в отличие от иных сделок, осуществляющихся в рамках торговых отношений, сделки с недвижимостью и коммерческой в том числе являются более сложными с точки зрения правового регулирования. Это связано с тем, что для перехода права собственности законом предусмотрена обязательная процедура государственной регистрации перехода права, а также иные обязательные условия, при несоблюдении которых сделка будет считаться недействительной. Например, обязательная письменная или нотариальная форма договора.

В современной России рынок недвижимости еще не до конца сложился. Характерной чертой в сфере предпринимательской недвижимости должно являться крепкое правовое ядро, которое сможет регламентировать отношения, связанные с недвижимым имуществом. Таким образом, нормативно-правовую базу необходимо дорабатывать, чтобы учитывать все современные реалии.

Основой развития всего российского законодательства является Конституция РФ, положениям которой должны полностью соответствовать принимаемые в России законы и иные правовые акты. Конституция РФ закрепляет крайне важные положения – «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9. Конституции РФ); равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности» (ст. 34 Конституции РФ)[115]115
  Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). Цит. по pravo.gov.ru.


[Закрыть].

Таким образом, закреплена фундаментальная основа любых видов недвижимости, так как в гражданский оборот было позволено вовлекать землю, а государство взяло на себя функции, направленные на недопущение монополизации и недобросовестной конкуренции.

Тем самым, определяющее и главенствующее место имеют конституционные нормы, которые признали право индивида на свободу экономической деятельности на едином экономическом пространстве.

Гражданский кодекс РФ непосредственно регулирует оборот недвижимости, устанавливая виды недвижимого имущества, определяя его правовой режим, закрепляя общие условия совершения сделок. Особенно стоит выделить п. 2 ст. 3 ГК РФ, который закрепляет обязательное требование соответствия ему.

Так, требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в Общей части ГК РФ, где дается определение предприятия, которое подлежит рассмотрению в качестве объекта недвижимости; с отдельными видами недвижимости при совершении сделок связана Особенная часть ГК РФ.

Видно, что сделка, совершенная с недвижимостью (доверительное управление, аренда недвижимости, купля-продажа и т. д.), будет носить в любом случае именно предпринимательский характер. Необходимо отметить, что значительные для субъектов правовые последствия будут иметь признание сделки с недвижимостью предпринимательской. Так, сделки, совершенные в процессе осуществления предпринимательской деятельности, могут иметь последствия при налогообложении.

Недвижимость можно поделить на разновидности активов экономического характера:

1. Недвижимость можно рассматривать как разновидность определенных финансовых активов, если она была приобретена с целью получения дохода через сдачу в доверительное управление, в аренду и т. д.;

2. В качестве разновидности реальных активов рассматривается, если она приобреталась для непосредственного потребления (личного или производственного).

Отсюда вытекает рассмотрение недвижимости в качестве «инвестиционной» – для извлечения дохода вне производственной деятельности и «операционной».

Стоит сказать о том, что на сегодняшний день сфера коммерческой недвижимости является весьма востребованной и актуальной для инвестиционной деятельности. Доля иностранных участников в российской сфере коммерческой недвижимости составляет порядка 20 %. Данный факт говорит о том, что коммерческая недвижимость представляет значительный интерес.

Предпринимательские сделки с коммерческой недвижимостью

Договор – это один из главных, основных регуляторов гражданско-правовых, предпринимательских, организационных и иных общественных отношений, складывающихся между субъектами предпринимательской деятельности[116]116
  См.: Левушкин А.Н. Организационные предпринимательские договоры в системе норм обязательственного права и судебной практике // Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. № 8. С. 31.


[Закрыть]. Под договором понимается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В свою очередь предпринимательский договор имеет особенности, обусловленные различными факторами: целями и задачами их заключения, определенным составом сторон, возмездным характером, специальным судебным порядком рассмотрения споров, императивные требования к субъекту предпринимательской деятельности при заключении договора.

Предпринимательские договоры в отношении недвижимости характеризуются следующими сущностными признаками:

1. Предпринимательские договоры заключаются в рамках осуществления предпринимательской деятельности.

2. Предпринимательские договоры являются способом правового регулирования складывающихся, между предпринимателями, горизонтальных отношений.

3. Предпринимательский договор является таковым, только при условии, что все его стороны являются действующими предпринимателями. Соответственно, если одна сторона договора является предпринимателем, а вторая не имеет такого статуса, то такой договор не является предпринимательским. Однако, данное мнение, конечно, является весьма спорным. При этом не имеет значения, для каких целей заключается договор – бытовых или предпринимательских. В определенных обстоятельствах, такой договор может быть квалифицирован как потребительский или как договор розничной купли-продажи.

4. Предпринимательский договор всегда заключается в предпринимательских целях[117]117
  Левушкин А.Н., Алборов С.В. Правовая природа предпринимательских договоров и обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности // Lex russica (Русский закон). 2021. Том 74. № 2 (171). С. 29–39.


[Закрыть].

Таким образом, предпринимательским договором является соглашение субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, заключаемое ими для обоюдного достижения целей предпринимательской деятельности.

Современные рыночные отношения, развитие предпринимательства имеют в своей основе принципы повышения уровня конкуренции, диспозитивного регулирования государством таких отношений и равенства участников. Руководствуясь именно такими важнейшими началами, лица осуществляют предпринимательскую деятельность, в регламентации которой значимую роль играют нормы гражданского законодательства, как общие предписания, и специальные правила, установленные в отдельных нормативных правовых актах Российской Федерации, регулирующие договорные предпринимательские обязательства.

Теперь же обратимся к юридическим конструкциям договоров с коммерческой недвижимостью. Такими договорами в обязательственном праве выступают:

– купля-продажа и ее подвид – купля-продажа предприятия;

– аренда;

– финансовая аренда (лизинг);

– строительный подряд;

– страхование;

– доверительное управление имуществом;

– ипотека;

– инвестиционные договоры (специальный инвестиционный контракт, договор о развитии застроенной территории, договор участия в долевом строительстве, соглашение о государственно-частном партнерстве, инвестиционный договор в отношении федеральной собственности объектов недвижимого имущества). Данные юридические конструкции рассматриваются как возможности создания, отчуждения и приобретения объектов недвижимости, в том числе коммерческой недвижимости;

– договоры, направленные на внедрение инноваций.

Полагается, что данный список не исчерпывающий, поскольку бурное развитие гражданского законодательства и некоторые экономические факторы способствуют появлению новых видов предпринимательских договоров.

Рассмотрим лишь некоторые особо важные и востребованные предпринимательские договоры.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Однако необходимо разграничивать договора купли-продажи и договор продажи предприятия. А именно, нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости, ни при каких обстоятельствах не могут дать нам возможность сделать вывод, что договор купли-продажи рассматриваемого предприятия может являться именно разновидностью договора купли-продажи недвижимости.

Так, особенности договора купли-продажи предприятия будут заключаться:

1) в ином правовом регулировании порядка заключения договора и преддоговорных отношений сторон;

2) в ином правовом регулировании отношений сторон, которые будут возникать непосредственно после реализации обязанностей сторон по договору.

Однако отсутствуют в договоре купли-продажи недвижимости вышеуказанные нюансы, что отражается в специфике самого предприятия как объекта продажи и его договора.

Комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности, признается согласно ст. 132 ГК РФ предприятием, а в дальнейшем оно признается недвижимостью (как имущественный комплекс). Необходимо отметить, что в него входят все виды имущества, которое предназначено для деятельности: исключительные права, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), сырье, долги, права требования, инвентарь, оборудование, продукция, здания, сооружения, земельные участки и т. д.

Козырь О.М., раскрывая характеристики предприятия (в разрезе рассмотрения как объекта прав) отмечает само назначение предприятия, признавая его наименование в качестве недвижимости условно, так как по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых к недвижимости не относятся. Предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является[118]118
  Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 180.


[Закрыть].

Также Козырем О.М. отмечен интересный момент – отсутствие в качестве предприятия конкретного объекта гражданских прав в какой-либо иной момент, кроме момента продажи предприятия (или совершения иной сделки)[119]119
  Козырь О.М. Указ. соч. С. 181.


[Закрыть].

Можно подвести важный итог, что именно сложные объекты будут являться предметом договора купли-продажи предприятия, например, имущественные комплексы, имеющие определенную недвижимость в своей составной части. Вместе с тем, иные имущественные комплексы не отвечают признакам предприятия, поэтому именно они не смогут быть отчуждены в соответствии с договором купли-продажи предприятия.

Однако при рассмотрении данного вопроса в разрезе предпринимательской деятельности стоит обратить внимание на продажу части предприятия. Этот вопрос является очень актуальным, что требует необходимого правового регулирования. Объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, может быть целая часть предприятия или какая-то конкретная выделенная часть. Вместе с тем, в ст. 559 ГК РФ закрепляется обязанность осуществления продажи продавцом своего предприятия в целом виде в собственность покупателя. Таким образом, здесь предприятие будет рассматриваться в целом как имущественный комплекс.

Можно сделать вывод, что продажа какой-то части предприятия является непосредственной продажей предприятия (в целом) либо уже будет рассматриваться в качестве продажи отдельных видов имущества, которые осуществляются по правилам, предусмотренным для отчуждения соответствующих имущественных прав или вещей, то есть по общим правилам. Так же стоит отметить обязательную государственную регистрацию предприятия и некоторые особенности продажи предприятия в ходе приватизации и процедур банкротства.

Лизинг уже вошел в практику делового оборота в Российской Федерации. В настоящее время одним из развитых рынков, где используется лизинг, является рынок торгового оборудования, движимого имущества (преимущественно строительного), но именно коммерческая недвижимость не получила какого-либо преимущества. В то же время, общее количество сделок с коммерческой недвижимостью остается незначительным, хотя у приобретателей имущества он должен вызывать повышенный интерес, который в будущем должен перерастать в непосредственный спрос.

Процедура государственной регистрации вышеуказанных договоров создает сложности и некий формализм, что отрицательно сказывается на развитии подобных правоотношений, который по своей сути являются интересным решением для предпринимательской деятельности. Так, если следовать букве закона, то до того, как заключить договор, будущий лизингодатель должен провести переговоры с продавцом имущества, получить у него необходимую для государственной регистрации договора лизинга информацию и только затем (когда уже фактически договорные отношения состоялись, но формально, кроме как на словах, нигде не закреплены) подписать договор лизинга, подать его на государственную регистрацию и после его регистрации заключить договор купли-продажи с продавцом имущества, а после государственной регистрации права собственности передать это имущество непосредственно лизингополучателю[120]120
  Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ: текст с изм. и доп. от 16.10.2017 // Собрание законодательства РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.


[Закрыть].

Как правило, указанная процедура обязательна для исполнения, что подтверждается также судебной практикой, когда после подачи договора лизинга на государственную регистрацию регистрирующий орган отказал в государственной регистрации, поскольку посчитал, что сложившиеся отношения не связаны с лизингом (арендодатель не приобретал имущество у продавца, указанного арендатором, а передал уже заранее приобретенное имущество), и суд указанную позицию поддержал[121]121
  Постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 31.01.2005 по делу № КГ-А41/13465-04.


[Закрыть].

Стоит отметить, что гарантии прав лизингодателя достаточно четко прописаны в национальном законодательстве о лизинге. Так, при неисполнении взятых на себя обязательств более двух раз подряд лизингополучателем в виде задержек лизинговых платежей лизингодателем производится их списание в бесспорном порядке. Кроме того, договор лизинга расторгается досрочно по требованию лизингодателя, а все расходы несет лизингополучатель (расходы по возврату имущества). Можно сделать вывод, что договор лизинга является весьма удобным инструментом в осуществлении предпринимательской деятельности.

Лизинг коммерческой недвижимости в России сейчас является динамично развивающимся рынком, где высокорентабельными являются инвестиционные вложения. Полагаем, что лизинговый опыт необходимо использовать во всех сферах предпринимательской деятельности, особенно в сфере торговли. При чем лизинг могут использовать любые игроки – как начинающие, так и опытные. Реальный сектор экономики нуждается в развитии благоприятных условий в правоотношениях, связанных с договорами лизинга, так как: требования банков и иных кредитных организаций к дополнительному обеспечению операций бывают высоки; финансовые возможности торговых предприятий ограничены; сама недвижимость стоит достаточно дорого в Российской Федерации.

Заключаемые договоры содержат элементы разных по юридической природе договоров и являются смешанными[122]122
  Павлодский Е.А. Договоры в предпринимательской деятельности / под ред. Павлодского Е.А., Левшиной Т.Л. М.: Статут, 2008. С. 17.


[Закрыть]. Данный договор имеет непосредственное значение к коммерческой недвижимости, например, создание сложного архитектурного сооружения – офиса в стиле хай-тек с внедрением автоматизированных систем по принципу «умный дом» или же переоборудование старого склада, фабрики и т. д. в офисные или жилые помещения в лофт. Тем самым, направленные на внедрение инноваций договоры имеют разную юридическую природу, а общим элементом в данных договорах является конечная цель – получение максимальной прибыли за счет внедрения инноваций.

Тем самым, мы видим многообразие договоров, которые направлены на инновационное внедрение, поэтому абсолютно не представляется возможным выделить юридическую направленность в единую и общую группу для всех. Договора могут быть направлены как на выполнение работ и оказание услуг, так и на передачу имущества. Поэтому целесообразно проводить рассмотрение юридических элементов договоров относительно тех видов договоров, которые направлены на инновационные внедрения, соответствующие установленному договорному типу в законодательстве Российской Федерации.

Для участников предпринимательских отношений недвижимое имущество будет обладать такими неотъемлемыми признаками как потребительский товар длительного пользования, как самостоятельный объект инвестиций, как часть активов предприятия и как непосредственный экономический актив, который выступает в и социальных и хозяйственных процессах в самых разнообразных качествах[123]123
  Левушкин А.Н. Договоры в предпринимательской деятельности: Учебник. М.: Проспект, 2021. С. 218.


[Закрыть].

В работе предпринимателя вышеназванное разнообразие начал недвижимости в социальной и экономической деятельности устанавливает сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости в предпринимательском обороте и сам разнообразный характер рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом.

Тенденция развития рынка сделок с коммерческой недвижимостью будет сохраняться на протяжении длительного времени, данный факт связан с тем, что в данный момент нет предпосылок и других направлений для развития рынка инвестиций. Пока на рынке не появятся другие альтернативные источники вложения инвестиций, будет происходить развитие.

Однако наличие существенных проблем как в сфере предпринимательского, так и гражданского права никто не отменял. Данные проблемы связаны между собой и носят негативный характер для развития общественных отношений в указанных отраслях права. Коллизии и противоречия требуют срочного и незамедлительного решения, но стоит учитывать тот факт, что решение указанных проблем должно в обязательном порядке совпадать с интересами предпринимателей на рынке недвижимости, так как без них нельзя будет построить рабочее и конкурентное экономическое пространство в России.

Глава 4
Ограничение права собственности на недвижимость в силу закона

Ограничение права как правовой механизм, направленный на достижение баланса между правами и обязанностями субъектов имущественных правоотношений

На необходимость ограничения имущественных прав обращали внимание еще древние римские юристы. В настоящее время о теоретической важности и большом прикладном значении механизма ограничения права собственности свидетельствует огромное внимание к данной проблематике современных исследователей права, таких как: Андреев Ю.Н., Василишина И.И., Грибанов В.П., Емелькина И.А., В.Д. Зорькин, Краснова Т.С., Камышанский В.П., Микрюков В.А., Сюбаева Ю.Д., Скловский К.И., Суханов Е.А., Самончик О.А. и многих других.

Исследованию ограничений права собственности в дореволюционный период посвящали свои труды такие авторы как: Васьковский Е.В., Гамбаров Ю.С., Покровский И.А., Победоносцев К.П. Шершеневич Г.Ф. Так, И.А. Покровский писал: «… чем далее идет время, чем теснее становится жизнь и чем сложнее делаются условия общежития, тем настоятельнее обнаруживается потребность во взаимном ограничении и общественном регулировании»[124]124
  Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.,1998. С. 205.


[Закрыть].

С точки зрения лексики русского языка «ограничение» означает не прекращение, а сужение, уменьшение чего-либо. С позиции правовой доктрины ограничение права следует рассматривать в контексте, когда управомоченное лицо должно удерживаться в определенных границах, т. е. когда ограничиваются его права или действия, т. е. права не прекращаются, а действия не запрещаются вообще, а как бы суживаются.

Перед тем как исследовать «ограничение права собственности на недвижимое имущество» следует выявить правовую природу и имплицитные особенности общего понятия «ограничение права», которое является базовым для «ограничения права собственности».

Категория «ограничение права» настолько тесно переплетена со всеми отраслями права и имеет настолько важно значение для достижения баланса прав и обязанностей субъектов правоотношений, и в первую очередь для обеспечения баланса обязанностей слабой стороны и правами сильной стороны, что в доктрине права она сравнивается с самим правом, поскольку уже само «право» есть ограничение свободы каждого и, по сути, любой закон фактически ограничивает свободу каждого индивида. Отсюда можно сделать вывод, что свобода всегда относительна, поскольку она ограничена правом. К такому выводу пришел И. Кант, указав в ряде своих работ, что право не только есть ограничение свободы каждого, но и является условием свободы каждого другого, насколько это возможно по всеобщему закону[125]125
  См.: Кант И. Критика чистого разума. Рига, 1781; Критика практического разума. Рига, 1788.


[Закрыть].

Хорошо известно изречение Ш. Монтескье о том, что свобода – это право делать все то, что дозволено законом. Таким образом, свобода всегда относительна и может существовать только относительно установленных ограничений. Справедливо отметил К. Ясперс: «Свобода человека не может существовать без ограничений, ибо подлинная свобода осознает свои ограничения»[126]126
  Ясперс К. Смысл и назначение истории. М., 1991. С. 168.


[Закрыть].

Следует заметить, что механизм ограничения права действует не только в гражданском праве и конкретно в имущественной сфере. Мы может наблюдать его в трудовом праве, в исполнительном праве и в других отраслях права. Это приводит к мысли о том, что объективное право не только наделяет правами и устанавливает обязанности субъектов, но также устанавливает и определенные ограничения. Например, до 1 февраля 2008 года можно было утверждать, что в исполнительном праве имел место иммунитет взыскания на личность должника, что детерминировало неприкосновенность личности самого должника, его личных неимущественных прав, т. е. такие права были не ограничены законодателем. В содержании данного иммунитета проявлялась общая цель исполнительного производства – удовлетворение законных интересов имущественного характера взыскателя и недопустимости обращения взыскания на личные неимущественные права должника. Меры принудительного исполнения не распространялись на личность должника, его личные неимущественные права[127]127
  Свирин Ю.А. Дивергенция в системе права. М.: Астра Полиграфия, 2012. С. 150.


[Закрыть]. В связи с вступившими в силу изменениями в исполнительном законодательстве личные неимущественные права должника стали ограничиваться. Более того, с 15 января 2016 года судебные приставы-исполнители могут ограничить действие водительских удостоверений должника. Такое ограничение не лишает должника самого права управления транспортным средством, а лишь ограничивает такое право. Также судебные приставы-исполнители вправе наложить запрет на регистрационные действия должника в отношении автомобиля, что не лишает должника права собственности на автомобиль, но ограничивает такое право и побуждает должника к исполнению требований исполнительного документа.

Безусловно, закрепление в законе механизма ограничения права прежде всего, с нашей точки зрения, ведет к ограничению конституционных прав и свобод. Однако многие исследователи права как в России, так и в других странах в своих работах доказывали не только возможность, но и необходимость таких ограничений. В доктрине существует широкий диапазон подходов к вопросу о целях ограничения прав. Так, Х. Альм-Мерк считает возможным ограничение конституционных прав и свобод для защиты других интересов и свобод, признаваемых основным законом[128]128
  Абросимова Е.Б. Международная конференция «Конституционные проблемы федерализма и регионализма» // Государство и право. 1994. № 3.С. 144.


[Закрыть]. Б.А. Страшун также полагает возможным ограничение прав и свобод, если это необходимо с целью уважения прав и свобод других людей и нормального функционирования общества и государства[129]129
  Страшун Б.А. Конституционное (государственное) право зарубежных стран. Т. 1. М., 1993.


[Закрыть]. Ф. Люшер обосновывает ограничение прав и свобод граждан с целью обеспечения национальной независимости и обороны[130]130
  Люшер Ф. Конституционная защита прав и свобод личности / под ред. С. Боботова. М., 1993. С. 29.


[Закрыть]. На возможность ограничения прав и свобод с целью сохранения территориальной целостности, экономического благосостояния, предотвращения массовых беспорядков и преступлений, обеспечения авторитета и беспристрастности правосудия указывал В. Пушкаш[131]131
  Пушкан В. Роль конституционного суда в соблюдении пределов ограничений некоторых прав и свобод, предусмотренных Конституцией Республики Молдова // Конституционное правосудие: Вестник конференции органов конституционного контроля стран молодой демократии. Выпуск 3 (29). 2005. С. 89.


[Закрыть]. О необходимости ограничения прав и свобод с целью обеспечения здоровья, мира, правопорядка и морали в обществе указывал индийский исследователь Басу Дурга Дас[132]132
  Басу Дурга Дас. Основы конституционного права Индии: Пер. с англ. под ред. М. М. Сайфулина. М., 1986. С. 173–175.


[Закрыть]. И данный список авторов можно долго продолжать.

Ограничение прав не следует рассматривать как ограничение свободы или лишение самого права. Еще Эпикур справедливо указывал, что свобода человека – это его ответственность за разумный выбор своего образа жизни[133]133
  Материалисты Древней Греции. М., 1955. С. 81.


[Закрыть]. Спиноза также обосновывал в своих работах «свободную необходимость»[134]134
  Валла Лоренцо. Об истинном и ложном благе. О свободе воли. М., 1989. С. 93–97.


[Закрыть] и указывал, что она совмещает в себе необходимость и свободу как две составляющие в одной субстанции. Поэтому права и свободы в любом человеческом обществе приобретают ограниченный характер.

С развитием правовой мысли в человеческом обществе постепенно складывается система норм-запретов и норм-ограничений, а права, будучи закрепленными в Конституции рассматриваются не абсолютными и не безграничными.

Что же представляет собой ограничение права в широком смысле?

В курсе общей теории права указано, что ограничение права есть:

– правовое сдерживание противозаконных деяний, создающее условия для удовлетворения интересов контрсубъекта и общественных интересов;

– установленные в праве границы, в пределах которых лица должны действовать;

– исключение определенных возможностей в деятельности субъектов[135]135
  Марченко М.Н. Общая теория государства и права: Академический курс в трех томах. М.: Норма, 2007. С. 362.


[Закрыть].

Однако ограничение права собственности несколько отличается от ограничений общего права. Так, по мнению Е.А. Горячевой, ограничение права собственности есть установление дополнительных обязанностей собственника имущества или иного титульного владельца по совершению определенных действий (или воздержания от них) на основании актов уполномоченных органов либо договора, если это не запрещено законом и иными правовыми актами»[136]136
  Горячева Е.А. Возмездное отчуждение земельных участков: гражданско-правовой аспект: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.


[Закрыть].

Согласно статье 55 Конституции РФ права и свободы не должны толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод. Вместе с тем в Конституции РФ закрепляются пределы ограничений права. В частности, применение ограничительных мер должно соотносится с пределами необходимой достаточности для достижения целей защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Конституция РФ также ясно определила перечень прав и обязанностей, которые не подлежат ограничению даже в условиях чрезвычайного положения (п. 3 ст. 56 Конституции РФ), в том числе право на «свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности» (ч. 1 ст. 34).

Согласно Конституции РФ, права могут быть ограничены федеральным законом только в случаях, когда это необходимо в следующих целях:

– защиты основ конституционного строя;

– защиты нравственности;

– защиты здоровья;

– защиты прав других лиц;

– обеспечение обороны страны;

– обеспечение безопасности государства.

Перечень целей ограничения является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Основной закон ФРГ закрепляя условия ограничения права постулирует, что вмешательство и ограничения могут иметь место только для отвращения общей опасности или опасности для жизни отдельных субъектов, а также на основании закона для предотвращения непосредственной угрозы общественной безопасности и порядку[137]137
  Маклаков В.В. Конституция зарубежных государств: учебное пособие. М.: Изд-во БЕК, 1997. С. 13.


[Закрыть].

В российской доктрине имеется точка зрения, согласно которой ограничения права не приводят к уменьшению субъективных прав. При введении ограничений объем права собственности сохраняется, но сужается его применение, детерминированное такими ограничениями. Более того, Конституционный Суд РФ в своих постановлениях не раз указывал на то, что в случаях, когда нормы позволяют законодателю установить ограничения прав, законодатель не может посягать на само существо того или иного права, которое привело бы к утрате его реального содержания. Вопреки этому, Д.Б. Чиниев указывает: «По мере развития рыночных отношений в гражданском обороте получают распространение иные правоотношения собственности, обусловленные тем, что собственник, исходя из своей воли, усмотрений и интересов, наделяет производными правами несобственников, а это обременяет, ограничивает его возможности и в итоге изменяет само право собственности»[138]138
  Чиниев Д.А. Пределы и ограничения права собственности по законодательству зарубежных стран // Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения. 2015. № 5. С. 878.


[Закрыть].

Ограничения, вводимые законодателем на права субъектов имущественных правоотношений, призваны обеспечить соблюдение не только интересов общества в целом, но и отдельной личности. По мнению П.П. Згонникова, речь идет об имманентных свойствах права, то есть там, где право существует, там существуют и ограничения[139]139
  Згонников П.П. Правовая природа ограничений прав // Российская юстиция. 2019. № 4. С. 49.


[Закрыть]. Таким образом можно констатировать, что праву одного всегда корреспондирует ограничение права другого.

Ограничения прав собственности на недвижимое имущество напрямую связаны с функцией сдерживания от деяний, могущих причинить вред другим субъектам права и в этом смысле они носят превентивный характер, предостерегают от возможных неблагоприятных последствий субъектов правоотношений, в связи с чем мы не можем согласиться с В.П. Камышанским, который утверждал, что ограничения вызваны волеизъявлением самого собственника имущества[140]140
  Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности. Волгоград, 2000. С. 69.


[Закрыть]. В правоотношениях собственности праву собственника противостоит другое лицо – обязанное лицо, но в интересах такого лица законом установлены ограничения правообладателя. Следовательно, такое лицо можно назвать «условно обязанным лицом».

Ограничение прав необходимо отличать от запретов, которых так же много как в гражданском праве в целом, так и конкретно в праве собственности. Запрет налагает на управомоченное лицо обязанность не совершать определенные действия вообще, т. е. направлен на недопущение каких-либо действий. По сравнению с запретами ограничения права есть более универсальный правовой инструмент, позволяющий регулировать гражданский оборот в том числе и в сфере недвижимого имущества, поскольку ограничения не содержат запрета вообще, а лишь суживают некоторые правомочия. Например, в случае установления сервитута для прохода через соседний земельный участок, невозможно через систему запретов обеспечить в полном объеме право ограниченного пользования соседним участком владельцу такого сервитута. Путем установления запретов также невозможно обеспечить в полном объеме права титульных владельцев – не собственников.