Текст книги "Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним"

Глава 6
Договор коммерческого найма жилого помещения

Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

(П.В. Крашенинников)[202]202
  Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: постатейный комментарий к главам 34 и 35 /Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 163.


[Закрыть].

Перед началом изложения материала, уместно вспомнить одну пословицу, отчасти имеющую отношение к настоящей главе. А пословица такая: «Хоть горшком назови, только в печь не станови». Многие спросят, а причем тут эта половица? Дело в том, что существует всем известный гражданско-правовой договор, который в законодательстве имеет одно название – «договор найма жилого помещения», а подразумевают под этим договором– «договор коммерческого найма». Или точнее, выделяют «договор найма жилого помещения» и две его разновидности: «договор коммерческого найма» и «договор социального найма». Важно сразу сделать оговорку о том, что в ГК РФ договор с названием «коммерческий наем», отсутствует. Безусловно, что с научной точки зрения, такому договору есть объяснение, но относительно его соответствия законодательному названию собственно договора найма жилого помещения, нет. Однако подразумевать под «договором коммерческого найма» – «договор найма жилого помещения», возможно, на что и обращает внимание М.И. Брагинский[203]203
  Брагинский М.В., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011. С. 642.


[Закрыть].

В жилищном праве имеется много случаев, когда под одним подразумевается другое. Например, под жилым домом, как видом жилых помещений, зачастую подразумевается «многоквартирный дом»; под «жилищными отношениями» – «жилищные правоотношения»; под «благоустроенностью жилого помещения» – «благоустройство жилого помещения»; под «жилым домом, состоящим из комнат» – «жилой дом, состоящим из квартир» и такой перечень можно продолжать и даже приводить цитаты некоторых авторов, точки зрения которых «подразумеваются». Однако целесообразно вернуться к теме настоящего исследования.

Следует подчеркнуть, что термин «коммерческий наем» впервые был использован в комментариях к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации 1996 г.[204]204
  Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.


[Закрыть] и достаточно «прочно» вошел, не только в научный оборот, но и в правоприменительную практику.

Наверное, целью такого использования, являлась и является упорядоченность договоров найма, а именно, чтобы «разделить» договор социального найма и договор найма жилого помещения, именуемого «коммерческим наймом».

Вот и вспомнилась пословица кстати.

Тем не менее, чтобы все соответствовало законодательной действительности, как говорят «расставлено по своим местам», в настоящей главе анализ будет проводиться в отношении поименованного в ГК РФ «договора найма жилого помещения».

Дабы не проводить уже известный многим сравнительный анализ между договором найма жилого помещения и договором аренды, хотя к последнему, безусловно, потребуется обращаться, а также не заходить за рамки главы и не проводить каких-либо параллелей с договором социального найма и наймом жилого помещения жилищного фонда социального использования, обратим внимание на отличительные особенности договора найма жилого помещения, а именно, на его понятие, объект, стороны, форму, срок, а также обязанности сторон. Остальные характеристики договора найма жилого помещения, будут проведены в сравнении с договором социального найма жилого помещения.

Понятие и характеристика договора найма жилого помещения. Из определения договора найма жилого помещения следует, что последний направлен на передачу во владение и пользование объекта, обладающим особым правовым статусом, а именно жилое помещение, которое предназначено для проживания. Определение жилого помещения содержится также в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Между тем, как отмечает М.Н. Рахвалова, ЖК РФ вступает в противоречие с ГК РФ, устанавливая для жилого помещения дополнительные требования: о его изолированности и возможности использования для постоянного проживания. Очевидно, что функциональное назначение жилых помещений значительно расширено в ГК РФ по сравнению с ЖК РФ[205]205
  Рахвалова М.Н. Отказополучатели и получатели ренты как субъекты жилищных правоотношений. Монография. Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2009. С. 7.


[Закрыть].

С данной точкой зрения автора согласиться нельзя, поскольку ЖК РФ является специальным кодифицированным источником, который вправе устанавливать дополнительные требования к жилому помещению. Никакой противоречивости в данном случае нет, несмотря на то, что основная масса норм ЖК РФ является гражданско-правовой, жилищное законодательство является полисистемным комплексом правовых норм, сочетающим в себе, в том числе, и нормы гражданского законодательства.

Следует отметить, что проживание в жилом помещении является общим правилом, имеются исключения, то есть назначение жилого помещения заключается не только в проживании, но и его использовании в иных целях, в связи с чем, говорить о «строго целевом назначении» (выделено автором – С.Н.) жилого помещения, предназначенного только для проживания, не приходится. Действительно, ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности, а также индивидуальной предпринимательской деятельности. К сожалению, какими конкретно видами профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности возможно заниматься в жилом помещении, законом не определено. Следует согласиться с И.А. Емелькиной, которая отмечает, что «законодателю следовало бы установить перечень тех видов предпринимательской деятельности, которые нельзя осуществлять в жилом помещении без перевода в нежилое»[206]206
  Емелькина И.А. Вещные права: учебное пособие. Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 2017. С. 176 (268 с.).


[Закрыть]. Представляется спорной и дискуссионной позиция О.В. Кириченко и Е.В. Накушнова, которые отмечают, что непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью: сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т. п., а также частные нотариусы[207]207
  Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Назначение жилого помещения и пределы его использования // Семейное и жилищное право. 2019. № 1. С. 32–34.


[Закрыть]. Не совсем ясна логическая связь интеллектуальной деятельности с предпринимательской деятельностью.

Между тем ЖК РФ полностью исключает возможность размещения в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, оказания гостиничных услуг, а также осуществления миссионерской деятельности. В отношении последней, имеется оговорка, согласно которой в жилом помещении допускаются богослужения и иные религиозные обряды и церемонии (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях»).

Итак, главным пределом использования жилого помещения в иных целях является то, чтобы такое использование не нарушало прав и законных интересов других граждан, а также не выходило за рамки требований, которым должно отвечать жилое помещение. Особое внимание следует обратить на положения ст. 17 ЖК РФ, а именно на то, что понимается под использованием жилого помещения не по назначению и систематическим нарушением прав и законных интересов соседей при пользовании жилым помещением. Так, под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1–3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. Представляется, что основная проблема, которая возникает при толковании использования жилого помещения не по назначению, как было отмечено ранее, заключается в том, что ЖК РФ не конкретизирует те виды индивидуальной предпринимательской и профессиональной деятельности которые возможно осуществлять в жилом помещении.

Следует обратить внимание на то, что в судебной практике достаточно часто рассматриваются споры об использовании жилых помещений не по назначению в силу осуществления в них профессиональной деятельности.

Так, по делу № 2-696/2015 от 25 декабря 2015 года Онежского городского суда Архангельской области истцами оспаривалось использование жилого помещения для осуществления ответчиком нотариальной деятельности.

Истцы полагали, что при использовании жилого помещения не по назначению нарушаются права и законные интересы граждан, проживающих в данном подъезде многоквартирного жилого дома, причиняя собственникам неудобства, затрудняя вход, выход в подъезде, грязь, мусор, в подъезде, постоянно сломанная дверь в подъезде, машины клиентов нотариуса заполняют двор, нарушены инженерные сети. Однако суд не согласился с доводами истцов и отказал в удовлетворении искового заявления ссылаясь на то, что осуществлять в жилом помещении нотариальную деятельность вправе гражданин, проживающий в данном помещении на законных основаниях. Это право вытекает из закона. При этом, под проживанием на законных основаниях понимается, в частности, проживание в жилом помещении, которое принадлежит гражданину на праве собственности, на основании договора найма, аренды, безвозмездного пользования и иных договоров, в том числе смешанных и непоименованных, к таким гражданам относятся также лица, вселенные в жилое помещение надлежащим образом. Нотариальная деятельность не является предпринимательской, и для ее ведения достаточно получить статус нотариуса. Таким образом, в жилом помещении вправе осуществлять свою деятельность гражданин, который имеет лицензию на право нотариальной деятельности. Кроме того, осуществление такой профессиональной деятельности в жилом помещении не требует какого-либо согласования с органом местного самоуправления, а также не предусмотрена действующим законодательством и необходимость перевода жилого помещения в нежилое, для осуществления нотариальной деятельности[208]208
  Судебные и нормативные акты РФ. URL: http://sudact.ru (дата обращения: 27.02.2021).


[Закрыть].

Что касается систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» к такому нарушению следует относить неоднократные, постоянно повторяющиеся действия нанимателями и (или) членами их семьи по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Как было отмечено ранее, договор найма жилого помещения направлен на переход во владение и пользование жилого помещения от собственника либо уполномоченного им лица (наймодателя) к нанимателю. Интерес в определении договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ) вызывает наличие слова «предоставить». Сразу возникает вопрос, а в чем интерес? Интерес заключается именно в слове «предоставить». Кстати, «предоставить» и «передать» – это одно и то же? В арендных отношениях, в основном объект договора предоставляется, например, по договору проката, аренды транспортных средств, аренды предприятия и др., но по каким-то причинам, в договоре аренды зданий и сооружений, объекты уже передаются, а не предоставляются. Таким образом, можно сделать вывод, что законодательных отличий между «предоставлением» и «передачей» нет, в связи с чем, их можно рассматривать как понятия синонимичные.

Не требует обоснования возмездный характер договора найма жилого помещения. Действительно, он является возмездным, что вполне закономерно и комментарии в данном случае излишни. Какой смысл собственнику жилого помещения, не зависимо от того, к какому виду жилищного фонда относится жилое помещение, безвозмездно передавать свое жилое помещение по владение и пользование для проживания в нем. Безусловно, что общей целью, что следует из сути такой договорной конструкции, является удовлетворение жилищных потребностей граждан, однако и про «денежный» интерес не следует забывать. При этом, совершенно не принципиально, кто является наймодателем (собственником) жилого помещения.

Почему же договор найма жилого помещения, вдруг, «назвали» «договором коммерческого найма». Какое благо привносит в суть договора слово «коммерческий», тем более учитывая, что на стороне наймодателя могут быть: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Если полагать, что слово «коммерческий» означает его возмездный характер и тем самым его следует «отделять» от договора социального найма. А договор социального найма является безвозмездным? За жилое помещение и за коммунальные услуги оплачивать не нужно? Если нет, тогда это известный в гражданском законодательстве договор «безвозмездного пользования» Или различие в субъектах, хотя вроде бы и в договоре найма жилого помещения и договоре социального найма на стороне наймодателя участвуют те же публично-правовые образования. Вопросов можно задавать много, однако, представляется, что название «коммерческий наем» в содержание договора ничего не вносит, а наоборот вызывает путаницу. Самое парадоксальное заключается в том, что многие, в том числе и правоприменительные органы, используя словосочетание «договор коммерческого найма», ссылаются на нормы гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». А в данной статье «договора коммерческого найма» нет.

Представляется убедительной позиция Е.В. Трушина, который полагает, что применять термин «коммерческий» в отношении договора найма жилого помещения недопустимо, поскольку из смысла гл. 35 ГК РФ не следует, что собственник обязательно должен извлекать прибыль от сдачи жилья в наем, то есть закон не считает это коммерческой деятельностью и не обязывает к этому собственника жилого помещения»…[209]209
  Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. № 3. С. 5.


[Закрыть].

Между тем О.В. Кириченко полагает, что «…отсутствие в ГК РФ термина «коммерческий», который широко применяется в правоприменительной (в т. ч. судебной) практике и, прежде всего, неполнота соответствующих норм о договоре найма, по-прежнему, свидетельствует о недостаточной правовой регламентации рассматриваемых отношений»[210]210
  Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения как один из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан / под общ. ред. З.И. Цыбуленко. Ульяновск: УлГПУ, 2012. С. 26.


[Закрыть]. С данной позицией автора согласиться нельзя в силу ее контрпродуктивности.

Объект договора найма жилого помещения. Как уже было отмечено, жилое помещение является объектом договора найма жилого помещения, обладающего особым правовым статусом. В этом следует согласиться с гражданским законодательством, которое определяет жилое помещение как объект договора. Между тем, в ЖК РФ тоже самое жилое помещение обозначается как предмет договора. Например, в договоре социального найма. Как справедливо отмечает профессор В.В. Кулаков, употребление данных терминов как идентичных еще раз свидетельствует о смешении понятий «договор как сделка» и «договор как обязательство»[211]211
  Кулаков В.В. Обязательство и осложнение его структуры в гражданском праве России: монография. М.: РАП, 2009. С. 73.


[Закрыть].

Не погружаясь в научную дискуссию относительно предмета и объекта договора найма жилого помещения, повод для которой дает закон, представляется более предпочтительной позиция ученых, относящих те блага, которые закреплены в ст. 128 ГК РФ, в договорных отношениях не предметом договора, а его объектом. По ходу изложения, следует сразу отметить, что наличие закрытого перечня объектов гражданских прав, закрепленных в ст. 128 ГК РФ каких-либо сложностей как в теории гражданского права, так и в правоприменительной практике не вызывает.

Представляется обоснованной точка зрения профессора В.В. Кулакова, который отмечает, что «обсуждая проблему «объекта договора», следует иметь ввиду, разное понимание договора – как сделку и как обязательство. Ведь в ст. 432 ГК РФ речь идет о договоре как о сделке. Определив в юридическом факте (сделке) то, по поводу чего в дальнейшем возникает обязательство, тем самым мы устанавливаем его объект, предмет договора – сделки – должен включать в себя указание не только на объект предполагаемого обязательственного правоотношения, но и необходимые действия по поводу этого объекта, указывающие на направленность договора…»[212]212
  Кулаков В.В. Обязательство и осложнение его структуры в гражданском праве России: монография. М.: РАП, 2009. С. 73.


[Закрыть].

К сожалению, ряд авторов не проводят различий между предметом и объектом договора. Так, В.Н. Ивакин в своем учебном пособии в одном случае указывает, что: «Предметом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение», а в другом, что «Объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение независимо от его размера». Видит ли автор различия между предметом и объектом договора? Представляется, что нет.

Итак, единственным объектом договора найма жилого помещения является жилое помещение, определение которого содержится в ст. 15 ЖК РФ, где указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. В контексте настоящего исследования речь будет о жилом помещении, как объекте договора найма жилого помещения. Между тем, отнесение законодателем к объектам жилищных прав только жилого помещения, является нелогичным, поскольку из анализа жилищного законодательства можно сделать вывод о том, что объектами жилищных прав являются не только жилые помещения, но и многоквартирные дома (как совокупность жилых помещений – выделено автором – С.Н.), не относящиеся к жилым помещениям. Однако зачастую в учебной литературе многоквартирные дома рассматриваются как разновидности «жилых домов», с учетом деления жилых домов на индивидуальные и многоквартирные[213]213
  Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. 2 изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2019. С. 247.


[Закрыть]. С данной позицией сложно согласиться, поскольку это не соответствует определению жилого дома, которое содержится в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, где указано, что жилой дом состоит из комнат, а многоквартирные дома состоят не из комнат, а из квартир. Все достаточно очевидно.

Что касается жилого помещения, как объекта договора найма жилого помещения, каких-либо особых требований к таким жилым помещениям, чем те, которые указаны в определении жилого помещения в ст. 15 ЖК РФ нет.

Жилое помещение является недвижимым имуществом, пригодно для постоянного проживания, в связи с чем, должно отвечать всем установленным нормативным требованиям.

Как известно, жилищное законодательство, выделяет такие виды жилых помещений, как жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната. По сути, такие же виды жилых помещений должны быть объектом договора найма жилого помещения, однако п. 1 ст. 673 ГК РФ исключает такой вид жилого помещения, как комната. С точки зрения гражданского законодательства, собственник двухкомнатной квартиры, проживая в одной комнате, не может заключить договор найма жилого помещения с другом лицом, для проживания последнего в другой комнате? Но, в п. 1 ст. 673 ГК РФ указан такой объект договора, как часть квартиры, а часть квартиры, это, в том числе, комната, в которой другое лицо, по приведенной ситуации проживать по заключенному договору найма жилого помещения проживать может. Таким образом, возникает закономерный вопрос, какую цель преследовал законодатель, не указывая среди объектов договора найма жилого помещения – комнату. Тем более, из определения комнаты (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ) следует, что она является частью квартиры или частью жилого дома.

Еще интересна одна ситуация по отнесению комнат к различным видам жилищного фонда. Возможно ли такое? Как известно, жилищный фонд в зависимости от целей использования может быть жилищным фондам коммерческого использования и индивидуальным жилищным фондом. Например, собственник двухкомнатной квартиры решил заключить договор «найма жилого помещения» на часть жилого помещения (квартиры), при этом, сам проживая в другой комнате. Получается, что в той комнате, где он проживает сам, это жилое помещение, относящееся к индивидуальному жилищному фонду, а ту комнату, которую он «сдает за деньги», – к жилищному фонду коммерческого использования. А такое вообще может быть? Представляется, что нет. Но кто запрещает собственнику передавать во владение и пользование часть квартиры, при этом самому проживая в ней? Никто. Таким образом, к данной ситуации классификация жилищного фонда на индивидуальный и коммерческого использования, является неприменимой. Тогда в чем же заключается целесообразность включения такой классификации в ЖК РФ. Видится, что такой целесообразности совершенно нет. Вполне достаточно, обоснованной классификации жилищного фонда в зависимости от форм собственности, поскольку классификация в зависимости от целей использования жилищного фонда, в некоторых случаях, не имеет практического применения.

Стороны договора найма жилого помещения. Общеизвестным является факт, что сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель, которыми в зависимости от того, на чьей стороне они выступают, могут быть (выделено автором – С.Н.) любые субъекты гражданского права (физические лица, юридические лица и группа субъектов, именуемых публично-правовыми образованиями: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования).

Между тем, в п. 1 ст. 677 ГК РФ, указано, что нанимателем может быть только гражданин. То есть, если иностранный гражданин (например, иностранный гражданин, обучающийся в российской образовательной организации) захочет заключить договор найма жилого помещения, именуемый «коммерческим наймом» с собственником жилого помещения – гражданином Российской Федерации, он этого сделать не сможет, поскольку ГК РФ это исключает? Либо ГК РФ под гражданином подразумевает и «физическое лицо»? Очевидна, очередная нелогичность. Представляется, что такая норма (п. 1 ст. 677 ГК РФ) представляется контрпродуктивной. Было бы разумным, с момента вступления в силу ЖК РФ, из п. 1 ст. 677 ГК РФ, а именно из словосочетания «только граждане» исключить «только». Между тем этого не сделано до сих пор. Как уже отмечалось ранее, в отношении нанимателей жилых помещений не должно быть никаких исключений, ими должны быть любые физические лица, в том числе иностранные граждане, лица без гражданства и др. Отрадно, что некоторые авторы в своих работах, указывают то, что на стороне нанимателя может быть «физическое лицо». Кроме того, как верно отмечается в литературе, «в гражданском праве термин «гражданин» синонимичен понятию «физическое лицо» и включает в себя указание на иностранных граждан (подданных), а также лиц без гражданства»[214]214
  Гражданское право. Общая часть: учебник / под ред. Е.С. Болтановой. М.: ИНФРА-М, 2021. С. 78.


[Закрыть]. Так, В.М. Асмандияров указывает, что «В качестве нанимателя всегда выступает физическое лицо, которое заключает договор с целью проживания в жилом помещении»[215]215
  Асмандияров В.М. Гражданское право. Договорные обязательства: курс лекций. Вологда: ВИПЭ ФСИН России, 2015. С. 62.


[Закрыть]. Автор также отмечает, что нанимателю жилое помещение предоставляется в «пользование». Но ведь согласно ст. 671 ГК РФ, жилое помещение предоставляется нанимателю не только в «пользование», но и во «владение». Учитывая сложившиеся в области жилищных правоотношений стереотипы, многие авторы забывают о правомочии «владения», делая акцент лишь только на «пользовании» жилым помещением, поскольку «пользование» напрямую связано с проживанием. А право «владения» жилым помещением разве не возникает? Или оно является второстепенным? В данном случае, следует придерживаться того определения договора найма жилого помещения, которое закреплено в указанной выше статье и где речь идет, как о «владении», так и «пользовании» жилым помещением. Может быть не всякому по силам раскрыть содержание правомочия «владения» жилыми помещениями, ограничиваясь лишь только «дежурной фразой», что «владение» – это физическое господство над вещью.

Что касается наймодателя, как стороны договора найма жилого помещения, никаких законодательных запретов в этой части не существует. Как отмечает Н.Г. Мажинская, «на стороне нанимателя может быть любое лицо (договор коммерческого найма) или уполномоченный или муниципальным образованием орган»[216]216
  Мажинская Н.Г. Договорное право: учебно-методическое пособие. М.: Юстицинформ, 2014. С. 143.


[Закрыть]. То есть автор подчеркивает, что если нанимателем является любое лицо, значит это «договор коммерческого найма». Однако такое обоснование автора является необоснованным и дискуссионным.

Важно отметить, что в жилом помещении, предоставляемом по договору найма жилого помещения, могут проживать не только граждане – наниматели, но и постоянно проживающие с ними граждане, имеющие равные права по пользованию жилым помещением. Кем могут быть такие граждане: прежде всего членами семьи, поскольку только в этом случае возможно подтвердить отношения между нанимателем и такими гражданами. Можно ли этих граждан называть сонанимателями? Безусловно, но только в том случае, если между нанимателем и постоянно проживающими с ним гражданами заключен договор о совместном несении ответственности перед наймодателем, о чем указано в п. 4 ст. 677 ГК РФ. Да и то наймодателя об этом необходимо известить.

Форма договора найма жилого помещения. К форме договора найма жилого помещения, ГК РФ каких-либо особых требований не предъявляет, в связи с чем, исследовать ее, контрпродуктивно. Безусловно, договор должен быть заключен в письменной форме. Кроме того, письменная форма договора должна быть и в отношениях нанимателя с поднанимателем, а также нанимателя и временных жильцов. В последнем случае заключение договора, согласно ст. 680 ГК РФ не требуется, что представляется неверным. Тогда каким образом, с точки зрения «правовой связи» регулируются отношения между нанимателем и временными жильцами. Проживание на честном слове? Учитывая то, что согласно вышеуказанной статьи, временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, возникает закономерный вопрос, а какими правами обладают временные жильцы? И для чего вообще институт временных жильцов существует? Не является ли он «пережитком прошлого»? Представляется, что институт временных жильцов с точки зрения как его нелогичного и непоследовательного правового регулирования, а также невостребованности в настоящее время, позволяет утверждать, что он является «отжившим институтом». Имеются более юридически гарантированные и достаточно стабильные правовые механизмы, позволяющие проживать в жилом помещении в течение определенного периода времени.

Обращает на себя внимание государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения. Такая регистрация необходима только в том случае, если договор найма жилого помещения заключается на срок более года. В случае, если договор заключается менее чем на один год, регистрация не требуется. Очевидно, что посредством государственной регистрации контролирующим органам возможно установить случаи, когда жилые помещения «предоставляются» по договору найма жилого помещения, в противном случае, собственники получают доходы от такого «предоставления жилого помещения» и это «проходит мимо» органов государственной власти и органов местного самоуправления. Безусловно, презюмируется добросовестность собственников, в том числе, в части уплаты ими налогов на доходы физических лиц, а если собственники «недобросовестные», кто над этим осуществляет контроль? Очередной вопрос без ответа.

Срок договора найма жилого помещения. Еще одним общеизвестным является факт, что договор найма жилого помещения заключается на определенный срок (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и такой срок не может превышать пяти лет. То, есть в жилом помещении можно проживать не только постоянно, но и временно. А как же существующая аксиома о предназначении жилого помещения для постоянного проживания. Получается, что либо это недоработка в жилищном законодательстве и в ст. 15 ЖК РФ следовало бы указать так: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного (либо временного) проживания». Либо вообще исключить слово «постоянно», поскольку оно не несет абсолютно никакой смысловой нагрузки. От того, что в словосочетании «постоянное проживание» будет отсутствовать слово «постоянное», суть назначения жилого помещения не изменится, но тогда будет выстроена логика и соответствии со ст. 15 ЖК РФ и положениями гл. 35 ГК РФ. Между тем, как отмечается в литературе: «В легальном определении договора найма жилого помещения (то есть договора коммерческого найма) отсутствует указание на временный его характер…»[217]217
  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011. С. 664.


[Закрыть]. Действительно, это так. Однако какова целесообразность наличия в определении договора найма жилого помещения указания о его «временном» характере. Ответ очевиден, это никаким образом не изменило бы суть самого договора. Как справедливо отмечает, М.И. Брагинский «то обстоятельство, что в определении договора найма жилого помещения отсутствует указание на временный характер отношений сторон, также не может быть использовано в качестве классификационного признака…»[218]218
  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011. С. 665.


[Закрыть].

Важно отметить, что согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. При этом, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения. Рассматривая обязанности наймодателя, следует обратить внимание на подтверждение позиции гражданского законодательства о тождестве «предоставления» и «передачи» жилого помещения, о чем говорилось ранее. В определении договора найма жилого помещения наймодатель «предоставляет» жилое помещение, а согласно ст. 676 ГК РФ наймодетелю вменено в обязанность «передать» жилое помещение. Причем обращает на себя внимание тот факт, что жилое помещение передается для «проживания», а как уже было отмечено, согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение предназначается для постоянного проживания. Налицо опять подтверждение того, что из ст. 15 ЖК РФ целесообразно исключить слово «постоянное». Тогда будет соблюден логический баланс: «проживание» – «проживание».

Следующая обязанность наймодателя, связана с осуществлением надлежащей эксплуатацией жилого дома, где находится сданное внаем жилое помещение, предоставлением или обеспечением за плату необходимых коммунальных услуг, а также обеспечением проведения ремонта общего имущества, в случае, если жилое помещение находится в многоквартирном доме, а также обеспечивать проведение ремонта устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.