Текст книги "Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним"

Право собственности на недвижимое имущество не может существовать в неограниченном виде, так как это грозило бы опасностью всему гражданскому обороту имущества и существованию самого имущества. Как писал Ю.С. Гамбаров: «Если бы А, владея на праве собственности определенным участком земли, мог внутри его совершать неограниченно все действия, не выходящие в отношении пространства за пределы его собственности, то он имел бы возможность прогнать всех своих соседей, вынудив их к уступке принадлежащих им земель за самую ничтожную плату. Он мог бы устроить у себя бойню, которая, отравляя воздух окрестностей, сделала бы невозможной жизнь для его соседей, или фабрику, которая, распространяя кругом дым и нестерпимый жар, уничтожила бы поблизости всякую растительность и сделала немыслимым постоянное пребывание человека в этой местности, или угрожала бы, ввиду своей опасности, целости всех соседних строений; он мог бы, наконец, у самой границы своего участка вырыть глубокую яму, угрожая ближайшему дому полным разрушением»[164]164
  Гамбаров Ю.С. Добровольная и безвозмездная деятельность в чужом интересе вне договорного отношения и не по предписанию закона. Вып. 1: Общественный интерес в гражданском праве, 1879; Вып. 2: Социологическое основание института neg. gestio, 1880. Вып. 1–2. М.: Тип. А.И. Мамонтова и Ко, 1879. С. 80–81.


[Закрыть].

Положениями статьи 55 Конституции РФ и статьи 1 Гражданского кодекса РФ право собственности, несмотря на свою абсолютность так же, как и все другие гражданские права, может быть ограничено в осуществлении на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом Конституция говорит об ограничении права, а это значит, что право собственности является quasi абсолютным, поскольку стеснено законодательными ограничениями, установленными для достижения целей, перечисленных в статье 55 Конституции РФ. Собственник вправе осуществлять свое право собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться) в полном соответствии с принципом частного права, т. е. свободно и по своему усмотрению, но в пределах установленных ограничений. Таким образом собственник не лишается права, оно как бы ужимается для достижения целей, указанных в законе.

Между тем ограничения следует отличать от обременений права собственности. Анализ норм Гражданского кодекса РФ, а именно статей: 274 (сервитут), 334 (залог), 460 (обязанность продавца передать имущество свободное от обременений), 586 (рента), 700 (смена собственника при ссуде), 1138 (обременение права на наследство при наличие завещательного отказа) позволяет сделать вывод о том, что в отличие от ограничений, которые лишь суживают границы права собственности и не предоставляют третьим лицам субъективного права требования к собственнику, обременения имеют активный и положительный характер.

В литературе выделяются дополнительно такие виды обременения как преждепользование и послепользование[165]165
  Сагдеева Л.В. Права преждепользования и послепользования как обременение исключительных прав // Журнал российского права. 2018. № 8. С. 69–76.


[Закрыть].

Под обременением права следует понимать права третьих лиц на такое имущество, такие обременения ограничивают правообладателя свободно и в полной мере осуществлять свои полномочия. Обременение следует как правило за имуществом, поэтому если собственник впоследствии сменится, то новому собственнику придется терпеть установленные обременения.

По мнению Г.Ф. Шершеневича, ограничения в праве никогда не предполагаются, они должны быть установлены законом или договором[166]166
  Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского процесса. Т. 1. М. Статут. 2005. С. 278.


[Закрыть]. В отличие от ограничений, обременение права может предположительно существовать.

Виды обременения закреплены законом, к ним относятся: сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом, наем жилья[167]167
  Закон о государственной регистрации недвижимости. ФЗ № 218 от 13.07.2015 (в редакции от 30.12.2020) // www.: pravo.gov.ru


[Закрыть]. Исчерпывающего перечня обременений закон не содержит, поэтому могут иметь место и другие обременения, установленные, например, органом государственной власти или местного самоуправления, а равно и как на основании сделки с органом государственной власти или местного самоуправления. К обременениям также следует отнести ренту и аренду. В отличие от ограничений, практически все обременения подлежат государственной регистрации.

Ограничение права собственности суть различные позитивные обязанности собственника и в доктрине именуется «бременем содержания имущества». В данном контексте термин «бремя содержания» есть по сути ограничение права и лишь созвучно термину «обременение права». Сие означает, что обязанности, входящие в содержание ограничений права, весьма отличаются от обязанностей, составляющих обременение права. Релевантной в данном случае является дилемма о наличии или отсутствии корреспондирующих этим обязанностям прав третьих лиц. По справедливому замечанию В.И. Синайского: «Ограничения права собственности хотя дают возможность третьим лицам осуществлять так или иначе свое господство над вещью собственника, но это господство не есть их гражданское право, их имущество»[168]168
  Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 208.


[Закрыть]. Например, налоговые обременения собственника имущества, обязанности собственника здания по сохранению архитектурного облика здания и другие обременения публичного характера являются ограничением права собственности, поскольку таким обязанностям корреспондирует право публичных органов власти. И наоборот, вследствие установления обременения собственник стесняется в правах из-за наличия прав третьих лиц в отношении имущества собственника, например, право аренды, залога или прав требования совершения в пользу третьих лиц каких-либо действий в связи с обладанием обремененным правом.

Г.Ф. Шершеневич в XIX веке указывал на то, что правами участия именуются ограничения права собственности[169]169
  Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: СПАРК, 1995. С. 556.


[Закрыть].

В современной правовой доктрине «право участия» означает наличие у посторонних лиц права на чужую вещь, что, собственно, скорее является обременением права собственности, чем его ограничением. В силу чего можно сказать, что обременение права собственности представляет собой как бы перераспределение части правомочий собственника в пользу третьих лиц, т. е. когда собственник по своему усмотрению вправе передавать другим субъектам какие-либо свои права, например, права владения или пользования, или распоряжения имуществом.

Ограничение права всегда имеет свои границы и как справедливо писал В.П. Грибанов: «Всякое субъективное право, будучи мерой возможного поведения управомоченного лица, имеет свои границы, как по своему содержанию, так и по характеру осуществления. Границы эти могут быть большими или меньшими, но они существуют всегда. Границы – есть неотъемлемое свойство всякого субъективного права, ибо при отсутствии таких границ право превращается в свою противоположность – в произвол и тем самым вообще перестает быть правом»[170]170
  Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1972. С. 18.


[Закрыть]. Таким образом, отсутствие границ в праве нивелирует само право, в то время как отсутствие обременений права не лишает права своей пруденциальности.

Смысл ограничений права собственности на недвижимое имущество состоит в том, чтобы сузить само право собственности определенными рамками независимо от субъекта, в то время как обременение не подразумевает сужения самого права в объективном смысле и означает, что некоторые права лишь временно не доступны собственнику, а дозволены другим субъектам прав.

При обременении правомочия собственника не исчезают, а лишь перераспределяются в пользу других лиц, а при прекращении обременения восстанавливаются в полном объеме непосредственно у собственника. И наоборот, правомочия, изъятые в силу ограничения никому не передаются и при прекращении ограничений возникают у собственника вновь.

Весьма реалистично различие между ограничениями и обременениями права собственности наблюдаются при уничтожении объекта собственности. Так в случае уничтожения имущества при ограничении для собственника лишь прекращается право, как и его ограничение, тогда как при обременении права6 третьи лица вправе потребовать от собственника возмещения убытков если таковые имеются.

По справедливому замечанию Л.В. Сагдеевой: «Сутью ограничения гражданских прав является обращение к субъективному праву в целом, к его содержанию, поэтому ограниченные правомочия существуют лишь в потенции и восстанавливаются при прекращении ограничений. В случае обременений правомочия не сужаются и не изымаются; происходит перераспределение правомочий между правообладателем и третьими лицами»[171]171
  Сагдеева Л.В. Ограничения и обременения права собственности и исключительного права // ИС. Авторское право и смежные права. 2020. № 3. С. 16.


[Закрыть].

При этом следует учитывать, что наличие прав третьих лиц, которым корреспондируют обременения права собственности, еще не означает, что имущество собственника обременено. Обременение сохраняется в случае смены собственника, т. е. оно как бы следует за вещью. Отсюда для квалификации права как обременение, а не как ограничение следует установить наличие закрепленного законом свойства следования.

Как полагает В.А. Белов в гражданских правоотношениях также могут существовать не вещные (не следующие за вещью) обременения[172]172
  Белов В.А. Гражданское право. Общая часть. Т. I: Введение в гражданское право: учебник. М.: Юрайт, 2011.С. 342.


[Закрыть]. Однако в этом случае не понятно, чем такие обременения будут отличаться от обязанностей.

Ограничения и обременения права преследуют совершенно разные цели. Так ограничения права собственности преследует две цели:

1) лишить собственника некоторых принадлежащих ему правомочий;

2) подчинить действия собственника контролю со стороны органов публичной власти.

В то время как обременение преследует цель перераспределить права между субъектами гражданских правоотношений.

Можно выделить следующие признаки законных ограничений: 1) устанавливаются в интересах всего общества (право участия общего); 2) имеют цель разграничить интересы собственников смежных объектов недвижимости (право участия частного); 3) ограждают интересы определенного круга лиц путем стеснения прав собственника в распоряжении своим имуществом (так называемые законные ограничения).

Причем следует заметить, что данные признаки ограничений права собственности были выделены еще в римском праве. Они также выделяются по сей день в Западной Европе причем в более развитом виде, чем в России.

Под законными ограничениями права собственности в доктрине понимаются указанные в законе случаи сужения сферы, принадлежащего собственнику, юридического господства над вещью и именуются как «легальные сервитуты». Вместе с тем пруденциальность такого наименования вызывает сомнение, т. к. так ведет к эклектическому смешению понятий «ограничение права собственности» с «сервитутом», которые как известно также могут основываться на законе. Между тем законные ограничения права собственности и сервитуты отличаются друг от друга, поскольку сервитут является обременение права, а не его ограничением. Несмотря на то, что сервитут как правило также ограничивает право собственника в осуществлении его права, такое ограничение собственника трансформируется (перераспределяется) в право обладателя сервитута, а при ограничении права собственности такое право не перераспределяется в пользу другого лица. Кроме того, как указывается в доктрине, сервитут устанавливается для удовлетворения индивидуальных потребностей лица – не собственника, тогда как ограничения служат на пользу неопределенной категории лиц.

Несмотря на то, что при сервитуте право собственности ограничивается, такое ограничение не препятствует сервитутодателю владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, а лишь стесняет право пользования, обязывая сервитутодателя воздерживаться от совершения некоторых действий. В отличие от сервитутодателя сервитуарий самостоятельно и в своем интересе осуществляет эксплуатацию чужого участка.

Ю.С. Гамбаров писал, что при установлении сервитута сервитуарий имеет право на частичное господство над вещью, на известную сторону ее полезности независимо от права сервитутодателя[173]173
  Гамбаров Ю.С. Вещное право. Особенная часть. СПб., 1909. С. 10.


[Закрыть]. Как справедливо указывает Т.С. Краснова: «… при сервитуте происходит согласование воль сервитутодателя и сервитуария (в добровольном или судебном порядке). Кроме того, сервитут устанавливается при наличии объективной необходимости в нем, для полноценного осуществления права собственности на соседний объект недвижимого имущества, обладает свойством следования и подлежит абсолютной защите частноправовыми способами»[174]174
  Краснова Т.С. Зона прохода и проезда как сервитутный тип ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в РФ. 2016. № 10. С. 13–22.


[Закрыть]. Сервитут может быть установлен как бессрочно, так и на определенный срок. За установление сервитута как правило взимается плата в пользу сурвитутодателя. Право сервитута на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации в качестве вещного права, ограничивающего право собственности сервитутодателя. Все эти признаки указывают на то, что сервитут является институтом обременения права, а не его ограничения. Поэтому мы не можем согласиться с мнением судей Верховного Суда РФ, которые сформулировали свою правовую позицию о том, что в отличие от всех остальных институтов обременения имущества, сервитут является не только обременением права, но одновременно и ограничением вещного права[175]175
  Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 26.04.2017 // СПС «Консультант Плюс».


[Закрыть].

Раздел II
Сделки с недвижимостью

Глава 5
Договор социального найма жилого помещения

Основной целью договора социального найма жилого помещения является удовлетворение потребностей в жилых помещениях граждан, относящихся к категории малоимущих. Права Е.В. Басос отмечая, что договор социального найма является основным средством улучшения жилищных условий малоимущих и нуждающихся в жилых помещениях граждан[176]176
  Басос Е.В. Жилое помещение по договору социального найма: общая характеристика // Семейное и жилищное право. 2021. № 1. С. 41.


[Закрыть].

Договор социального найма жилого помещения установлен законодателем в ст. 672 ГК РФ, которая содержится в части второй ГК РФ в гл. 35 «Наем жилого помещения» и называется «Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования». В данной статье указано, что «в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования».

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Кроме того, к такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Однако, как видно, определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования в ГК РФ отсутствует. Возникает вопрос, а какой смысл закреплять в ГК РФ данный вид договора, если существует специальный нормативный правовой акт, регулирующий жилищные правоотношения – ЖК РФ, в где имеется раздел 3, который называется «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма» и занимает две главы (7 и 8).

Закрепление в ГК РФ положений о договоре социального жилищного найма связано с тем, что он является разновидностью найма и на момент составления ГК РФ еще отсутствовал ЖК РФ, поэтому разработчики ГК РФ посчитали целесообразным упомянуть и о договоре социального найма. Возможно это и правильно, но когда был принят ЖК РФ, положения о договоре найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования следовало бы исключить.

Итак, в силу того, что ЖК РФ по отношению к ГК РФ является специальным законом к жилищным правоотношениям нормы гражданского законодательства применяются субсидиарно. Однако возможность субсидиарного применения норм гражданского законодательства к отношениям, регулируемым жилищным законодательством, как отмечает О.В. Батова, еще не свидетельствует о том, что какие-либо институты жилищного законодательств являются разновидностью институтов гражданского законодательства, а само жилищное законодательство, таким образом, подотраслью гражданского законодательства. Кроме того, ЖК РФ по сути установил приоритет содержащихся в нем норм перед нормами ГК РФ, закрепив в ст. 5, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в других федеральных законах (а стало быть и в ГК РФ) применяются положения ЖК РФ. Если бы такое положение применительно к жилищным отношениям содержалось в ГК РФ как отраслеобразующем акте, то все было вполне логично. В ГК РФ достаточно много таких норм, которые содержат отсылку к специальному законодательству, имеющему приоритет по сравнению с общим законом (то есть с ГК РФ). Но в данном случае специальный, более низкий по уровню закон (если рассматривать жилищное законодательство всего лишь в качестве подотрасли гражданского законодательства) как бы сам устанавливает свой приоритет по отношению к отраслевому акту[177]177
  Батова О.В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по российскому законодательству: Монография. Белгород: Изд-во БелГУ, 2010. С. 9.


[Закрыть].

Кроме того, следует отметить, что к жилищным отношениям возможно субсидиарное применение не только гражданского, но и иного законодательства (п. 1 ст. 7, ст. 8 ЖК РФ). Кроме того, при использовании аналогии права в силу п. 2 ст. 7 ЖК РФ надлежит руководствоваться общими началами и смыслом жилищного законодательства, а также требованиям добросовестности, разумности, справедливости и гуманности, в то время как требования гуманности не ограничивают правоприменителя при использовании аналогии гражданского права (п. 2 ст. 6 ГК РФ).

Понятие и характеристика договора социального найма жилого помещения. В договоре социального найма во многом ограничено свободное усмотрение сторон (значительная часть прав и обязанностей сторон по этому договору определяется законодательными нормами). Приведем определения договора социального найма жилого помещения содержащееся в ранее действующем Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»[178]178
  Закон утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 24 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».


[Закрыть] (далее – Закон об основах федеральной жилищной политики), а также определение, содержащееся в действующем ЖК РФ.

Согласно Закона об основах федеральной жилищной политики договор социального найма жилого помещения – соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение (ст. 1).

В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона– собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне-гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Если сравнить эти два определения, то первое является более конкретным, что свидетельствует о содержании в нем:

1) указания на «предоставление жилого помещения». (Для сравнения, в ст. 60 ЖК РФ указано об «обязанности передать» жилое помещение);

2) указания на предоставление «благоустроенного жилого помещения». (Для сравнения, в ст. 60 ЖК РФ указано о обязанности передать «жилое помещение», без указания о его благоустроенности);

3) указание на конкретное жилое помещение «квартиру». (Для сравнения, в ст. 60 ЖК РФ, не конкретизируется, о каком жилом помещении идет речь);

4) указание на предоставление благоустроенного жилого помещения «в пределах нормы жилой площади». (Для сравнения, в ст. 60 ЖК РФ об этом не указывается);

5) указание о своевременном внесении платы за жилое помещение. (Для сравнения, в ст. 60 ЖК РФ это не указывается).

Между тем, в ст. 60 ЖК РФ дается отсылка на условия, установленные ЖК РФ. Таким образом, определение договора социального найма жилого помещения, закрепленного в ранее действующем Законе об основах федеральной жилищной политики, более конкретное и отвечает современным реалиям, а также более понимаемо с точки зрения юридической техники.

Интерес представляют и позиции ученых относительно понятия договора социального найма жилого помещения. Рассмотрим некоторые из них.

1) Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания, по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг[179]179
  Гражданское право. Учебник в 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев [и др.]; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2008. С. 268.


[Закрыть].

2) Договор социального найма жилого помещения является гражданско-правовым договором, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется предоставить в бессрочное владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение для целей проживания его и членов его семьи, а также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению и нести соответствующие расходы, связанные с использованием этого помещения[180]180
  Молчанов А.О. Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения: автореф. дисс…канд. юрид. наук. М., 2007.


[Закрыть].

3) Договор социального найма жилого помещения – это соглашение по которому одна сторона – собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне – малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нем[181]181
  Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: автореф. дисс….канд. юрид. наук. М., 2007.


[Закрыть].

4) Договор социального найма жилого помещения – это договор по обеспечению органами государства или местного самоуправления жилым помещением для постоянного проживания малоимущего гражданина, либо лица, которому законом предоставлено такое право, в порядке и на условиях, определенных жилищным законодательством[182]182
  Рыбин Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: автореф. дисс…канд. юрид. наук. М., 2006.


[Закрыть].

5) Договор социального найма жилого помещения является одной из гражданско-правовых способов реализации права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции РФ, указывая реальную возможность осуществить это право малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами[183]183
  Егорова О.А. Договор социального найма жилого помещения как средство реализации конституционного права на жилище для граждан Российской Федерации. Научное издание. М.: Когито-Центр, 2003. С. 15.


[Закрыть].

6) Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого наймодатель обязуется предоставить во владение, пользование и ограниченное распоряжение нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания, благоустроенное жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы предоставления либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг[184]184
  Чаркин С.А. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения: автореф. дисс…канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.


[Закрыть].

7) Договор социального найма жилого помещения представляет собой соглашение, по которому жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в жилищном фонде социального использования предоставляется гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в бессрочное владение, пользование и распоряжение по нормам предоставления жилого помещения[185]185
  Васильев В.В. Гражданско-правовое регулирование отношений возникающих из договора социального найма жилого помещения: автореф. дисс….канд. юрид. наук. М., 2004.


[Закрыть].

Объект договора социального найма жилого помещения. Объектом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, что указано в ст. 673 ГК РФ. В отличие от ГК РФ, в названии и тексте ст. 62 ЖК РФ используется понятие «предмет договора социального найма», а не объект, что является неправильным, т. к. предметом договора социального найма является не жилое помещение, а действия сторон по предоставлению права владения и пользования жилым помещением. А объектом является само жилое помещение.

К сожалению, это не единичный случай подмены одного понятия другим. Если структура гражданского и жилищного правоотношения: субъект, объект и содержание (права и обязанности сторон) и к числу объектов относятся предусмотренные гл. 6 ГК РФ, а объектом жилищных правоотношений является жилое помещение, как возможно объект называть предметом договора. В связи с этим в настоящем исследовании речь будет идти о жилых помещениях как объектах договора социального найма жилого помещения. Это будет касаться и договора найма жилого помещения.

Объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде). Потребительские качества жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, а также его размер определяются исходя из нормативов, установленных в законодательном порядке. Речь идет прежде всего о том, что жилое помещение, предоставляемое в порядке очередности должно соответствовать всем его признакам, а именно: являться объектом недвижимости, быть изолированным, пригодным для постоянного проживания. Важная особенность заключается в том, что согласно ч. 1 ст. 62 ЖК РФ по договору социального найма, по общему правилу, предоставляются только жилые дома, части жилых домов, квартиры и части квартир. Что касается комнат, то речь о них как об объектах договора социального найма, может идти только в отношении коммунальных квартир. Так, освободившиеся комнаты в коммунальных квартирах изначально предоставляются в порядке очередности (ст. 59 ЖК РФ), предлагаются лицам, проживающим в этой квартире и лишь только в том случае, если последние не отвечают установленным законом требованиям или не выразили соответствующего желания, предоставляются другим лицам, состоящим на учете. Как справедливо отмечает Е.В. Басос, данный подход является оправданным поскольку «отражает направленность государственной жилищной политики на постепенное снижение количества коммунальных квартир как объектов, не позволяющих в полной мере удовлетворить жилищные потребности граждан»[186]186
  Басос Е.В. Жилое помещение по договору социального найма: общая характеристика //Семейное и жилищное право. 2021. № 1. С. 41–44.


[Закрыть].

Стороны договора социального найма

жилого помещения

В качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления.

На стороне нанимателя по этому договору могут выступать только нуждающиеся в жилище граждане Российской Федерации. Данная особенность соответствует конституционной норме п. 3 ст. 30 Конституции РФ, гарантирующей малоимущим гражданам, нуждающимся в жилище, предоставление соответствующего жилого помещения. Как отмечает А.С. Копьяк, нуждающимся признается гражданин Российской Федерации, который не имеет жилого помещения или имеет жилое помещение, но оно не доходит до установленного законом уровня (стандарта)[187]187
  Копьяк А.С. Договор социального жилищного найма. СПб.: Свое Издательство, 2012. С. 7–19.


[Закрыть].

Что касается нуждаемости, то в данном случае речь идет об острой потребности в улучшении жилищных условий гражданина Российской Федерации и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством. Таким образом, основным признаком нуждаемости выступает неудовлетворительное материальное положение граждан, не позволяющее им решить жилищную проблему самостоятельно.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

– не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

– являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

– проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

– являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. При этом перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Так, согласно Приказа Министерства здравоохранения Российской Федерации от 30 ноября 2012 г. № 991н «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь»[188]188
  Приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации от 30 ноября 2012 г. № 991н «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть] перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь следующий:

1. Туберкулез любых органов и систем бактериовыделением, подтвержденным методом посева; 2. Хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями; 3. Трахеосома, каловые, мочевые свищи, пожизненная нефростома, стома мочевого пузыря (при невозможности выполнения реконструктивной операции на мочевых путях и закрытия стомы), не корригируемое хирургически недержание мочи, противоестественный анус (при невозможности восстановления непрерывности желудочно-кишечного тракта), пороки развития лица и черепа с нарушением функции дыхания, жевания, глотания; 4. Множественные поражения кожи с обильным отделяемым; 5. Псориаз артропатический, требующий применения инвалидных кресел-колясок; 6. Лепра; 7. ВИЧ-инфекция у детей; 8. Отсутствие нижних конечностей или заболевания опорно-двигательной системы, в том числе наследственного генеза, со стойкими нарушениями функции нижних конечностей, требующих применения инвалидных кресел-колясок; 9. Органические заболевания центральной нервной системы со стойкими нарушениями функции нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел-колясок, и (или) с нарушениями функции тазовых органов; 10. Состояния после трансплантации внутренних органов и костного мозга;

11. Тяжелые органические поражения почек, осложненные почечной недостаточностью II–III степени.

Важно отметить, что перечень перечисленных оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, не является исчерпывающим. Возможно ли говорить о том, что нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма являются только малоимущие граждане (п. 3 ст. 12 ЖК РФ). Ответ отрицательный, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 49 ЖК РФ, жилые помещения по договору социального найма могут предоставляться и иным категориям граждан, нуждающимся в жилых помещениях.