Текст книги "Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним"

ЖК РФ гарантирует гражданам право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления оснований для снятия их с учета, предусмотренных ст. 56 ЖК РФ, а также право на обжалование в судебном порядке решений о снятии с учета (ст. 55, ч. 2 ст. 56 ЖК РФ).

Как показывает судебная практика, наиболее распространенной причиной снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (далее также – снятие граждан с учета, снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях), являлась утрата гражданами оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма (п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ), а именно: утрата ими статуса малоимущих (например, вследствие увеличения доходов, приходящихся на каждого члена семьи лица, состоящего на учете) и (или) утрата ими статуса нуждающихся в жилых помещениях (например, в связи с увеличением размера общей площади жилого помещения, приходящегося на каждого члена семьи, вследствие получения членом семьи другого жилого помещения в порядке наследования или выезда члена семьи на другое место жительства либо смерти одного из членов семьи). Рассмотрим ряд наиболее интересных дел.

1) Перечень оснований для снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, является исчерпывающим.

При рассмотрении районным судом заявления прокурора, поданного в защиту жилищных прав К., к администрации сельского поселения о восстановлении ее в списках граждан, нуждающихся в жилых помещениях, установлено, что основанием для снятия К. с учета явился факт предоставления ей земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства. Суд пришел к правильному выводу о том, что такого основания для снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилом помещении ч. 1 ст. 56 ЖК РФ не содержит.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в случае предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома (за исключением граждан, имеющих трех и более детей).

Между тем, как установлено в ходе судебного разбирательства, земельный участок был предоставлен К. не для строительства жилого дома, а для ведения личного подсобного хозяйства без права возведения на нем жилого дома, что следовало из постановления администрации сельского поселения о предоставлении К. земельного участка, а также из договора аренды земельного участка, заключенного с К.

Учитывая данные обстоятельства, а также признание иска администрацией сельского поселения, районный суд удовлетворил заявление прокурора (По материалам судебной практики Томского областного суда)[189]189
  Обзор практики рассмотрения судами в 2013–2014 годах дел по спорам, связанным с обеспечением права малоимущих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма из муниципального жилищного фонда (Утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2015 года) // СПС «Консультант-Плюс».


[Закрыть].

2) Решение о снятии гражданина с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, должно содержать указание на основания снятия с такого учета со ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК РФ.

Решая вопрос об обоснованности снятия граждан с учета, суды принимали во внимание, что ч. 2 ст. 56 ЖК РФ установлены требования, предъявляемые к содержанию решений о снятии граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Так, при рассмотрении районным судом требований П. о признании незаконными постановления главы администрации сельского поселения, решения жилищной комиссии при администрации сельского поселения о снятии ее с учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и о возложении обязанности восстановить ее на учете установлено, что постановление администрации сельского поселения в нарушение требований ч. 2 ст. 56 ЖК РФ не содержало оснований для снятия ее с учета со ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. В связи с этим, а также ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих наличие предусмотренных ЖК РФ оснований для снятия заявителя с указанного учета, требования заявителя были удовлетворены судом (По материалам судебной практики Камчатского краевого суда)[190]190
  Обзор практики рассмотрения судами в 2013–2014 годах дел по спорам, связанным с обеспечением права малоимущих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма из муниципального жилищного фонда (Утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2015 года) // СПС «Консультант-Плюс».


[Закрыть].

3) Граждане могут быть сняты с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, если из представленных ими документов в целях постановки на учет усматривалось, что не имелось оснований для постановки их на указанный учет.

Решением районного суда отказано в удовлетворении требований З. о признании незаконным постановления администрации сельского поселения о снятии его с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, и о восстановлении его на учете.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент постановки в 2011 году на указанный учет З. не отвечал требованиям, установленным ст. 51 ЖК РФ, поскольку из представленных им документов следовало, что он обеспечен жилым помещением общей площадью, превышающей учетную норму 11 кв. м, установленную решением совета сельского поселения. Таким образом, должностные лица администрации сельского поселения, располагая данными об отсутствии у З. оснований для постановки на учет, в нарушение требований жилищного законодательства приняли решение о постановке З. на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.

Поскольку постановка З. на учет была произведена в результате неправомерных действий должностных лиц администрации сельского поселения, суд пришел к правильному выводу о том, что З. обоснованно снят с учета по п. 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, согласно которому граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет (По материалам судебной практики Верховного Суда Республики Коми)[191]191
  Обзор практики рассмотрения судами в 2013–2014 годах дел по спорам, связанным с обеспечением права малоимущих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма из муниципального жилищного фонда (Утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2015 года) // СПС «Консультант-Плюс».


[Закрыть].

4) В случае утраты гражданами одного из оснований, дающих им право на получение по договору социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, граждане подлежат снятию с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В декабре 2011 года Л. с членами семьи была принята на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, в связи с тем, что она и члены ее семьи (ее дочь) не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи такого нанимателя, а также не являются собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.

В апреле 2014 года решением администрации сельсовета на основании пункта 2 части 1 статьи 56 ЖК РФ Л. и ее дочь были сняты с учета в качестве нуждающихся в жилом помещении в связи с тем, что согласно представленным ими сведениям о доходах за 2013 год они не могут быть признаны малоимущими.

Оспаривая указанное решение, заявитель ссылалась на те обстоятельства, что оснований для снятия с учета не имелось, поскольку жилищные условия ее семьи с момента постановки на учет и по день снятия с учета не изменились, жилых помещений по договорам социального найма либо в собственности ни она, ни члены ее семьи не имеют.

Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением областного суда, в удовлетворении требований Л. отказано.

Принимая указанное решение, суд правильно исходил из того, что в силу положений части 2 статьи 49 ЖК РФ право на предоставление жилых помещений по договорам социального найма в муниципальном жилищном фонде возникает у граждан при условии признания их в установленном порядке не только нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, но и малоимущими.

Между тем в ходе судебного разбирательства установлено, что по состоянию на 2013 год уровень доходов Л. и ее дочери превысил установленный в муниципальном образовании минимальный уровень, при котором граждане признаются малоимущими с целью предоставления жилых помещений по договорам социального найма (По материалам судебной практики Нижегородского областного суда)[192]192
  Там же.


[Закрыть].

Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

К малоимущим относятся граждане, которые с учетом дохода и стоимости имущества, находящегося в их собственности, не могут приобрести в соответствующем регионе жилое помещение общей площадью не ниже нормы предоставления на одного человека по сложившейся средней рыночной стоимости[193]193
  Семина Т.А. Договор социального найма жилого помещения: история, современные проблемы правового регулирования: автореф. дисс…. канд. юрид наук. М., 2007.


[Закрыть].

Малоимущим признается гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует дорогостоящее имущество, подлежащее налогообложению, в результате чего, с учетом социально-экономического положения в стране, он не может обеспечить себя жильем собственными средствами[194]194
  Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: автореф. дисс…. канд. юрид. наук. М., 2007.


[Закрыть].

Понятие «малоимущий гражданин» целесообразно установить по совокупности трех позиций: места жительства этого гражданина, уровня его дохода и стоимости находящегося в его собственности налогооблагаемого имущества понятия малоимущего гражданина[195]195
  Рыбин Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: автореф. дисс…канд. юрид. наук. М., 2006.


[Закрыть].

Вопросы, связанные с установлением порядка признания гражданина малоимущим, определением иных категорий нуждающихся в улучшении жилищных условий, которым жилые помещения могут быть предоставлены по договору социального найма регулируются законодательством субъекта Российской Федерации. Кроме того, на органы местного самоуправления возложена обязанность по установлению учетных норм обеспеченности жилыми помещениями, исходя из которых граждане должны признаваться нуждающимися в улучшении жилищных условий и норм предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.

Так, например, в Законе города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (далее – Закон Москвы об обеспечении жилыми помещениями), жители города Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

– размер площади жилого помещения, приходящейся на каждого члена семьи заявителя, составляет менее учетной нормы;

– заявители проживают в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для постоянного проживания и ремонту и реконструкции не подлежащими, независимо от учетной нормы площади жилого помещения;

– заявители являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности;

– заявители проживают в домах, в которых отсутствует хотя бы один из видов удобств, указанных в приложении к Закону Москвы об обеспечении жилыми помещениями, независимо от учетной нормы площади жилого помещения;

– заявители не являются собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, не обладают самостоятельным правом пользования жилыми помещениями, независимо от учетной нормы площади жилого помещения (за исключением лиц, для которых город Москва является местом пребывания)

Возмездный характер социального найма жилого помещения

Как отмечается в литературе, договор социального найма может быть как возмездным, так и безвозмездным.

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора, поэтому в данном случае необходимо учитывать положения ГК РФ. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, т. к. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам разд. VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги». При этом, из данного правила имеется исключение, а именно, согласно ст. 156 ЖК РФ, граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Между тем многие авторы подчеркивают, что договор социального найма может быть как возмездным, так и безвозмездным. О.А. Егорова, отмечая, что договор социального найма не обязательно является возмездным, ссылается на Ю.Т. Басина, который еще в 1963 г. обращал на это внимание, указывая, что «что в жилищных правоотношениях возмездность хотя и весьма распространенный, но не обязательный признак (безвозмездное предоставление жилых помещений по службе, специалистам в сельской местности, имеющим особые заслуги и др.)»[196]196
  Басин Ю.Т. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 18.


[Закрыть]. Кроме того, О.А. Егорова далее отмечает, что безвозмезность договора социального найма не может служить основанием для отождествления договора социального найма с договором безвозмездного пользования, поскольку в этом случае, как справедливо указывает М.И. Брагинский, гражданин из нанимателя превратится в ссудополучателя, а такое лицо в соответствии с нормами главы 36 ГК РФ не может требовать передачи жилого помещения, а правомочно в случае, если ссудодатель не передает ему вещь, лишь потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК РФ)[197]197
  Егорова О.А. Договор социального найма жилого помещения как средство реализации конституционного права на жилище для граждан Российской Федерации. Научное издание. М.: Когито-Центр, 2003. С. 12–13.


[Закрыть]. Налицо некая нелогичность. Если рассуждать от обратного, то в случае, наличия какой-либо оплаты по договору социального найма жилого помещения (а нанимателя по договору социального найма никто не освобождает от уплаты, например, за коммунальные услуги), говорить о том, что договор может быть безвозмездным контрпродуктивно. Тем более, что в классификации договоров в зависимости от их возмездности, выделяют только договоры возмездные и безвозмездные. Такие договоры как частично возмездные, либо частично безвозмездные вообще не рассматриваются.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Такая плата для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами. Что касается платы за пользование жилым помещением и коммунальные платежи, вносить ее обязаны все физические и юридические лица, в собственности или в пользовании которых находятся жилые помещения. Комментируемая статья определяет круг таких лиц.

Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные платежи для нанимателей жилых помещений (п. 1 и 3) возникает с момента заключения соответствующего договора. Следует отметить, что плата за жилое помещение для нанимателей жилых помещений включает:

– плату за содержание и ремонт жилого помещения, куда входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ);

– плату за наем (п. 1 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение для нанимателей определена ч. 1 ст. 154; для собственников – ч. 2. Общим является «наполняемость» понятия платы за содержание и ремонт жилого помещения; она включает в себя плату:

1) за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

2) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Однако в части ремонта для нанимателей обозначен только текущий ремонт общего имущества дома, а для собственников – текущий и капитальный.

Общим является также обязанность (как нанимателя, так и собственника) оплачивать коммунальные услуги.

Форма договора социального найма жилого помещения. Устанавливая правила о форме договора социального найма, ЖК РФ, п. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется ввиду простая письменная форма (ст. 161 ГК РФ). При этом также в ст. 57 ЖК РФ предусмотрено, что гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Кроме того, решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствии решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными[198]198
  Согласно п. 2 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.


[Закрыть].

В настоящее время Типовой договор социального найма жилого помещения регламентирован Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».

Срок договора социального найма жилого помещения. Договор социального найма заключается без указания срока (на неопределенный срок), т. е. на неопределенный срок или как указано в п. 2 ст. 60 ЖК РФ «без установления срока его действия», что обусловлено его особой социальной значимостью и необходимостью создания условий стабильного пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда.

Следует отметить, что в литературе зачастую указывается, что договор социального найма является бессрочным[199]199
  См., например: Егорова О.А. Договор социального найма жилого помещения как средство реализации конституционного права на жилище для граждан Российской Федерации. Научное издание. М.: Когито-Центр, 2003. С. 12.; Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – 6-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство Юрайт, 2009. С. 171.


[Закрыть]. Представляется правильным придерживаться той нормы, которая указана в п. 2 ст. 60 ЖК РФ, а именно: «договор социального найма заключается без указания срока его действия». Говорить о тождестве «бессрочного характера договора» и «действия договора без указания срока его действия» не представляется возможным.

Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма Как отмечает Д.И. Рыбин, порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма представляет собой своеобразный жилищно-процессуальный институт, состоящий из ряда последовательных и взаимосогласованных стадий: во-первых, обращение нуждающихся в жилье граждан за принятием их на учет; во-вторых, проверка юридических оснований для решения вопроса о законности принятия заявителя на данный учет; в-третьих, постановка заявителя на этот учет; в-четвертых, состояние (нахождение) заявителя на этом учете; в-пятых, предоставление заявителю жилого помещения по договору социального найма[200]200
  Рыбин Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: автореф. дисс… канд. юрид. наук. М., 2006.


[Закрыть].

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (пп. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, п. 3, 4 ст. 49 ЖК РФ).

Однако ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

В связи с этим суды требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма рассматривают с применением аналогии закона (п. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ)[201]201
  Пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс.


[Закрыть].