Текст книги "Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним"

Глава 3
Правовой режим коммерческой недвижимости

Понятие и признаки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость является важным элементом коммерческой деятельности как в нашей стране, так и в зарубежных странах. В связи с этим, необходимо постоянное реформирование законодательной базы, регулирующей данные правоотношения. Однако в настоящее время данные правоотношения не только не развиваются, но и не урегулированы в должной мере. Согласно цивилистической доктрине, недвижимость является объектом гражданских прав.

На сегодняшний день в законодательстве Российской Федерации нет правового понятия «коммерческая недвижимость». Единственное закрепление с схожей тематикой имеется в ст. 50 ГК РФ, где речь идет о коммерческих организациях и некоммерческих организациях, что дает возможность выдвинуть свое определение, проведя аналогию теоретическую и практическую.

Итак, коммерческая недвижимость – это здания, сооружения, участки земли, единый недвижимый комплекс, объекты незавершенного строительства, предназначенные для извлечения прибыли на постоянной основе от их использования в предпринимательской деятельности. Стоит оговориться, что перечень перечисленных объектов не является исчерпывающим, поскольку нет прямого указания закона.

В западной практике имеется два разных понятия, которые применяются в рассматриваемой теме:

коммерческая недвижимость (commercial real estate) и доходная недвижимость (income-producing property). Так, к коммерческой недвижимости относятся производственная недвижимость, а к доходной относится непосредственно жилье. Однако стоит отметить, что данные понятия объединяются общей целью – получения прибыли на вложенный капитал, то есть это недвижимость, используемая в качестве инвестиций. В Российской Федерации понятия коммерческой и доходной недвижимости не различаются операторами рынка, которые привыкли признавать их абсолютно схожими смыслу.

Однако Банк России в 2006 году дал новые рекомендации по составлению финансовой отчетности кредитных организаций в соответствии с Международными стандартами появилось понятие «инвестиционная недвижимость»[95]95
  Письмо Центрального Банка России от 10 февраля 2006 г. № 19-Т «О методических рекомендациях «О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности» // Гарант.


[Закрыть]. Инвестиционная недвижимость (Investment property) – это имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то, и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров (или услуг) либо для административных целей; продажи в ходе обычной деятельности[96]96
  Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) № 40 «Инвестиционная недвижимость» // Консультант Плюс.


[Закрыть].

Проанализировав приведенные определения, стоит провести аналогию между ними и отразить коммерческую недвижимость следующим образом: под коммерческой недвижимостью (недвижимость инвестиционная или доходная) стоит понимать ту недвижимость, которую используешь в инвестиционной деятельности в долгосрочной перспективе с целью получения возможности извлекать выгоду (получить денежный доход). Именно эта цель и является мотивом покупки коммерческой недвижимости (точнее конкретного объекта).

В юридической литературе существуют различные трактовки понятия «коммерческая недвижимость». Их анализ позволил определить отличительные признаки данного вида недвижимости с целью более детального его рассмотрения:

1) Неперемещаемость объекта недвижимости.

2) Уникальность каждого объекта недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности.

3) Высокая капиталоемкость недвижимости: без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны.

4) Сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива.

5) Трудность приобретения полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость.

6) Длительный период экспозиции актива на рынке.

7) Долговременность объекта инвестирования.

8) Низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов.

9) существование ряда специфических рисков (риска накопления внешнего и функционального износов или финансового риска, связанного с условиями пересмотра арендной платы, и т. п.);

10) необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода[97]97
  Бычкова М.В. Исследование понятия «коммерческая недвижимость // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 4. С. 80–82.


[Закрыть].

Таким образом, можно сформировать признаки коммерческой недвижимости:

– используется в предпринимательской деятельности с целью систематического получения прибыли;

– является недвижимым имуществом;

– является объектом инвестирования;

– имеется денежная оценка;

– является объектом управления;

– является основным средством (фондом).

Необходимо отметить, что коммерческая недвижимость – это основное имущество (средство), которое используется при производстве продукции, для управления организацией, выполнения работ, оказания определенных услуг. Так, принимая участие в производственном процессе длительное время, коммерческая недвижимость несет моральный и физический износ.

Правовой режим коммерческой недвижимости как основных средств особо проявляется в правилах бухгалтерского учета имущества, погашения его стоимости, списания и переоценки. Так, основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, однако в бухгалтерском балансе они отражаются по остаточной стоимости, то есть по фактическим затратам их приобретения, сооружения и изготовления (за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов). Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей стоимости. Переоценка объекта основных средств, производится путем пересчета его первоначальной или текущей стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта, согласно п. 15 приказа Минфина России от 30.03.2001 № 26н[98]98
  Ершова И.В. Предпринимательское право: учебник для бакалавров / отв. ред. И.В. Ершова, Г.Д. Отнюкова. М.: Проспект, 2015. С. 494.


[Закрыть].

Помимо основных средств, участвующих в производстве длительное время, существуют и оборотные, которые в одном производственном цикле осуществляют перенос своей стоимости на произведенную продукцию (готовую продукцию) – конкретные услуги или работы. Конечно же любая недвижимость, в том числе и коммерческая этими средствами не является. Оборотные средства могут утрачивать свои физические, химические и другие свойства[99]99
  Скворцова Т.А., Смоленский М.Б. Предпринимательская право: учебное пособие / под ред. Скворцовой Т.А. М.: Юстицинформ, 2014. С. 42.


[Закрыть].

Дополнительно правовой режим основных средств определяется Федеральным законом «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ[100]100
  Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ: текст с изм. и доп. от 28.11.2018 // Собрание законодательства РФ. 2011. № 50. Ст. 7344.


[Закрыть] и Приказ Минфина России от 29.07.1998 № 34н (ред. от 11.04.2018) «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации»[101]101
  Приказ Минфина России «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 34н: текст с изм. и доп. от 11.04.2018 // СПС «Консультант Плюс».


[Закрыть].

Коммерческая недвижимость, согласно ст. 3 Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 08.12.2020) является объектом инвестирования. Согласно вышеупомянутому закону, инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта[102]102
  Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 08.12.2020) // Российская газета. 1999. 4 марта.


[Закрыть].

Соответственно, капитальные вложения – это инвестиции в основной капитал (основные средства), а как следует из вышеизложенного, коммерческая недвижимость является основным средством, в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Как можно заметить, коммерческая недвижимость выступает основным капиталом, с экономической точки зрения и является объектом инвестирования, то есть по сути, является объектом инвестиционных правоотношений, которые возникают при осуществлении инвестиционной деятельности. Данный вид деятельности направлен на производство капитала, то есть имеет определенный экономический характер, что при юридическом толковании рассматривается в качестве сделки – действие, направленное на отчуждение (вложение) конкретного имущества, которое принадлежит инвестору на праве собственности. Подобная деятельность создает новый правовой результат, то есть появляются гражданские правовые отношения.

Таким образом, объекты инвестиционной деятельности, с юридической точки зрения, представляют собой различные изменяемые, вновь создаваемые или приобретаемые объекты, которые относятся к имуществу.

Если рассматривать объекты инвестиционной деятельности через призму экономического подхода, то данные объекты будут являться, прежде всего, средствами производства – основными (инструменты, оборудование, автомашины, здания, земельные участки) и оборотными (различные материалы и сырье).

Важным и определяющим признаком коммерческой недвижимости является возможность производить капиталовложения непосредственно, в объекты коммерческой недвижимости для дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности. Еще одним немаловажным признаком коммерческой недвижимости является управление или же менеджмент. Данная деятельность направлена на разработку, создание и внедрение максимально эффективных способов пользования данной недвижимостью с последующим контролем. Выделим несколько видов управления недвижимостью: Facility Management (инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры), Property Management (комплексное, доверительное управление), Asset Management (финансовый менеджмент), инвестиционный менеджмент.

Существует три направления управления недвижимостью:

– правовое направление, которое заключается в комбинировании и распределении непосредственных прав на недвижимость;

– экономическое направление, которое заключается в управлении понесенными затратами и полученными доходами в ходе осуществления эксплуатационной деятельности с недвижимостью;

– техническое направление, которое заключается в использовании объекта недвижимости по его функциональному назначению.

Теперь рассмотрим признак оценки коммерческой недвижимости. Очевидно, что любая недвижимость имеет денежный эквивалент. Так, согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. Иными словами, это процесс определения стоимости объекта или отдельных прав недвижимого имущества.

В ст. 3 также содержатся несколько видов оценки, возьмем самые распространенные – рыночную и инвестиционную. Рыночная стоимость – стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. И инвестиционная – стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Объектами оценки, согласно ст. 5 вышеупомянутого закона, относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

Таким образом, стоит отметить, что инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций. Во многом данный параграф пересекается с правовым режимом коммерческой недвижимости и во многом дополняет его. Понятие недвижимости коммерческого назначения в научной среде является спорным так же, как и в цивилистике – недвижимое имущество, и на сегодня нет единого понимания. Можно предложить систематизировать и выдвинуть основные признаки коммерческой недвижимости:

1. Коммерческая недвижимость предназначена для финансовых инвестиций.

2. Коммерческой недвижимостью могут являться объекты, которые сами по себе приносят доход, также и объекты, которые предоставляют возможность извлечения прибыли.

3. Для достижения цели извлечения прибыли коммерческой недвижимостью необходимо постоянно управлять.

4. Коммерческая недвижимость и сделки с ней регулируются нормами различных отраслей права, но в наибольшей степени нормами предпринимательского.

Виды коммерческой недвижимости

Не вызывает сомнения, что коммерческая недвижимость имеет свою классификацию хотя, законодательно она не закреплена. Разделение рассматриваемого вида недвижимости происходит по функциональному признаку, что, очевидно, порождает большое количество дискуссий.

Выделим основные виды коммерческой недвижимости:

– торговая недвижимость;

– складская недвижимость;

– офисная недвижимость;

– гостиничная недвижимость;

– прочая коммерческая недвижимость (производственная (промышленная), гаражная, социальная).

Для начала необходимо определиться с понятием торговля, которое раскрывается как вид предпринимательской деятельности, связанный с куплей-продажей товаров и оказанием услуг покупателям[103]103
  Федеральный закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» от 28.12.2009 № 381-ФЗ: текст с изм. и доп. от 25.12.2018 // Право. ру.


[Закрыть]. Теперь сформируем понятие торговой недвижимости – это вид коммерческой недвижимости, предназначенный для организации мест продажи товаров, работ и услуг.

Выделяют несколько основных видов торговой недвижимости:

1. Магазин – специально оборудованное стационарное здание или его часть, предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения и подготовки товаров к продаже[104]104
  П. 35 ГОСТ Р 51303-99 Торговля. Термины и определения [Текст]. Введен: 01.01.2000. М.: Изд-во стандартов. С. 30.


[Закрыть].

2. Стрит-ритейл – недвижимое имущество, представляющее собой торговое помещение, расположенное на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины (подвид магазина).

3. Торговый центр – совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, расположенных на определенной территории, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин[105]105
  ГОСТ Р 51303-99 Торговля. Термины и определения [Текст]. Введен: 01.01.2000. М.: Изд-во стандартов. С. 32.


[Закрыть].

4. Торговый комплекс – совокупность торговых предприятий, реализующих универсальный ассортимент товаров и оказывающих широкий набор услуг, а также централизующих функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности[106]106
  Там же. С. 33.


[Закрыть].

5. Торговая сеть – совокупность двух и более торговых объектов, которые принадлежат на законном основании хозяйствующему субъекту или нескольким хозяйствующим субъектам, входящим в одну группу лиц в соответствии с Федеральным законом «О защите конкуренции», или совокупность двух и более торговых объектов, которые используются под единым коммерческим обозначением или иным средством индивидуализации[107]107
  Федеральный закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» от 28.12.2009 № 381-ФЗ: текст с изм. и доп. от 25.12.2018 // Право. ру.


[Закрыть].

Дополнительно можно отметить и другие виды, но они, скорее, относятся к основным. Называет данные виды торговой недвижимости государственный стандарт «ГОСТ Р 51773-2001 Розничная торговля. Классификация предприятий».

В данном стандарте можно обнаружить такую классификацию торговой недвижимости: гипермаркет (торговая площадь от 5000 м²), универмаг (торговая площадь в городе от 3500 м², а в сельской местности от 650 м²), универсам или супермаркет (торговая площадь от 400 м²).

В данном стандарте дается лишь классификация торговой недвижимости исходя из площади, ассортимента товаров и форме торгового обслуживания. Дополнительно государственный стандарт содержит общие требования к предприятиям розничной торговли:

– санитарно-гигиенические требования;

– требования противопожарной безопасности;

– требования электро– и взрывобезопасности;

– требования экологической безопасности.

Вместе с тем, необходимо рассмотреть такое понятие, как «офисная недвижимость». Итак, офисная недвижимость – это вид коммерческой недвижимости, помещение строение или комплекс зданий, оборудованная для ведения предпринимательской деятельности организации.

Теперь перейдем к рассмотрению складской недвижимости. Прямого указание в законе нет, но есть достаточно схожий термин в ст. 907 ГК РФ, где под товарным складом понимается организация, осуществляющая в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказывающая связанные с хранением услуги. Складская недвижимость – это вид коммерческой недвижимости, предназначенный для хранения материальных ресурсов и оказания складских услуг. Так же, как и офисная недвижимость, складская имеет градацию, основанную на: типе конструкции склада, месту расположения, температурному режиму, степени огнестойкости, охраняемости, иному сервису.

Согласно риэлторскому новостному порталу RegionalRealty.ru, выделяются:

1. Класс А – это одноэтажный объект единого объема. Строительство таких объектов осуществляется из современных материалов, которые отличаются легкостью металлоконструкций. Высота потолков должна быть до 30 метров, чтобы можно было осуществлять хранение грузов в несколько ярусов. Основное преимущество таких складов состоит в том, что они в обязательном порядке оборудуют системами вентиляции и кондиционирования, выполненными по самым современным технологиям. Температура на складе также должна быть регулируемой, чтобы можно было задавать тот температурный показатель, который необходим для хранения того или иного груза. Склады класса А оборудуются только самыми современными системами наблюдения и сигнализации. Пожарная система должна иметь в своем функционале систему предупреждения, а также функцию автоматического пожаротушения. Склад класса А должен быть оснащен собственной автономной электроподстанцией. Отопление также поступает из собственного узла. Обязательным атрибутом склада считаются погрузочно-разгрузочные ворота. Наличие собственных небольших офисных и подсобных площадей на таком складе обязательно

2. Класс В – склады предназначены или перестроены под хранение грузов. Такие помещения могут быть переоборудованы из промышленных зданий. Они имеют прямоугольную площадь, где высота потолков не должна быть меньше 8 метров. На полу должно быть нанесено антипылевое покрытие, которое также препятствует скольжению. Нагрузка на напольное покрытие должна выдерживать не менее пяти тонн. Практически всегда такие склады оснащены системами вентиляции и кондиционирования. Температура должна регулироваться при помощи систем отопления. Так же, как и в предыдущем классе, здесь должен соблюдаться специальный микроклимат, необходимый для хранения конкретных грузов. Системы противопожарной безопасности считаются обязательными для складов класса В. На территории склада должна иметься собственная система отопления, канализации и водоснабжения. Электричество подводится к объекту при помощи автономной системы, либо за счет общих источников. Погрузочные работы должны облегчаться наличием пандуса для машин. Офисные и подсобные помещения могут располагаться либо на территории склада, либо в пристройках.

3. Класс С – это чаще всего утепленный ангар или производственное помещение, где высота потолков должны быть не меньше четырех метров. Такие здания могут быть любой этажности. Если предполагается, что здание многоэтажное, то главное, чтобы в нем был грузовой лифт. Полы сделаны из бетона, но уже без антипылевого покрытия. Обязательное условие для таких складов – наличие ворот на нулевом этаже, куда осуществляется подъезд грузового транспорта. Климатические условия в помещении должны поддерживаться системой отопления и вентиляции. В большинстве случаев на таких складах имеется собственная канализация и водоснабжение. Также не исключено наличие пожарной системы и охранной сигнализации.

4. Класс D – такими складами могут быть даже подвальные помещения, объекты гражданской обороны, ангары и прочие нежилые объекты. Требования здесь практически отсутствуют, за исключением того, что здесь должен быть проведен свет, и проверяться уровень влажности. Наличие ворот также обязательно. Такие объекты приобретаются в основном для осуществления в них хранения на недлительные сроки. Основным плюсом таких помещений считается небольшая арендная плата[108]108
  RegionRealty.ru [Электронный ресурс]. URL: https://journal. regionalrealty.ru (дата обращения: 21.02.2021).


[Закрыть].

Правовое регулирование гостиничной недвижимости содержится в Федеральном законе «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»[109]109
  Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» от 24.11.1996 № 132-ФЗ: текст с изм. и доп. от 04.06.2018 // Собрание законодательства РФ. 1996. № 49. Ст. 5491.


[Закрыть]. Ст. 5 данного закона регламентирует классификацию и аккредитацию гостиниц – гостиничной недвижимости. Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085 (ред. от 30.11.2018) «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации», также дополнительно регулирует данную коммерческую недвижимость. Также необходимо отметить, что к гостиничной недвижимости применяются различные СанПиНы, например, СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест» или же своды правил СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование».

Из всех иных видов коммерческой недвижимости самостоятельные признаки имеет только промышленная или производственная недвижимость. Итак, производственная (промышленная) недвижимость – вид коммерческой недвижимости, позволяющая осуществлять производство какой-либо продукции. Как правило к данной недвижимости можно отнести фабрики, заводы, комбинаты, различные цеха, ориентированные на производство готовой продукции. С позиции гражданского права все перечисленное можно отнести к понятию «предприятие», закрепленное в ст. 13 ГК РФ.

Промышленную недвижимость можно условно разделить на несколько категорий:

– объекты тяжелой промышленности (заводы, комбинаты, рудники. шахты, электростанции, фабрики). Промышленные объекты этой области бывают добывающие, перерабатывающие, электроэнергетические, топливные, занятые в черной или цветной металлургии, деревообрабатывающие, машиностроительные, химические. Также сюда относятся объекты по производству строительных материалов;

– объекты пищевой промышленности – это заводы, фабрики, комбинаты по производству готовой продукции или полуфабрикатов. В эту же категорию относится производство табачных изделий и моющих средств;

– объекты легкой промышленности. Такие объекты включают кожевенные, текстильные, меховые, обувные заводы и фабрики. Также это объекты по производству и обработке стекла и фарфора;

– объекты специализации широкого спектра – это микробиологические, медицинские и полиграфические объекты.

Таким образом, очевидно, что виды коммерческой недвижимости очень слабо урегулированы законодательством. Несомненно, как и вся недвижимость возводится и эксплуатируется с учетом множества государственных стандартов и правил, но с рассматриваемых позиций предпринимательского права нет четкого нормативного разделения. В вопросах теории, аналитиками, оценщиками и инвесторами давно уже разработаны свои классификации в чем и убедились выше, которые действительно эффективно позволяют арендаторам, покупателям, инвесторам выбрать из всего многообразия самый оптимальный вариант с наименьшим коэффициентом издержек, подходящий под осуществление избранной предпринимательской деятельности, будь то торговая площадь под магазин или же небольшое офисное помещение.

Проблема довольно банальна, даже среди многообразия различных видов и подвидов коммерческой недвижимости нет единого перечня. Но все это только вопросы теории, на практике же спрос и предложения от этого никак не изменяются[110]110
  Обзор рынка коммерческой недвижимости. Итоги 2018. Прогноз на 2019 [Электронный ресурс]. URL: https://marketing.rbc.ru/research/40231/ (дата обращения: 21.02.2021).


[Закрыть] и предметом арбитражного разбирательства не становятся. К деятельности предпринимателя добавляются финансовые затраты на аналитиков, маркетологов или риэлторов для анализа рынка недвижимости, поиска, оценки и дальнейшей проверки этой недвижимости, но это лишь дополнительные возможности для ведения эффективной предпринимательской деятельности, что естественно, обусловлено воздействием рыночной экономики.

Рынок недвижимости в традиционном понимании представляет собой механизм, который реализует передачу прав на какую-либо собственность или определенные интересы субъектов сделки. Именно через этот механизм на рынке устанавливается ценообразование.

Разграничение сегментов рынка недвижимости с их последующей классификацией и правовым регулированием позволяет повысить привлекательность сектора рынка недвижимости, что позволит гражданам активнее принимать участие в коммерции. Так, государству необходимо увеличивать инвестиционную активность не только для внутреннего потребления, но и для западных инвесторов. Для этого стоит развивать крупные проекты, возводить многофункциональные объекты и комплексы, повышать активность девелоперов в регионах и осваивать в крупных городах промышленные зоны.

Рынок коммерческой недвижимости в России развивается неравномерно не только в отдельных сегментах, но и в стране в целом. Реформирование отношений, затрагивающих сферу собственности, начиналось с работы со сферой услуг и объектов розничной торговли, где популярными стали направления продажи собственности с аукционов и выкуп имущества через его аренду (выше уже затрагивали этот подход), что позволяло выплачивать постепенно денежную сумму за дорогостоящий объект.

Национальные объекты торгового назначения крайне разнообразны, что мешает выработке единого подхода к классификации объектов коммерческой недвижимости. Только сегмент объектов офисного назначения сформирован в достаточном объеме с точки зрения классификации, но опять-таки это не относится в полной мере к региональным рынкам. Направление движения рынка коммерческой недвижимости было скорректировано осенью 2008 года, когда начался финансовый кризис, что привело к уменьшению ценовых показателей рынка во всех сегментах. Все это становится возможным благодаря грамотной государственной политике, которая учитывает мнение предпринимателей и западный опыт взаимодействия с бизнес-структурами.

Государство проводит политику по обобщению полученного опыта и знаний, что позволяет заблаговременно делать прогнозы о предложениях на рынке коммерческой недвижимости, учитывая его параметры и значения. Долгое время существовало одно единственное понятие на рынках России – торговый центр (уличный ритейл «первой линии» не учитывается).

Большое здание многоуровнего плана с большой парковкой, фуд-кортом, торговой галереей, стандартным набором арендаторов из разных сегментов для потребителей и специалистов всегда ассоциировалось с торговым центром. Торговые центры стали торгово-развлекательными, на этом делается акцент и маркетинг. Теперь в ТРЦ можно найти абсолютно все, начиная от еды и магазинов одежды и заканчивая кинотеатрами и прочими развлечениями.

При принятии решения о направлении использования объектов коммерческой недвижимости огромное внимание стали уделять конкурентным преимуществам, что послужило ощутимым толчком развития на рынке коммерции. В зависимости от поколения и типа торгового центра сильно варьируются возможности использования торговых центров. Правильное позиционирование объекта коммерческой недвижимости – ключевое направление развития бизнеса. Для коммерческой недвижимости крайне важны: посещаемость, наличие дополнительных услуг, формат и само месторасположение.

В настоящее время активно развиваются специализированные торговые центры, что является новым форматом для России. Концепция этих объектов предполагает использование внутреннего пространства без перегородок между занимаемыми различными арендаторами площадями. Также рассматривается возможность организации для оплаты покупок единого кассового узла, что позволит повысить проходимость и полезное использование площадей. В результате торговый центр, по сути, превращается в специализированный рынок под крышей[111]111
  Каталог продажи коммерческой недвижимости // BSN.ru


[Закрыть].

Существенной проблемой рынка является его неравномерность. Огромные площади коммерческого назначения возводятся и эксплуатируются преимущественно в европейской части страны (90 %), да и там только в двух городах: Москва и Санкт-Петербург. Аналитический обзор дает ответ на этот вопрос: это объясняется дорогой логистикой и высокими издержками развития ритейла в отдаленных регионах страны[112]112
  Там же.


[Закрыть].

Стоит признать, что без коммерческой недвижимости предпринимательская деятельность была бы невозможной. С большим количеством теоретических проблем, в первую очередь с правовым режимом этой недвижимости поскольку он преимущественно основан на цивилистической доктрине, в которой в свою очередь тоже огромное количество проблем, во-вторых это полное отсутствие законодательного регулирования недвижимости коммерческого назначения, в-третьих огромное количество различного рода классификаций видов, подвидов недвижимости, естественно научно необоснованных, а сугубо утилитарных выдвинутых аналитиками, маркетологами, оценщиками, инвесторами и девелоперами, что порождает и без того непростое представление любой коммерческой недвижимости, в-четвертых слабая научная разработанность темы.

Что же касается практической составляющей, то тут уже намного легче, поскольку сделать понимание коммерческой недвижимости доступнее и яснее очень выгодно. Инвестору легче вложить капитал если он осознает куда и на что идут его средства, а предпринимателю взять в аренду то, что он представляет и знает. Дополнительно из подобного хаоса, как уже неоднократно повторялось, предприниматели тоже научились извлекать доход, например: маркетинговые исследования сегмента рынка коммерческой недвижимости, различные аналитические обзоры, оценка и проверка данной недвижимости, сопровождение сделок с ней. Подобная ситуация прямое следствие рыночной экономики, однозначно утверждать, что это негативно нельзя, да и к тому же рынок коммерческой недвижимости функционирует, хотя и со своей проблематикой и особенностями.

Но несмотря ни на что, инвестиции продолжают вкладываться, новая коммерческая недвижимость вводится в эксплуатацию, спрос на нее есть и не малый, равно как и предложение, оборот коммерческой недвижимости огромен, рынок продолжает функционировать. На сегодняшний день, основной проблемой для развития коммерческой недвижимости является ее не закреплённость в нормах законодательства. Для более однообразного подхода необходимо сформировать основные положения, касающиеся коммерческой недвижимости. В котором будут отражены основные понятия, виды, нормы, касающиеся коммерческой недвижимости. Основным вопросом или проблемой является то в какой форме данные положения должны быть представлены.