Текст книги "Жилищное право"

4.3 Понятие и виды жилищных фондов

1) понятие жилищного фонда

Основополагающей категорией жилищного законодательства является понятие жилищного фонда как совокупности всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений (ч. 1 ст. 19 ЖК) .

При этом под жилым помещением закон понимает:

– жилой дом или его самостоятельно используемую (обособленную) часть;

– квартиру или ее часть;

– комнату (ст. 16 ЖК).

Если какой-либо имущественный объект не соответствует данному понятию жилого помещения (жилого дома, квартиры или комнаты), то даже при его фактическом использовании для проживания граждан не могут сложиться гражданско-правовые жилищные отношения, в том числе жилищные обязательства. Такие отношения и регулируются поэтому общими нормами гражданского права о договоре аренды, а не о договорах жилищного найма.

Важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно5656
  Толстой, Ю. К. Жилищное право: учебное пособие / Ю. К. Толстой. – М.: Пост-Фактум, 1996. – С. 18-19.


[Закрыть].

Жилищный фонд образуют все без исключения изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам5757
  Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – С. 172.


[Закрыть].

Жилищный фонд Российской Федерации составляет единую структуру, включающую все жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.

Жилищный фонд – важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части, которые также именуются жилищными фондами. Они представляют собой совокупности жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими характеристиками, создающими для каждой из них свой, самостоятельный правовой режим5858
  Гражданское право: в 4-х т. / под ред. Е. А. Суханова. – М.: ВолтерсКлувер, 2008. – Т. 3. – С. 84.


[Закрыть].

Для примера охарактеризуем жилищный фонд Оренбургской области.

В 2008 г. общая площадь жилищного фонда России составляла 3058 млн. кв. м. В 2010 г эта цифра составила уже 3117 млн. кв. метров. То есть, темпы роста жилищного строительства увеличиваются из года в год немалыми шагами, исчисляясь сотнями тысяч квадратных метров жилья. Параллельно с этим, постепенно выходят из оборота жилые помещения, относимые к ветхому и аварийному фонду. Вся эта совокупность учитывается государством через организации инвентаризации в виде отдельных реестров.

В рамках рассмотрения данного вопроса имеет смысл охарактеризовать состояние жилищного фонда Оренбуржья.

В Оренбургской области с начала 2010 г. введено в эксплуатацию 106,9 тыс. кв.м. жилых площадей, область находилась в числе «передовиков» жилищного строительства в стране.

В январе-сентябре 2010 года на территории области за счет всех источников финансирования сдано в эксплуатацию 3087 квартир общей площадью 311,5 тыс.кв. метров, что составило 78,4 % к соответствующему периоду 2011 года, в том числе населением за счет собственных и привлеченных средств – 218,6 тыс. кв.метров (84,0 %). Из них в г. Оренбурге 160,95 тыс.кв.м.

Общая площадь жилищного фонда города Оренбурга составляла на 1 января 2012 г. 11925, 6 тыс. кв. м., в том числе:

– государственный жилищный фонда – 191,8 тыс.кв.м,

– муниципальный фонд – 1085,9 тыс.кв.м,

– частный – 10647,9 тыс.кв.м.

Общее количество квартир и индивидуальных жилых домов – 221234 единиц, в том числе:

– квартир в многоквартирных домах – 182986 единиц;

– индивидуальных жилых домов – 38248 единиц.

В 2012 году на территории области за счет всех источников финансирования сдано в эксплуатацию 7798 квартир общей площадью 704,5 тыс.кв. метров, что составило 94,8 % к 2011 году, в том числе населением за счет собственных и привлеченных средств – 390,7 тыс.кв.метров (82,6 %).

Общая площадь аварийного жилищного фонда по состоянию на 1 января 2012 г. 56,05 тыс.кв. м (0,47 % от общей пощади жилищного фонда Оренбурга). В процентном отношении цифра небольшая, однако исходя из площади непригодного для проживания жилья становится очевидным острая необходимость решения данного вопроса.

В целом же, в городе Оренбурге жилищный фонд, в соответствии с картой градостроительного зонирования, входящей в состав генерального плана города, составляют:

1) малоэтажная (1-3 этажа) индивидуальная застройка;

2) среднеэтажная секционная застройка (2-4 этажа);

3) многоквартирная застройка многоэтажными домами (5 этажей и выше);

4) застройка смешанной этажности.

2) классификация жилищного фонда

Согласно п. 1 ст. 19 ЖК РФ, под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 19 ЖК РФ устанавливает виды жилищных фондов в Российской Федерации. К ним относятся:

– частный жилищный фонд;

– государственный жилищный фонд;

– муниципальный жилищный фонд.

Частный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный и приобретенный за счет средств частных собственников, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов, дома товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ст. 288, 290, 291 ГК РФ).

В собственности граждан находятся построенные и приобретенные (по предусмотренным основаниям) жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.

В собственности юридических лиц – построенные или приобретенные жилые дома, квартиры (в т.ч. в порядке долевого участия); дома в жилищных и жилищностроительных кооперативах с не полностью выплаченным паем.

Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма, безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, только сдавая его в пользование гражданам на основании соответствующего договора. Данные положения содержатся в Жилищном кодексе РФ5959
  Шешко, Г. Ф. Жилищное право: учеб.пособие / Г. Ф. Шешко. – М.: Эксмо, 2010. – С. 86.


[Закрыть].

Таким образом, согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:

1) фонд, находящийся в собственности граждан, – индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.

Государственный жилищный фонд состоит из жилых помещений, находящихся в федеральной (государственной) собственности и собственности субъектов России.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

1) жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);

2) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.

Государственная собственность на жилые помещения – это закрепление права контроля над жилыми помещениями государством. Государственная собственность в странах развитого капитализма сосредоточена в крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного капитала. Речь идет главным образом о социально-экономической инфраструктуре (железнодорожный транспорт, коммунальное хозяйство, сфера образования). Для других отраслей характерно лишь «точечное» участие государства в виде пакетов акций некоторых фирм. В нашей стране доля жилья принадлежащего государству тоже значительно мала…

Муниципальный жилищный фонд представляет собой фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно ст. 29 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд.

С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд лишь социального использования, который предназначен для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма.

То есть, муниципальный жилой фонд – это находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления фонд жилых помещений.

Обратимся к истории правового закрепления классификаций жилищного фонда. Ранее действующий ЖК РСФСР устанавливал иную классификацию жилищных фондов. Согласно ст. 5 ЖК РСФСР, выделялось 4 вида жилищных фондов:

1) государственный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству);

2) общественный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям);

3) фонд жилищно-строительных кооперативов (т.е. жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам);

4) индивидуальный жилищный фонд (т.е. жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан).

До принятия ЖК РФ велись сложные дискуссии о наиболее правомерной классификации жилищных фондов в Российской Федерации. При выработке новых вариантов за основу брались классификации ЖК РСФСР, Закона «Об основах федеральной жилищной политики» и т.д. Наиболее лаконичной и юридически обоснованной оказалась классификация жилищных фондов «по принадлежности».

В соответствии с этой классификацией, жилищные фонды подразделялись на виды по аналогии с формами права собственности. Напомним, что и Конституция Российской Федерации, и ГК РФ установили, что в России существует три формы собственности: государственная, муниципальная и частная. Именно по нахождению жилого помещения в одной из этих разновидностей собственности жилищные фонды и были справедливо классифицированы на государственный, муниципальный и частный.

Данная классификация существовала лишь в теории жилищного права, но законодатель при разработке проекта ЖК РФ принял ее за основу и придал ей характер легальной классификации жилищных фондов в Российской Федерации.

Помимо классификации «по принадлежности», ЖК РФ подразделяет жилищные фонды еще и по признаку «назначение».

В зависимости от целей использования, жилищный фонд подразделяется на:

1 Жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

2 Специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В статье 92 ЖК РФ содержатся виды жилых помещений специализированного жилищного фонда:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Действующее законодательство предусматривает четыре категории граждан, которым могут быть предоставлены жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду. Но все эти категории объединяет одно общее – граждане, вселяемые в указанные жилые помещения, исполняют трудовую деятельность и числятся в штате сотрудников указанных организаций. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Данная категория специализированного жилищного фонда предполагает непостоянное нахождение в них граждан, выполняющих трудовые функции, функции несения службы или обучения. Здания такого типа жилых помещений специализированного фонда специально подготавливаются, путем возведения или переоборудования ранее построенных домов или их части.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. В каждом из указанных случаях проживания граждан в жилых помещениях маневренного фонда установлены свои пределы проживания, как и во всяком ином специализированном жилом помещении. Наниматели проживают до тех пор, пока капитальный ремонт или реконструкция дома не будет завершена. Лица, являющиеся залогодателями жилых помещений, проживают в указанном жилье до погашения долга по обеспечительным обязательствам. Лица, утратившие свои жилые помещения, проживают до получения возмещения по причине утраты жилья либо до предоставления иного жилья из государственного или муниципального жилищного фонда.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. В рамках данной нормы применяется законодательство, регламентирующее деятельность социальных служб по социальной поддержке и иной помощи людей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, а также лиц, достигших пенсионного возраста и инвалидов.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами. В данном случае речь идет о лицах, признанных в установленном Законом РФ "О вынужденных переселенцах" и Федеральным законом "О беженцах" порядке.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации. В рамках комментируемой нормы следует учитывать Федеральный закон от 10.12.1995 N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации", который предусматривает предоставление жилых помещений социального назначения для лиц, нуждающихся в помощи: дети-сироты; дети, оставшиеся без попечения родителей; безнадзорные несовершеннолетние и другие категории населения.

Однако в соответствии с изменениями, принятыми в 2013 году, жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, были выделены законодателем в ст. 92 ЖК РФ в отдельный пункт. Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться и Федеральным законом от 29.02.2012 № 15-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".

В соответствии со ст.1 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» «Детямсиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений»6060
  Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей: федер. закон: [принят Гос. Думой 15 февраля 2012 г. :одобр. Советом Федерации 22 февраля 2012 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2012. – № 10. – Ст. 1163.


[Закрыть].

3 Индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

4 Жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Данная классификация – новелла жилищного законодательства. Ранее действующие нормативные правовые акты не уделяли достаточного внимания этой классификации жилищных фондов.

Классификации «по назначению» также встречались только в теории. Причем, как правило, они смешивались в единое целое с классификациями «по принадлежности».

5 Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.

Президентом РФ 7 мая 2008 г был подписан Указ «О мерах по развитию жилищного строительства» № 715, направленный на создание Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее Фонд РСЖ) является юридическим лицом, без ограничения срока деятельности, находящийся в Москве. Он вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций. Фонд РСЖ имеет печать с изображением Государственного герба РФ и со своим полным наименованием. Целью деятельности Фонда является не только содействие развитию жилищного строительства, но и иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества. Основными задачами Фонда являются:

1) оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства , в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, и иного строительства, а также содействия стимулированию развития рынка жилья;

– оказание содействия стимулированию строительства жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также – жилье экономического класса);

2) оказание содействия развитию деятельности по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории;

3) оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;

4) оказание содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления, субъектам естественных монополий, организациям коммунального комплекса, проектным, строительным, кредитным, финансовым и иным организациям в целях координации деятельности по согласованию программ жилищного строительства, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территорий с программами социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, программами комплексного социально-экономического развития муниципальных образований, программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, программами развития объектов инфраструктуры;

5) стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.

Имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса РФ в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, иного имущества, в том числе денежных средств, а также за счет других не запрещенных законом поступлений. Имущество Фонда принадлежит на праве собственности Фонду и используется им для осуществления его целей и задач.

Высшим органом управления Фонда является попечительский совет. Органами управления являются также правление Фонда и генеральный директор Фонда. Орган внутреннего финансового контроля – ревизионная комиссия6161
  Российская Федерация. Законы. О содействии развитию жилищного строительства: федер. закон: [принят Гос. Думой 4 июля 2008 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2008 г.: по состоянию на 30 декабря 2012 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2008. – № 30. – Ст. 3617.


[Закрыть].

В настоящее время большую актуальность приобретают вопросы, связанные с комплексным развитием новых и ранее застроенных территорий, обеспеченностью градостроительной документацией, массовым строительством жилья экономкласса и модернизацией жилищного фонда с учетом критериев ветхости и аварийности жилья.

В этой связи Правительством Оренбургской области, в соответствии с его постановлением от 31 марта 2011 г № 200-пп, была утверждена долгосрочная целевая программа города Оренбурга «Стимулирование развития жилищного строительства в городе Оренбурге в 2012-2015 гг.

Основными задачами программы являются формирование рынка доступного жилья в областном центре, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, что особенно актуально в последние годы, а также оказание государственной поддержки проектам комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства и развития застроенных территорий, предусматривающим обеспечение земельных участков социальной и дорожной инфраструктурами. Исполнение программы возложено на департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, управление жилищной политики и управление строительства и дорожного хозяйства г. Оренбурга.

Общий объем финансирования программы составляет почти 2 млрд рублей. Планируется, что эти средства будут потрачены на увеличение годового объема ввода жилья со 160,9 тыс.кв.м общей площади до 510, 0 тыс. кв.м. к 2015 г., на улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории Оренбургской области, а также на ликвидацию 16,16 тыс. кв.м. ветхого и аварийного жилищного фонда и расселение 458 семей.

Однако, реализация этого масштабного мероприятия может подвергнуться определенным рискам, главным из которых традиционно для такого рода проектов выступает недостаточность финансирования из бюджетных и внебюджетных источников, а также изменения в федеральном и региональном законодательстве в области жилищного строительства, изменение стоимости сырья и расходных строительных материалов, невыполнение или ненадлежащее выполнение застройщиками обязательств по договорам, приводящее к срыву сроков выполнения и сдачи работ.

Одним из вариантов решения проблемы улучшения жилищных условий граждан, проживающих на территории Оренбурга является поэтапная ликвидация аварийного жилищного фонда. Согласно данным Росстата, по итогам прошлого года в России было снесено 2,6 млн. кв. м ветхого и аварийного жилищного фонда, что составляет 2,6 % от общей площади такого фонда.

Для реализации этой цели в Оренбургской области действует областная программа «Переселение граждан Оренбургской области из ветхого и аварийного жилищного фонда» на 2010– 2015 годы, которая является частью федеральной целевой программы «Жилище» и рассчитана на 2010 – 2015 годы. Основная задача Программы – обеспечение выполнения обязательства государства по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям.

На первом этапе выполнение программных мероприятий осуществлялось в основном за счет бюджетных средств. В то же время создавались предпосылки для крупномасштабного привлечения внебюджетных ресурсов, которое планировалось для выполнения мероприятий второго этапа.

Если на первом этапе были созданы необходимые методические, организационные и правовые условия для реализации основных задач: упорядочение методологических основ оценки и проведение оценки объемов аварийного жилищного фонда, подлежащего ликвидации, а также определение необходимых ресурсов площади жилищного фонда для переселения граждан. Формирование законодательной и нормативной базы для предоставления жилья переселяемым гражданам, установление очередности сноса аварийного жилищного фонда (по районам, микрорайонам, участкам, зданиям), а также переселения граждан. Решение проблемы переселения граждан из аварийного жилищного фонда (частично) должно осуществляться путем финансирования достройки жилья высокой степени готовности.

Например, в г. Бугуруслане по состоянию на 01.01.2012 год в реестре имелось 12 175 квадратных метров жилья с высокой степенью износа. Наибольшую долю ветхого и аварийного фонда составляет малоэтажное (до 3 этажей) жилье, занимаемое на условиях договора социального найма и частной собственности. Исполняя требования областной программы на 01.01.2012 г. в г. Бугуруслане было обследовано все жилье и составлена характеристика жилого фонда, в которой указаны непригодные для проживания дома, число квартир и количество проживающих в них жильцов.

Таким образом, посредством методов государственного учета жилищного фонда России была осуществлена постепенная массовая инвентаризация жилья в г. Оренбурге и области, итогом которой стала картина характеристики состояния жилищного фонда области. На основе этой характеристики была разработана и внедрена региональная целевая программа, предусматривающая крупномасштабное строительство нового доступного жилья для жителей области, а также переселение граждан из ветхого и аварийного жилья в новые благоустроенные жилые помещения.