Текст книги "Жилищное право"

4.4 Учет жилищного фонда

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относится определение порядка государственного учета жилищных фондов. Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч. 1 ст. 13 ЖК). Согласно ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда. В настоящее время действует Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301. Согласно данному Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются – БТИ).

БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.

Архивы БТИ являются национальным достоянием и относятся к государственному архивному фонду, находящемуся в распоряжении субъектов Федерации.

Информация БТИ необходима и для целей государственного управления, и для целей учета национального богатства, и для налогообложения, и для рассмотрения споров в судах, и для совершения сделок с недвижимостью, и для иных целей, в т.ч. для проектирования и строительства.

Кроме обязательных целей применения информации БТИ можно назвать много обычных, таких, как выдача справок в нотариат для вступления в наследство, выдача сведений для расчета сумм, требуемых на капитальный ремонт жилых строений, для страхования, для регистрации прав, регистрации залога, для расчета сумм материальной помощи и компенсаций при повреждениях строений вследствие стихийных бедствий, расчета рыночных запасов топлива для населения и др.

Сбор, обработка, хранение и выдача такого объема информации требуют специальных строительных знаний, знаний правил эксплуатации и ремонта, а также знаний геодезии, картографии, экономики, права, информатики и математической статистики.

Вместе с тем развитие рынка недвижимости увеличило потребность в инвентаризационных работах и повысило их значимость. Увеличилось и число БТИ, и численность работающих. В БТИ появились современные компьютеры и оргтехника. Совершенствуется система подготовки кадров инвентаризаторов, в том числе в Московском государственном строительном университете и Государственном университете землеустройства.

За семь с половиной десятилетий своего существования служба технической инвентаризации Оренбургской области претерпела много преобразований. На территории Оренбуржья действует две службы технический инвентаризации – это ГУП «Облтехинвентаризация» и ФГУП «Ростехинвентаризация» – Федеральное БТИ.

ГУП «Облтехинвентаризация» представляет собой современное, оснащенное новой компьютерной и измерительной техникой, необходимым инвентарем и оборудованием предприятие. В его сферу деятельности, кроме основных функций входят; приватизация, обмен, геодезическая, риэлтерская и оценочная деятельности. Основа предприятия – инвентаризационно-технические группы и отделы. Именно инженерами и техниками-инвентаризаторами выполняется главная задача – натурное техническое обследование объектов недвижимости и их паспортизация.

Сейчас в архиве организации хранятся данные о состоянии более чем 500 тысяч объектов недвижимости. Круг пользователей этой информации огромен: владельцы имущества, органы государственной власти и местного самоуправления, жилищно-эксплуатационные, строительные организации, правоохранительные и налоговые органы, нотариат, учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и многие другие.

Обширный круг выполняемых обязанностей требует соответствующего правового обеспечения и контроля за правильностью и законностью выполняемых действий. ГУП «Облтехинвентаризация» при оказании населению услуг по учету недвижимости руководствуется нормативно-правовыми актами федерального и регионального уровня, касающимися осуществления технического и кадастрового учета объектов недвижимости и жилой недвижимости в частности.

В сентябре 2002 года в нашей области открылся Оренбургский филиал Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Оренбургский филиал оснащен современной компьютерной техникой, высокопроизводительным копировальным и множительным оборудованием. Использует современные технологии передачи и хранения данных. Для повышения производительности труда все компьютеры объединены в локальную вычислительную сеть (ЛВС). Из локальной сети часть пользователей имеет доступ в глобальную сеть Internet для обмена электронной почтой и возможности поиска технической документации и других материалов, необходимых в работе. Работа пользователей всех подразделений в единой информационной базе данных позволяет вести автоматизированный учет выполнения работ по технической инвентаризации. Программа автоматически проверяет наличие информации об объекте недвижимости и правообладателях в базе данных, корректность внесения адресов объектов. Эти меры позволяют исключить дублирование информации об объектах недвижимости и избавиться от неконтролируемого разрастания базы данных.

Архив Оренбургского филиала был образован в 2003 году; тогда же было выделено первое помещение под архивохранилище. В 2004 году началось оснащение архива новейшим оборудованием. Архив стал проводить ежедневный приём инвентарных дел в архив филиала. Принятые в архив дела имеют полный комплекс необходимых технических и правоустанавливающих документов. В архиве осуществляется 100 % приём инвентарных дел на проинвентаризованные объекты: после выдачи заказчику в течение нескольких дней дело передаётся в архив. Многочисленные проверки архива Филиала вышестоящими организациями показали, что архив Оренбургского Филиала занял достойное место среди лучших архивов ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 48, ст.5369) и иными нормативными правовыми актами.

В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:

– техническую инвентаризацию жилищного фонда;

– оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

– информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:

–составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

–исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;

–определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений.

Выписки и выкопировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту, содержащие необходимые для них технические сведения.

Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда. Технические паспорта, регистрационные книги, иные документы, составленные БТИ до введения в действие Постановления «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», считаются действительными. Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Российской Федерации. Отчуждение архивов БТИ не допускается.

Государственный учет жилищного фонда связан с государственным кадастровым учетом недвижимого имущества. На основании федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Государственная граница представляет собой линию и проходящую по этой линии вертикальную поверхность, определяющую пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) РФ, то есть пространственный предел действия государственного суверенитета РФ6262
  Афонина, А. В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости / А. В. Афонина// ГАРАНТ: информационно-правовой портал. – Режим доступа: http://base.garant.ru/57733967/.


[Закрыть].

В законе выделяются три категории границ внутри территории Российской Федерации, исходя из их уровня значимости:

– между субъектами РФ;

– между муниципальными образованиями;

– между населенными пунктами.

Сведения, подлежащие внесению в государственный реестр недвижимости, в целом однотипны. В частности, это касается описания их местоположения. Единственное отличие состоит в том, что информация, касающаяся границы между субъектами РФ, вносится в кадастр в виде реквизитов правовых актов о согласовании и об утверждении изменения этих границ. А границы муниципальных образований и населенных пунктов устанавливаются или изменяются. Соответственно, в кадастр вносятся сведения о правовых актах, в которых это отражено.

Это соответствует положениям п. 3 ст. 67 Конституции РФ, в соответствии с которой границы между субъектами РФ могут быть изменены только с их взаимного согласия. В соответствии же со ст. 102 Конституции РФ утверждение изменения границ между субъектами РФ отнесено к ведению Совета Федерации6363
  Афонина, А. В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости / А. В. Афонина// ГАРАНТ: информационно-правовой портал. – Режим доступа: http://base.garant.ru/57733967/.


[Закрыть].

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

1) реестр объектов недвижимости;

2) кадастровые дела;

3) кадастровые карты.

Реестр объектов недвижимости представляет собой систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее – публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети «Интернет».

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица, например, представители собственника, действующие в силу нотариально удостоверенной доверенности. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым решением общего собрания собственников.

Необходимыми для кадастрового учета жилой недвижимости документами являются:

а) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства. Технический план объекта недвижимости – это документ, в котором отражаются конкретные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, где указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости.

Технический план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения или на плане соответствующей части здания или сооружения.

В текстовой части технического плана на квартиру или индивидуальный дом указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану на квартиру или здание и является его неотъемлемой частью. Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.

С 1 января 2013 года для осуществления государственного учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства заявитель вправе предоставить только технический план, формы которого установлены:

1) приказом Министерства Экономического Развития Российской Федерации № 403 от 1 сентября 2010 г. «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке»;

2) приказом Министерства Экономического Развития Российской Федерации № 583 от 29 ноября 2010 г. «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке»;

3) приказом Министерства Экономического Развития Российской Федерации № 893 от 23 ноября 2011 г. «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке».

Следует отметить, что при любой сделке с домом, отдельно стоящим зданием или его частью обязательно потребуется выписка из государственного кадастра недвижимости – кадастровый паспорт на земельный участок, на котором находится этот дом. Кадастровый паспорт земельного участка можно получить в Росреестре;

б) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости). Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания, сооружения, части здания или сооружения, в которых оно было расположено;

в) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

г) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;

д) копия документа, подтверждающего изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о таком здании или помещении)6464
  Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон: [принят Гос. Думой 4 июля 2007 г. :одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 г.: по состоянию на 7 июня 2013 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2007. – № 31. – Ст. 4017.


[Закрыть].

При этом, верность предоставленных копий документа должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. После государственной регистрации права собственности на здание или сооружение допускается снятие с учета помещения, расположенного в таком здании или сооружении, на основании заявления собственника здания или сооружения либо его представителя и необходимых для кадастрового учета документов.

После государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире. При осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании. Основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания.

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, если местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения, либо не представлены необходимые для кадастрового учета документы. Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения ст.26 закона «О государственном кадастре недвижимости», в нем указываются обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если:

– имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»;

– заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям ФЗ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

– с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

– истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;

– технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица;

– ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения ст. 27 ФЗ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

Кадастровую деятельность вправе осуществлять только физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (далее – квалификационный аттестат).

Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:

1) имеет гражданство Российской Федерации;

2) имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

3) не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам.

Таким образом, с 1 января 2013 г. начался фактический кадастровый учет жилой недвижимости на основании федерального закона № 224-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», предусматривающем строго регламентированную процедуру постановки на учет, снятии с учета, случаях приостановления и отказа в проведении учета объектов недвижимости, в том числе жилой, а также о лицах, имеющих право осуществления кадастровой деятельности. До указанной даты кадастровый учет зданий, строений, сооружений, относящийся как к жилищному фонду, так и другим видам недвижимого имущества не осуществлялся, и в отношении них имел место лишь технический учет, инвентаризация и паспортизация данных объектов6565
  Материалы сайта. – Режим доступа: http://www.donnova.ru/tehnicheskij-plan/


[Закрыть].