Текст книги "Жилищное право"

4.5 Нормативный материал

4.5.1 Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс: федер. закон: [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по состоянию на 05 апреля 2013 г.]. – М: Рид Групп, 2013. – 128 с. – ISBN 978-5-4252-0748-7.

4.5.2 Российская Федерация. Законы. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения: федер. закон: [принят Гос. Думой 12 марта 1999 г.: одобр. Советом Федерации 17 марта 1999 г.: по состоянию на 25 июня 2012 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1999. – № 14. – Ст. 1650.– ISSN 1560-0580.

4.5.3 Российская Федерация. Законы. Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ: федер. закон: [принят Гос. Думой 26 апреля 2002 г.: одобр. Советом Федерации 15 мая 2002 г.: по состоянию на 21 ноября 2011 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2002. – № 23. – Ст. 2102.– ISSN 1560-0580.

4.5.4 Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон: [принят Гос. Думой 4 июля 2007 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 г.: по состоянию на 7 июня 2013 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2007. – № 31. – Ст. 4017.– ISSN 1560-0580.

4.5.5 Российская Федерация. Законы. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности: федер. закон :[принят Гос. Думой 4 июля 2008 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2008 г.: по состоянию на 10 июля 2012 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2008. – № 30. – Ст. 3579.– ISSN 15600580.

4.5.6 Российская Федерация. Законы. О содействии развитию жилищного строительства: федер. закон: [принят Гос. Думой 4 июля 2008 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2008 г.: по состоянию на 30 декабря 2012 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2008. – № 30. – Ст. 3617. – ISSN 1560-0580.

4.5.7 Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей: федер. закон: [принят Гос. Думой 15 февраля 2012 г.: одобр. Советом Федерации 22 февраля 2012 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2012. – № 10. – Ст. 1163.– ISSN 1560-0580.

4.5.8 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2006. – № 6. – Ст. 702. – ISSN 1560-0580.

4.5.9 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2011. – № 22. – Ст. 3168.– ISSN 1560-0580.

4.6 Дополнительная литература

4.6.1 Афонина, А. В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости / А. В. Афонина// ГАРАНТ: информационно-правовой портал. – Режим доступа: http://base.garant.ru/57733967/.

4.6.2 Гражданское право: в 4-х т. / под ред. Е. А. Суханова. – М.: ВолтерсКлувер, 2008. – Т. 3. -766 с. – ISBN 978-5-466-00100-6.

4.6.3 Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / П. В. Алексий [и др.]; под ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. – 463 с. – ISBN978-5-23801935-2.

4.6.4 Иванов, А. А. Вопросы недвижимости в новом ЖК РФ / А. А. Иванов // Хозяйство и право. – 2005. – № 6. – С. 92. – ISSN 0134-2398

4.6.5 Кичихин, А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович, Н. А. Щербакова; под ред. И. Б. Мартковича. – М.: Юристъ, 1997. – 440 с. – ISBN 5-7975-0022-1.

4.6.6 Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – 473 с. – ISBN 978-5-89194-520-3.

4.6.7 Криущенко, А. А. Защита нарушенного вещного права по делам о признании недействительными сделок с жилыми помещениями / А. А. Криущенко // Правосудие в Московской области. – 2011. – № 1 – С. 96-104. – ISSN 2072-0203.

4.6.8 Макеев, П. В. О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному кодексу РФ / П. В. Макеев // Юрист. – 2008. – № 12. – С. 38-43.ISSN 1812-3929.

4.6.9 Плеханова, О. И. Преимущественное право граждан, нуждающихся в жилом помещении, на неделимую вещь (жилое помещение) при разделе наследства / О. И. Плеханова // Гражданин и право. – 2010. – № 3. – С. 57-62. – ISSN 2220-9018.

4.6.10 Толстой, Ю. К. Жилищное право: учебное пособие / Ю. К. Толстой. – М.: Пост-Фактум, 1996. – 128 c.

4.6.11 Трухина, Н. И. Внедрение конкурсного отбора организаций, управляющих жилым фондом / Н. И. Трухина // ФЭС: Финансы. Экономика. Стратегия. – 2012. – № 3. – С. 36-39.

4.6.12 Уруков, В. Н. Нежилое помещение в цокольном (полуподвальном) этаже жилого здания как самостоятельный объект недвижимости / В. Н. Уруков // Юрист. – 2010. – № 3. – С 42-48. – ISSN 1812-3929.

4.6.13 Феофилактов, А. С. Приватизация жилых помещений в специализированном жилом фонде: проблемы правоприменительной практики / А. С. Феофилактов // Жилищное право. – 2010. – № 2. – С. 12-14. – ISBN 598172-008-5.

4.6.14 Филимонов, С. Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / С. Л. Филимонов, Г. Ф. Шешко. – М.: Ф 53 МЦФЭР, 2005. – 480 с. – ISBN 5-77090346-5.

4.6.15 Шешко, Г. Ф. Жилищное право: учеб.пособие / Г. Ф. Шешко. – М. :Эксмо, 2010. – 304 с. – ISBN 978-5-699-35893-9.

4.6.16 Шешко, Г. Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством / Г. Ф. Шешко // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9. – С. 6-7. – ISSN 1992 – 8041.

4.7 Вопросы для самопроверки

4.7.1 Что ЖК РФ понимает под «жилым помещением»?

4.7.2 Что означает право пользования жилым помещением и у кого оно может возникнуть?

4.7.3 Что понимается под общей площадью жилого помещения?

4.7.4 Каково назначение жилого помещения?

4.7.5 Каковы пределы использования жилого помещения?

4.7.6 Как определяется понятие «жилищный фонд»?

4.7.7 Каковы виды жилищного фонда в зависимости от формы права собственности?

4.7.8 Каковы виды жилищного фонда в зависимости от целей его использования?

4.7.9 Какими органами осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда?

5 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Переустройство и перепланировка жилого помещения

5.1 Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

5.2 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

5.3 Понятие «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения

5.4 Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

5.1 Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

На сегодняшний день особую актуальность приобретают вопросы перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, что обусловлено современным состоянием российского рынка жилья. В стране огромными темпами развивается инфраструктура городов, предприниматели, ориентированные, прежде всего, на рынок розничной торговли, тяготеют к центральным улицам с целью расположения на них точек сбыта продукции, своих офисов. Однако со временем возникает ситуация, когда практически невозможно найти в «деловом центре» свободное помещение или свободный земельный участок под строительство. В данном случае существует только одно решение: приобретение в собственность «квадратных метров» в уже существующем жилом здании с дальнейшим переводом их в разряд нежилых.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое – процесс обязательный, ведь объекты недвижимости должны использоваться строго по своему назначению. К тому же, он еще и довольно затратный. Причем затратный не только в финансовом смысле, но и по времени. В лучшем случае идею удастся реализовать за 5-6 месяцев, а может и более. Некоторые прибегают к услугам профессионалов, перекладывая за определенную сумму на их плечи все хлопоты и заботы, экономя при этом собственное время. Другие действуют самостоятельно, приобретая ценнейший опыт в этом нелегком деле.

Как бы то ни было, процедура для всех едина.

Е.И. Никифорова рекомендует прежде всего обратить внимание на то, что как жилые, так и нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. И хотя ст. 130 ГК РФ прямо не указывает на это в приведенном перечне, конкретизацию правовой статус этих объектов получил в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В нем же нежилое помещение обозначается как часть здания (сооружения), тем самым ставится точка в давнем споре о соотношении данных понятий. Эта норма находит свое отражение и в сложившейся практике. В частности, президиум ВАС РФ в Информационном письме № 53 от 1 июня 2000 г. подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Причем нежилое помещение может самостоятельно использоваться для производства, хозяйственной деятельности и т.д. Ну и, конечно же нежилое помещение не может использоваться для жилья, оно не является жилым и не отнесено к таковому. Это чердаки, подвалы, пристройки, технические помещения любого размера и т.п6666
  Никифорова, Е. И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое / Е. И. Никифорова // Жилищное право. – 2009. – № 9. – С. 31.


[Закрыть].

Понятие жилого помещения дается в ст. 15 ЖК РФ. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требования законодательства).

Правовое регулирования перевода жилого помещения в нежилое основывается на Жилищном кодексе РФ, градостроительном законодательстве, куда входит Градостроительный кодекс РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, а также законах и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации. Регулирование перевода жилых помещений в нежилые и наоборот также осуществляется на основании Постановления Правительства Российской Федерации 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». На территории г. Оренбурга действует Постановление Оренбургского городского совета от 19.05.2005 г. № 118 « Об утверждении положения «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге» (далее – Положение г. Оренбурга) в соответствии с которым, осуществляется перевод жилых помещений в нежилые и наоборот.

До вступления в силу Жилищного кодекса РФ, сфера перевода была существенно ограничена. Данному вопросу посвящалась единственная статься 9 ЖК РСФСР 1983 г. «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые», которая допускала перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений только в исключительных случаях. При этом исключительные случаи при переводе не затрагивали индивидуальный жилищный фонд вообще.

Как указывает А.Н. Гуев, соблюдение требований ЖК РФ означает необходимость учитывать:

а) статью 23 ЖК о порядке переводе жилого помещения в нежилое помещение;

б) статью 24 ЖК (о том, что отсутствуют основания для отказа в таком переводе)6767
  Макеев, П. В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое / П. В. Макеев // Жилищное право. – 2009. – № 12. – С. 68.


[Закрыть].

Без сомнения, при переводе применяются нормы статей 36, 40, 44-48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме. Статья 23 ЖК РФ устанавливает порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при соблюдении условий, предусмотренных этой же статьей.

Положение г. Оренбурга, в соответствии с нормой ЖК РФ устанавливает: переводу в разряд нежилых могут подлежать помещения, размещение, назначение и планировочно-конструктивные решения которых не противоречат требованиям пунктов 4.10 – 4.15 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", отдельно стоящие здания или части здания, имеющие входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания6868
  Об утверждении Положения «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге» (вместе с «Положением о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге»): постановление Оренбургского городского Совета от 19 мая 2005 г. № 118: по состоянию на 29 октября 2010 г. // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.


[Закрыть].

Не допускается перевод жилых помещений в нежилые:

– для размещения объектов, оказывающих вредное воздействие на человека и запрещенных пунктами 4.10. – 4.15. СНиП 31-01-3002 «Здания жилые многоквартирные»;

– для размещения складов, камер хранений и других пожароопасных помещений, запрещенных СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения»;

– если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

– если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином для постоянного проживания.

– если право собственности на данное помещение обременено правами третьих лиц;

– если квартира в многоквартирном доме, расположена выше первого этажа и непосредственно находящиеся под данной квартирой помещения являются жилыми.

Согласно п. 1 ст. 23 ЖК РФ, решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое принимается органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений). Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в г. Оренбурге осуществляется на основании Постановления администрации города Оренбурга по заявлению собственника помещения или уполномоченного лица. Прием и подготовку документов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые осуществляет Управление жилищной политики администрации города Оренбурга. Пункт 2 ст. 23 ЖК РФ закрепил перечень документов, необходимых, для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, которые собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) предоставляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

1) заявление о переводе помещения. Заявление пишется по установленной форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 года « Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения», с указанием адреса переводимого помещения, адрес заявителя, причины перевода и цели использования помещения после перевода, предполагаемого функционального назначения.

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) – договоры, по которым заявитель приобрел помещение в собственность;

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. План переводимого помещения, поэтажный план дома в виде справок предусмотренной формы заявитель должен получить в Федеральном государственном унитарном предприятии «Ростехинвентаризация» или в Государственном унитарном предприятии «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» (в г. Оренбурге);

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).

В соответствии с Положением г. Оренбурга для рассмотрения вопроса о возможности перевода жилого помещения в нежилое собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в Управление документы, указанные в Жилищном Кодексе РФ.

Помимо этих пяти документов орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, никаких документов требовать не может. Но на практике все складывается совершенно иначе. Должностные лица настаивают на получении от заявителя еще целого ряда «необходимых» документов, будь то согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Понятно, что это порой существенно затягивает процедуру сбора документов или, того хуже, делает перевод вообще невозможным.

Разберемся в данной правовой ситуации. Как уже было сказано, перевод жилого помещения в нежилое и, наоборот, допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Вместе с тем, это не лишает органы МСУ возможности принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения. Но они должны соответствовать Жилищному кодексу РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам, чего нет в данной ситуации.

Исходя из положения ч.8 ст. 5 ЖК РФ, «в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления положениям Жилищного кодекс РФ, применяются положения ЖК РФ».

Следовательно, как пишет Е.И. Никифорова, собственник помещения должен исходить только из того перечня, который установлен в ч.2 ст. 23 ЖК РФ, а отстаивать свои интересы в связи с этим может и в судебном порядке6969
  Никифорова, Е. И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое / Е. И. Никифорова // Жилищное право. – 2009. – № 9. – С. 33.


[Закрыть]. После принятия перечисленных документов соответствующий орган местного самоуправления выдает собственнику, обратившемуся с заявлением о переводе, расписку в получении документов.

В соответствии с п. 4 ст. 23 ЖК РФ, орган местного самоуправления рассматривает заявление и представленные документы и не позднее чем через сорок пять дней со дня их представления заявителем принимает решение о переводе или об отказе в переводе.

Пункт 5 ст. 23 ЖК РФ установил порядок действий органа местного самоуправления в случае принятия положительного решения о переводе жилого помещения в нежилое, либо нежилого помещения в жилое. Орган, принявший такое решение, обязан:

– не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия положительного решения о переводе выдать либо направить по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о переводе (форма документа утверждается Правительством Российской Федерации);

– одновременно с выдачей (направлением) соответствующего документа заявителю проинформировать собственников прилегающих помещений о принятии положительного решения о переводе.

Если перевод жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое требует перепланировки помещения или проведения иных работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то орган, принявший решение о переводе, в документе, направляемом заявителю, помещает требование о таких мероприятиях.

Предусмотренный ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

В случае если перевод помещения не требует проведения его перепланировки или иных сопутствующих работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то документом, подтверждающим перевод помещения, является документ, выданный (направленный) органом местного самоуправления заявителю после принятия решения о разрешении перевода. Этот документ, во-первых, завершает процедуру перевода помещения, во-вторых, является единственным основанием для использования этого помещения в новом качестве его собственником.

Иной порядок подтверждения перевода помещений предусмотрен законодателем для тех случаев, когда использование помещения в новом качестве в силу его технологических и иных характеристик требует проведения перепланировки или других работ. В этом случае документ, выданный после принятия решения о переводе, во-первых, содержит в себе требование о проведении соответствующих работ, во-вторых, является основанием для их проведения.

Порядок прохождения документов в структурных подразделениях администрации, например, города Оренбурга, определен распоряжением главы г. Оренбурга от 12.07.2005 года № 3964 – «Об утверждении Положения о порядке прохождения документации в структурных подразделениях администрации города Оренбурга для согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и выдачи разрешения на проведение строительных работ по перепланировке».

Перепланировка помещения проводится согласно проекту переустройства или перепланировки помещения, который первоначально был представлен заявителем в орган местного самоуправления в комплекте с заявлением о переводе помещения.

Другие необходимые для использования помещения в новом качестве работы могут проводиться на основании и в соответствии с требованием, содержащимся в документе, выданном после принятия решения о переводе.

По окончании перепланировки или иных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном акте факт окончания перепланировки и иных работ. В г. Оренбурге председателем такой комиссии является заместитель главного архитектора города ДГиЗО администрации г. Оренбурга. Акт приемочной комиссии подписывается председателем приемочной комиссии и утверждается главным архитектором ДГиЗО администрации города Оренбурга7070
  Об утверждении Положения «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге» (вместе с «Положением о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге»): постановление Оренбургского городского Совета от 19 мая 2005 г. № 118: по состоянию на 29 октября 2010 г. // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.


[Закрыть].

В состав приемочной комиссии включаются представители:

– заявителя (Заказчика);

– эксплуатирующей организации либо уполномоченное лицо в случае нахождения помещения в многоквартирном доме;

– генерального подрядчика (для нежилых помещений);

– генерального проектировщика (для нежилых помещений);

– управления социальной защиты населения администрации города Оренбурга (для нежилых помещений).

Этот акт направляется органом местного самоуправления в орган (организацию) по учету недвижимого имущества.

Именно акт, составленный приемочной комиссией по окончании перепланировки или иных работ, является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве.

Согласно п. 10 ст. 23 ЖК РФ, к использованию переведенных помещений попрежнему предъявляются требования относительно пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством Российской Федерации требования, в том числе требования, касающиеся использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Можно однозначно отметить, что ЖК РФ, по сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР, существенным образом расширил и качественно повысил уровень нормативно-правового регулирования вопросов перевода помещений из одной категории в другую. В то же время, в главе 3 ЖК РФ, посвященной вопросу перевода жилого помещения в нежилое, не содержится такого существенного (первостепенного) основания перевода, как признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания и решения судьбы проживающих там граждан. Данное упущение было восполнено в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации 28 января 2006 г. № 47.

В соответствии с данным постановлением, признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в Положении требованиям7171
  Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2006. – № 6. – Ст. 702.


[Закрыть].

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях – квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Что касается требований, которым должно отвечать жилое помещение, то данное постановление к ним относит7272
  Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2006. – № 6. – Ст. 702. 176


[Закрыть]:

– жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;

– несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

– жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;

– жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно– и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;

– инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах;

– инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов – изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами;

– наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;

– жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств; доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.