Текст книги "Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома"

Вхождение на объект путем конкуренции с другой управляющей организацией

Описывая процедуры управления многоквартирным домом, многие наши примеры сводятся к негативной характеристике деятельности управляющих организацией. Однако такая картина не является полной.

Действительно, многие примеры, с которыми мы сталкиваемся в своей работе, не позволяют характеризовать деятельность управляющих компаний исключительно положительно. Но в том же время предположение, что они не могут полноценно обслуживать дом и будут на всем экономить, тоже неверно. На рынке услуг ЖКХ представлено большое число управляющих организаций, которые работают эффективно. Эти люди пришли не только для того, чтобы зарабатывать, но для того, чтобы работать. Управление многоквартирным домом – это бизнес, который можно делать честно и достойно.

Рынок услуг ЖКХ пока что является конкурентным. Поэтому, когда управляющие компании «соревнуются» друг с другом за какой-то дом, это однозначно хорошо, если смена способа управления является добросовестной.

К сожалению, в настоящее время мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда управляющие компании начинают конкурировать не друг с другом, а с ТСЖ, пытаются осуществить захват дома на основе использования сомнительных методов. Этому можно успешно противодействовать, заручившись поддержкой жителей.

В случае конкуренции друг с другом действия управляющих организаций мало чем будут отличаться от действий ТСЖ в процедуре регламентного вхождения на объект недвижимости.

1. Информационная работа с жителями (в ходе которой разъясняются текущее состояние дома и его перспективы при нынешней управляющей организации и при той, что идет к ней на смену).

2. Проведение общего собрания (вся процедура установлена ст. 44–46 ЖК РФ, а положения ст. 145–146 ЖК РФ к данному случаю применяются только тогда, когда меняются управляющие компании многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ).

3. Включение дома, который проголосовал за новую управляющую организацию, в реестр лицензий субъекта РФ.

4. Прием технической документации от организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, с одновременным началом управления домом.

Как было отмечено, вхождение на объект путем конкуренции с другой управляющей организацией – это хорошая практика, если методы конкуренции являются добросовестными.

Однако по личным наблюдениям автора можно заключить, что управляющих компаний, достойно работающих на рынке, – дефицит. К сожалению, у большинства из них средний период жизни – 3–5 лет, после чего они набирают долгов, банкротятся, и на смену им приходят очередные «временщики».

Составление договора по управлению многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется на основании договора, общие условия которого урегулированы в ст. 162 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников, ТСЖ или застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется:

– выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;

– оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме

– предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

– в случаях перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ) обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В числе ключевых особенностей этой формы договора выделим следующие:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом. Заключение именно данного типа договора с организацией, у которой нет лицензии на управление многоквартирным домами, законом не допускается.

2. Договор может заключаться в письменной форме или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом заключенный договор должен быть размещен управляющей организацией в ГИС ЖКХ (п. 1 и п. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

3. Законодательством не предусмотрена типовая форма договора. Таким образом, вы можете создать ту редакцию, которая будет максимально отвечать интересам вашей организации. А с учетом того, что договор управления не является публичным договором, то обязательность его заключения для каждого собственника (каждого обратившегося) не следует из закона. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Существенные условия договора управления многоквартирным домом согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ:

– состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

– перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в случаях перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ);

– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в случаях перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ);

– порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Обратите внимание, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). При этом договор управления многоквартирным домом заключается в соответствии с действующим законодательством, что допускает преддоговорные споры (ст. 446 ГК РФ), т. е. составление протокола разногласий.

Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411 утверждены Примерные условия договора управления многоквартирным домом, которыми можно руководствоваться при составлении договора. Однако в настоящее время некоторые положения (например, про возможность индексирования цены договора без проведения общего собрания) не применяются.

Для управляющих организаций п. 11 ст. 161 ЖК РФ устанавливается обязанность отчитаться в срок до 31 марта о выполнении договора управления за предыдущий год, а также разместить данный отчет на сайте ГИС ЖКХ. Единой формы такого отчета законом не предусмотрено, поэтому требование носит во многом формальный характер. Тем не менее это условие стоит включить в договор и реализовывать каждый год на практике.

Договор управления многоквартирным домом является одним из видов договоров, содержащих условия о предоставлении коммунальных услуг (за исключением перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ). В п. 19 Правил от 06.05.2011 № 354 указаны дополнительные положения, обязательные для договора о предоставлении коммунальных услуг. Поэтому при составлении типовой формы договора их стоит проработать и принять редакцию, удобную для работы управляющей организации.

В законе определены сроки, на которые заключается договор управления многоквартирным домом:

– в случае выбора управляющей организации застройщиком (через п. 14 ст. 161 ЖК РФ) – на срок не более чем 3 месяца;

– в случае выбора управляющей организации по открытому конкурсу, проводимому органом местного самоуправления (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ): – на срок не менее чем один год, но не более чем 3 года;

– в случае выбора управляющей организации собственниками или ТСЖ (п. 1 ст. 161 ЖК РФ) – на срок не менее чем 1 год, но не более чем 5 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены прежним договором.

В то же время согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом (п. 6 и 7 ст. 162 ЖК РФ).

Отсутствие заключенного договора управления многоквартирным домом не влечет освобождение от обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности (либо заключения договора найма, аренды, предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, подписания акта приема-передачи объекта в новостройке), т. е. не связана с заключением или незаключением договора с управляющей домом организацией.

Риски договора управления многоквартирным домом: как избежать ошибок

При составлении договора управления многоквартирным домом встречаются следующие ошибки.

1. Включение в договор условия о ежегодной индексации без проведения общего собрания.

Ранее такая рекомендация содержалась в приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом» (цену договора можно индексировать (увеличивать) без соответствующего одобрения общим собранием такого условия).

Более поздняя судебная практика признала такой подход к ценообразованию неверным. Так, в 2017 году Верховный Суд РФ указал, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, т. к. эта практика противоречит положениям ст. 310 ГК РФ (Определение Верховного Суда России от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867 по делу № А49-10434/2016).

Несмотря на такую судебную практику, Минстрой России продолжает настаивать на том, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В таком случае повторного принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, т. к. такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04).

Одновременно с этим в декабре 2018 года Верховный Суд РФ поменял свою позицию и указал, что увеличение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы не нарушает требований действующего законодательства, поскольку заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы (Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № № А43-38632/2017, 301-КГ18-22044).

Таким образом, судебная практика довольно противоречива, и в идеале размер платы за содержание жилого помещения может быть изменен только решением общего собрания. Включение такого условия об индексировании в договор с точки зрения гражданского права является неосновательным обогащением. А с точки зрения административного права – ответственность по 19.5 КоАП, с точки зрения уголовного права – мошенничество или злоупотребление доверием (возможны сразу несколько составов уголовного преступления). Однако судебная практика может поменяться, и в перспективе условие об индексировании суды могут посчитать приемлемым. Будем следить за процессом и делать выводы.

2. Разночтение вопросов, связанных с порядком ценообразования.

П. 2 ст. 310 ГК РФ допускает одностороннее изменение цены договора, если это предусмотрено законом. Если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Таким образом, по закону складывается такая ситуация: собственники утверждают тариф в 25 руб. за 1 м² и заключают договор с управляющей организацией. Дом вносится в реестр лицензий, после чего собственники инициируют еще одно общее собрание и снижают тариф до 1 руб. за 1 м². Их действия в этой ситуации будут полностью законны, поскольку:

– решение о смене тарифа принималось на общем собрании;

– собственники не являются субъектом предпринимательской деятельности.

Управляющая организация в этом случае будет заложником ситуации. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом она не имеет права, т. к. такое правое есть только у собственников (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Управляющая организация в любом случае будет обязана осуществлять набор работ и услуг в соответствии с Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290.

Чтобы такая ситуация не произошла, не следует предоставлять такое право 50 +1 % собственников, которые являются стороной договора управления многоквартирным домом. Возможная формулировка: «Размер платы за жилое помещение определяется на общем собрании собственников помещений в доме. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком на 1 год. Размер платы должен быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, позволяющим осуществлять надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома». В этом случае одностороннее понижение тарифа будет невозможным.

3. Неурегулированность вопросов предоставления коммунальных услуг.

Существенным условием договора является обозначенная в законе обязанность предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Однако в случае перехода на прямые договоры на основании ст. 157.2 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг осуществляется ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Таким образом, в договоре должны быть урегулированы данные вопросы, исходя из каждой конкретной ситуации.

4. Вопросы расторжения договора.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ), т. е.:

– по соглашению сторон или по окончании срока действия ранее заключенного договора (ст. 450 ГК РФ);

– при существенном нарушении договора управляющей организацией (собственники помещений в доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450 ГК РФ);

– в связи с изменением и расторжением договора по причине существенного изменениея обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Впрочем, судебная практика складывается таким образом, что расторжение договора управления с управляющей организацией может быть осуществлено в любой момент. Кроме того, выбор нового способа управления автоматически влечет расторжение договора с прежней управляющей организацией с даты, определенной в решении общего собрания.

Основная ошибка здесь в том, что низложенная управляющая организация часто подает иск к новой управляющей организации, оспаривая законность ее «вхождения в дом» (например, из-за вложений прежней управляющей организации, ранее сделанных в дом на перспективу). Между тем у прежней управляющей организации нет отношений с новой, она может судиться только с собственниками.

Положения ст. 782 ГК РФ, дающие каждой из сторон договора возмездного оказания услуг право на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора и предусматривающие неравное распределение между сторонами неблагоприятных последствий прекращения договора, не исключают возможность согласования сторонами договора иного режима определения последствий отказа от договора (например, полное возмещение убытков при отказе от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика) либо установления соглашением сторон порядка осуществления права на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (в частности, односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне). Это определено в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Таким образом, в договоре управления может быть предусмотрено предварительное уведомление о расторжении договора, а также санкции в случае досрочного расторжения договора. Крайне важно утвердить порядок расторжения и штрафные санкции (например, 2 месяца оплаты).

5. В числе нововведений в договорах управления многоквартирным домом стоит отметить необходимость экономически обосновывать собственникам тариф. С 11.04.2018 года управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).

Как показывает практика, проблем с таким обоснованием не возникает, хотя соблюсти эту процедуру важно, чтобы не возникла возможность оспорить тариф договора.

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. А также размещает указанный отчет в ГИС ЖКХ (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописано отсутствие обязанности предоставления такого отчета, а в законе нет ответственности за непредоставление такого.

6. Любые иные условия, которые необходимы для управления многоквартирным домом.

Например, важными являются вопросы:

– допуска к общему имуществу внутри жилых помещений. Данная процедура регламентирована специальными нормами (пп. «б» п. 32 Правил от 06.05.2011 № 354), однако для сведения собственника стоит еще раз ее прописать;

– доступа к местам общего пользования и ответственности за отказ. В случае возникновения залива в кладовой за лифтом, расположенной в лестничном холле и захваченной собственником, лицом, ответственным за возмещение вреда, в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ и п. 1 ст. 1064 ГК РФ все равно будет управляющая организация.

Право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется в силу прямого указания в законе и не зависит от конкретных обстоятельств. Оно установлено, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем (Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19–6). Таким образом, лучше сразу урегулировать эти вопросы в договоре управления многоквартирным домом, чтобы у жителей не возникало лишних вопросов в дальнейшем.

В построении конструкции договора мы исходим из положений ст. 422 ГК РФ, которая говорит, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Поэтому теоретически можно прописать ответственность собственника за вред, причиненный вследствие самозахвата мест общего пользования для личных нужд. Однако фактически выдел в натуру общего имущества запрещен законом (ст. 37 ЖК РФ), и отвечать за вред все равно будете вы в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ.

Вне зависимости от того, каким вы приняли объект, отвечать за его состояние предстоит вам. И судам, и надзорным органам будет безразлично, была ли построена пожарная сигнализация на объекте изначально. Если закон говорит, что пожарная сигнализация обязательна в многоквартирном доме при высоте более 28 м, и вы получите предписание на ее установку, то шансов отменить его немного.

Еще один вопрос, который часто задают: обязательно ли заключать договор с нечленами ТСЖ?

В соответствии с п. 1 жилищные права и обязанности возникают как из договоров, так из оснований, предусмотренных ЖК РФ и другими федеральными законами.

При этом договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Одной стороной является такая организация, с другой стороной – собственники, ТСН/ТСЖ или ЖСК (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Про прямую обязанность для ТСЖ заключать договор с каждым «нечленом» ТСЖ в законе ничего не сказано. Однако наличие или отсутствие такого договора абсолютно никак не влияет на права и обязанности сторон, которые определены в нормативных актах. Поэтому поступать здесь стоит так, как удобнее: если собственник просит заключить с ним такой договор – заключите, утвердив его предварительную форму на общем собрании.

Обратим также внимание на то, что с «нечленами» ТСЖ заключаются не договоры управления многоквартирным домом, а договоры предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества (пп. «б» п. 9 Правил от 06.05.2011 № 354).

В том случае если коммунальные услуги предоставляются ресурсоснабжающими организациями, заключается только договор на содержание общего имущества, однако и его заключение добровольно (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В любом случае на общем собрании имеет смысл утвердить такую форму договора и использовать для всех желающих его заключить.